论承租人的优先购买权

论承租人的优先购买权3徐强，指导老师 林少东提要 房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国合同法第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”合同法以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，在大陆法系，德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定，至民国时期，更是将其规定于民法典之中，现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，但均非常简陋，以至于司法实践难以适用;况且，对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。因此，究竟如何完善我国承租人优先购买权制度，学术界仍众说纷纭。本文将围绕承租人优先购买权的概念和性质、历史沿革、优先购买权的等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，为最大效益地发挥这项法律制度的社会功能尽自己的微薄之力。关键词 承租人优先购买权，法律规则，制度完善1承租人优先购买权概述1.1承租人优先购买权的概念 所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。1.2承租人优先购买权的性质对于承租人优先购买权的性质,我国学者历来聚讼盈庭,莫衷一是。也正是对承租人优先购买权性质的不同认识,导致了对优先购买权的行使及其效力的争议。笔者认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的性质。承租人的优先购买权是一种法定的民事权利,它是由法律直接创设规定的,并据此能够对抗第三人的相关民事权利。承租人的优先购买权是一种形成权,它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更甚至消灭, 而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人,不论是否在租赁合同中进行明确约定,承租人的优先购买权即告形成,不需要出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件,只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时, 承租人方能行使。承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人在任何时候都能行使该项权利,只有在出租人意图出卖该租赁房时, 承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时, 承租人享有的优先购买的权利尚未现实化,只处于期待权状态。它是一种将来可能取得的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权,而并非是具有债权性质的请求权。这主要表现为该权利是由法律明文规定的,这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人,权利人只能获得相应的赔偿;而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人性质的权利,在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定而擅自将该租赁房屋出卖给第三人时,承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效,从而得以行使优先购买权。1.3承租人优先购权的历史演进1.3.1外国承租人优先购买权的历史演进优先购买权制度，在拜占庭时期的罗马法中就己确立，东罗马皇帝优士丁尼把永佃权作为一种独立的物权，在永佃户对权利进行转让时，应当通知所有主请求同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。1.3.2我国承租人优先购买权的历史演进在我国古代租赁关系并不发达，而作为租赁关系延伸的承租人优先购买权也绝不多见。优先购买权设立了对特定购买人的权利保护,在特定的买卖关系中,保障优先权人取得某种物或权利的权利。这种特定购买人包括共有关系中共有人、合伙关系中合伙人、有限责任公司的股东及基于租赁关系的承租人。优先购买的标的则包括房屋、土地使用权等。本文仅对房屋承租人的优先购买权问题进行分析。