天誉华庭沿街商铺物业定位与发展建议2016.8.19.pptx

,谨呈：,天誉华庭沿街商铺物业定位与发展建议,2016.08,领创置业,PART1商铺在项目中的占位分析,目录,PART2区域商铺市场概况,PART3商铺市场客户研究,PART4商铺物业定位,PART5商铺物业发展建议,PART1商铺在项目中的占位分析,基于周边发展环境对本案底商进行审视,四周老旧社区环绕，居住氛围浓厚，但社区服务亟待升级；,南临社区无商业配套，东临社区商业需借助临近社区生存；,SO，商业在本案中所处的地位是什么？,PART1底商占位分析,周边现有两所幼儿园一所小学，未来两年将新增两所幼儿园一所中学,在“城市”性质房产项目中，商业物业所扮演的角色是什么？社区配套型对住宅价值起到提升的物业,承载项目城市属性和企业资产属性的结合体5,作为仅占整体体量5.7%的商业物业所承载的企业使命是什么？利润增长点企业住宅外的附属增值物业,PART1商业占位分析,关键词邻里,多业态增值,项目配套：在满足自身社区居住者饮食、家庭用品、医疗等需要的同时，兼顾着南临项目、以及周边老旧社区生活服务的属性；,增值亮点：在打造完善邻里服务配套、区域教育服务的基础上，对商业街在产品形象及档次上传达项目高端精品品质，增加项目卖点及提升溢价空间。,多业态：在常规社区服务之外，基于周边现有及未来学校的发展，存在发展教育培训业态的空间，满足业主多层次生活需求；,PART1商业占位分析项目占位项目配套+多业态组合+增值亮点,PART2区域商铺市场概况,棉纺路板块：以新建高档社区为主，底商在集中商业、人口入住的带动下，底商存活的发展空间大；西站路以北板块：尚无区域商业中心出现，商业以社区服务为主，后续存量高，底商培育周期更长。,PART2区域商业市场概况/区域商业布局,本案进傍锦艺商圈，周边商业以在售综合体项目供应为主,当前底商库存6.47万；底商辐射范围均以周边居民为主，本案辐射范围与在售竞品无交叉，商业存活发展环境佳。,PART2区域商业市场概况/区域双层铺产品运行情况分析,双层铺养铺周期长、存活率低，社区入住人口、集中商业带动等因素影响双层铺存活空间；市场上商铺畅销主力产品为单层铺35-70，双层铺需严格控制总面积段，90-120的双层铺易租售。,锦绣城、天汇广场110-140双层铺产品配比少，现有经营商铺以此面积段的商铺为主，大面积段商铺空置率高面积段过大是造成双层铺后期出租难得问题的直接原因。,PART2区域商业市场概况/各项目商铺产品销售情况分析,单层铺主流价格区间在2.6-3万元，双层铺主流价格区间在1.8-2.3万元；商铺租售表现出临近社区入口、道路交叉口等人流量大的位置去化率、租用率高，部分商铺凭借优越位置实现高售价。,售价及租金影响因素：临近社区主出入口、主干道、次干道等人流量高的位置，单价越高；小面积段、铺型方正，空间利用率高的铺位价格越高。,0,PART2区域商业市场概况/双层铺运营情况重点研究,锦艺国际华都：城市综合体，在商业、教育、交通等综合价值驱动下的集中商业+社区商业成功运营的典范，具有不可复制性。,一期商业以小铺子为主，主流面积段为30-60，主力开间3-4.5米，进深10-13米，适宜小餐饮店面、便利店、水果店、药店、二手房门店等业态。,二期沿次干道规划双层铺，控制总面积段，主力店面积段90-140，主力开间4.2米，进深10-15米，可满足诊所、教育服务、餐饮形象店的空间要求，空间使用率高。,PART2区域商业市场概况/双层铺运营情况重点研究,方圆经纬：退台式商业布局，规避双层铺弊端，打造“双首层商铺”，加之严控产品面积段，以低总价、易出租的优势，受到投资者与经营者偏爱。,第一层并非真正首层，受到第二层小商铺经营挤压、社区人行车行动线影响，商铺整体存活率低，约50%，且未能吸引主力店铺进驻。,二层出租率约98%，主力面积段30-60，主力开间2.8-3.5米，经营铺子以社区生活服务为主，小面积段同时限制了中型超市、形象店在此选址开店，商业向中高级发展空间有限。,PART2区域商业市场概况/双层铺运营情况重点研究,升龙天汇一期/风和日丽四期：双层铺商业配套，销售周期长，入住后仍旧有部分商铺在售，双层铺租用率低，店面经营状况差。,风和日丽四期商铺面积段过过大，以165-280双层铺为主，加之是双层铺导致适宜经营的业态有限，仅教育培训、医疗健康服务、主力餐饮店充分利用空间、实现正常运营，承载租金成本。