不同类型物业的管理与服务

学习目标：了解不同类型的房地产特性、管理要求，掌握不同类型房地产管理的组织实施。关键词：住宅区办公室房地产产业财产其他财产第八章不同类型的房地产管理和服务8.1住宅区财产管理住宅小区按照城市综合规划，综合开发、建设、达到一定规模，基础设施支持比较完整，是比较封闭、独立的居住区。8.1.1住宅区财产特性和管理要求1.居住区的特点(1)以住宅功能为主，其他功能设施齐全。居住是居住区的主要功能，地区内商业、体育、文化教育、娱乐等设施齐全，满足居民的基本需要，方便居民生活，便于集中服务和管理。(2)人口密度高，人口结构复杂。居住区建设是社会住宅开发，一般具有一定的规模，建筑密度高，形成了居住区内人口密度高的特点。小区业主和用户来自城市各个行业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成了复杂的结构，长期相互影响，形成了较为独立的“区域文化”。住宅小区物业管理目标和管理要求(1)住宅区的物业管理目标(1)营造舒适、安全、安静、安静、和谐的居住环境。2)方便快捷，提供居民生活便利的多种服务。3)发挥房地产的最大使用价值，保障房地产的正常使用。(2)住宅区物业管理要求1)物质环境要求如下：搞好区域设施支持建设。主要是治安、火灾、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施设备齐全，一般按照“平衡、补缺”的原则在附近容易配置。美化环境。要保护环境，确保卫生和清洁，保证公园的清洁和清洁，主要致力于绿化美化，绿化空地，规划公园，提供舒适的环境。做好住宅区的基础管理工作。特别是要规范住房维修、公共设施维护、道路交通管理等，做好方便、质量好的工作。2)社会环境管理要求健全机构，形成机制，实行专业经营和业主自治经营相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，将专业管理和民主管理相结合。完善制度，协调内外关系合理化，综合管理。开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和用户业余文化生活。8.1.2住宅区物业管理的组织和实施1.居住区管理原则居住区管理服务是内容广泛、复杂的系统工程。要提高物业管理水平和效率，保障住宅区的平稳运行，实现良性循环，必须遵循以下原则：(1)服务1，以方便群众为原则的住宅区管理及服务项目涉及数千万户，应根据各对象的服务要求提供多种服务，提高服务质量，以优质服务满足业主和用户的生活生活要求。(2)综合经营、综合管理的原则现代住宅小区制度完整，配套设施、设备齐全，具有很强的整体性和系统性。只有综合管理、综合管理才能最大限度地发挥整体范围，实现各环节、各部分工作的完美协调，带来居住区的良好运营。(3)有偿服务，合理收费的原则住宅区服务费，应根据适宜性、公开性、费用适合服务水平的原则，得到所有者和用户的认可，并感到物价正确，物价好。例8-1小区的丹东塔能否独立进行财产管理一家机关在一个小区买下了所有的公寓，向单位工人分发住房。小区里的房地产由小区物业管理公司统一管理。该公司觉得物业管理费比较高，而物业管理服务的质量不令人满意，所以关闭自己买的这栋楼，本部门自行管理，或者本部门委托其他物业管理公司管理。开发者要明确通知这个机构是绝对不可能的。该部队对此不同意。该公司职员认为，业主有权选择物业管理公司，不是吗？开发者拥有哪些权限？双方为此争吵不休。分析：按照物业管理食谱，住宅要实行统一的物业管理，部分居民要单独委托其他物业管理公司管理。在这种情况下，购房处购买了所有一套公寓，但该公寓小区是该公寓小区的一部分，与小区一决高下，该公司职员也只是该公寓小区的一部分，与其他家庭权利平等。可见建筑物的单独关闭是不允许的。想一想：如果这个公寓物业管理公司没有得到适当的服务，收费不合理，该公司应该怎样维护自己的权益呢？2.住宅区物业管理的组织与实施建设部为了做好公寓物业管理工作，依次颁发和制定了城市新建住宅小区管理办法、全国城市文明住宅小区达标考评实施细则、全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，0103010，对住宅小区管理提出了具体要求。