东莞市房产测绘实施细则

东 莞 市 房 产 测 绘 实 施 细 则(试行)Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Dong Guan 【第3稿】（送审稿）东莞市房产管理局2008 年9 月前 言房产面积测算是房产管理的重要内容，测算成果经房产行政主管部门核准后，记载于房屋所有权证中，具有法律效力，是保障产权人合法权益的重要依据。它为房产登记、交易、评估、抵押、征收税费等提供准确的数据和图件资料，是产权、产籍管理的基础工作。而近年来，我市房产事业发展迅速，建筑设计及建筑类型日新月异的状况，使原有的国家标准房产测量规范已不能完全诠释。为加强我市房产测绘管理，统一和规范我市用于产权登记目的的房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，本细则在原东莞市房屋建筑面积测绘技术规范（征求意见稿）的基础上，遵循国家标准房产测量规范规定的原则，及国家有关技术标准，参照了广州、深圳等其他十多个省市的规定，结合本市近年来房产测绘工作的实际情况，对国家标准房产测量规范中未涉及或未明确的具体问题，进行了补充规定。本细则适用于本市建成区和本市范围内的城镇地区、独立工矿区和军队驻地的产权登记房产测绘工作。农村居民区的房产测绘可参照执行。本细则由东莞市房产管理局提出。本细则由东莞市房产管理局归口管理并负责解释。本细则由东莞市房产测绘成果备案室起草。参与本细则制定的主要单位有：东莞市房产管理局技术科、东莞市房产管理局产权科、东莞市房源房产信息与技术促进中心、东莞市房产测绘成果备案室、东莞市广厦测绘有限公司、东莞市华建测绘有限公司、广州市汇志测绘技术有限公司东莞分公司。目 录前言1一 一、总则21.1 目的和依据31.2 适用范围31.3 参考资料3二、术语3三、一般规定153.1 基本原则3.2 施测条件3.3 数据采集3.4 精度要求四、房屋建筑面积计算4.1 计算建筑面积的基本条件184.2 计算全部建筑面积的范围374.3 计算一半建筑面积的范围124.4 计算全部建筑面积的范围154.5 特殊建筑空间面积的计算304.6 关于房产测绘及建筑面积计算的补充规定和说明五、共有建筑面积分摊5.1 应分摊的共有建筑面积5.2 部分摊的共用建筑面积5.3 共有建筑面积的计算与分摊六、附则一、总则1.1目的和依据为加强房产测绘管理，规范房产面积测绘工作，维护房屋权利人的合法权益，统一东莞市房屋面积测算规则，根据国标房产测量规范（GB/T179861-2000）、建设部关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）、关于规范房产面积测算的通知（东建200451号）及建设部国家测绘局房产测绘管理办法，结合东莞市的实际情况，制定本实施细则。1.2 适用范围本实施细则对国标房产测量规范（以下简称规范）中没有涉及、或没有明确的具体问题进行了补充或明确，规定了东莞市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。本实施细则适用于东莞市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预测算。1.3 参考资料房产测量员（测绘行业特有工种职业技能培训教材）广州市房地产测绘行业手册深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范西安市房产测绘实施细则（草案）建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）房产测量规范与房地产测绘技术（房产测量规范有关技术说明）房产测绘政策法规汇编二、术语2.1 房屋面积测绘 房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分幢进行。2.2 房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积的总和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在220米以上（含220米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。2.3 成套房屋的建筑面积 是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有建筑面积之和。2.4 房屋套内建筑面积 成套房屋的套内由产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。 2.5 套内使用面积房屋的套内可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。使用面积的计算，应符合下列规定：a 住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等； b 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算（内墙面装饰厚度计入使用面积）墙体有复合保温、隔热层，按内皮尺寸计算；c 不包括在结构面积内的烟囱、通风道、各种管道竖井等均计入使用面积；d 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；e 套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。2.6 套内阳台面积是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积的一半。2.7 套内墙体面积 套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.8 房屋共有共用建筑面积 建筑物内由各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，也称公有建筑面积。共有共用建筑面积，一般可分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共用建筑面积。2.9 房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。 