杭锦旗物业管理实施办法

杭锦旗物业管理实施方法第一章一般第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、内蒙古自治区物业管理条例等相关法律法规，实际制定了本方案。第二条本机行政区域内的财产管理、使用及相关监督管理活动适用本方案。第三条财产管理要坚持以人为本的原则，将业主自治与专业服务、区域居民委员会管理相结合。由有资格的房地产公司管理的住宅区由房地产行政主管部门负责，实施业主自治的住宅区由区域居民委员会管理。第四条人民政府和有关部门要制定鼓励和支持政策，推进社会化、专业化、市场化的财产服务，促进财产服务业的健康发展。第五条房地产行政当局负责前期房地产管理活动的监督管理。具体负责：(a)第一个新成立的房地产企业案例(b)经批准的房地产服务企业资格等级初审(三)房地产服务企业资格变更初审(d)物业服务企业项目手册管理(五)外国财产管理企业进入该旗，进行财产管理活动记录(六)业主委员会的记录(七)新商品房转让物业管理记录(八)接受住宅特别维护基金使用申请各小木镇人民政府根据产业地图实行属地管理，具体组织本辖区房地产管理工作。开发和改革、计划、国土资源、城乡建设、公安、环境保护、水、广播电影电视、工商业、民防、城市管理行政执法、财政和其他部门以及供水、供热、煤气、电力、通讯等专业事业单位，分别根据自己的职责，从事与物业管理活动有关的工作第六条苏木镇人民政府、地区居民委员会做好本辖区会议的设置和业主委员会选举和更换工作，业主大会和业主委员会依法执行任务，协调地区居民委员会建设和物业管理之间的关系，协调处理物业管理纠纷。地区居民委员会帮助小木镇人民政府做好物业管理相关工作。第七条财产管理实行联席会议制度。联合会议由苏木镇人民政府、地区居民委员会、公安派出所、财产服务企业、业主委员会、相关行政部门等各方代表组成，由苏木镇人民政府召集。房地产管理联席会议主要是为了解决以下主要问题而调整的：(a)业主委员会不依法履行职责；(2)业主委员会的选举和更换过程中出现了问题。(3)房地产服务企业履行房地产服务合同存在问题。(4)在转移过程中，房地产服务企业出现了问题。(e)需要调整的其他财产管理争议。第八条基业房地产服务业协会在基业房地产行政主管部门的指导和监督下，依法加强行业自律，规范行业行为，促进财产服务业的健康发展。第二章业主、业主会议和业主委员会第九条房屋所有权是业主。由于买卖、赠与、继承等法律关系，已实际拥有房屋，但尚未依法进行所有权登记，在房地产管理中享有所有者的权利，承担所有者的义务。业主在财产管理活动中享有以下权利：(一)按照房地产服务合同的规定，接受房地产服务企业提供的服务。(2)提议召开业主大会，就物业管理相关事项提出建议。(三)建议制定和修改管理规定、业主大会的议事规则。(四)参加业主会议，行使表决权。(五)选举业主委员会委员，享有被选举权。(六)监督业主委员会的工作。(七)监督房地产服务企业房地产服务合同的履行。(八)对财产共享部件、共享设施设备和相关场地的使用具有知情权和监督权。(九)监督住房特别维护资金的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中履行以下义务：(a)遵守业主大会的议事规则和管理规定；(b)遵守财产管理区内财产共享部件和共享设施设备的使用、公共秩序和卫生维护等相关的规章制度。(三)执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定。(四)按照有关国家规定支付住房特别维护基金。(五)按时缴纳财产服务费用。(六)法律、法规规定的其他义务。业主不能以放弃权利为由履行义务。第十条财产管理地区设立业主会议。应按照苏木镇人民政府和地区居民委员会的指示，设立主业会议，选举生产业委员会。业主人数少或得到全体业主同意，决定不制作业主大会的人，将共同履行业主大会、业主委员会的责任。第十一条在一个房地产管理区域内已经交付的房地产建筑面积在50%以上或者已经交付的房地产建筑面积不到30%的50%，但交付已经两年多了，可以准备成立业主大会。