世联GIS自动估价系统说明书

世联GIS自动估价系统使用说明世联GIS自动估价系统使用说明世联GIS自动估价系统具备直观性、实时性、自助性和客观公正性等特点，不但可实现住宅自动估价，而且已成为房地产信息的发布平台，我公司数据维护小组每月都会有对所有数据进行动态维护。现该系统已向社会全面开放。为了使您更加便捷、快速地了解该系统功能的使用，我们编写了此工作说明，希望能对您的使用有所帮助！如果您还有什么意见和问题，请您直接与我们联系！联系人和联系方式：代娟娟：0755-；D世联地产（顾问）深圳有限公司二五年九月目 录一、系统主要功能及适用范围 1二、操作指引 2（一）、登录2（二）、图形操作2（三）、定位查询、楼盘属性查询和楼盘配套信息查询3（四）、住宅自动估价4（五）、住宅查询6（六）、工商查询8（七）、土地查询9（八）、在线咨询和联络我们115一、系统主要功能及适用范围图形查询可定位查询的范围包括深圳市内的行政区界、片区、花园与绿地、花园小区、道路、乡界、市政单位、公园绿地、银行、学校、医院、商场。楼盘属性查询可对深圳市内楼盘的属性进行查询，查询内容有：楼盘基本信息、相关公司、户型资料、调查报告、项目图片、楼宇列表。楼盘配套信息查询可对指定楼盘附近一公里范围内的配套信息进行查询，查询内容包括有：花园小区、商场、医院、市政单位、银行、学校。住宅自动估价只需键入物业名称即可在10秒内得到委估住宅（以房号为单位）的建筑类型、竣工日期、平面形式、位置等相关信息、自动计算委估住宅的评估单价、评估总值、预计税费、评估净值等，并可实现评估报告的自动成文。需要说明的是：由于可进行自动估价的楼盘需要后台处理数据，因此有些楼盘可能暂时无法进行自动估价，截至2005年8月，深圳可自动估价的楼盘量为2243个，物业总套数超过100万套。数据库查询用户可根据相关属性查询物业的买卖报盘案例、成交案例、拍卖案例等，目前深圳案例库总量共余万条。根据不同物业用途，数据库查询分为：住宅查询、工商（写字楼、商业、厂房）查询、土地查询。联系我们用户可将需要查询估价的物业描述发给我司，我司估价人员会及时给用户回复。为保证估价咨询的顺利进行，请输入物业名称、楼栋号、房号、物业位置、物业用途、产权状况、使用状况等。二、操作指引（一）、登录 免费用户不需输入密码即可进入该系统进行图形定位查询，除“信息”及“配套”外其他图形功能均可使用。注册用户需输入您的用户名和密码，按登录键即可进入世联GIS自动估价系统首页，享受注册用户的相应功能。（二）、图形操作在首页上方，各图标使用依次为：鼠标还原在进行了其它操作后，点击该图标后可将鼠标还原成正常状态。点击放大点击该图标后，即可在图形上点击放大。点击缩小点击该图标后，即可在图形上点击缩小。全图显示点击该图标，就可恢复刚进入首页后的深圳全部行政区界图。图形平移点击该图标可在图形上进行平行移动。前窗显示点击该图标，就可恢复上一步的图形画面。量侧距离点击该图标后，从您欲量侧目标的起点画到终点，双击后即可出现该目标的实际距离，以米为单位楼盘信息点击该图标后，可显示指定楼盘的基本属性信息。楼盘配套信息点击该图标后，双击花园小区，即可获得花园小区周围一公里范围内的详细配套信息。拷贝图形点击该图标后，打开Word文档或Photoshop，按粘贴键，即可将当前图形拷贝至所需文档中。（三）、定位查询、楼盘属性查询和楼盘配套信息查询。在首页界面的左下方，可进行定位查询（如图）。查询范围依次为：楼盘信息、市政单位、公园绿地、商场、医院、学校、银行、行政区界、片区、乡界、宝安区域、道路。