物业管理费测算指引剖析

1.目的确定合理的管理费标准，保证财产管理的正常运行。2.范围适用于天合房地产开发有限公司所属房地产公司和房地产管理项目的管理费测算。3.责任根据收购财产管理区的实际情况，房地产公司人力资源部门收购的财产管理区的组织结构和人工成本计算，企业管理中心(质量部)负责设备、清洁、绿地成本的计算，财务部根据人力资源部门和质量部门提供的数据综合计算小区的管理服务费用。方法和流程控制4.1房地产管理费估算方法一般有1，枚举，2，逆推法(比较实用)两种枚举法一般适用于按照预定的财产管理标准计算财产管理费单价。逆推法一般适用于以预定的物业管理费单价为基准，估算合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，通常两种方法相结合，互相证明。4.2 .枚举法中预定的财产管理服务标准是根据已计算财产的基本情况和客户要求以及房地产公司的要求制定的。4.3 .反推法中规定的财产管理费单价，调查、调查、分析当地财产管理业的情况，根据地方同类、同级财产费价格批准。4.4 .比较、综合调整用枚举法计算的财产管理费和用逆推法计算的财产管理费，得出比较合理的收支平衡标准和逐项费用比率。4.5 .为了计算方便，所有费用都根据物业管理服务的性质和特殊设备等分类：人工费、管理费、物业费、材料消费、财产公共费用、其他。4.6 .注意事项：l南北差异，设备，设施方面，南北地区不同，因此引起的费用计算上的差异，请注意；l注意各种劳动法、保险规定、征收税率的费用计算的差异。4.7财产管理费估算公式如下。房地产管理费单价=所有费用的总和参与计算的房地产总费用面积4.8确定物业管理收费面积房地产管理收费面积以开发商提供的财产资料为基础(以向销售部门提供的销售面积为基础，由当地政府土地资源计划管理部门批准的竣工查丈报告以此报告为基础)。面积统计表(:平方米)名字住宅面积商业面积办公楼面积俱乐部面积别墅面积学校面积面积总和购房合同面积分担管理费面积州：房屋购买合同的面积已包括共享面积的分担，按该面积直接统计，按照个别地区规定，合同中应按内部面积或集合列出，应当分担管理费面积。4.9枚举方法计算4.9.1。人力成本估算4.9.1.1 .确定组织结构根据客户对项目管理规模、复杂性、智能支持、建筑类型、数量、等级、功能和设施、周边环境、财产管理服务的要求和其他实际情况，预测组织结构、工作准备情况。4.9.1.2。人力成本估算。根据既定的组织结构，根据相关法规要求和公司薪金福利标准估算人力成本。劳动力成本包括工资、奖金和双重工资、工资附加费、社会保险费、补贴和节日手续费等。4.9.1.3。工资计算(单位：元/月)。根据确定的组织结构，按照公司薪金福利标准的规定计算人力成本。个人薪金方案单位：元素序号名字薪金基准人数薪金金额(月)1管理员薪金基准人数2经理助理薪金基准人数3行政管理人员薪金基准人数技术，维护人员薪金基准人数5保安人员薪金基准人数6清洁人员薪金基准人数7录像人员薪金基准人数8其他人薪金基准人数总计4.9.1.4。奖金和双重薪金(单位：元/月)。根据确定的组织结构，按照公司薪金福利标准的规定计算奖金、双薪。奖金和双薪单位：元素序号名字标准(换算月份)人数补助金、奖金金额(月)1季相标准人数2双重工资标准人数3年终奖金标准人数总计4.9.1.5。工资附加费(单位：元/月)。根据政府规定和公司薪金福利标准计算工资附加费。工资附加费的计算标准是根据国家规定的标准。4.9.1.6。社会保险费计算(单位：元/月)。按照当地劳动部的规定计算社会保险费(一般户口所在地和非户口所在地的标准差异很大，在测算时要注意区分)。4.9.1.7。补贴和节日费用根据既定的组织结构，按照公司薪金福利标准的规定计算补助金、节日经费、上下班交通津贴等。补贴和节日费用单位：元素序号名字标准(换算月份)人数补助金、奖金金额(月)1加班费标准人数2交通补贴标准人数3节日经费标准人数总计4.9.1.8。其他不包括上述五个项目，但包括员工活动费用等人工成本。4.9.2。行政费用计算(单位：元/月)4.9.2.1。低值易耗品购买费用。4.9.2.2管理服务办公实用程序。管理局使用水费(包括饮用水)的水费：使用量金额=使用量(立方结构)/月数费率单价饮用水金额=饮用水(桶)/月桶饮用水成本电费根据管理局的照明、空调、办公用品配置：照明用电费=办公室照明的电力是根据每日实际使用时间(换算后的时间单位)计算的电费办公用品电费=办公用品(如空调)的电力按每日实际使用时间(折算的时间单位)电费收费4.9.2.3。办公用品维护费用。主要是指复印机、传真机、打印机、空调等设备的每月维护费。4.9.2.4。通信费。物业管理所需的通信费用。其中包括手机费、电话费、网络通信费、其他通信费、对讲机等。4.9.2.5。官方车辆费用。根据管理服务工作的需要，每月确定一定的上班车辆费用。4.9.2.6。沟通补偿(保持宣传)费用。4.9.2.7。计算机维护费用。根据管理服务配置的计算机数量和管理服务工作的需要，确定计算机维护费用，包括计算机升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用分摊等。4.9.2.8。报纸和期刊信息费用。因为需要管理的资料、书、报纸、杂志等的费用。4.9.2.9。咨询和诉讼费用。雇佣法律顾问分担费用的业主拖欠管理费，向法院支付了起诉费用。4.9.3。财产费用的估算(单位：元/月)。4.9.3.1。