城市更新专项规划文本2010

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（-2015）文本图集（征求意见稿）深圳市规划和国土资源委员会二一年十月目 录总 则1第一章 目标与策略3第一节 更新目标3第二节 更新策略4第二章 更新方式与改造功能8第一节 更新方式引导8第二节 改造功能引导10第三章 密度分区与城市设计12第一节 密度分区指引12第二节 城市设计指引14第四章 配套设施与综合交通16第一节 完善配套设施体系16第二节 优化综合交通体系18第五章 保障性住房配建20第一节 配建原则20第二节 配建比例20第六章 近期重点地区22第一节 重点地区划定22第二节 分类改造指引22第七章 实施机制25第一节 强化城市更新年度计划管理25第二节 构建城市更新单元规划制度26第三节 完善城市更新政策保障体系26第四节 健全城市更新工作体制机制27第五节 建立城市更新实施评估机制28附件1：近期重点地区改造指引29附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）36附图一：区位分析图63附图二：“三旧”用地现状分布图64附图三：“三旧”改造规划图65附图四：“三旧”改造用地功能布局图66附图五：密度分区指引图67附图六：城市设计指引图68附图七：公共设施规划布局图69附图八：市政基础设施规划布局图70附图九：综合交通规划布局图71附图十：保障性住房配建指引图72附图十一：近期重点地区图73I总 则第一条 为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实珠江三角洲改革发展规划纲要，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条 规划编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城乡规划法3、深圳市城市总体规划（2010-2020）4、深圳市土地利用总体规划（2006-2020）5、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）6、深圳市城市更新办法（深府令第211号）7、中国共产党深圳市第五次代表大会报告8、其他相关规划及标准第三条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第五条 深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）包括城中村国务院已同意深圳全市域完成城市化转地。因此，深圳城中村（旧屋村）已全部转为国有用地。依据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），深圳城中村（旧屋村）应归入“旧城镇”范畴，但考虑到深圳城中村（旧屋村）的特殊性，本规划将城中村（旧屋村）单独统计为“城中村”，将旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区等统计为“旧城区”。（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。（一）1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。本规划范围为深圳市全市域。本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第六条 本规划期限为2010-2015年。第七条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第八条 本规划范围为深圳市全市域。第九条 本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第十条 本规划期限为2010-2015年。第十一条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第十二条 规划编制依据中华人民共和国土地管理法（2004）中华人民共和国城乡规划法（2008）深圳市城市总体规划（2009-2020）深圳市土地利用总体规划（2006-2020）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）深圳市城市更新办法（深府令第211号）第十三条 本规划是统筹全市城市更新工作的纲领性文件，是落实省委省政府、市委市政府关于“三旧”改造的重要抓手，是法定图则、城市更新单元等相关规划编制的重要依据。第十四条 本规划编制与执行遵循“政府引导、规划统筹、分类指导、有序推进、低碳更新、公众参与”的原则。第十五条 城市更新内涵深圳的城市更新不同于其他城市所面临的空间实体“物质性老化”启动的旧城改造，而更多的是由于城市超负荷运转、整体机能下降引发的“功能性衰退”，以及城市内部系统的变化调适滞后于社会经济发展需求而导致的“结构性失衡”产生的更新需求。因此，深圳的城市更新不仅是空间实体的“物质性更新”，更多的是非空间实体的“功能性和结构性更新”。