国有土地使用权取得方式及特点分析

国有土地使用权获取方式及特点分析在我国，取得国有土地使用权的最主要的两种方式分别是规划和转让，其次还包括租赁、转让和定价出资和出资。 这五种取得方法各有各的特点。一、拨国有土地使用权国有土地使用权计划是指县级以上人民政府依法批准，土地使用者支付补偿、配置等费用后将土地交付使用，或者将土地免费交给使用者的行为。特点：1、在取得等价报酬的基础上，拨号方式取得的国有土地使用权不需要支付土地使用权，通常无偿取得的有偿取得的情况下，缴纳的费用也比转让方式支付的费用低。 但是，规划土地需要缴纳土地使用税。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第43条规定：“规划土地使用权是指土地使用者以各种方式依法无偿获得的土地使用权。 前款土地使用者应当按照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。2、使用期限除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 中华人民共和国城市房地产管理法第22条规定：依照本法规定有计划地取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”3、主要适用于公益事业、基础设施建设以及国家政府、军队用地，商业用地一般不适用。中华人民共和国土地管理法第54条规定：“建设部门应使用国有土地，以转让等有偿使用方式取得，但以下建设用地可以在县级以上人民政府依法批准的基础上，以规划方式取得。 (一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点支持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。4、处分权限制大，不得经过特定手续转让、出借、抵押土地使用权。 以拨号方式取得土地使用权的土地使用者，必须按照国有土地划拨决定书和建设用地批准书规定的土地面积、土地用途、土地使用条件等内容使用土地，不得随意变更。 确有必要改变土地建设用途的，应经土地行政主管部门同意，报告土地许可人民政府的许可。国土资源部1992年公布的划拨土地使用权管理暂行办法第5条规定：“未经市县人民政府土地管理部门的许可，办理土地使用权转让手续，交付土地使用权转让金的土地使用者，不得转让出借抵押土地使用权”。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条规定：“拨土地使用权，除本条例第四十五条规定外，不得转让、出借、抵押”其第四十五条规定：“第四十五条规定满足以下条件的，经市、县人民政府土地管理部门和物业管理部门批准，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)获得国有土地使用权；(三) 持有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明书(四)按照本条例第二章的规定缔结土地使用权转让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权转让金，或者通过转让、租赁、抵押获利交付土地使用权转让金。中华人民共和国城市房地产管理法第39条规定：“以规划方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当依照国务院的规定，报告有批准权的人民政府的批准。 有认可权的人民政府准许转让的，受让人应当办理土地使用权的转让手续，按照国家有关规定缴纳土地使用权的转让款。 有计划取得土地使用权的，有权转让不动产的人民政府根据国务院的规定决定不办理土地使用权的转让手续的，转让人应当根据国务院的规定，将转让不动产的收益中的土地收益缴纳国家，或者做其他处理。二、转让国有土地使用权土地使用权出让是指国家在一定年限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权的转让金行为。特点：1、为了有偿取得，需要向国家支付土地使用权的转让金。有一定的使用期限。 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定：“土地使用权以下列用途确定最高年限： (1)居住地70年(2)工业用地50年(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年(4)商业、旅游、娱乐用地40年(5)综合或其他用地50年。3 .对转让方式有特殊要求。 国有土地使用权的转让可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协商的方式，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地使用权的转让必须采用招标挂牌的方式。中华人民共和国物权法第一百三十七条【建立建设用地使用权，可以采取转让、拨号等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营用地在同一块土地上有两个以上意向用地的，应以招标、拍卖等公开竞争价格转让。国土资源省2005年发表的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第4条规定，“商业、旅游、娱乐、商品住宅等各种经营用地必须招标、拍卖或者挂牌转让。 