第十二条符合本办法第十一条的规定，建设单位应当在30天内书面通知主管小木镇人民政府或地区居民委员会。10人以上的业主代表团也可以向主管索木镇人民政府或地区居民委员会提出设立业主大会的申请。第十三条苏木镇人民政府或者地区居民委员会应当在接到通知或者申请后30天内组织业主大会筹备小组。业主会议准备组由苏木镇人民政府代表、区域居民委员会代表、业主代表、建设单位代表组成。主人大会筹备组将在创立日起30天内组织主人大会会议。第十四条业主大会筹备小组履行下列准备工作：(a)确定业主会议的举行时间、地点、形式和内容；(二)业主大会议事规则和管理条例草案；(三)确认和公布业主名单、业主数、业主面积和投票权数。(4)制定业主会议投票规则；(五)制定业主委员会委员候选人生成方法，确定候选人名单。(六)召开业主会议的其他准备工作。前款第一项至第四项的内容应在业主大会会议召开的15日之前在房地产管理领域内公布。第十五条业主会议由一个物业管理区域内的全体业主组成，对以下事项作出决定：(a)制定或修改业主会议的议事规则；(二)制定或者修改管理规定；(三)选举业主委员会，更换业主委员会成员，制定或修改业主委员会选举法。(四)房地产服务企业的选拔和解雇；(五)使用住房特别维护资金；(六)建筑物及其附属设施的重建、改造；(7)变更部分共同用途。(八)使用共同部分分配和使用经营和收入；(九)业主委员会工作经费的筹措、使用；(十)在主业会议上，法律法规或管理法令应共同决定的其他事项。业主大会决定，前项第5款、第6款规定事项应垄断总建筑面积的三分之二以上，并取得占全体人员三分之二以上的业主同意。决定前项第5款、第6款以外的事项，必须得到垄断部分占总建筑面积的一半以上，占全体人员一半以上的业主的同意。竣工但尚未出售，或者因开发工程单位未及时转让给房地产的房地产，不得包括在垄断部分建筑总面积内。第十六条业主会议按照业主大会议事规则举行，可以集体讨论或者书面征求意见的形式进行，但是物业管理区域内的所有部分占总建筑面积的一半，占全体人员的一半以上的业主必须参加。规模大的住宅小区可以以洞、单位、层为单位选拔主业代表参加主业会议，选拔方法应在主业会议的程序规则中明确说明。采用集体讨论形式的人应当在会议召开前15天通知业主，并通知有关地区居民委员会。采用书面征求意见的形式，将意见书发给各所有者。无法交付，在财产管理区公布。发表期间7天内要投票的投票意见必须由所有者本人签署。业主未在规定的期限内投票，视为弃权。第十七条业主委员会由业主大会选举产生，由3至9人的单数组成。业主委员会委员最多可连任5年任期。业主委员会委员必须是物业管理区内的业主，业主的配偶也可以参加业主委员会候选人，提供结婚证书，并根据房屋买卖等民事法，已合法占有建筑物所有权部分，但尚未依法登记所有权的人可以承认为业主，但必须提供相关证明。符合以下条件：(a)具有完全的公民能力；(二)遵守相关国家法律法规，遵守所有不良行为记录；(三)业主大会议事规则、遵守管理规定、履行业主义务的模式、一年以上的财产费、不损害当地业主利益的记录人；(四)对公益事业的热情、强烈的责任感、公正、干净；(e)具有一定的组织能力。(6)具备必要的工作时间。业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业兼职。业主委员会应当在选举发生之日起30天内向房地产行政部门和苏木镇人民政府申报。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，苏木镇人民政府或地区居民委员会负责指导和协调业主大会的设立及业主委员会的选举，指导和监督业主大会和业主委员会的日常活动，采取信用信息管理方式。第十八条业主委员会履行以下职责：(a)执行业主大会的决定，保护业主的共同利益；(二)召集业主会议，报告物业管理的实施情况。(三)与业主会议选任的房地产服务企业签订房地产服务合同。(四)及时了解监督和支持房地产服务公司履行房地产服务合同的业主、房地产用户的意见和建议。