第十六条 城市更新范围本规划确定的城市更新范围为城市已建区（除基本生态控制线和滑坡塌陷区）内的更新片区，包括城中村 根据深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理规定（深府2004102号），深圳城中村（旧屋村）已全部转为国有用地。依据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），深圳城中村（旧屋村）应归入“旧城镇”范畴，但考虑到深圳城中村（旧屋村）的特殊性，本规划将城中村（旧屋村）单独统计为“城中村”，将旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区等统计为“旧城区”。（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地。1、城中村是指我市城市化过程中，依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。旧屋村是指市政府关于发布深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法的通知（深府1993283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。2、旧工业区是指建设年代较早、不适应现代产业发展要求的产业用地；城市中心区“退二进三”的产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）、仓储用地；国家、广东省和深圳市产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、仓储用地；不符合安全生产和环保要求的厂房、仓储用地。3、旧城区是指建设年代较早，城市基础设施、公共服务设施亟需完善，环境有待整治，不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区。第十七条 位于本规划的更新片区之外的更新项目，如果经过城市更新单元规划制定计划申报，以及相关评估等程序审核后符合条件的，可以纳入更新年度计划。第十八条 条文中黑体字部分为本规划的强制性内容。第十九条 本规划自深圳市人民政府批准之日起实施，规划有效期至2015年底。第二十条 本规划最终解释权归属深圳市人民政府城市更新主管部门。第一章 目标与策略第一节 更新目标规划期内城市更新的工作目标是：通过多元多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区高水平改造活力再现，基础设施条件明显提高改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标：1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约占全市更新片区规模的30，力争至2015年更新规模约为69km2。其中，规划期内其中，拆除重建规模约占规划期内更新规模的30%，力争至2015年拆除重建规模约为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。在拆除重建规模中应提供86.9 km2的居住用地；4.6 km2的工业用地；4.65.7 km2的商业服务业用地；以及5.8km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2；2013-2015年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%。2、规划期内城市更新增加固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约3500亿元，增加拉动。国民生产总值累计约增加共计87000亿元。带动固定资产投资100亿元。3、全面完成原特区内城中村改造；基本完成原特区外主要地区的城中村配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧居住区生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。4、力争完成3-5个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升经济国际竞争力。5、完成2-3条人文特色街区改造；高标准对滨海旅游、景观门户、轨道站点等周边地区进行改造；集中打造一批城市亮点和建筑精品，不断提升城市形象和气质品质。6、通过城市更新大幅有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施；通过城市更新持续稳定提供保障性住房，建立城市更新稳步供应保障性住房机制，力争到2015年共计提供保障性住房150-180万m2。第二十一条 总目标1、围绕“建设现代化国际化先进城市”的要求，通过城市更新促进城市功能完善、空间结构优化、产业结构升级、发展方式转变、环境品质提升、文化多元融合、社会和谐发展。通过城市更新2、力争在2011-2015年开展城市更新的规模约占全市更新片区总量的30%，其中，拆除重建规模约占2011-2015年更新规模的30%。完成一批具有示范性的城市更新项目，使城市更新成为实现城市发展目标的重要途径，基本完成原特区内城中村改造，完成原特区外主要地区的城中村综合整治；轨道站点地区城市品质提升；滨海；城市公共空间、绿地；保障性住房套；。