系统默认为花园小区。选定某个图层后，如花园小区，可直接输入需查询物业的关键字，如输入“百”，按右边的查询键，系统则会在数据库中将带“百”字的楼盘列出，用户选择所需楼盘后，按定位键，图层上则会显现您所查询的花园小区。注：列出的楼盘名有两钟颜色，红色的则表明是目前已实现自动估价的楼盘，灰色的则表明是暂时未实现自动估价的楼盘。属性查询和配套查询仅限于花园小区。单击或按钮后，双击选定楼盘名，该物业的属性数据和配套信息即可显现。（四）、住宅自动估价在首页界面的上方点击自动估价按钮，即可进入住宅自动估价界面。1、选择委估物业：在委估对象中输入委估物业的关键字，按查找键，在名称一栏中选择您所需要评估的物业名称，该物业的所属片区可自动跳出，或者直接拉开右边下拉菜单进行查找，然后在楼栋名和房间号选择您所需要评估的单位，委估对象信息中会出现该物业的相关信息。特别说明的是：由于数据来源有困难，委估对象的建筑面积很难精确，数据库中会自动跳出建筑面积的单位约占50，用户可以自己输入建筑面积，如此项为0，则评估结果中只会出现评估单价。2、搜索案例： 系统案例条件默认为半年，如果案例条件小于10个，用户最好拉长起始时间。案例用途默认为住宅，如果用户所评估物业为连排别墅或独立别墅，请选择连排别墅或独立别墅。案例类型默认为买卖报盘和买卖成交，用户也可选择其它类型的案例。按搜索案例后，则会在左方出现案例分布图，并在分布图下显示案例个数、案例平均值、案例最大值、案例最小值。在搜索案例的下方有小区定位按钮和楼栋定位按钮，可直接将委估物业在图形上定位。3、结果计算：系统将会针对不同的楼宇类型使用默认去粗差值进行案例的去粗差，用户也可自己调整去粗差值。用户可根据委估物业的实际情况进行结果修正，修正因素包括装修修正、特殊利用修正、市场行情修正。按结果计算键后，系统会自动计算出委估物业的评估单价、评估总价。4、税费计算：系统在计算税费时，需要用户输入委估物业的原建购价。并需选择税费的类型，是否普通住宅、是个人税费还是企业税费或者安居房？物业是否购买超过两年？系统默认为个人普通住宅、购买超过两年。按税费明细键可出现税费明细表。系统根据税费则计算出评估净值。5、结果打印：此功能可直接生成WORD文档，然后进行打印。(如图)（五）、市场案例库 一住宅查询住宅查询适用于深圳市住宅物业的交易价格查询。在市场案例库界面的右上方点击住宅案例按钮，即可进入住宅查询界面。1、按照物业名称查询：在楼盘名中输入欲查询物业的关键字，按搜索键，可选择欲查询物业的名称，片区为自动匹配，用途、类型、案例类型、时间可根据用户需要选择，系统默认用途为全部，类型为全部，案例类型为买卖案例，查询时间为近三个月，用户按查询键后，系统则会在数据库中选择出近三个月的该物业买卖报盘的案例。2、按照片区查询：不选择输入物业名称，直接选择欲查询的片区，可根据查询需要再选择其它条件，系统则会在数据库中选择出该片区有交易的住宅楼盘价格。3、按空间查询：不选择输入物业名称，点击页面上的 按钮，可在首页地图上画定查询该片区内的有交易的住宅楼盘价格。二工商查询工商查询适用于深圳市写字楼、厂房、商业和综合楼物业的交易价格查询。在市场案例库界面的右上方点击工商案例按钮，即可进入工商查询界面。1、按照物业名称查询：如果用户知道物业名称，则可在物业名称中直接输入欲查询物业的名称进行查询，如果用户不知道物业全称，则可输入关键字由系统在数据库中调出所有涵盖该字段的物业名称模糊查询，用户可二次直接查询。