,升龙天汇一期小面积段商铺（110-120）在经营中，入住一年后销售率95%，租用率仅34%，大铺位（120以上）面临销售难、出租难的双重问题。,商铺产品定位方向：依据本案所处市场环境及区域双层铺生存现状，在定位本案为社区服务型商业为基础上，严格控制商铺总面积段，辅以少量大面积段产品，优化产品结构，实现利润价值与后期经营价值最大化！,PART2区域商业市场概况/区域商铺市场小结,PART3商铺市场客户研究,1,研究样本对象,2,客户调研研究目的,临近店面经营商家,周边社区居住者,商铺投资客户,A、周边社区居住者B、临近店面经营商家C、商铺投资客户,对本项目市场层面的补充对本项目产品定位的补充对本项目客户定位的补充,对项目产品的建议对本项目产品觃划的补充,PART3商铺市场客户研究/周边社区居住者对商业配套诉求商业配套亟待完善，居住着对生活多样化服务需求强烈，特色餐饮、零售服务、健康医疗、教育培训是四大需求,时尚青年人：年龄：20-28岁生活习惯：逛街、看电影、聚会、游玩活动区域：锦艺商圈、中原万达消费诉求：小区旁边没有大型商场，出去购物、娱乐还需要约朋友一起去最近的锦艺城，周边如果能够有比较时尚的商业街，不用出远门，有咖啡或者果饮店、糕点店等坐下聊聊天，在附近比较有特色的餐饮店一块聚会，这样就不用跑很远出去聚会了。,年轻父母：年龄：28-35岁生活习惯：忙着工作、下班陪家人购物、周末游玩生活关注点：职位发展、孩子成长、父母健康消费诉求：周边商店只能买买日用品及零食类的，许多东西还要去大型超市、商场里买；父母年龄大，买菜还需要走很远的路，家门口有生鲜店就好了；如果附近有少儿培训班，以后就可以很方便老人接送孩子上课。,经营者二商铺面积：风和日丽西门北侧，80业态：药店商铺楼层：1层临街商铺租金价栺：85元/月客户来源：社区居民现有经营情况：主要面向西门住户，虽然现在客户不算多，但凭借品类多样、标准化管理，未来经营状况会更好需求面积：90-120对本案意向度：会考虑租，没有购买打算。,经营者一商铺面积：风和日丽西门东南角140业态：小超市商铺楼层：2层，其中1层营业，第2层空置租金价栺：80元/月客户来源：社区居民经营现状：经营日常用品及蔬菜，主要方便西门附近这几栋楼住户的生活需要需求面积：50-100，面积段尽量小些，单层铺最好，一般超市都用不上双层铺对本案意向度：如果有50-60的单层铺会考虑，双层铺的话，如果面积能够在80以内，会考虑投资。,PART3商铺市场客户研究/经营者研究,商超类、药店类、五金服务类业态二层空间不能够充分利用，对双层铺产生抗性,经营者四商铺面积：风和日丽冉屯东路东侧250业态：教育培训商铺楼层：2层租金价栺：70元/月现有经营情况：周边没有教育培训班，经过一段时间宣传，现在招生已经完成70%了；对本案意向度：需要200-300的商铺，对位置要求不高，项目入住后，生源更广泛，性价比高的话，会考虑购买自用。,经营者三商铺面积：风和日丽冉屯东路东侧200业态：餐饮店商铺楼层：2层租金价栺：75元/月经营现状：7月份刚刚开业，虽然位置偏僻一些，但租金低，得依靠手艺打出去名声，吸引更多客户；需求面积：90-140对本案意向度：先经营好这个店再说，如果经营好，后期会考虑投资个商铺，双层铺的话最好面积的130左右，不要太大。,PART3峨眉商业市场客户研究/经营者研究,餐饮类、教育培训类、健康服务类、商贸类业态经营者可接受双层铺,客户属性调研来源：升龙天汇销售员客户特征：客户以中年为主，多数已购置过商铺，经济实力强，一次性客户占比高达40%；客户来源：多是中原区这边的投资客户，来之前对项目就有一定了解，其次客户为项目业主及其亲朋好友，再有就是一些市区的投资客户；置业目的：全部为投资客户年龄：35-55岁年收入：20万以上选择商铺面积段：110-180购买驱动：农业路快速路、地铁五号线交通利好、未来入住人口量。,样本对象：来访商铺投资客客户特征来源：正功花园年龄：52岁职业：个体户年收入：30万以上选择商铺面积段：80-150之间；付款方式：首付五成，首付100万至150万；购买驱动：已购置两套商铺，有多余资金准备在离家近的地方再买一套商铺投资，看中本社区未来人口入住后升值空间，优先选择小商铺。