第二十二条 分目标1、围绕“加快推进特区一体化进程”的要求，通过更新片区统筹协调推进加快城市空间结构和功能战略性优化，加大原特区外基础设施建设力度，大幅缩小发展差距，提高城市整体发展水平。2、围绕“破难题、拓空间”的客观发展要求，通过城市更新增加优质空间资源供给、提高土地资源利用效率，解决土地资源“瓶颈”制约，使城市发展模式从外延扩张向内涵提升转型。3、围绕“加快产业结构调整，提升经济国际竞争力”的要求，积极推进大沙河创新走廊、华为科技新城、坪山新能源汽车基地、沙井-福永高新园区内的旧工业区改造，积极吸引战略性新兴产业；加快中心区工业用地功能置换，为现代服务业等预留空间，以实现经济发展方式转变、产业结构升级。4、围绕“宜居城市创建”的要求，有序推进福田南、南油、沙头角、布吉、光明、坪山等地区的城中村和旧城区改造，优化人居环境、提升文明水平，使城中村和旧城区在产业发展、社会管理、文化心理等方面逐步提升。5、加强历史文化街区和滨海旅游区的整治与改造，塑造特色鲜明和文化多元的城市景观。加大对历史文化街区和传统建筑的保护力度；充分挖掘溪涌、葵涌、水头、下沙等地区的旅游资源潜力，结合城市更新完善旅游设施，将大鹏湾地区建设成为尺度宜人的滨海旅游度假小镇。6、加快城市战略发展地区和重要功能节点地区的更新改造，推动重点地区的高水平开发，以带动城市整体功能提升，加快光明、坪山等地区的更新改造，将其打造为新的区域发展极。第二节 更新策略第二十三条 空间发展策略1、加快特区一体化建设。通过城市更新加快完善沙井、松岗、石岩、观澜、平湖、横岗、龙城、坪地、坑梓、葵冲等街道的公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施建设，加快城市空间和功能的战略性优化，努力使深圳城市形态、城市环境、城市管理等接近国际一流城市水准。2、发挥重点更新地区的极核带动作用。优先推进东西两条轴线上的城市中心区、战略发展地区和重要功能节点地区的更新改造。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道站点沿线区域改造，同时推进布吉、龙华客运站等重大基础设施建设区周边的更新改造；引导大鹏三镇，特别是环大鹏湾地区以滨海休闲旅游业为方向的改造；推进机场和口岸等景观门户地区的综合整治，提升环境品质和综合服务功能。3、推进旧城区整治与复兴。通过城市更新疏解罗湖、福田、南山、新安、布吉等旧城区内过重的人口与功能负担，淘汰低端功能、吸引高端功能，同时保护旧城区的历史文化风貌，延续城市文脉，为繁荣地方特色注入新的活力。旧居住区以综合整治为主，消除安全隐患、提升居住品质。4、抓好公共安全工程建设。高度重视环境恶劣、安全隐患突出区域的改造工作，抓紧启动位于危险边坡地、规划滞洪区等严重自然灾害隐患地区的改造，抓好公共安全工程和防治设施建设，保障居民生产生活安全。第二十四条 产业发展策略1、整合优化产业布局。推进产业发展空间的整合与集聚，将若干小工业区整合为具有一定规模的工业园区，通过差异化调控政策，引导零散分布的工业企业向集中成片的工业园区集中，通过完善各类配套设施，提高园区的建设与管理水平，为现代产业发展创造高效便捷的环境平台。加大政府对园区改造的推进力度，促进一批区位优越、条件较好的工业区成片改造，为特色园区和创新型产业用房建设提供空间。2、鼓励旧工业区升级改造。以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标，鼓励现代制造业“一核心、十九园”内的旧工业区升级改造，优先推动大沙河创新走廊、笋岗清水河物流产业园、水贝布心黄金珠宝产业园等重点产业园区的整体升级改造，鼓励松岗江边地区、坪山工业园、固戍铁仔山新型物流园区的升级改造，加速淘汰或升级高能耗、高污染、低产出的产业，努力构建以低碳排放为特征的产业体系，促进工业生产由“低产田”向“高产田”转变。3、引导工业用地合理置换。有序推进城市中心区、重点发展地区、轨道站点周边地区及景观门户地区内的工业用地功能置换，适当降低全市工业用地比例，置换的工业用地优先保证公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施以及保障性住房建设，完善城市综合服务功能。第二十五条 社会发展策略1、适度人口疏解与平衡。通过城市更新增加居住用地供应，缓解新增居住用地短缺压力。以适度控制城市人口规模、平衡地区差异、优化人口结构为基本目标，综合规划通过城市更新提供的居住用地区位与规模，引导城市密集区域的人口向新城转移，调整城市人口疏密不均的格局。2、加强住房保障能力。按照分区配建、就近平衡、交通便利的原则，在生活和交通设施便利度较高地区的城市更新项目中配建适当比例的保障性住房，多渠道增加保障性住房供给，满足低收入群体、夹心层和人才的居住需求。3、提升社会管理水平。通过城市更新完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施。健全社区管理和服务体制，增强基层自治能力。引导社会组织健康规范发展，增强其参与城市更新、社会管理和公共服务的积极性。大力开展公益性技能培训，提升无业人员的就业能力。强化社会治安综合治理，加快构建全方位、立体化的动态治安防控体系，促进社会和谐进步。4、加强多元文化融合。对城中村中具有本土特色的历史文化遗存，在改造实施前须研究具体保护办法。