澳大利亚房地产市场分析

澳大利亚房地产市场分析 澳大利亚房地产市场分析 0944047 内容摘要：据相关数据显示，在xx年的国际房地产市场上，澳大利亚、中国、中国香港和新加坡成为公认的繁荣的四大房地产市场。本文针对澳大利亚房地产市场，根据其最新的数据，就其市场供求状况，竞争情况以及其租赁市场环境进行简述分析。 关键字：澳大利亚 市场供求分析 竞争情况租赁市场环境 一、 市场供求分析 （一） 市场需求的影响因素 （1） 本国需求 1、首先，近几年澳大利亚的综合国力迅 速增长，比如在xx年澳大利亚的GDP 增长率已经排在发达国家之中的首位了。 澳大利亚GDP的稳步增长，在一定程度 上导致了澳大利亚国内对住房、租房的需求。 2、此外，澳大利亚房产的需求还受到当地人们失业率的影响。如上图为澳大利亚从1981年至xx年的失业率变化图，很明显我们可以看到，近几年失业率的整体趋势是下降的，因而对应的，近几年澳大利亚的房产需求是上升的。 3、最后，我认为澳大利亚的优越的政策条件也为住房需求作出了一定的贡献。 如澳大利亚的永久产权政策吸引了千千万万的购房者去澳大利亚购房，又比如澳大利亚的贷款方式也为购房者们提供了一定的便利。如下图是中国与澳大利亚的贷款方式比较： 由此表，我们可以清晰地看到不管是首付、还款方式还是贷款次数等方面，澳大利亚都显然优于中国。 综上所述，澳大利亚国内对房产的需求是在不断的增长中的，且增长速度不容小觑。 （2） 国际需求 澳大利亚矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。作为世界上各方面实力都首屈一指的国家，澳大利亚的自然环境也相当宜人，因而每年都会吸引大量的游客以及移民。这成为了引起澳大利亚房地产需求增加的一个因素。 其次，澳大利亚的永久产权也是吸引国外移民的一大因素。澳大利亚优惠的房产政策以及良好的投资环境往往使国外游客趋之若鹜。 澳洲的移民人口占了总人口的很大一部分并且有越来越多的趋势，据由xx年人口普查数据分析录得的澳洲华人人口，那时全国有华人669900名，首次计算出其中44%是在澳洲和中国以外出生的。在xx年澳籍华人的数目已经这么庞大了，可以想象，现在中华移民去澳洲的人大概有多少了。现在虽然移民没有以前简单方便了，但是即使这样， xx年估计澳大利亚也得有38万的新增移民。由此我们可以推测，世界各地的移民到澳大利亚的人会越来越多，国际上的对于澳大利亚的住房需求还是会持续上涨，因而这么多人的住房问题也必定会带动澳大利亚的房产需求。 （二） 市场供给的影响因素 关于澳大利亚房地产的市场供给，我认为主要取决于三个因素，即开发商的多少、中介商的多少以及良好的房地产市场环境。 （1） 众多的开放商 澳大利亚的房地产开放商实在是不胜枚举，文本只列举其中3个比较知名的开放商。 1、 澳大利亚开发商 metricon Metricon是澳大利亚最大的房屋建造商和土地开发商之一，并且获奖无数。此公司最大的特色是提供了建筑质量保证长达25年之久，而一般建筑商是只保修7年的，另外此公司还保证18个星期的建造工期，如未能达标，会有相应的巨额赔偿。 2、 澳大利亚开发商MIRVAC MIRVAC创立于1972年的悉尼，现如今MIRVAC已然成为遍布全澳的地标选址，并且成为了质量与环保的代名词。现在MIRVAC的30%的新房买家都是老顾客，这足以表明此公司颇享盛誉。 3、 墨尔本AHB集团 AHB集团正式成立于xx年，虽然成立时间还不是很长，但这个集团发展得相当迅速，根据AHB截止到xx年的零售统计数据，AHB已经建造了两千余套的别墅。不仅如此，AHB的另外一大特点就是以人为本，质量保证，这也使得AHB集团受到广大群众的热捧。 （2） 众多的中介商 1、 澳洲鼎丰 澳洲鼎丰集团（Apex Investment Alliance）创建于1994年，总部位于澳大利亚悉尼市中心。xx年进入中国，是最早进入中国的澳大利亚房产公司。澳洲鼎丰集团旗下所代理的物业产品品种繁多，一应俱全，可以适合不同的客户群体。 2、 嘉豫投资 嘉豫集团总部位于中国香港,成立于1999年, 嘉豫集团所代理销售海外房产的价格为全球统一价，并且承诺：用专业的知识和诚实的态度服务每一个客户，销售过程实事求是，不欺骗，不隐瞒，始终将客户的利益放在首位。 3、 AGC澳洲房产中心 AGC澳洲房产中心是一个总部位于澳大利亚的跨国房地产服务机构。AGC团队是一支追求专业卓越客户服务和充满活力的团队，并且一直以“为顾客寻找最佳的投资物业及理想家园，担当业主的物业管理压力和成为租客可信赖的服务团队”为目标。 （3） 良好的市场环境 澳大利亚的房地产市场发展得非常良好，房价在稳定的上升中，房产数量也以每年平均10%的增长率在不断的递增，平均7年翻一翻。这稳定的趋势或多或少会影响到房产的供给。 （三） 市场供求分析 近期，澳大利亚财政部长史旺（Wanye Swan）在堪培拉举行的房地产业大 会上表示，目前澳洲房产供不应求，供需差为17.84万，但不到二十年这一缺口就会扩大至60万。 我认为史旺这样说是经过了充分的思考的。首先，因为澳大利亚的房地产市场有别于任何一个发达国家，属于一类高透明市场，市场环境非常良好，并且根据澳洲国家 _的统计，自1960年以来澳大利亚的房地产以每年平均10%的增长率在不断的递增，平均7年翻一翻。澳大利亚的房地产市场发展得如此稳健，澳大利亚的房产对于世界肯定充满着吸引力，所以必然会导致澳大利亚房产的供不应求。 其次，澳洲的政策、法规非常惠民，对于整个世界的人们充满着诱惑。比如说，澳洲的永久产权政策，虽然这个政策使得开发至房屋建成至居民入住需要的时间长达15年之久，但正是由于这个政策实施的严格规范使得购房者能够享受到最大的利益。 综上所述，澳大利亚的房产会出现供不应求的现象是理所当然的。 另外澳大利亚房产的供不应求情况具体可由下图表示： 如上图所示：这个表的数据是 截止到xx年7月的，虽然没有 xx年的，但是大体的趋势我们 也可以看出了。这几年的供求关系 相当紧张，大部分是供不应求的。 左图是1988年到xx年的房屋 空置率，从中我们可以看到近几年 房屋空置率是逐年递减的。 据了解，事实也是如此。xx 年以来，澳大利亚的房产就呈现出 供不应求的局面，并且截止到 xx年底，全国房屋短缺187000套，空置率也始终维持在历史地位，相对于我国国内高于25%的商品房空置率，澳洲全国空置率只有2.5%左右。可见澳洲房产的短缺，也可从一定程度上推测澳洲房价增高的原因。 二、 市场竞争分析 （一） 公寓市场的竞争情况（以墨尔本为例） 墨尔本的房地产市场可以说是澳大利亚的一类典型，在墨尔本，各个房地产商竞争比较激烈，不管是已经建成在售的或者是还未建成仍在规划的房产，都会受到人们很大的关注，往往是有些还未建成就已经被预购了。 