因此，社区管理的组织实施必须从以下几个方面开始，并满足相应的标准：(一)经营和经营房地产管理企业要建立现代企业系统，完善各管理系统，制定各岗位评价标准，根据物业管理合同对社区进行管理管理和有偿服务。房地产管理企业的经营者要遵守职业道德，主要负责人和业务骨干要经过专门培训，通过认证，具有较强的专业性和开拓精神。员工必须着装、工作规范、作风统一。(2)房屋维护管理(1)房子外观完好，干净利落，外部砖、油漆等装饰材料也一尘不染。2)分区的组和东编号有明确的标记和接近方向平面。3)禁止违反计划乱建，不能随便改变房子的用途。4)封闭的阳台统一有序，阳台使用不受干扰，住宅装饰不能危及住宅结构和他人安全。5)住房痊愈率在98%以上，零维修时间率在98%以上，零维修合格率达到100%，续访制度和续访记录成立。(6)房子的信息文件要装备好，管理好，写家具文件。房东的房号、门号、房间号要清楚，随时可以确认。(3)共享设备设施管理1)共享设施完整，随机用途不变。2)按照共用设备设备设备运行、使用和维护规定进行记录，没有事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作程序和维护规范，完善公用设备图纸数据文件，改善管理。3)正常运行供水设施，保持设施完整，完成二次供水卫生许可，水质检查清单，操作员健康验证。4)电梯在规定的时间运行，安全设施齐全，制定故障后紧急处理计划。锅炉供暖、煤气、煤气运行正常，在三北地区进行冬季供暖的客厅室内温度不低于16度；(5)道路畅通，井无损，排水管道设备齐全。(4)录像管理1)小区绿地布局合理，花草树木和建筑素描配置得当。2)新建区公共绿地不低于1.5平方米。球体(惇)区域的重建区域，公共绿地不低于人均0.5平方米。3)绿地的用途不能改变，不能破坏、践踏或占用绿地；保持绿地清洁，不要有纸屑、烟头、石头等杂物，花草树木修剪整齐。(5)环境卫生管理1)区域内的卫生设施应配备垃圾桶、水果箱、垃圾转运站和其他清洁设备。2)专职清洁人员和明确责任范围的小区是标准化清洁，垃圾日产一厅。(3)保持住房共享部位清洁，不乱占或堆放涂鸦、杂物，保持楼梯扶手、天台、公共玻璃等的清洁。(4)符合商业网络的管理整顿、卫生标准，摊位、广告牌、涂鸦、乱画现象混乱。5)不要违反宠物、家禽、家畜的规定。(6)安保、车辆管理1)小区基本上实行封闭管理。2)有专门的保安队，要实行24小时值班和巡逻制度，保安人员要熟悉小区的环境，文明义务，受过训练的，语言规范，认真负责。3)保安人员要有明确的标记，严格的工作规范，严格的风格。4)威胁人身安全的地方要有明确的标记和具体的预防措施。5)汽车停车场制度完整，管理责任明确，车辆出入登记。(六)非机动车管理制度完善、按规定位置停车、管理的秩序。(7)消防管理1)健全专职和兼职消防组织，建立严格的消防制度和责任制度，制定严格的住宅小区消防制度。2)坚持规定的巡逻整备制度，在休息日和重大活动前全面检查，发现问题的话，要定时整顿解决。3)经常进行防火和防灾宣传教育。4)平时做好管理培训和培训工作。(8)社区文化建设1)小区有居民精神文明建设协议。2)区域内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织健康有益的社区文化活动。3)积极配合街道、办公室、居民委员会、派出所进行多种工作。(9)收费管理1)实施有关手续费、财务管理、会计、税收等的相关规定。2)定期向房东公开财产管理费的收支情况。(10)经营效率1)为居民实施多种有偿使用服务。以一业为主，多种经营。(3)有很强的发展后期和工业养业发展计划，经济指标。阅读材料深圳城市建设：国际象棋高度2000年5月，在武汉中央花园财产管理权招标会上，深圳城建筑管理公司击败竞争对手，以绝对优势通过业主代表的传票，一举夺标。在普通人看来，财产管理通常包括公共安全、环境清洁、绿化保护、社区文化等日常管理和服务工作。这些对深圳城市建设物业管理公司很熟悉，但仅凭这些，与其他房地产公司相比并不太占优势。城市建设财产有其独特的成功秘诀。1.综合治理确保社区的安全。确保小区居民的生命财产，生活的平静是物业管理的首要课题。城市建设房地产与公寓园区的整体设计风格相适应，为了便于封闭管理，计划在公寓周围的建设部分设置铸铁透明栅栏。