2.10 房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2.11 房屋建筑面积预售测绘（预测）依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。2.12 房屋建筑面积实地测绘 (实测)依据经市政府行政主管部门核准有关资料（包括报建图纸、竣工图纸、验收合格证等）和对竣工房屋的现状进行实地数据采集，所进行的房屋建筑面积测绘。包括房屋建筑面积竣工测绘、房屋建筑面积现状测绘、房屋建筑面积变更测绘、房屋建筑面积分割测绘。用于房屋确权及办理房屋产权证。2.13 房屋建筑面积竣工测绘 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房屋产权初始登记和转移登记。 2.14 房屋建筑面积现状测绘 依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。 2.15 房屋建筑面积变更测绘 因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。 2.16 房屋建筑面积分割测绘 依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。 2.17 用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.18 建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。2.19 总建筑面积 建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层（包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层、附层、地下室等）建筑面积之总和。2.20 地面以上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.21 建筑物基底面积 简称建基面积，指建筑物接触地面自然层外墙(包括栏杆、骑楼、室外楼梯、阳台等) 或结构外围水平投影面积。2.22 占有面积指产权人占有本幢房屋的建筑面积，产权不属于本单位的不计算在内。2.23 房屋的专有建筑面积建筑物内由单位产权人占有或使用，具有专有所有权的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。2.24 核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.25 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。 2.26 房屋具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2.27 跃层房屋指套内空间跨越两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋。2.28 错层房屋指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层的房屋。2.29 复式住宅指与跃层房屋类似、但是在不够两个自然层（或一个高度较大的自然层）的空间内上下分层布局各种不同起居功能的住房。2.30 过街楼 是指跨越街道，底层局部有道路穿过建筑物主体空间的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。2.31 骑楼指临街的、底层有部分是人行道的房屋，或底层临街部分的有柱走廊，用作街巷、道路通行的楼房。2.32 幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。2.33 功能区根据房屋相同或相似的使用功能及各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区可再分为几个下一级的功能，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。区包含子功能区。2.34 基本功能区不包含子功能区的功能区称为基本功能区。2.35 子功能区 相对于包含它的上一级功能区，称为子功能区。是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。2.36 顶盖顶盖是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用的上盖，对多层建筑物的某一层，其相应上曾的底板也用作该层的顶盖。2.37 永久性顶盖经批准设计、结构牢固、符合规范要求，可供永久使用的顶盖。（永久性的时间属性可按房屋耐久年限理解为：该顶盖原则上具备了与该建筑物主体结构相当的设计使用年限，一般建筑物为30年以上。）2.38 围护物对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用的建筑部件，如墙体、门、窗、栏杆等；柱不是围护结构，但在房产测量中，有些条件下是和维护结构一样作为测算面积的依据的。2.39 标准层 建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.40 架空层 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域、斜坡或花园，也有在房屋中间层架空的。层高在220m 以上的架空层也计算自然层数。2.41 结构转换层 简称转换层，是指建筑物的上部与下部，因平面使用功能不同要采用不同的结构类型，而在其间设置的改变上部荷载分布的缓冲层，通过该楼层进行结构转换，其实质相当于设置不同结构布局楼层间的箱式基础。结构转换层不能正常使用的不计建筑面积、不计自然层。2.42 技术设备层简称技术层（或设备层），是指专门用作水、暖、通风、卫生、配变电等设备安装的楼层。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层（设备层），其层高220米以上（含220米）的计算层数。2.43 假层指设计上位于建筑物自然层之上，外墙高度低于正式楼层高度，且层高不全部大于2.2米的非正式楼层。