1、Precinct 地理位置：位于墨尔本市中心商住零售综合广场，对面就是一个大型的购物广场，里面包含了超市，家具城，电影院等日常所需。周围有多所著名中小学校以及市场名牌大学，非常丰富，并且附近还有橄榄球场，高尔夫球场以及网球场，可以随时运动。 设施：提供六星级循环供暖系统及五星级冷气调节系统，中央太阳能热水推动系统。 售价：每套公寓约有13间卧室，其售价约为55万澳元60万澳元。 2、Yarra Point 地理位置：位于城市中心地理位置，紧邻墨尔本CBD，维多利亚湾畔。可以以地铁、渡轮、水上出租艇、电车、游艇、自行车或步行等任意方式出行，交通十分便利，只要20分钟左右便可到达机场。 设施：31层标志性建筑，95%以上为水景房，95%的户型向北，景观非常赏心悦目。 售价：每套公寓约有13间卧室，其售价约为50万澳元140万澳元。 交房日期：xx年左右。 3、Rosebank 地理位置：位于墨尔本东南区，位于Rosebank街Westall街交汇处，距市中心18公里，5分钟走到westall小学和中学，据墨尔本最大的chadston购物中心9公里。 设施：每套公寓中已经配备全套的进口厨卫，且室内精致。 售价：每套公寓约有12间卧室，其售价约为35万澳元48万澳元。 交房日期：xx年第四季度左右。 4、 Eden 地理位置：前方距离Yarra River 只有200米远，门口有火车直达市中心， 北面临近维多利亚公园，周边游维多利亚购物中心（商场、大型超市、 健身中心、宜家、电影院等）、诸多墨尔本很好的，邻近Eastern 和 Monash两条高速公路。 设施：一楼设有酒吧、休息室、商务中心；二楼有乐队指挥台，小花园；而顶 xx年澳洲房地产市场趋势预测 隆安IISC 墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市，墨尔本有很多值得骄傲的地方，包括强劲的房地产市场。在过去一年里，墨尔本房市经历了稳定的增长，在新的一年里，好时光还能继续下去吗？xx年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势？ 据澳洲物业投资杂志报导，地产集团（Domain Group）的资深经济学家威尔逊博士（Andrew Wilson）说，墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲，仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在xx-xx财年增长了9.3%，这个数字比起xx-10年21.9%的巅峰值还有所不及，但也是自那以后的最高增长率。 新财年的市场赢家 目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低，威尔逊说，中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说，房价在55万以下属于低端市场，55万-125万是中等市场，125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是xx-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。 威尔逊表示，东区远郊将继续吸引买家，尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。” 墨尔本房市的常胜将军 维省地产协会（REIV）的一位发言人说，墨尔本东区和东南近郊是xx年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意，东区表现特别强劲，“特别是东区近郊一带这是个稳固的精英市场，是常胜将军”他说，“包括从Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。 东区热闹的买卖活动很大一部分中国买家，这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里，价格涨幅超过20%，富裕的华人买家很 喜欢这里。”在东南区远郊，市场的领头羊是Glen Waverley，这是中等价位的市场，也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他说，在过去10年里，这个区经历了巨大的变化。皇嘉海外与时俱进，秉承始先进的服务理念，倾力打造“家族海外托管”的管理体系，在为您打理海外资产的同事，为竭力保障着您家族资产的传承，我们的管理值得您的托付。 亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场，增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆，马来西亚餐馆，捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每 一、两个月才有一套百万物业售出，现在这是常事。” Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学，Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区，公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说，Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲，但因为房价大幅增长，所以投资回报率非常低。”他说。威尔逊说，其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊，例如皇嘉海外与时俱进，秉承始先进的服务理念值得您的托付。表示，xx年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月，在远郊区，如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。 市场的驱动因素 根据REIV，xx推动维省房地产市场发展的因素包括： 人口增长：墨尔本人口增长很快，新房建筑量在过去三年放缓，房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。 