2 我国关于承租人优先购买权的法律规则2.1承租人优先购买权的立法历程从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函(法监字第8012 号),在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务院发布的城市私有房屋管理条例第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。最高人民法院1984年8月30日发布的最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见、最高人民法院1988年1月26日发布的最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)、城市私有房屋管理条例、建设部1994 年3 月23 日发布的城市公有房屋管理规定等相继对这一制度做出了进一步的规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面,1999年颁布的合同法将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到进一步提升。合同法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。2.2承租人优先购买权的行使条件第一,承租人与出租人之间必须存在合法有效的房屋租赁关系。由于房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利,是在出租人房屋上附加的一项合法负担,因此,承租人行使优先购买权必须以合法的房屋租赁关系为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即房屋租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。如承租人与出租人订立了合法有效的房屋租赁合同,房屋尚未交付使用或转移占有时,出租人出卖房屋,出租人是否享有优先购买权呢? 我国法律法规未作特别规定。审判实践中一般直接适用合同法第二百三十条,确认承租人有优先购买权。 王利民1 物权法论M1 北京: 中国政法大学出版社,.第二,承租人须在同等条件下行使优先购买权。房屋承租人只有在同等条件下才享有优先购买权。何谓同等条件?历来有两种不同观点:一种观点主张绝对同等,即承租人与其他买受人认购的条件绝对相同和完全一致;另一种观点主张相对同等,即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等,便视为同等条件。笔者认为绝对同等条件要求过严,既不现实也不利于承租人优先购买权的行使,妨碍优先购买权制度功能的发挥。相对而言,相对同等条件有一定弹性,有利于承租人优先购买权的行使,实践中可以接受。第三,承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。与其他民事权利一样,房屋承租人的优先购买权也必须在规定的期限内行使。为平衡各方当事人的合法权益,对一定期限应作出一个比较合理的界定。期限过长,会损害出租人及第三人的合法权益;期限过短,则不利于保护承租人的合法权益。世界上大多数国家均对此作了具体规定。如法国民法典规定:“一切共有人以在被通知后的一个月内,得以不属于诉讼程序的行为,就所通知的价格及条件是否行使先买权一事通知出让人”。德国民法典第三十九条规定:“共有人优先购买权行使的期限为两周”,第三十七条又规定:“土地的买卖期限为两个月”。2.3承租人优先购买权的行使限制承租人的优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担，其目的是保护权利人获得某种物或者权利的特殊利益，这对于权利人个人及经济秩序的稳定发展具有重要的意义。但此种权利的行使只能在法律规定的范围内，并且不能将法律施加给出卖人的负担，变为出卖人行使所有权的障碍。相反，作为一种附条件的形成权，优先购买权不仅仅是对出租人行使所有权的一种限制，优先购买权人行使优先购买权也必须以同等条件为前提，这一前提就是优先购买权的限制条件。实务中，关键是如何理解和把握“同等条件”及其相关因素的适用。笔者以为，毫无疑问，同等条件主要是价格实质条件，包括法律规定的限制条件，同时也指在特殊情况下，购买者的资质等其他交易条件等同的限制。2.3.1租赁合同本身效力的限制承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有的一项民事权利，它是在出租人房屋上增加的一种合法的负担。这就是说，承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同。如果租赁合同本身不成立，终止或无效，承租人就不享有优先购买权。2.3.2法律上的限制国务院批准的城镇个人建造住宅管理办法第5条规定，城镇个人建造住宅建筑面积由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定，但按城镇正式户口平均，每人建筑面积一般不得超过20平方米（包括在本城的异地住宅）。