假层不计自然层。2.44 夹层亦称附层，指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构，但属于房屋整体结构的一部分。如一幢房屋以外部看是两层楼房，从内部看是三层，这三层中间的一层就叫夹层。2.45 插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层，插层不计自然层。2.46 阁楼是指位于坡屋顶房屋的顶层上，对其斜屋面结构下方的空间加以利用的楼层。该楼层不计层数，但层高在2.2米及以上的部位，计算建筑面积。2.47 避难层 即消防避难层，是指建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的、有一定安全防护功能、供人们疏散避难的楼层。2.48 屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.49 地下室房间室内地面低于室外地坪的高度大于该房间净高的1/2者。2.50 半地下室房间室内地面低于室外地坪的高度大于等于该房间净高的1/3、但小于1/2，采光窗在室外地坪以上者。2.51 自然层由房屋楼板结构层在竖 直方向上将建筑物自然分割而形成的、层高在2.2米及以上的主要层次。整层可计算建筑面积的技术设备层、消防避难层、应计自然层；整层采光窗在地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米及以上的，也计算自然层数。2.52 建筑物总层数建筑物地上层数与地下层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间的部位，不计入建筑物的总层数。2.53 地上层数 房屋的地上层数一般称为房屋的自然层数，按室内地坪0.00以上的楼、地板结构分层，层高在2.2米及以上的楼层数。（包括采光窗在室外地平以上的半地下室。）2.54 地下层数室内层高在2.20米及以上的地下室（包括采光窗在室外地平以下的半地下室）的层数。地下室所在层数在层数前加“”号表示，如2表示地下第2层。2.55 层高房屋上下两层楼面，或楼面与地面、楼面与屋面之间的垂直距离；某层房屋的层高，是指该层底板上结构面层到其顶盖（或其上一层底板）上结构面的垂直高度。2.56 坡屋面房屋的层高 指由坡屋面房屋底板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之和。2.57 楼层净高下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。2.58 楼（电）梯间建筑物内设置的用于垂直交通的电梯或楼梯，供载人、载物上下通行的建筑空间，分别称为楼梯间、电梯间。2.59 专用楼（电）梯 是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用的楼（电）梯。上述的“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开，仅一层或一二层复式房不使用的多层或高层住宅的楼（电）梯，不属专用梯。2.60 水箱间指建有储水池（箱）及机械设备、有围护结构、有顶盖的房间。（突出房屋屋面、无围护的水箱、水池，不计算建筑面积。）2.61 眺望间设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.62 套（户）狭意是指具有配套厨卫设施的成套住宅；广义可指任何满足产权登记条件的独立产权单元，也可称为户。房屋成为一个独立的产权单位的三个基本条件:1、有确定、封闭的界线或永久性的分界标志（对商业摊位、停车位）；2、有独立的通向建筑物外部或建筑物内公共通道的门或出口；3、要具备一定的经济、使用价值。2.63 户形结构根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额，所确定的每户居室的数量。（我市按国标住宅设计规范规定，把符合卧室基本要求：有直接采光和自然通风的条件、面积不小于6m2的的房间，如：工人房、娱乐室、茶室、储存室、杂物间、书房等等均可按居室计算，仅有单独起居室的列入一居室，按信息中心的统计要求，我市户型结构分为一房、二房、三房、四房、四房以上及其他六种类型；厅房合一的单身公寓计为“一房”，住宅中的车位、商铺、娱乐等户型结构列为“其他”类型。）2.64 廊建筑物同一层内在水平方向上设置的交通通道，一般应具备顶盖和围护结构。门廊、柱廊、檐廊、挑廊、回廊、架空通廊等都是廊的不同形式。2.65 过道套内使用的水平交通空间。2.66 门廊位于建筑物出入口处，有柱支撑，有永久性、结构牢固的顶盖，有廊台的开放式进出通行空间。2.67 挑廊指房屋二层以上挑出建筑物主体外，有围护结构、无支柱、有顶盖的外走廊。一般分为封闭挑廊和未封闭挑廊。2.68 檐廊房屋屋檐下方两端有支撑墙体（或柱）、顶盖由屋檐延伸构成的无柱走廊，其顶盖也可以是由挑廊、挑楼、阳台、露台的底板构成。2.69 柱廊指长度在一个开间以上，有顶盖、开间有柱或一侧兼有墙体支撑围护、供人通行的走廊，称为有柱走廊，简称柱廊。（位于二层或二层以上，从建筑物室内到露台、平台的有上盖有柱支撑的过渡空间的建筑物，东莞市俗称的“阴台”的也按柱廊定义。）2.70 回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 2.71 架空通廊建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上，以柱或两端房屋为支撑，有顶盖，有围护结构的架空通道，可以是不封闭或全封闭的。2.72 连廊位于地面一层的连接两栋建筑物之间的有盖走廊。2.73 门斗指设置在建筑物底层出入口处，有永久性、结构牢固顶盖、其三面支撑为实体墙，起通行、及分隔、挡风、防寒、避光、隔音等缓冲作用的空间。按设置位置，在房间外面的称外门斗；在房间内部的称内门斗；按封闭状况，可分为封闭式门斗和敞开式门斗。门斗层高大于等于220米的计算建筑面积。2.74 雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.75 阳台建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，一般有底板、永久性上盖及围护结构，与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物之室内外的过渡空间。