2、按照片区查询：不输入物业名称，直接选择欲查询的片区，如欲查询东门片区商铺的买卖报盘价格，则系统会在数据库中选择出该片区有交易的商铺价格。3、按空间查询：不选择输入物业名称，点击页面上的 按钮，可在首页地图上画定查询该片区内的有交易的工商、写字搂和厂房的价格。三土地查询土地查询适用于深圳市2000年以来招拍挂地块查询。在市场案例库界面的右上方点击土地案例按钮，即可进入土地查询界面。1、按照宗地号查询：用户在宗地编号处输入关键字段，如a，系统在土地数据库中则调出所有涵盖a字段的宗地号，用户可二次选择后直接查询相关信息。并按“定位”键后，可返回图形查看该宗地位置。2、按照属性信息查询：不选择宗地标号，在片区中选择“全部”，则可按照土地的相关属性如土地用途、成交类型、规划面积范围、开发程度、交易时间等组合查询。3、空间条件查询：点击页面上的 按钮，则在图形上可画定欲查询的区域，则可在土地数据库中查询到选定区域内的土地案例。（六）、价格分析一、价格分析通过选择区界、物业用途、竣工时间、价格类型和价格范围，来查询指定片区内某价格区间里所有楼盘的价格。也可通过空间查询按钮（），查询画定区域内指定竣工日期里的所有成交楼盘数据案例。二、统计分析选择具体楼盘或某区域楼盘案例，按统计键，可出现案例统计查询结果图，显示案例平均价、最高价、最低价的走势。三、分析报告点击可查看世联每月出具的土地供应报告及房产拍卖成交报告等。（七）、联系我们打开“联系我们”功能键，用户可将自己的意见和建议通过该窗口反馈给我们。 世联地产（顾问）深圳有限公司二五年九月世联询价系统操作步骤1. 登录在世联询价系统的首页（/WUEVS）输入正确用户名和密码，点击“登录”即可进入系统；用户名和密码是由“深圳市世联土地房地产评估有限公司”提供的。2. 第一步：新建询价点开“询价管理”（登录系统后的第一个页面）左边的“询价功能”导航工具栏，点击“新建询价”如图：l 在“查找物业对象”框里输入物业名称的关键字，按回车可根据关键字进行模糊查找物业，当系统查找完毕后，依次选择物业名称、楼栋名、房间号；如果在系统没有找到委估物业的名字，用户可以在“自填物业名称”里手工录入物业名称、楼栋名、房间号。l 带“”的表示必填（选）项，拟贷金额和贷款成数可任填一项。l 填完询价信息后按“发送”按钮，将询价信息反送到“深圳市世联土地房地产评估有限公司”的专业估价人员进行处理。3第二步：询价跟进当完成询价信息发送后，已发送的询价信息就会出现在“询价列表”里这是询价记录里的评估价是空的，如图：l 估价师处理完以后，系统会自动显示评估价和估价师的名称，这一过程由系统自动完成，无需打电话或发传真等。l 如果对估价师评估值有异议，可以通过系统发消息和估价师沟通。4第三步：出具估价报告估价师已经给出评估价的询价记录都会在“已询价列表”里，点击按钮，这时系统需要客户的确认（由科长输入密码确认），如图：5第四步：查看报告已发送出具报告请求的询价记录都会在“已出报告列表”里，用户需要查看或打印报告只需点即可。经过近半年的努力，世联EVS自动估价升级版（2.0版）于7月16日正式启用。 世联EVS自动估价系统经过五年时间的推广使用，已经遍布深圳市200多个银行网点、达到全深圳市银行95的覆盖率、成为金融机构放贷把控风险的有利工具。而新升级的世联EVS自动估价系统（2.0版）作出了多项改进，使系统能够为客户提供更快捷、更稳定的服务。 