前款规定以外用途的土地供地计划公布后，同一区域有两个以上意向用地的人也应以招标、拍卖或招牌方式转让。4、可以进行比较自由的处理。 中华人民共和国物权法第143条规定，“建设用地使用权人有权转让、交换、出资、赠与或抵押建设用地使用权，但法律另有规定的除外”三、国有土地使用权转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例根据第19条的规定，土地使用权转让是指土地使用者再转让土地使用权的行为，包括出售、交换、赠与。 未投资土地使用权合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让。中华人民共和国物权法第140条规定，建设用地的使用权转让、交换、出资、赠与或抵押的，当事人应当书面签订相应的合同。 使用期限由当事人约定，不得超过建设用地使用权的剩馀期限。根据上述两项法律规定，通过转让获得国有土地使用权具有以下特征1 .获取方式的多样化。 有销售、交换、赠与、抵押等多种方式。2、土地的使用年限受到严格限制。 土地使用者以转让方式取得的土地使用权是其使用年数从土地使用权转让合同规定的使用年数中减去原土地使用者使用的耐用年数后的剩馀耐用年数。3、国有土地使用权转让后，地上建筑物和其他附着物的所有权转移。4、土地用途受原转让合同严格限制，一般不得改变原转让合同规定的土地用途。 土地使用权转让后，土地使用权转让合同规定的土地用途需要变更的，应当经转让人同意，经土地管理部门和城市规划部门批准，按照本章的有关规定再次签订土地使用权转让合同，调整土地使用权转让金并登记。四、租赁通过租赁获得国有土地使用权有国有土地租赁和国有土地使用权租赁两种方式。 前者是从国家直接获得土地使用权，其权利来源于直接国家，后者是国有土地利用者作为出租人出租土地使用权的权利，其权利来源于土地利用者。国有土地租赁根据1999年国土资源部颁发的规范国有土地租赁若干意见 (以下简称意见 )，国有土地租赁是指国家将国有土地租赁给用户，用户与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年度土地租赁合同，支付租金的行为。特点：1、适用范围有限。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是转让方式的补充，不适用于经营性房地产用地。 意见第一条规定“关于经营性房地产开发用地，无论是利用现有的建设用地还是利用新的建设用地，都必须实施转让，不实施租赁”。2、国有土地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协商方式，经营性土地使用权租赁应当采用招标、拍卖、挂牌方式。3、不得以双方协商方式出租国有土地租金。 不得低于租金和国家规定的最低地价换算的最低租金标准。 协议租赁结果报上级土地行政主管部门，向社会公开。4、承租人按规定支付土地租金，完成开发建设后，经土地行政主管部门同意，或者根据租赁合同的约定，可以租赁、转让、抵押租赁土地的使用权。5、国有土地租赁可分为短期和长期租赁。 国土资源省1999年发表的规范国有土地租赁若干意见规定，“对于短期使用或建设临时建筑物的土地，必须实施短期租赁。 对短期租赁年限通常在5年以下的地面建筑物、建筑物建设后需要长期使用的土地，应实施长期租赁。 具体租赁期限按租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地。(二)土地使用权出让；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条规定：“土地使用权租赁是指土地使用者作为租赁人将土地使用权与地上建筑物和其他附着物一起租赁给租赁人，租赁人向租赁人支付租金的行为。 未投资土地使用权合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。特点：1、出租的对象不是土地而是土地的使用权。2、租借土地使用权时，其地上附着物也一起租借。 湖南省城镇国有土地出让和转让实施办法第21条规定：“土地使用者可以单独出租依法获得的土地使用权，或者与地面建筑物和其他附着物一起出租，承租人有权使用，但无权处置”。五、按价格出资或出资国有土地使用权国有土地使用权定价出资。 国家以土地使用权为价格出资，是指国家以一定年限的国有土地使用权为价格，作为投资投入股份有限公司或有限责任公司，相应的土地使用权转变为国家向企业出资的国家资本金或资本金。国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第三条第四款规定：“国家按土地使用权价格出资(入股)是国家按一定期间国有土地使用权价格出资改组的新设企业，其土地使用权可以由新设企业自己拥有，按照土地管理法律、法规转让、出借、抵押土地使用权。 以土地使用权价格出资的国家股的所有权，根据国有资产投资主体，由拥有认可权的人民政府土地行政主管部门统一委托拥有资格的国有股的所有者拥有。特点：1、适用范围有限。 1999年国土资源部颁布的国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见规定：“对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业以及骨干