对紫线规划划定的文物保护单位，应在相关规定的指导下审慎实施改造。大力发展公益性文化事业，规划建设一批公共文化设施，丰富群众文化生活，提升市民的城市认同感和归属感，加强本土文化与外来文化融合。第二十六条 生态环境策略1、维护生态安全格局。深化和落实基本生态控制线管理规定，逐步清退和依法收购、收回基本生态控制线内的违法用地和违法建筑。推动重要功能区的生态恢复和整治复绿，加大对生态环境敏感地区的保护，维护城市生态系统平衡，确保城市生态格局安全。2、提升空间环境品质。改善城市公共开敞空间，优化城市绿地布局结构，提高绿化覆盖率，丰富城市景观，实现城市人居环境和生态环境的明显改善。以绿道网建设为契机，推行道路绿地生态化改造，完善城市绿地系统。使区域绿道、河流水系、城市绿廊等连为一体，提升城市绿化开敞空间的环境品质与服务能力。3、推行低碳更新模式。从更新方式、实施、管理等方面贯彻低碳化更新。坚持综合多样的更新方式，以综合整治、功能改变为主导，减少不必要的拆建行为。在更新实施过程中，合理利用低碳生态技术，通过建设绿色建筑，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。第二章 更新片区与规模第一节 更新片区界定第二十七条 更新片区是指在“三旧”更新对象（城中村、旧工业区、旧城区）现状分布的基础上，以实现城市公共利益最大化为原则，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然界线等要素划定的更新对象相对成片、规划功能关联度较高的片区。一个更新片区中可能包括一个或者若干个更新单元 根据深圳市城市更新办法及深圳市城市更新办法实施细则（草案），城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域。城市更新单元是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位。第二十八条 更新片区划定目的1、突破以产权或单一用地性质划定更新范围的惯性做法，减少以宗地为单位的改造对城市规划实施造成的割裂。通过全面部署、分步实施发挥更新片区在空间资源整合、功能整体提升方面的作用。2、以更新片区为空间统筹单位，根据改造意愿合理划定更新单元。整体协调公益性设施建设的捆绑责任，避免小地块投机性开发。有效平衡市场利益与公共利益、城市整体利益与局部利益。3、通过更新片区划定，积极引导市场及社会各方参与更新片区内的改造活动。创造公平、公开的市场竞争环境，规范市场运作的基本框架，以得到更为广泛的社会支持，同时保证实施结果可控。第二十九条 更新片区划定原则1、目标综合性。以功能提升、产业升级、空间整合、设施改善、环境美化等为目标，从经济、社会、环境等综合效益角度出发划定全市更新片区。2、功能相近性。全面考虑片区内更新对象的类型、分布、现状特征，以城市空间结构为基础，以规划功能定位关联度为主要考虑因素，统筹划定更新片区。3、空间连续性。更新对象集中成片、更新片区规模适当，更新对象改造与城市规划实施统筹兼顾，以便于配套设施建设，对部分分布零散、规模较小的更新对象单独划定更新片区。第二节 更新规模调控第三十条 全市更新规模全市更新片区片区总规模为241.8 km2，其中，“三旧”改造用地更新对象规模为180.6km2，其他用地为61km2。“三旧”更新对象中包括城中村103.1km2、旧工业区72.1km2和旧城区5.4km2。2、力争在2011-2015年开展城市更新的规模约占全市更新片区总规模的30%，其中，拆除重建规模约占2011-2015年更新规模的30%。 表2-1 城市更新现状规模 单位：km2行政区更新片区“三旧”对象改造用地其中城中村旧工业区旧城区罗湖8.924.652.391.500.76福田11.708.205.562.150.49南山18.0313.916.996.490.44盐田3.562.270.940.380.94宝安107.0773.9036.9535.811.14龙岗62.5651.8636.2414.501.13光明15.5613.356.766.420.17坪山14.3512.487.254.850.37总计241.75180.62103.0972.15.43第三十一条 全市更新片区内规划为居住用地（R）96km2、工业仓储用地（M、W）62.7km2、商业服务业设施用地（C）23.9km2、政府社团用地（GIC）11.8km2、市政公用设施用地（U）2.7km2、绿地9.9km2、道路广场用地24.5km2。表3-1 更新片区建设用地平衡表用地类型现状规模(km2)比例（%）规划规模(km2)比例（%）居住用地（R）97.3240.26 95.9739.70 工业仓储用地（M、W）102.3342.33 62.6725.92 商业服务业设施用地（C）8.043.33 23.909.89 政府社团用地（GIC）5.012.07 11.754.86 市政公用设施用地（U）1.540.64 2.711.12 绿地（G）1.380.57 9.884.09 道路广场用地（S）12.405.13 24.4610.12 其他用地13.735.68 10.414.31 合计241.75100.00 241.75100.00 第三十二条 分期更新规模调控1、2011-2015年，充分考虑省、市更新改造政策带来的利好形势，在满足房地产市场供需平衡和公共财政收支平衡的前提下，依据现有更新改造宏观财政支出的比例，结合房地产市场需求和用地供给情况，以及2005-2008年城中村改造和旧工业区升级改造计划的实际推进情况，综合确定未来五年的更新规模约占全市更新片区规模的30，力争至2015年全市更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模约为23km2。