升级后的自动估价系统中，用户管理由用户帐号的方式代替以前登记网卡号的方式，不受机器注册的限制，可以在任何一个可上网的机器上进行查询；并且将自动估价和案例查询与地图查询分开，查询起来更方便快捷；还更新了深圳市最新的GIS地图；增加了“新闻资讯”栏目，每日对全国主要城市的房地产新闻、政策动向等进行汇总发布。项目基本信息所属片区6酒仙桥区域主要用途普通住宅项目名称芳园里小区推广名称地理位置朝阳区芳园里项目规划信息使用年限开始日期使用年限容积率绿化率 总栋数23竣工日期总占地面积(平方米)总建筑面积(平方米)项目概况楼盘东侧为电子学院、西侧为将台西路、素林花园、南侧为住宅楼、北侧为芳园西路。项目规划功能住宅项目楼宇信息楼宇名称物业用途建筑面积(平方米) 建筑类型建筑结构楼层梯户比竣工日期发售日期42#普通住宅高层砖混结构2341#普通住宅高层砖混结构2343#普通住宅高层砖混结构2344#普通住宅高层砖混结构2337#普通住宅多层砖混结构639#普通住宅多层砖混结构63户38#普通住宅多层砖混结构63户35#普通住宅多层砖混结构636#普通住宅多层砖混结构634#普通住宅多层砖混结构633#普通住宅多层砖混结构632#普通住宅多层砖混结构631#普通住宅多层砖混结构620#普通住宅多层砖混结构622#普通住宅多层砖混结构623#普通住宅多层砖混结构624#普通住宅多层砖混结构625#普通住宅多层砖混结构618#普通住宅多层砖混结构616#普通住宅多层砖混结构615#普通住宅多层砖混结构6甲13#普通住宅多层砖混结构645#普通住宅高层钢混结构26EVS简介世联EVS自动估价系统由深圳市世联土地房地产评估有限公司自主研发，是在世联十五年专业评估经验基础上，与电子商务相结合开发而成的快速估价系统，并获得了国家版权证书（软著登字第号）和深圳“科技进步奖”。该系统现在在深圳95%以上的银行网点得到使用，被誉为是一套“利用了技术和房地产估价理论和实务建立的行之有效的估价信息系统”。系统核心功能有：1. 1、地图查询：某楼盘周边的配套信息、交通情况、城市区位在GIS地图上一览无遗。 2. 2、自动估价：十秒钟实现某个楼盘单个房号的自动评估总值和预计税费。 3. 3、楼盘信息查询：楼盘在房地产二级市场面市时的所有属性信息，包括发售时的当时价格。 4. 4、交易案例查询：楼盘成为二手楼后在三级市场上的价格表现，可查询历史价格走势。世联估价产品服务手册提纲制订原则：为了保证手册的可读性，需要从客户的角度出发，简单易懂，不要太专业化。一、前言：世联估价的简介：简明扼要二、贯穿于房地产整个链条上的世联估价：产品包用途简介以下图示仅为示例服务对象客户需求我们的产品服务方式1小业主金融机构中介个人名下物业进行抵押、按揭、核定市值时，需要评估房地产的价值世联网上EVS自动估价网上自动询价提交报告服务（评估报告）2金融机构企业法院用于抵押、法院拍卖、核定市值等目的时，需要对其不同类型物业（住宅、商业、工业、办公、土地、特殊物业(加油站、高尔夫球道、码头、温泉等)）的价值评估物业评估提交报告服务（评估报告）3金融机构在发放项目楼宇按揭贷款时，需要对企业的按揭额度、成数、年限的风险进行把控项目按揭评估提交报告服务（项目按揭评估报告）4金融机构在发放项目开发贷款时，需要对开发企业的财务状况、项目的市场环境、项目定位、项目的经济效益测算、还款能力、担保能力、项目风险等进行评估项目融资和评价提交报告服务（项目开发贷款评估报告）5金融机构在发放较长年期（2年以上）的抵押物业时，为确定其贷款策