(五)监督管理条例的实施；(六)敦促业主支付房地产服务费和其他相关费用。(七)组织、监督住房特别维护资金的筹集和使用。(八)调解业主之间因使用、维护和管理财产而引起的纠纷。(九)业主大会赋予的其他义务。第十九条业主大会和业主委员会业务费由全体业主负担。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。第二十条业主委员会应当在选举发生之日起30天内将业主大会议事规则管理规定业主委员会委员名单等有关资料提交房地产行政部门和所木津人民政府并通知当地居民委员会第二十一条业主委员会应讨论、决定房地产管理问题，召开委员会会议，在会议召开的7天前，在房地产管理区域内书面公布研究事项。业主委员会的决定事项，全体会员的一半以上必须同意签署。而且，决定后事项将在财产管理领域内书面通知，公告3天。第二十二条业主委员会在财产管理领域内公布以下情况和信息：(a)业主委员会名称和成员名单；(二)管理规定、业主大会议事规则；(三)业主大会和业主委员会的决定；(四)房地产服务合同；(五)财产共同部分的使用和经营收益的收支；(六)业主大会和业主委员会工作资金收支；(七)需要向业主公布的其他情况和信息。第二十三条业主委员会应在任期届满60天前组织业主会议召集，进行业主委员会换届选举。在逾期选举中，小木镇人民政府或地区居民委员会组织者进行换届选举。第二十四条在新车业主委员会选举之日起10日内，本行业委员会应在苏木镇人民政府或地区居民委员会监督下保管的有关印章、账户、证明、文件等文件资料以及所有其他业主共有的其他财物，移交给新业主委员会，并处理好交接程序。拒绝转让的话，新业主委员会可以向苏木镇人民政府或地区居民委员会请求回收协助，必要时可以请求公安的回收协助。第二十五条业主委员会委员属于下列情况之一，其委员终止：(a)因财产转让、损失等原因不再属于所有者；(二)无缘无故缺席业主委员会会议三次以上。(三)因疾病等原因丧失履行职务的能力；(四)依法追究刑事责任。(5)以书面形式向业主大会提交辞呈。(六)拒绝履行业主的义务。(七)法律、法规规定的其他情况。按照前款第2款、第5款、第6款的规定，解除委员资格，必须通过业主大会会议。业主委员会委员出现空缺，按有关规定增补。第二十六条业主大会、业主委员会的决定，有下列情形之一的，主管小城镇人民政府或地区居民委员会应当责令限期改正或撤销，并通知全体业主：(a)违反法律、法规和政策；(二)危害社区居委会稳定，损害社会公共利益；(c)侵犯所有者的合法权益；第二十七条由于客观原因，没有组织业主会议及业主委员会的设立，没有推进物业管理的物业管理区域，区域居民委员会取得业主一半以上的书面同意后，经苏木镇人民政府批准，可以代为执行业主委员会的任务，并在向物业行政主管部门申报的同时，在物业管理区域内公告。地区居民委员会在代替业主委员会的作用期间创立业主大会后，由业主委员会自行组成，或由地区居民委员会继续发挥其作用。业主委员会成立后，当地居民委员会要进行职务交接工作。第二十八条地区居民委员会代替业主委员会工作，不能选任房地产服务企业的地区居民委员会，经业主一半以上书面同意后，经苏木镇人民政府批准，可以组织财产管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，产生的费用由业主共同承担。第二十九条物业管理区，以建设项目规划许可审批范围为基础，综合考虑供暖、供水等相关配套设备及社区居民委员会建设等因素，并遵守以下规定：(a)包括阶段性建设在内的新住宅区，根据整体规划和设计范围分为一个物业管理区域。(二)非住宅房地产和单一商业和住宅建筑有单独的共享设施设备，可以封闭管理，分为物业管理区域。(3)在地理上自然连接小型住宅小区，经各业主大会同意，可以合并到一个物业管理区；(d)根据城市详细规划，合并为一个居住区或群体，分类为一个财产管理区。第三十条在新建设工程开始前建设单位必须持建设工程规划许可证向房地产管理负责部门提交财产管理区域划分的书面申请房地产行政主管部门应当在收到申请后10个工作日内按照本办法第二十九条的规