2、拆除重建的23km2中规划应提供6.9 km2的居住用地；4.6 km2的工业用地；6.9 km2的商业服务业、政府社团和市政公用设施用地；以及4.6km2的道路广场、绿地等其他用地。3、在综合考虑各区现状更新片区规模、发展定位、更新动力等因素的基础上，各区未来五年更新规模占全市未来五年更新规模比例建议如下表：表2-2 2011-2015年各区更新规模占全市比例 单位：%行政区罗湖福田南山盐田宝安龙岗光明坪山总计更新规模4582352610101004、2011-2012年，全市及各区更新规模力争达到五年规模的50%；2013-2015年，全市及各区更新规模力争达到五年规模的50%。第三二节 更新策略第三十三条 空间发展优化策略1、加快特区一体化建设。通过城市更新加快完善沙井、松岗、石岩、观澜、平湖、横岗、龙城、坪地、坑梓、葵冲原特区外等街道的公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施建设，加快城市空间和功能的战略性优化，努力使深圳城市形态、城市环境、城市管理等接近国际一流城市水准。2、发挥重点更新地区的极核带动作用。优先推进东西两条轴线上的城市中心区、战略发展地区和重要功能节点地区的更新改造。积极推进轨道1-5号线、6、7、9、11号线等轨道站点沿线区域改造，同时推进布吉、龙华客运站等重大基础设施建设区周边的更新改造；引导大鹏三镇，特别是环大鹏湾地区以滨海休闲旅游业为方向的改造；推进机场和口岸等景观门户地区的综合整治，提升环境品质和综合服务功能。3、推进旧城区整治与复兴。通过城市更新疏解罗湖、福田、南山、新安、布吉等旧城区内过重的人口与功能负担，淘汰低端功能、吸引高端功能，同时保护旧城区的历史文化风貌，延续城市文脉，为为繁荣地方特色注入新的活力。旧居住区以综合整治为主，消除安全隐患、提升居住品质。4、抓好公共安全工程建设。高度重视环境恶劣、安全隐患突出区域的改造工作，抓紧启动位于危险边坡地、规划滞洪区等严重自然灾害隐患地区的改造，抓好公共安全工程和防治设施建设，保障居民生产生活安全。第三十四条 产业发展升级策略1、整合优化产业布局。推进产业发展空间的整合与集聚，将若干个小工业区整合为具有一定规模的工业园区，通过差异化调控政策，引导零散分布的工业企业向集中成片的工业园区集中，通过完善各类配套设施，提高园区的建设与管理水平，为现代产业发展创造高效便捷的环境平台。加大政府对园区改造的推进力度，促进一批区位优越、条件较好的工业区成片改造，为特色园区和创新型产业用房建设提供空间。2、鼓励旧工业区升级改造。以构建“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系为目标，鼓励现代制造业园区“一核心、十九园3”内的旧工业区升级改造。优先推动大沙河创新走廊、笋岗清水河物流产业园、水贝布心黄金珠宝产业园等重点产业园区的整体升级改造，鼓励松岗江边地区、坪山工业园、固戍铁仔山新型物流园区的升级改造。加速淘汰或升级高能耗、高污染、低产出的产业，努力构建以低碳排放为特征的产业体系，促进工业生产由“低产田”向“高产田”转变。3、引导工业用地合理置换。有序推进城市中心区、重点发展地区、轨道站点周边地区及景观门户地区内的工业用地功能置换，适当降低全市工业用地比例，置换的工业用地优先保证公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施以及保障性住房建设，完善城市综合服务功能。第三十五条 社会发展和谐策略1、适度人口疏解与平衡。通过城市更新增加居住用地供应，缓解新增居住用地短缺压力。以适度控制城市人口规模、平衡地区差异、优化人口结构为基本目标，综合规划通过城市更新提供的居住用地区位与规模，引导城市密集区域的人口向新城转移，调整城市人口疏密不均的格局。2、加强住房保障能力。按照分区配建、就近平衡、交通便利的原则，在生活和交通设施便利度较高地区的城市更新项目中配建适当比例的保障性住房，多渠道增加保障性住房供给，满足低收入群体、夹心层和人才的居住需求。3、提升社会管理水平。通过城市更新完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施。健全社区管理和服务体制，增强基层自治能力。引导社会组织健康规范发展，增强其参与城市更新、社会管理和公共服务的积极性。大力开展公益性技能培训，提升无业人员的就业能力。强化社会治安综合治理，加快构建全方位、立体化的动态治安防控体系，促进社会和谐进步。4、促进多元文化融合。挖掘和发扬优秀传统文化，积极引进现代、多元文化。通过城市更新规划建设一批公共文化设施，大力发展公益性文化事业，丰富群众文化生活，提升市民的城市认同感和归属感，加强本土文化与外来文化融合。5、加强历史文化保护。依据深圳市紫线规划，位于城市紫线范围内的文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑应严格按照紫线规划进行保护。