第一阶段工程全部主持后，采取了保安人员24小时工作的措施。与居民附近部队、武装警察官兵、派出所的联系，还在附近地区举行了“军警民共同建设安全文明区”活动。另外，大部分业主进入公司后，将与业主委员会协商，投入部分资金，参考采用现代技术防御装备的部分先振内惯例，进一步提高和发展中央花园的技术防御水平。民防防卫兵也并行，确保小区安全。使用集团消费为租户减少生活费支出。他们计划设立中央庭院“家庭消费服务”，通过集体(大量)订购、购买，为小区居民购买大米、油、洗衣用品、卫生纸等日常大量消费用品，减少经费。通过电话预约、送货等，为家庭，尤其是老人、儿童生活不便的家庭提供方便周到的服务。3.确定“特殊照顾对象”，安排实施重点服务的专人，令他们忧心忡忡。对于有老人、残疾人、精神障碍者的家庭，管理局将设立专门档案馆，重点提供特殊服务和定期支持，启动和组织居民、邻居“爱心提供”。互相帮助，互相帮助，形成和和和暖的邻里人际关系。4.扩大以国内服务、社区服务为主要内容的多种工作方法，为当地居民生活、工作提供多种便利。介绍可靠的保姆和钟点工，他们提供家用电器维修和清洁、报纸、牛奶、废品回收、为业主租赁住房等服务。5.周一至周五运营的小区“4点半儿童学校”，为双职工家庭解除后顾之忧，让他们安心工作。“4点半学校”在普通小学和幼儿园下午4点30分左右放学后6点左右，父母下班回家的1个多小时前，通过管理事务所组织他们，做作业，玩游戏，进行体育活动等家长下班后送他们回家，或者打电话回家。6.组织多方面的活动，帮助业主(家具)子女全面发展，成为人才。儿童素质教育成果展览会，作文比赛，在寒冷(夏天)的假团体举办冬季(夏天)营等。同时，将武汉大学华中师大等大学的相关专家教授聘用为中央庭院家庭的“家庭教育顾问”，定期或不定期到小区为家长举行咨询讲座，进行现场示范和问答。7.组织丰富、优雅、享受居民乐趣的各种社区文化活动，促进正常的人际交流和社区居民共同价值观念、文明时尚和社区精神的形成。每周一早晨举行定期升旗仪式。居民活动、休闲比较集中广场方面设置美丽、美丽的不锈钢阅读公告板，每天换新报纸；开设图书阅览室、乒乓球室、棋牌室、健身房、老人门俱乐部；举行以家庭为单位参加的“小区运动会”等。8.培养和提高业主的“物业管理消费”意识，使物业管理和服务水平的提高和管理费征收进入良性循环状态。具体做法：实施“业主与物业管理”知识课程，向业主介绍自己的权利、义务和物业管理基本知识、基本要求，让业主“做好结算准备”，认识物业管理的好处和价值；二是让业主代表体验物业管理人员的苦衷，了解管理人员、保安人员等管理工作。第三，定期向业主征求意见，及时改善工作，按照规定，每季度公开管理局的财政收支账户。通过采取这些措施，逐步提高业主管理费的缴纳率，以确保房地产管理和服务的正常运行。8.2办公室财产管理写字楼是政府机关的高级职员和企业事业单位的职员处理行政事务和进行业务活动的建筑物。现代写字楼一般有办公、辅助、交通系统三部分组成的现代设备和智能设施。8.2.1办公楼的分类、特性和管理要求1.写字楼分类目前我国对写字楼分类没有一定的标准，专业人员根据工作要求，根据建筑面积、使用功能、现代化水平、综合条件等，通常进行不同的分类。(1)按建筑面积1)小型办公楼，建筑面积一般在1万平方米以下。2)中型办公楼，建筑面积通常为1-3万平方米。3)大型办公楼，建筑面积一般在3万平方米以上。(2)按使用功能1)简单型写字楼基本上只有办公的一个功能。2)写字楼、写字楼和住宅两种功能。3)以复合式写字楼、写字楼为主，还具备公寓、餐厅、购物中心、娱乐室等其他多种功能。(3)根据现代化程度1)非智能办公大楼，即自动化程度低的普通办公大楼。2)智能办公大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑管理自动化、建筑设备自动化。(4)根据合并条件1) a级办公楼，优越的地理位置和交通环境，建筑的物理状况良好，建筑质量符合或超过相关建筑规定或规范要求，有完整的物业管理服务，包括24小时设备维护和安全服务。2)乙级办公楼，地理位置好，建筑物理状态好，建筑质量符合建筑规定或规范的要求，但建筑的功能不是最先进的，自然磨损存在，收益能力低于新建的同类