1998年8月29日九届全国人大四次会议修订通过的中华人民共和国土地管理法第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据上述法律规定，承租人即使享有优先购买权，在以上两种情形下，也便丧失了优先购买权。我国人多地少，这就决定了承租人的优先购买权在行使时，必须有居住面积的限制，超过一定居住面积的，应当不再享有优先购买权。即同等条件在此不能仅指同等价格，还包括法律法规规定的限制条件。2.3.3合理期限的限制优先购买权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，但只有在出租人出卖其租赁房屋时，方可行使，且承租人必须在一定期限内行使。我国国务院1983年12月颁布的城市私有房屋管理条例第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。1988年1月，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第118条进一步规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。可以认为，通知行为的法律效果是与优先购买权的保全联系在一起的。出卖人在一定期限内履行通知义务，承租人应当在一定期限内表示愿意购买，否则就丧失优先购买权。如果出卖人违反通知义务，则使得优先购买权人的权利得以保全。由此可见，明确优先购买权的行使期限，对于保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护承租人和出租人的合法权益，具有重要的意义。我国新合同法在第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，没有采用三个月的期限规定，遗憾的是新合同法未同时确定多少日为合理期限。2.3.4特定情况的限制一般来说，优先购买的同等条件不是绝对的，而是相对的，是综合各个因素的同等条件。在特定情况下，它必须顾及公平原则和两种以上的利益衡量和价值判断。如本文所举案例，按理优先购买权是对承租的房屋而言的，即其请求范围只及于承租范围内的房屋，对出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力。租赁是一种债的关系，虽然在理论上和法律上将其中某些权利物权化，但它不能与物权本身等量齐观，优先购买权在本质上仍然是一种附条件的形成权，只能在法律规定的情况下发生作用，在另有更为重大利益考虑时，承租人的优先购买权在法律上就不再考虑，这就是法律规定的同等条件的限制。在此就需要根据立法目的，运用正确的法律解释方法，填补法律的漏洞。再如，假设政府有关部门按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋要求只能出售给有资质的开发商，而不能出售给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。这种资质条件实质上是对特定情况下的房屋买卖购买人的主体资格进行了限制。使其不同于一般的房屋买卖。同理，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。实践中，对于特定情况，必须根据个案的不同正确把握，比如，承租的部分房屋占整幢楼房的一半以上，这时的利益衡量可能应当向主张优先购买权的承租人方倾斜了。2.3.5共有人优先购买权的限制这实际上是一种民事权利冲突情形下的限制。共有人的优先购买权是法律所赋予的，当其与承租人的优先购买权发生冲突时，何者为重呢？按照“两利相权取其重”的原则，当然应该确认共有人的优先购买权更为优先一些。因为共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权则不具此效力。因为租赁关系是一种债权关系，根据“物权优于债权“的原则，共有人的优先购买权应该比承租人的优先购买权更为优先。尽管进入20世纪以来，各国民法大都对租赁权加以物权化，并采取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护。但这种保护的目的在于鼓励和监督所有人对物的利用，以发挥物的效用，实现物权从抽象的支配到具体的利用的过程。承租人的优先购买权也正体现了这一思想。因此，从根本上，债权是所有权实现的结果，债权的发生必须以物权为基础。由此可见，从法律效力上看，当共有人中的一人处分其共有财产的部分时，其他共有人优先购买权要优于承租人的优先购买权2。2.3.6对优先购买权行使的转让限制这是由承租人的优先购买权是一种专属权的特性决定的。承租人的优先购买权是承租人根据法律规定产生的，这种权利仅属于承租人本身，不能转让和继承。