根据其封闭情况可分为不封闭阳台和封闭阳台。阳台在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。2.76 露台与建筑衔接、供人室外活动的上人屋面及露天平台2.77 飘窗（凸窗）为美化造型、改善房间采光效果、加强人与室外自然环境的交流沟通而设置，其窗台、窗框等围护部分突出外墙的窗。2.78 落地窗窗框下沿与地板直接相连或窗台高度小于0.3米的窗。2.79 幕墙安装在建筑物结构外侧，以玻璃、复合材料板、和金属等材料作为外部装饰或主体围护物的墙体。2.80 围护性幕墙直接作为建筑物外墙，起围护作用的幕墙。2.81 装饰性幕墙设置在建筑物墙体等结构外，起装饰作用的幕墙。2.82 勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.83 变形缝伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。（作为使用空间利用的变形缝，计算建筑面积。）2.84 门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。2.85 大堂具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。2.86 屋顶指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用，通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热屋以及顶棚等组成，根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍屋顶、扭壳屋顶等）。2.87 屋面指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦；油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。2.88 室外楼梯 位于建筑物外面依靠房屋外墙体搭建、结构与房屋相连的永久性楼梯。2 89 台阶 位于建筑物室外出入口处或室内不同标高楼地面之间用踏步连接的构件称为台阶，还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。2.90 前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.91 管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.92 烟道建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。2.93 核心筒建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、服务其它建筑空间的结构体系。2.94 中庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。2.95 桥与室外相连的有跨度的架空构筑物。2.96 花池建筑物中设置的用于种花的建筑构件。2.97 空中花园是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的，至少有一面不封闭的绿化空间。空中花园有入户空中花园和公共空中花园两种情况。2.98 空调机位是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置，空调机位一般应有明确的范围界线。2.99 天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，主要用于房屋采光、通风。2.100 内庭院四面有房屋，无顶盖的空地。2.101 公共（消防）通道为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。2.102 公共开放空间建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间一般与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。三、一般规定3.1 基本原则3.1.1 实测原则房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。3.1.2 合法原则房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。3.1.3 用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾实测原则和合法原则；若两者不一致时，应按以下情况分别处理：a) 对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。b) 对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划报建的设计图纸不一致的，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。3.2 施测条件3.2.1. 预测必须具备以下条件：a) 土地使用证或用地规划许可证；b) 建筑工程规划许可证；c) 建筑工程施工许可证；d) 建筑基础或地下室施工完毕；e) 一层或设计标高正负零以上的建筑开始施工。3.2.2. 实测必须具备以下条件：（1）、分丘、分幢实测的建筑物必须完全竣工，必须具备以下条件a) 建筑物封顶；b) 外立面装修完成，脚手架拆除；c) 建筑物主体及其附属物的竣工状态与规划报建的设计图纸一致,并经规划验收核实。 （2）、分层分户实测除应达到上述竣工条件外，还应满足：a) 分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位；b) 功能区和功能区内各产权单位的产权界线明确、标志牢固、显著。