紧邻紫线范围的地区，城市更新应与历史文化保护对象相协调，保护城市肌理、延续城市文脉、提升城市文化品质。第三十六条 低碳生态策略1、实施全过程低碳生态更新。从更新计划、规划、实施、管理全过程贯彻低碳化更新。在规划计划与规划阶段，通过低碳生态理念和技术方法的全面融入，制定与编制城市更新计划规划。在规划实施阶段，通过合理利用低碳生态技术，加强废弃物再利用等多种途径，实现低碳生态改造。在规划管理阶段，通过规划制定更新标准与规范，有效指导与评估城市更新。2、推行低碳生态更新模式。坚持多元化的更新方式，科学评估现有改造对象，倡导以综合整治、功能改变为主导的更新方式，适度推行拆除重建，节约资源能源，高效利用已有建筑，减少不必要的拆建行为。 3、维护生态安全格局。深化和落实基本生态控制线管理规定，结合绿道网建设，推动重要功能区的生态恢复和整治复绿，加大对生态环境敏感地区的保护，维护城市生态系统平衡，确保城市生态格局安全。4、提升空间环境品质。通过城市更新，改善城市公共开敞空间，提高绿化覆盖率，丰富城市景观，实现城市人居环境和生态环境的明显改善。4、加强多元文化融合。对城中村中具有本土特色的历史文化遗存，在改造实施前须研究具体保护办法。大力发展公益性文化事业，规划建设一批公共文化设施，丰富群众文化生活，提升市民的城市认同感和归属感，加强本土文化与外来文化融合。第三十七条 生态环境策略1、维护生态安全格局。深化和落实基本生态控制线管理规定，逐步清退和依法收购、收回基本生态控制线内的违法用地和违法建筑。推动重要功能区的生态恢复和整治复绿，加大对生态环境敏感地区的保护，维护城市生态系统平衡，确保城市生态格局安全。2、提升空间环境品质。改善城市公共开敞空间，优化城市绿地布局结构，提高绿化覆盖率，丰富城市景观，实现城市人居环境和生态环境的明显改善。以绿道网建设为契机，推行道路绿地生态化改造，完善城市绿地系统。使区域绿道、河流水系、城市绿廊等连为一体，提升城市绿化开敞空间的环境品质与服务能力。3、推行低碳更新模式。从更新方式、实施、管理等方面贯彻低碳化更新。坚持综合多样的更新方式，以综合整治、功能改变为主导，减少不必要的拆建行为。在更新实施过程中，合理利用低碳生态技术，通过建设绿色建筑，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。第三二章 更新方式与改造功能第一节 更新方式引导第三十八条 城市更新方式包括综合整治、功能改变、拆除重建三种方式。1、综合整治主要指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。2、功能改变主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。3、拆除重建主要指通过建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理、重新建设的方式进行改造。第三十九条 城中村主要采取以采取综合整治为主，、拆除重建和以拆除重建综合整治的更新方式为辅的更新方式。1、对于建筑质量较好的城中村以综合整治为主，通过通过政府主导，推进配套设施完善、公共空间增加、环境景观美化，提升城中村生活环境品质。对于建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的老旧城中村以拆除重建为主，较为彻底地改变城中村的物质空间形态。2、对于建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的老旧城中村以拆除重建为主，较为彻底地改变城中村的物质空间形态。对于建筑质量较好的城中村以综合整治为主，通过完善配套设施、增加公共空间、美化环境景观，提升生活环境品质。3、在城中村中推行现代居住区物业管理模式，丰富社区文化活动，保护并整饰城中村的文物资源，强调历史文脉的传承与延续，注重邻里关系的维系。第四十条 旧工业区主要主要采取拆除重建、综合整治和或和功能改变并重的更新方式。1、对于建设年代较早、物质形态老化、容积率偏低、现有建筑不能满足产业发展需求的旧工业区以拆除重建为主。2、对于建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求，但建筑外观与环境较差、配套设施缺乏的旧工业区以综合整治、功能改变为主，通过厂房翻新、完善配套设施、美化环境，改善工业区环境。3、对分布零散、管理水平较低的原村镇工业区，鼓励通过园区整合的方式引进专业化的开发公司或物业管理公司，提高工业区管理水平、提升产业层次，实现集约化、规模化发展。第四十一条 旧城区主要采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式。1、旧居住区通过政府主导，实施建筑外观整饰、环境美化、完善社区配套以改善生活居住环境。引入现代居住区物业管理模式制度，规范居住区的日常管理，促进和谐、健康、绿色的社区文化建设。对对部分存在严重安全隐患的危房小区可进行拆除重建。对原特区外的旧居住区采取以综合整治为主，以拆除重建为辅的改造更新方式。2、旧工商住混合区通过改善沿街立面景观、优化功能布局、提升管理水平，重新焕发旧城区内传统街区活力。3、富有特色的历史文化街区应以综合整治为主要手段进行保育、活化和复兴依据紫线规划及规定进行保护。