当然，当承租人承租的房屋用以家庭成员共同使用，那么，承租人死亡时，承租人的家庭成员也应视为有优先购买权。 张敏，胡翠论承租人的优先购买权法商论丛2007（1）3我国承租人优先购买权的制度缺陷3.1降低交易效率、增加交易成本效率原则是法的基本价值之一，也是法律经济分析的重要工具，被经济分析法学派视为圭臬。不可否认经济分析法学忽视了法的伦理学价值，过于强调功利主义之效用考量。但是，法律经济分析方法在解读不具有人身属性的财产法律关系时，具有其独特的价值。承租人优先购买权的设定，使得出租人出卖租赁房屋，必须在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这极易造成出租人为达成交易而进行的谈判磋商、时间等交易成本的浪费。尤其是当前房地产市场价格瞬息万变，交易时间的延长会造成出租人丧失最佳的交易机会，从而造成商业利益损失。例如，出租人将房屋出卖后，承租人在两年的诉讼时效期间内主张宣告该买卖合同无效，必然会造成出租人交易成本的浪费。而由于房屋价格在两年内发生变化，以买卖合同订立时约定的价格作为同等条件的判断标准，如果价格升高则承租人获益；反之如果价格降低，承租人可以不主张优先购买权。因此，承租人优先购买权制度由于极不公平地偏袒承租人利益，实践中容易诱发承租人以牺牲出租人和善意第三人的利益为代价进行投机获利的心理。3.2危害交易安全依照我国相关法律规定及司法实践，出租人出卖房屋给善意第三人，承租人可以以优先购买权受到侵害为由向法院主张该买卖合同无效。因此，承租人优先购买权具有对抗善意第三人的法律效力。优先承买权之物权性对第三人之影响甚巨，必须以公示之表征方法，依现行法规定，房屋及基地之租用，不必登记，第三人无由知之，难免遭受不测之损害。 王泽鉴.民法学说与判例研究（一）M.北京：中国政法大学出版社，2005法庭要让特殊情况中的公平服从于商业生活中的交易对确定性之压倒一切的需要。 本杰明内森卡多佐.法律的成长M.贵阳：贵州人民出版社，2003承租人优先购买权立法目的在于对承租人这一弱势群体的倾斜保护。但是，保障人民的居住权以及居住生活的稳定，本属政府的公共服务职责，应当由社会保障性的公共政策和立法加以解决，属于社会法的调整范畴。在商业租赁日趋发达，以及政府大量供应廉租房、经济适用房等社会保障性住房的社会背景下，以牺牲交易安全、丧失交易的确定性为代价，来实现社会保障性政策，明显不合时宜。3.3干预合同自由私法自治是民法的基本精神，合同自由原则是私法自治在合同法领域的重要体现。虽然出租人享有订立或者不订立出卖房屋合同的自由，但只要出租人决定订立出卖房屋的合同，则其选择合同相对方当事人的自由即被限制或取消。因此，承租人的优先购买权属于相对的强制缔约。合同自由有其缺陷性，在不均衡的情况下，则较为强大的一方当事人可能会滥用自己一方的优势地位而侵害处于弱势的相对方的利益。为避免发生这种不具有社会性的效果，自从更加侧重社会国这个目标以来，债法上的强行性规范的数量在不断增加。但是，废除抑或只是广泛地限制合同自由，也将会产生显著问题。纵使是在初看有不均衡情况存在的场合，也并不总是需要对合同自由进行干预。原则上讲，竞争应当能够阻止不适当合同条款的产生。如果有人被强迫订立合同，那么这就是可以想见得到的对合同自由最大限度的干预了。3.4法律适用中存在的弊端在司法实践当中，由于对承租人优先购买权法律规定认识的模糊，造成不同法院对优先购买权纠纷作出完全不同的判决，严重损害了司法的权威性。如房屋承租人以优先购买权受到侵害为由，向法院提起诉讼主张撤销房屋出租人与第三人之间的房屋买卖合同，有的法院判决该合同有效，承租人的损失只能向出租人主张；有的法院则判决撤销该买卖合同；还有的法院不但判决撤销该买卖合同，而且还同时判决出租人与承租人之间的买卖合同成立。 邓志伟、陈小珍.承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析J.人民司法，2007，(4)：3641显然属于适用法律不当。我们用规则引起的结果检验规则。一条规则如果与行为无关，它的功能就被扭曲了，因为规则本身的形成是为了落实必要的适用性。 本杰明内森卡多佐.法律的成长M.贵阳：贵州人民出版社，2003在实践当中，房屋承租人优先购买权极易通过赠与、附加其它交易条件等多种方式规避， 使人们对该制度的现实价值和功能产生怀疑。4 承租人优先购买权制度的完善（1）明确出租人出卖房屋的通知期限解释已经明确了承租人的优先购买权行使期限仅为15天，同时该规定还包含一层含义，就是设定了出卖人的通知义务，但是该解释却没有明确出租人履行通知义务的期限。根据我国城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人。”意见第118条也作了相关规定，上述规定已经废止。后来的合同法第230条将三个月的期限改成“在出卖之前的合理期限内通知”。但是，合理期限如何掌握？法律并未明确合理期限的具体时间。