3.3 数据采集3.3.1 对预测项目：计算面积所需的所有数据，均应从经城建规划部门批准、由设计单位出具的施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。3.3.2 对实测项目：1) 计算面积所需的所有数据均应进行实地采集，并有属地房管部门人员现场实行监督。2) 观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001m；两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至0.01m，数据取位按“四舍五入”的原则。3) 实测项目施测时可以参考经城建规划部门审查批准的施（竣）工图纸。4) 成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测；非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。5) 如观测数据与图纸标示数据的误差在允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算；如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算，面积计算以m2为单位，计算过程精确至0.0001 m2,最后结果四舍五入至小数后两位。6) 实际数据的采集，不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到”。7) 采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。8) 数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观察数据无误后，方可收工撤离现场。3.4 精度要求3.4.1 量距数据精度要求实测量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种测量工具二次量距之较差应满足：D0.005m ,长度以m为单位,取至0.01m。房屋边长测量误差，应符合下表要求：房屋边长测量精度要求房屋面积精度等级一级二级三级中误差(0.0070.0002D)(0.0140.0007D)(0.0280.002D)限 差(0.0140.0004D)(0.0280.0014D)(0.0560.004D)注：D为房屋边长；m3.4.2 面积数据精度要求 房屋面积测量误差，应符合下表要求：房屋面积测算精度要求面积精度等级中 误 差限 差一级(0.010.0003S)(0.020.0006S)二级(0.020.001S)(0.040.002S)三级(0.040.003S)(0.080.006S)注：S为房屋建筑面积；m23.4.3面积精度应用要求房屋面积测算精度等级，应符合下表要求：房屋面积测算精度等级要求精度等级适 用 房 屋一级特殊房屋或委托人特殊要求的房屋二级商品房、经济适用房、房改房或进入房地产市场的各类房屋三级居民自建房、四、房屋建筑面积计算4.1 计算建筑面积的基本条件（1）、应具有顶盖。（2）、应有围护物。（3）、结构牢固，属永久性的建筑物。（4）、层高在2.2米以上（含2.2米）。（5）、可作为人们生产或生活的场所。4.2 计算全部建筑面积的范围4.2.1 永久性结构的单层房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）时，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.2.2 房屋自然层内的夹层、插层、技术层及其楼（电）梯间的层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。4.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。4.2.4 房屋内的楼梯、楼梯间、电梯（含观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道、通风井、排气井等，均按房屋的自然层计算建筑面积。4.2.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部分，按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.6 挑楼、封闭的挑廊、全封闭的阳台、房屋间永久性、封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。4.2.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.9 玻璃幕墙、金属幕墙或其它材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.10 地下室半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。4.2.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。4.2.12 属永久性建筑有柱的车棚、货棚（非单排柱）按柱的外围水平投影面积计算。4.2.13 依坡地建筑的房屋，设计利用吊脚做架空层，按其层高在2.20米以上的部位的外围水平投影计算建筑面积。4.2.14 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，计算建筑面积。4.2.15 层高在2.2米以上的架空层。按柱外围水平投影面积计算建筑面积。4.2.16 房屋的飘窗，窗台以上的高度在2.2米以上的，按外墙的外边线，与其围护结构之间的水平投影计算建筑面积。4.2.17 坡屋顶房屋，其屋顶到楼地板的高度在2.20米以上的部分，计算建筑面积。4.2.18 立体书库、立体仓库、立体机械停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上的结构层建筑面积的总和计算建筑面积。4.2.19 封闭的室内花园和阳光屋，按其外围水平面积计算建筑面积。4.2.20 楼梯孔,若设计建造楼梯的,计算建筑面积。4.3 计算一半建筑面积的范围4.