对历史文化街区周边区域进行管制，对现状合法建筑物、构筑物近期按现状保留使用，不得擅自改建和扩建，远期根据历史文化街区的专项保护规划确定更新方式。第二节 改造功能引导第四十二条 城中村改造的总体功能以居住和完善配套为主，积极引导原村集体经济组织发展第三产业，在合理维持和有序过渡现有廉租住房及服务功能的基础上，丰富城中村产业与功能类型，促进城中村与城市融合提高城市化质量。1、对位于现代制造业园区、物流园区、金融后台服务基地内的城中村，应积极为战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业、现代服务业等发展提供居住和配套服务功能。2、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的城中村，在满足应以居住功能需求的条件下为主，鼓励发展商业零售、商务办公、酒店旅游等消费型服务业。3、对积累了具有较多历史文化特色资源的城中村，应对其自身独特资源进行挖掘和保护，鼓励使其发展特色成为具有特色的历史文化与旅游旅游产业区。4、充分发挥对条件合适的城中村在解决民生问题等方面的重要作用，提升鼓励其与保障性住房、安居商品房城中村作为保障性住房补充的服务功能建设相结合，拓宽保障性住房供给渠道、增加保障规模，充分发挥保障性住房在稳定市场、平抑房价、解决民生问题方面的基础性、保障性作用。第四十三条 旧工业区改造的总体功能以产业功能为主，通过改善生产环境、完善配套设施，为现代制造业与现代服务业等优势产业产业发展提供优质的物质空间，增强对现代制造业与现代服务业等优势产业的吸引力，促进产业结构调整优化、经济发展方式转变。1、对位于现代制造业园区“一核心、十九园”十九园” “一核心、十九园”为深圳市现代制造业空间布局规划中规划的现代制造业空间布局结构。内的旧工业区，鼓励其升级改造，应积极发展新能源、生物、互联网等战略性新兴产业、先进制造业、优势传统产业。2、对位于现代物流园区、金融后台服务基地内的旧工业区，应积极配合周边地区物流、金融后台产业的发展，开拓电子商务物流、物流金融与金融物流外包等创新型业务。 3、对位于城市中心区、轨道站点500米范围等优势地区的旧工业区，鼓励发展金融保险、物流商贸、科技信息咨询、商务会展、文化创意、总部经济等现代服务业。4、对条件合适的旧工业区，鼓励其与全市创新性产业用房和保障性住房建设相结合。同时应积极引导旧工业区向公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施等功能转变，弥补现状各类配套设施供给不均衡的现状，促进特区一体化发展。第四十四条 旧居住区改造的总体功能仍以居住完善配套为主，提升社区生活品质为主，部分发展为居住区配套的公共服务等功能。第四十五条 旧工商住混合区改造的总体功能导向以为多元化的商业、居住等复合功能为主，通过更新改造焕发其活力。1、对位于旧城中心、传统商业比较兴旺发达、发展潜力较大地区的旧工商住混合区，改造功能主要为居住、公共配套服务、商业服务业、居住等，引导规划建设城市综合体。2、对位于工业与居住功能高度混合地区的旧工商住混合区，其功能主要为产业及为产业配套的居住、公共服务、商业服务等。第四第三章 密度分区与城市设计第一节 密度分区指引第四十六条 本规划的密度分区指引主要为城市更新中的居住用地（R）、商业用地（C）及其混合用地的容积率确定提供指引。城市更新中的工业用地（M）、仓储用地（W）、政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。第四十七条 容积率计算公式1、居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在全市密度分区确定的基准容积率的基础上，再根据影响条件进行修正。计算公式如下：FAR规划FAR基准（1+ A1）（1+A2）；其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。2、商业与居住混合用地容积率计算公式如下：FAR混合FAR1K1+FAR2K2；其中：FAR混合混合用途用地地块容积率；FAR1、FAR2分别为该地块基于各类单一用地功能可承担的容积率；K1、K2分别为该地块各类功能建筑面积占建筑总面积的比例。第四十八条 密度分区模型与基准容积率1、全市用地共划分为六级密度分区。I级密度分区由于大部分位于生态控制性线及其临近区域内，应严格控制建设及城市更新等活动，其容积率确定应专门研究。2、各级密度分区基准容积率按表4-1和表4-2确定。表4-1 居住用地（R）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.21.82.22.63.2表4-2 商业用地（C）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.82.43.24.25.4第四十九条 容积率修正1、地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按表4-3和表4-4确定。表4-3 居住用地（R）地块规模修正系数用地规模ha0.70.7-11-33，每增加1ha*修正系数-6%-3%0-5%*不满1公顷的忽略不计，表4-4同。