介于房屋交易的标的额一般都比较大，因此出租人应提前通知承租人其卖房意向，给承租人提供充分的考虑期间。因为在实践中，不乏出租人滥用此项权利，随意拖延时间，故意造成承租人在15天内不及准备买卖资金或者行动不便时，而丧失交易机会，这样对承租人是极为不公平的。或者也可能出现另一种极端，就是发生紧急情况后，出租人的经济情况显着恶化需要出售房屋，若还要经过所谓的“合理”通知期限，那么法律的这种规定便可能损害了承租人的权利，对出租人也不公平。对于具体的案件可以将出租人出卖房屋的分为两个时间段，第一期间为邀约邀请时段，就是出租人有了想出卖意向。第二期间就是签约阶段，已经有第三人愿意购买房屋，与出卖人达成购买协议。在第一期间内，承租人的考虑和准备时间比较充分，出租人可以随时通知承租人。在到达第二期间后，出租人与第三人订立了买卖合同，就应该尽快通知承租人，才能使承租人有充分时间考虑是否订立同等条件的合同，最迟也应该在达成买卖协议后三天之内通知承租人。（2）关于“同等条件”的认定目前我国法律均规定，只有在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权。但对“同等条件”是否仅指价格条件？司法解释并无明确的说明。笔者认为“同等条件”的内涵应从三个方面来把握：一是价格条件；二是价款支付条件；三是其他条件。首先，房屋的价格是出卖人最关心的交易条件，在一般情况下，出卖人会选择报价较高的买家。因此，同等条件必然包含价格的相同。但是，出卖人在考虑出售的价格之外，还可能考虑其他风险因素。比如价款支付方式和支付条件，比如是否有担保，分期付款还是一次性付款。这些都会影响到承租人的优先购买权的行使。其中价格条件和价款支付条件可以说是“同等条件”的基本要素，但在交易实践中情况却总是要复杂的多，由于出卖人与买家之间可能存在一些特殊的利益关系，如信用及履约能力和情感因素等，那么就应考虑到这个“其他条件”，如果出租人认为承租人的信誉不加或者有其他不良情况，便可以举证证明来对承租人的优先购买权进行抗辩。因为出卖人在交易过程是可以自主选择买家的，如果在租赁期间，承租人给出卖人留下了不良映像，即使房屋承租人报出同等价格，也仍然可能无法行使优先购买权，这也是因为法律是不能强制出卖人将房屋出卖给特定人的。（3）司法实践中应明确解释中赔偿数额解释只是规定了赔偿的原则，但没有明确具体的赔偿责任。这就导致在司法审判中无法解决出租人在侵犯了承租人的优先购买权后的赔偿数额等问题，有可能会造成一些争议。笔者认为可以承租人可以行使优先购买权时候的房屋价格作为当时的成本价，然后计算受侵害后的房价，两者的差价可作为损失赔偿。如果两者相差并不大，那么也可以参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。4.1侵害承租人优先购买权基于债权法上的救济及其局限4.1.1基于债权法上的救济承租人优先购买权是形成权，又由于承租人优先购买权之诉作为确认之诉，所以承租人可以根据最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第一百一十八条的规定，请求人民法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。承租人可将其愿意以“同等条件”行使优先购买权的意思表示以书面形式通知出租人，由此即在出租人与承租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，承租人因此取得请求出租人向其转移房屋所有权的债权。 参见戴孟勇：房屋承租人优先购买权之研究，“中国法制网”，2005年10月16日“基于特定物在时空上之存在的唯一性，出卖人无法同时或先后将其所有权转移于两个买卖契约之买受人，而又不发生转移效力互相冲突的结果” 黄茂荣：买卖法，中国政法大学出版社2002年第1版，第22页也就是说基于租赁房屋的唯一性，出租人（出卖人）无法同时或先后将租赁房屋的所有权转移给第三人和承租人，因此，将意味着其中一个买卖合同将遭受主观的不能给付的法律后果。依据债的相对性的原理，承受该不利后果的买受人在其债权实现受到阻碍时，只能向出租人主张债权上的救济。因此在租赁房屋所有权已经转移至善意第三人时，承租人只能主张合同法上的救济，通过损害赔偿的方法来填补由于出租人的违约行为所造成的损害后果。“对于违约损害赔偿的范围通常采用完全赔偿原则，即因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任。” 王利明：违约责任论（修订版），中国政法大学出版社2000年第1版，第454页.根据我国合同法所确定的完全赔偿原则，损害赔偿的范围包括出租人违约所导致的买受人财产的直接减少部分的赔偿和损失的可得利益的赔偿两部分，即出租人应赔偿承租人的损失如：另行寻租、搬家等额外费用。若因无法实现优先购买权而致使承租人不得不以更高的价格购买房屋，则应参照所争房屋的市场价格判令出租人给予适当的经济损失，但是该补偿不得超过房屋价格与出卖价格的差额。