稳定的利率：为买家创造了有利的融资条件。 乐观的消费者情绪：在过去12个月里成为推动市场的动力，但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升，会对房地产市场产生负面影响，因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去，会阻碍房价上涨，特 别是在低端市场上。” 最近的趋势 市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说，市场的增长率在放缓，这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求，过去12个月的房价增长率（5.8%）低于7.64%的长期平均增长率”。 未来的走势 爱德华相信，增长周期的峰顶已经过去，“市场会继续放缓，我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现房市泡沫”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。 REIV也相信，在xx房市会继续增长，但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季，但是就整个市场趋势而言，xx有增长放缓的迹象。” 对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说，能够负担得起的地区在xx年将出现合理的增长。“所以，就是好好调研，购买合适的房产。那些价值好，价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。 澳大利亚房地产市场投资分析报告 一、澳大利亚地区及社会环境概况 （一）行政区概况 澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海，有六个洲和两个领地，截止至xx年12月14日，各地区概况如下： （二）经济、社会等概况 1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高 人口：截止至xx年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉尼和墨尔本两大城市。 经济：xx年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473 美元，仅次于瑞士，位居全球第二。澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。 由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10%/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控，澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。 2、 澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学，两所大学的文凭均受国家 _认可。38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学，平均水平高于美国，澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理，因此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。 3、福利 澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70%，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。 4、居住环境 澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好，澳洲、人均寿命在世界排名第二。 （三）澳大利亚 _企业的整体态度 澳大利亚是中国的第二大投资对象国，xx年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域，但近年来，澳大利亚已 _的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。 二、澳大利亚房地产市场相关法律法规 （一）土地所有权、土地交易相关法律法规 澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式，另一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。除以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保留某个土著人的文化遗址，这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见，且澳大利亚房产可直接继承，无遗产税。 绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制。这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。 澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费。外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权，但是在开发期限上有一定规定。自xx年开始，为增强外资投资政策的竞争力，吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发，并防止投资者进行土地囤积和投机行为，澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年，但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%，用于开发建设。 （二）房地产税收的相关法律法规 1、澳大利亚财政税收政策的重点内容 澳大利亚是一个实行分税制的国家，税收收入分为中央税收收入和地方税收收入，其中，联邦税收有个人所得税、公司所得税、销售税、福利保