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.2 独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，属永久性建筑、层高在2.20米以上的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.3 顶盖进深0.6米的不封闭阳台、挑廊，未封闭的入户花园、空中花园等，按其围护结构外围或上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.4 室外楼梯无顶盖的各层，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.5 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.6 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.4 不计算建筑面积的范围4.4.1 层高小于2.20米的房屋、夹层、插层、技术层、架空层及其相应的楼（电）梯间等，和层高小于2.20米的地下室、半地下室及其相应的楼（电）梯间等。4.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；4.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊。4.4.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。4.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.4.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。4.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道等路、桥面作为顶盖建造的房屋。4.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。4.4.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。4.4.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝、抗震缝等变形缝。4.4.11 广场式室外楼梯。4.4.12 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。4.4.13 二层以上楼梯、自动扶梯，梯段间的安全间隙大于0.2米、且面积大于1平方米的梯井。4.4.14 跃层、复式房屋上层的挑空部位。4.4.15 与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、柱廊的建筑。4.4.16 无永久性顶盖的架空走廊、用于检修、消防的室外钢梯或爬梯。4.4.17 无顶盖的斜坡式人行或车行通道。4.4.18 户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位。4.4.19 电梯下方的电梯基坑。4.4.20 其顶盖距底板的高度大于两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。4.4.21 屋顶防雨的跳檐、上层阳台在房屋公共露台、晒台、退台、天面上的投影部分。4.4.22 预测时墙体外侧的抹灰层、粉刷层、贴面等墙体的保护层、保温隔热层。4.4.23 屋面上有柱有盖的一些观景建筑设施。4.5 特殊建筑空间的面积计算4.5.1 建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其楼地板到外墙外围2.20米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。（见下图）4.5.2 建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。（见上图）4.5.3 坡屋顶、穹型顶建筑，按其层室内净高在2.20米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。4.5.4 多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱外围距离地面2.20米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。（如下两图）4.5.5 在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。4.5.6 有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积。4.5.7 综合楼商业部分中没有间隔墙的权属单元，以固定界址点为分隔标计。4.6 关于房产测绘及建筑面积计算的补充规定和补充说明4.6,1 楼梯、台阶、车道的建筑面积计算1) 位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护墙体(楼梯围墙体作为楼梯主体外墙)的楼梯,视为室内楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯。2) 室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积；无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。3) 穿越夹层的楼梯，如果夹层不利用该楼梯作为上下通道的,其位于夹层的梯间不计算建筑面积。4) 与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积。（如下图）5) 复式建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；跃层建筑的室内楼梯按一层计算建筑面积。（如下左图）；错层建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积（如下右图）。