略，需要对抵押物业进行价值跟踪评估跟踪评估（后评估）顾问服务（快速批量评估，给出贷款建议）6开发企业在土地交易市场拿地时，需要对是否拿地、竞投价格区间、竞争对手分析、竞投策略进行评估土地竞投策略研究提交报告服务（土地竞投分析报告）7开发企业工业园区投资公司需要对其所有的经营性物业（商业、工业、土地、码头等）进行价值盘点及企业未来经营方案进行评估经营性物业资产管理顾问服务（研究报告，汇报）8政府开发企业需要对补偿价值进行评估，并制定补偿方案，对拆迁谈判策略给到建议拆迁评估提交报告服务（拆迁评估报告）顾问服务（驻场服务拆迁顾问）9开发企业在计划局立项或要投资某项目时，需要对该项目在市场和经济上是否可行及产品的组合方案进行评估可行性研究提交报告服务（可行性研究报告）10企业在收购、买卖、资产重组大宗物业时，需要对其价值评估、制订谈判方案、谈判策略及顾问形式的谈判专家大宗物业谈判顾问提交报告服务（物业价值评估报告）服问服务（谈判顾问）11政府开发企业金融机构需要对经济环境、市场环境、产业规划、市场特征、未来趋势等的房地产市场研究市场研究提交报告服务（市场研究报告）12政府行业协会金融机构需要房地产相关政策制订、政策可行性及政策实施等方面的研究政策研究提交报告服务（政策研究报告）13政府在进行土地出让时，需要对土地出让规模、出让时机、底价等进行的策略研究土地出让策略研究提交报告服务（研究报告）顾问服务（土地出让推介）14金融机构企业需要对不良资产进行市场价值评估及资产处置建议资产处置提交报告服务（资产处置报告）15政府金融机构需要房地产相关（如房地产市场研判、风险管理等）知识的针对性专业培训对外订制培训顾问服务三、世联估价产品介绍：（产品包按产品类型划分，重点需要讨论）：世联估价产品内容写作提纲:1、模拟案例(模拟化故事化描绘)：写客户的问题是什么？此产品是怎样产生的？2、客户的问题(困惑)：在情景案例的基础上用专业化的语言总结，我们的客户是谁？客户有什么困惑？3、问题出现原因：就是在讲产品的用途，如果此内容已融入第2点，则无需再写。4、世联的解决方案：从产品包介绍5、世联估价服务特色：该产品包的特点、和竞争对手的差异要求：不需要用大段的文字，最好用简介、概括性的文字，模拟案例可以表现得生动些。示例：世联网上EVS自动评估模拟案例：银行职员小王最近在办理一项业务：客户张小姐打算买一套价值40万的二手房，但因为资金不足，她希望银行能够提供七成万按揭贷款，并且希望银行能够尽早办理下来，可以早日搬进新居。根据张小姐的需求，小王要求张小姐先进行房产评估，中介公司很快帮张小姐和卖方联系到一家评估公司，评估公司许诺第二天现场查勘，于是，张小姐又推掉很重要的约会，在卖方家里一起等待评估公司来现场查勘。经过和评估公司估价师的几次沟通，两天后，张小姐终于将评估报告交到了银行。银行根据张小姐的个人情况以及评估价格，决定给张小姐提供六成约23万按揭贷款。得到银行的按揭承诺后，小王非常熟练和热情地帮张小姐办理完了按揭手续。临走时，张小姐在留言簿上留下意见，让小王感到即欣慰又无奈.张小姐留言：服务热情周到，评估过程麻烦，评估时间久.该案客户的问题：l 金融机构：风险把控？客户信誉及还款能力？贷款成数？评估价格？办理时间长短？ l 中介：贷款成数？评估价格？办理时间长短？l 小业主：贷款成数？评估价格？办理便捷性？办理时间？问题总结：快速、简便、准确的评估价格？世联的解决方案：世联业网上EVS自动评估是在世联自动估价系统基础上，除可以实现住宅