,PART3商铺市场客户研究/投资者研究物业，看重旅游地产项目商铺的整体升值空间,以多次投资为主，客户地缘型为主，主要关注入住人口量、交通通达度带来的升值空间,PART3峨眉商业市场客户研究,消费者调研投资者调研经营者调研,对本案业态导向：餐饮休闲类、日常生活配套、儿童教育服务、家庭健康服务；对本案产品导向：个人投资经营面积需求为50-150，极少量客户投资200以上商铺，首付临界点个人为150万，主要关注项目后期入住人口量、交通便利程度；对本案业态及产品导向：餐饮休闲类、日常生活类、零售类业态符合项目定位，餐饮类商铺主流需求面积为75-140（1-2家餐饮店180以上），零售类为75-120，健康服务类需求面积90-160，教育培训需求200-300（以上面积均指双层铺）。,PART4商铺物业定位,周边商圈周边住宅人口入住旅游升级,PART4商铺物业定位/定位影响因素影响商业定位的因素总结,交通发展,周边在售项目商铺辐射范围以本社区居民为主，投资客群均以地缘型为主，相互间亦无明显客户交叉；区域内双层铺产品面积段在120以上，产品租售难本案存在差异化产品竞争的空间；本案周边以老旧社区为主，社区商铺服务亟待升级改善，南临项目无商业配套，本案商业同时承担临近项目商业服务的机会特色餐饮、零售服务、健康医疗、教育培训是四大需求；本案及南临项目合计约4500户，预计交房后入住人口达13000人，属于万人级以上社区配套商业万人消费人群；未来两年农业路快速路、金水西路通车，将进步改善区域交通环境，驱动片区发展及人口入住商业升值空间。,PART4商业物业定位,在项目整体定位为“社区商业”大环境下，作为配套服务，能够满足居住着多样生活需求，并为投资者增值的商业物业商业物业的发展方向是,PART4商业物业定位/整体定位整体定位天誉金街（案名建议）餐饮、零售、健康医疗、教育培训关键词社区客邻里商业中心,客源对内服务于本项目内住宅客户对外服务于南临社区、周边临近老社区居民；数量本案及南临社区万人消费客群；,范围辐射范围500-800米，丰富周边商业经营业态；发展随着人口入住、区域交通通达性改善，本案商业具备存活空间、增值空间；,PART4,商业物业定位/功能定位,功能定位提供日常生活配套+健康医疗服务+教育培训配套关键词生活健康教育,日常生活配套：提供日常家庭所需消耗品，商业业态包含如便利店、小超市、生鲜店、餐饮店、五金杂货、理发店等；,健康医疗服务：基本的社区卫生站、理疗店、美容店、药店等；,教育：为孩子提供家门口的教育培训、方便接送；午托班；书店文具店等；,消费群定位,PART4,商业物业定位/消费群定位,消费群构成核心客群：本案业主、南临项目业主重要客群：周边社区居民偶得客群：过路客、业主亲朋,商业类型餐饮、零售、健康医疗、教育培训餐饮、零售、健康医疗、教育培训餐饮、零售,拥有多业态的商业服务，满足居民基本生活需要，在家门口也能够享受到美食、休闲饮品等各类服务。,消费特征家庭生活基本消费、注重老人身体健康、孩子教育成长家庭生活基本消费、注重老人身体健康、孩子教育成长品尝美食、礼品消费,PART4,商业物业定位/业态定位,业态定位满足以下需求,餐饮需求主力餐饮店+果饮店+其他类餐饮小店48%,生活用品购买需求中型零售店+其他为以便利店、生活服务型的零售商贸店为主小型零售店32%,健康医疗需求社区诊所+理疗健康服务店+药店15%,少儿教育/服务少儿教育培训机构+少儿摄影+学习服务型商店5%,PART5商业物业发展建议,PART5商业物业发展建议/商铺面积划分建议/商铺划分原则商铺划分原则：,符合市场客户接受度与区域滞销产品形成差异化满足不同业态,经营面积需求,周边商铺以双层铺为主，面临租售难问题，除了社区入住率、地理位置问题外，商铺自身产品划分160以上面积段占比过高是重要原因；针对社区配套商业业态，对双层铺整体面积、开间进深的需求，合理划分商铺面积段，满足商业多业态发展需要。,对于投资客户而言，个体客户对双层商铺面积150以内，总价300万左右癿商铺接受度较高；看中地段，位置好的铺位，价格高也可以接受，关注商铺后期投资回报；,类比商业项目分析,PART5商业物业发展建议/商铺面积划分建议/类比商业项目分析,类比典型商业项目分析锦艺国际华都（2期南门临街双层铺，共计50个）,锦艺底商运营具有不可复制性，样本租用率高达84%，120-140商铺经营状态易租售，整体丰富产品面积段，保障后期经营业态适应性强,PART5商业物业发展建议/商铺面积划分建议/类比商业项目分析,类比典型商业项目分析升龙天汇广场（1期双层铺），共计56个,升龙天汇一期仅临近出入口的商铺易出租，整体出租率低至34%；150-200商铺为主力（多数空置），当前在经营商铺面积段主要为110-120,本案商铺面积划分建议,PART5商业物业发展建议/商铺面积划分建议/面