表4-4 商业用地（C）地块规模修正系数用地规模ha0.30.3-0.50.5-0.70.7-1.51.5，每增加1ha修正系数-12%-6%-3%0-5%2、交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。在实际运用时，当两个影响条件同时存在，应在两者之间选取较大者作为交通修正系数。地铁站点修正系数站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定；以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为200米和500米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积，分别修正，再折算到整个地块；原则上远期实施的地铁线路站点修正不考虑。表4-5 地铁站点修正系数表区位情况距离站点（m）车站综合定位综合枢纽站交通接驳站片区中心站一般站修正系数200+80%0+60%+40%500+60%0+40%+20%周边道路修正系数根据地块与周边城市道路的关系分，周边道路修正系数为四类，甲类、乙类、丙类、丁类分别指一边、两边、三边及周边邻城市道路的地块；城市道路均指城市支路及以上级别、双向行车道在2条以上的城市道路。表4-6 周边道路修正系数表地块类别甲类乙类丙类丁类修正系数0+10 %+20%+30%第一节 密度分区指引第五十条 城市更新单元内地块容积率确定应综合考虑规划用地性质、公共配套设施承载力、市政基础设施承载力和综合交通设施承载力等因素，参照深圳市法定图则编制容积率确定技术指引 深规土2009216号文。等规定综合确定。第五十一条 本规划主要为城市更新中的居住用地（R）、商业用地（C）及其混合用地的容积率确定提供指引，容积率由基准容积率和容积率修正系数两部分构成。城市更新中的其他功能用地容积率依照相关规划建设标准和规范确定。第五十二条 基准容积率1、参照深圳市法定图则编制容积率确定技术指引，全市用地共划分为六级密度分区。2、各级密度分区基准容积率按表43-1和表43-2确定。表43-1 居住用地（R）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.21.82.22.63.2表43-2 商业用地（C）基准容积率表密度分区IIIIIIIVVVI基准容积率-1.82.43.24.25.4第五十三条 容积率修正1、容积率修正系数包括地块规模、地铁站点和周边道路修正系数。修正系数计算和容积率确定参照深圳市法定图则编制容积率确定技术指引。2、城市更新单元内改造地块容积率，在满足公共服务设施和市政基础设施等支撑条件的前提下，可在计算容积率的基础上，依据土地贡献率、拆建比、经济可行性等情形予以修正确定。3、在滨海、滨河、临山、城市公园，以及文物保护单位等景观资源相邻地区的地块容积率，应根据城市设计等确定的建筑高度控制要求，给予适当折减，以保证地块开发建设时能够保持适宜的建筑空间布局。4、对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且无法通过规划手段解决的地区，应综合考虑设施承载能力，适当降低容积率。第五十四条 以下地区容积率需充分考虑特殊控制要求，科学分析土地综合承载能力，通过城市设计、专题研究等手段合理确定。1、城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历史文化保护等地区。2、受公共配套设施和市政基础设施设置支撑条件制约的地区。3、对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、微波通道、危险品源、环境园等地区。4、景观、生态敏感地区，如水源保护区、红树林、湿地发育地区等。3、在城市更新单元内，提供非仅服务于本单元的道路、公共服务设施和市政基础设施的，可依据土地贡献率等给于相应的容积率奖励。4、在滨海、滨河、临山、城市公园，以及文物保护单位等景观资源相邻地区的地块容积率，应根据城市设计等确定的建筑高度控制要求，给予适当折减，以保证地块开发建设时能够保持适宜的建筑空间布局。5、对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且无法通过规划手段解决的地区，应综合考虑设施承载能力，适当降低容积率。第五十五条 特别规定1、以下地区容积率需充分考虑特殊控制要求，科学分析土地综合承载能力，通过城市设计、专题研究等手段合理确定，并在技术文件研究报告中予以说明。2、城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历史文化保护等地区。3、受公共配套设施和市政基础设施设置支撑条件制约的地区。4、对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、微波通道、危险品仓库等地区。5、景观、生态敏感地区，如水源保护区、红树林、湿地发育地区等。第二节 城市设计指引第五十六条 总体要求1、在“中心-轴带-组团”式空间结构的基础上，依据城市总体规划确定的城市景观轴带系统，城市更新改造应符合城市意向意象区、城市景观轴、滨水岸线景观带、历史人文特色场所的城市设计要求，塑造拥山滨海、具有多元文化及创新精神的深圳城市特色风貌。2、城市更新中应加强对影响城市意象的关键性要素的设计控制，包括自然资源、山脊线、海岸线、地标、郊野公园、生态景观廊道