4.1.2基于债权法上救济的局限性损害赔偿责任是违约责任的承担方式之一，是基于合同的相对性原理而产生的债权法上的救济，其特点为事后救济性和财产补偿性。即出租人虽然没有向承租人转移租赁房屋的所有权，但仍可以用其他财产赔偿承租人的损失。但是承租人行使优先购买权所能获得的特定房屋的期待并不能实现，原因在于该房屋通常是特定的、唯一的和不可替代的。对于承租人来说可能具有特定意义或现实作用，因此得到损害赔偿救济的承租人即便得到再充足的资金补偿也难如其所愿，这便是债权法上的救济所无能为力的。 戴孟勇：房屋承租人优先购买权之研究，“中国法制网”，2005年10月16日.然而，在事实上，出租人可能会用种种方法逃避赔偿。那么即便债权法上的救济设计的多么巧妙、周密都无济于事。由此可见，债权法上的救济的合理性与承租人行使优先购买权后的利益满足之间是难以成正比的。债权法上救济的最大意义在于对未履行相关义务的出租人以法律责任承担的责难，对承租人实现其利益所面临的风险就显得很无奈。因此对于具有优先购买权的承租人的利益保护的债权法对策具有局限性，还需要探求其他的对策来保护具有优先购买权的承租人的利益。4.2承租人优先购买权基于物权法上的保护对策4.2.1公示方法的保护“法律关系就是权利义务关系，法律关系的当事人依法可能享有权利并（或）负担义务，如果此种享有权利并（或）负担义务的规范，仅在法律关系的当事人之间发生效力并不会影响第三人，则并无让第三人知悉的必要，但是如果此种规范不仅在法律关系的当事人之间发生效力，也会影响第三人，则有让第三人知悉的必要。” 谢哲胜：物权的公示兼评台湾民法物权编相关修正条文，载变动中的物权法，清华大学出版社2004年第1版，第2页.这段话阐述了法律关系中的公示的重要意义。以此来观察承租人优先购买权，其存在的特定基础关系（租赁关系）缺少必要的公示。从第三人的角度来观察，第三人无从知悉承租人优先购买权行使后在出卖人和房屋承租人之间的买卖合同，极易遭受不测的损害，威胁交易安全。而从承租人的角度来看，因为缺少对于其优先购买权赖以存在的租赁关系的公示，基于交易安全的考虑，承租人优先购买权行使后的法律效力不具有对抗第三人的效力。而对于第三人基于善意取得的房屋所有权却给予法律上的确认和保护。由此可见，承租人优先购买权的存在缺少必要的公示，是承租人未能实现最终目的即取得房屋所有权的根本原因。因此，对于承租人优先购买权的保护，在债权法上的救济以外还需要采用对承租人优先购买权的存在予以物权法意义上的公示方法，使得承租人在行使优先购买权之后产生的法律效力具有对抗第三人的效力。房屋买卖属于不动产交易，不动产公示的方式宜采用登记的方式。这种在物权法意义上的公示，最大的价值在于防范承租人行使了优先购买权后“一物二卖”的风险发生，以及风险发生后对承租人和第三人的好坏选择，从而使得在承租人优先购买权行使后，对第三人来说，承租人的法律地位与通过预告登记而被保护的第三人的法律地位相同。所以，承租人优先购买权作为法定优先购买权，只要将存在的基础关系即租赁关系采取登记的方法，则在其行使后，得以对抗第三人。而其租赁关系没有登记，其行使后，不得对抗已经取得房屋所有权的第三人。4.2.2登记方法的保护以登记作为保护承租人利益的对策具有债权法上的救济所不能实现的功能。现代的物权法的功能并不局限于确定权利归属、保护静态的关系，其对动态的安全的保护及动态安全威胁的防范在相当程度上也是债权法所不及的。因此，在承租人优先购买权的保护方面，债权法的和物权法的功能显然是互补的。关于承租人优先购买权在债权法中的救济体现为对承租人事后的补偿救济，而物权法以登记为对策是一种制度预设，体现为事前的预防性。承租人可以根据自己的意志选择登记与否。登记，使得“一物二卖”发生的风险几率减少，即使风险发生，基于登记的公信力，承租人也不会遭受给付不能的风险。登记的手段虽然不是制裁的手段，但它以物权法原理为依据，对承租人和第三人利益冲突的解决提供了价值标准。对于承租人优先购买权的救济在物权法上对策的价值不在于补偿，而在于防患于未然，将可能发生的利益冲突避免。如果说侵害承租人优先购买权在债权法上的救济是治标，那么在物权法上的对策则有治本的效用。结论我国现行立法承认并保护房屋承租人优先购买权是有其正当利益考虑的。但是，我国合同法第二百三十条以及其它法律法规对房屋承租人优先购买权的规定过于简单，致使司法实践中关于承租人实现其优先购买权的问题极易发生纠纷。所以对承租人优先购买权的行使主体、行使条件、行使期限、行使方式应该在法律中明文规定。对于承租人优先购买权的行使条件及行使限制是和承租人优先购买权行使的主要问题。承租人优先购买权的行使条件包括：出租人出卖房屋，承租人以“同等条”件表示购买。但是出租人出卖并不包括拍卖。而对于“同等条件”的理解是承租人行使优先购买权的核心问题。“同等条件”的内容包括价款条件等同、支付价款方式等同、“实质价格条件”相同等。在因赠与（买卖与赠与混合）、遗赠、继承而租赁房屋的所有权发生变化的情况下承租人不得行使优