折旧费用。为了管理局正常管理服务而必须取得的固定资产(单价在2000元以上，使用年限在一年以上)按照使用年限折旧。固定资产包括：l办公用品：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视、保险箱等。l清洁录制工具：洗衣机、吸尘器、打蜡机、割草机、高压清洗机等。折旧费用=固定资产的原始固定寿命12月4.9.3.2。资产摊销。管理事务所之前期间发生的运营费根据物业委托管理合同的合同期限分摊。创业费主要包括电购买的办公用品、电动机械修理工具、清洁用品、清洁录制工具、办公大楼包装费等。费用分摊=发生运营费用的委托管理期间合计12月4.9.3.3固定资产的修理费。前期取得的固定资产按固定资产折旧的15%收取修理费。4.9.3.4。职员宿舍租金(房地产提供宿舍，此费用不限)。4.9.3.5。(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。保险费=(需要保险的公共设施、设备)总保险费率保险财产总面积购买保险是业主和物业管理公司规避风险的一种管理手段，必须权衡后购买保险。房东提出异议的话，必须接受业主大会的决定，形成法律文件。否则，房地产公司将没有尽到管理责任，失去房地产管理资格。4.9.4。物料消耗计算(单位：元/月)。4.9.4.1。服装费估算(单位：元/月)。根据服装的生产成本和使用年限分配。服装成本配置表单位：元素序号名字服装费用人数服装费用(月)1管理员服装成本人数使用月份2行政管理人员服装成本人数使用月份3技术，维护人员服装成本人数使用月份4安全管理员服装成本人数使用月份5清洁管理器服装成本人数使用月份6录像人员服装成本人数使用月份7其他人服装成本人数使用月份总计4.9.4.2安全材料消耗。根据物业管理所需配置的保安设备(参见下表的测算方法)，按实际使用年数摊销。安全设备分配明细表单位：元素物质名称单价数量使用期限每月分摊费用注释无线电1080元/台湾353年1050韩元所有资料可以根据受管理地区的需要，根据实际构成和使用年限进行估算。(见价格)无电电池100元/台湾70元2年292元对讲机响了30元/个350.5年175元电警棒600元/根102年250元硬盘录像机1500韩元/台湾23年85元录像带50元/台湾33一年220元旅游棒(可选)1900元/根53年267元在感应点巡逻60元/狗1003年167元手电筒70元/个153年30元电池3元/5节20日202元防火服1000元/套装53年139元防火面具150元/个103年2元手动推灭火器750元/个152年68元4公斤灭火器60元/狗20002年5000韩元消防工具400元/套装55年33.圆消防桶20元/个303年17元救援绳索8元/米5005年67元交通指挥棒100元/狗62年25元反射背心35元/零件63年5.9元紧急分离带75元/士103年21元交通工具70元/个503年98元照相机胶片25元/狗3个月30元总计8683.3元4.9.4.3。清洁材料消耗。根据物业管理所需配置的清洁材料(见下表的计算方法)，按实际使用年数摊销。清理材质分配明细表单位：图元名字用途单位单价月平均消耗量每月平均冲减额注释玻璃刮刀清洁玻璃麻袋25.00375.00所有资料可以根据受管理地区的需要，根据实际构成和使用年限进行估算。叉车把地面打扫干净麻袋4.0028.00打扫桶盛水狗9.0019.00长枝纲把地面打扫干净麻袋15.00345.00扫帚把地面打扫干净麻袋6.00318.00垃圾桶清除垃圾狗5.00210.00擦地面把地面打扫干净麻袋5.00315.00灰尘抹布打扫大厅套装20.00120.00毛巾擦东西乔木5.001575.00掸鸡毛除尘麻袋10.00110.00洗手间的刷子打扫马桶麻袋3.0033.00橡胶手套劳动保护双重4.0028.00地毯洗涤剂打扫地毯病75.002150.00洗衣粉打扫东西包5.00210.00清除洗涤剂去除污渍病7.00214.00清洁打扫东西桶25.004100.00化妆打扫马桶桶30.005120.00有理数清洁玻璃病8.00216.00不锈钢清洁不锈钢制品病90.000.545.00电话消毒液杀菌病15.00460.00空气清新剂空气新鲜病20.00580.00蜂蜡数打蜡病90.003270.00引起蜂蜡打蜡病90.003270.00干净明亮打扫东西病15.00460.00碧螺洲清洁皮革制品病30.00390.00大型垃圾袋保管废物狗0.25900225.00小垃圾袋保管废物狗0.054500225.00清洁用品每月消费费用小计2730.00注：对于外包清洁项目，此费用的金额基于外包协议中规定的金额。4.9.4.4环境，绿色材料消费。根据物业管理的绿化面积和绿化品种，按照保存要求估算材料消耗量。包括走廊绿化花盆布置及讲台绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区杀戮等。4.9.4.5。财产维护材料消费。根据按地区组织的设施、设备清单，根据设备的日常实际运行计算维护材料消耗(请参阅下表的计算方法)。房地产维修材料评价表单位：元素序号项目计算标准成本构成注释1公共设施的维护护栏、墙、沟、水坑井盖、路面、道路桩、路灯杆、减速坡、倒挂杆、倒挂镜子、车辆地面标志、各种曝光管维修、标志、标志制作更换公共场所包装整饰漆，各种标记等更换费用的制作。院子设施整备材料。所有资料可以根据受管理地区