跃层室内楼梯 错层室内楼梯6) 住宅室内楼梯间的梯井宽度20cm且面积1m2时，楼梯间按房屋自然层计算建筑面积；如室内楼梯梯井宽度20cm且面积1m2时，或为开放式、与室内其他部位相通的，按楼梯的水平投影计算建筑面积。（如下图） （图a） （图b） （图c） （图d）7) 位于建筑物以外，与建筑物没有直接相连，因地势高差而设计的楼梯为室外台阶，不计算建筑面积。室外台阶是依据地势高差面设置的联系不同标高地面的过渡构件，是房屋的辅助设施。一般情况，如台阶起终点高差不少于一个自然层，其下方应为自然地形，不设计利用，否则，应视为室外楼梯；如台阶起终点高差少于一个自然层，其下方无论是否设计利用均视为台阶。（如下图） 8) 室外楼梯最上层楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯视为无盖，最顶一层按其水平投影的一半计算建筑面积；当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖,按水平投影计算全部建筑面积。（说明：室外楼梯应位于房屋外部，供人们日常生产生活中上下各楼层时使用，有围护结构，下方形成一个建筑空间，应是永久性的房屋附属设施，不包括爬梯。）(如下图)室外楼梯 室外楼梯无盖 室外楼梯有盖9) 室外台阶不计算建筑面积，但若经规划报建批准下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分就计算全部建筑面积。(如下图) 10) 无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖（完全遮盖）的室外车道按自然层计算全部建筑面积，车道下方空间无论是否被利用，都不计算建筑面积。(如下图)4.6.2 烟道、采光井、通风井的面积计算1) 供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。2) 位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。3) 多户共用的烟道应作为公用建筑面积。4) 地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；凸出地面的部分不计算其建筑面积；通风井、烟道除在顶层凸出屋面的部分不计算建筑面积外，其它按自然层计算建筑面积。5) 一幢建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积。6) 有盖采光井、应计算一层建筑面积。4.6.3 走廊（含挑廊、檐廊）的面积计算:1) 走廊分为内走廊和外走廊。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下三种情况时视为内走廊：（1）. 沿走廊延伸方向两侧均封闭；(如下图)（2）. 一条走廊仅一侧或两侧开敞，其余部分两侧均封闭；(如下图)（3）. 走廊虽有一侧开敞，但该侧外部连接有盖且有围护结构的建筑空间。(如下图)2) 内走廊无论其两端是否封闭，均计算全部建筑面积。(如下图)3) 外走廊按其开敞侧是否有围护结构划分为有柱走廊和无柱走廊：（1）. (如下图) 开敞侧有与结构连接为一体，类似柱（墙）的走廊，视为有柱走廊（2）. (如下图) 开敞侧之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；（3）. (如下图) 两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；（4）.仅有附着于结构外侧的少量装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；（5）.柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出，或柱可以划归其它建筑空间时，视为无柱走廊。4) 由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分，分别计算建筑面积。(如下图)5) 有柱走廊，有围护结构，均按其围护结构的外围水平投影计算全部建筑面积；无围护结构的，按柱外围水平投影计算全部建筑面积。(如下图)6) 位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积。7) 位于顶层的与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物的走廊、檐廊,不计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影计算全部面积。4.6.4 连廊、架空通廊的面积计算1) 位于地面一层的两建筑物之间的有盖通廊叫连廊，按以下情况分别计算建筑面积：（1）.(如下图)双排柱连廊，按柱外围水平投影，计算全部建筑面积。（2）.单排柱及无柱连廊，若其上盖为永久性建筑的，其上盖高度小于二个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖高度达到或超过二个自然层时，不计算建筑面积。若上盖为圆拱形，则以拱形顶计算该连廊的高度。2) 连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度小于二个自然层，通廊计算一半建筑面积；超过二个自然层，若通廊面积较大，具备类似阳台的使用功能时，作为室外花园的用途，该通廊按其上盖水平投影面积计算一半建筑面积，否则，通廊不计算建筑面积。 4.6.5 门廊、雨蓬（大致分为如下几种情况）4.6.6 公共（消防）通道1) 穿越建筑的公共（消防）通道，若通道属于市政道路的一部分时，该通道不计算建筑面积。2) 当公共通道不属于市政道路时，则：（1）.通道上方为建筑形成的上盖，上盖板建筑物的结构直接相连为一整体，则通道应计算全部建筑面积，并列为不分摊的公用建筑面；（2）.通道上方为专设盖板，通道不计算建筑面积。4.6.7 凸窗、落地窗的面积计算1) 凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的围护结构外围的水平距离。（如下图）2) 凸窗高度大于或等于2.20米，则凸窗部分计算全部建筑面积。3) 窗体未凸出于外墙的窗、或窗体上（下）方凹入