物业管理制度政策指南.ppt

1,物业管理基本制度与政策,学习指南,2,第一章物业管理概述,一.条例对物业管理的定位物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,3,二.物业管理的特征物业管理是城市管理体制,房地产管理体制的重大改革,是随住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化,专业化,市场化的管理.社会化,专业化,市场化是物业管理的三个基本特征.,4,三.物业管理的市场化特征在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,所提供的商品是劳务,方式是等价有偿,业主通过招投标选聘物业管理企业,由物业管理企业具体实施.物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务,业主和使用人购买并消费这种服务.业主有权选择物业管理企业,物业管理企业必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场.这种通过市场竞争机制和商品经营方式,实现的商业行为就是市场化,双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现.,5,四.市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的1.强调业主在市场活动中的自主权:业主是物业的主人,有充分的自主选择权,这种权利必须依法得到保护.2.强调物业管理活动必须纳入市场秩序:服务内容,服务标准,服务费用,业主与企业各自所应承担的违约责任,都必须用合同作出明确约定.合同观念,权责意识,依法经营有重大现实意义.,6,五.我国物业管理的产生和发展1.产生:随住房商品化发展,管好新建住宅小区和各类商品房是广大群众的迫切要求,也是新形势下房地产主管部门的紧迫任务,各地对住宅小区进行了多方面的探索.1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立,标志着我国物业管理的产生.2发展:1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例以地方立法方式对物业管理进行制度规范;1994年建设部城市新建住宅小区管理办法明确要求社会化专业化管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理,7,1999年建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验.2000年中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要用.2002年建设部建立全国物业管理企业档案系统,有力促进了物业管理行业的诚信建设,推动物业管理企业规范运作.2003年中国物业管理条例出台,使我国的物业管理真正走上了法制化规范化的新阶段.据统计截止到2005年底,我国物业管理企业总数已超过3万家,从业人员突破300万.,8,六.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征1.住房投资由国家和国有企业统包;2.住房分配采取实物分配;3.住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度.七.物业管理在社会经济中的地位和作用1.有利于促进经济增长2.有利于提高人民群众的居住质量3.有利于增加就业4.有利于维护社区稳定5.有利于推动房地产业的良性发展,9,八.我国物业管理制度建设的历史沿革（一）城市新建住宅小区管理办法:建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验基础上于1994年3月23日颁布城市新建住宅小区管理办法确立了城市新建住宅小区物业管理新体制,指明了我国房屋管理体制改革的前进方向办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是推动我国开展物业管理活动的基石对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响.,10,（二）物业管理服务考评标准1.建设部1995年全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知.2.建设部1997年全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则3.建设部2000年5月关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知附件有三个标准及评分细则（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知,11,（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1996年国家计委和建设部联合下发.明确规定物业管理服务收费的主管机关收费原则收费价格形式费用构成代办性质的服务收费管理以及违反办法给予的行政处罚等.（五）物业管理企业财务管理规定1998年财政部颁布.结合物业管理企业特点及其管理要求,从代管基金,成本,费用,营业收入和利润进行具体规范.（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法建设部财政部1998年11月印发.凡商品住房和公有住房出售后,都应建立基金专项用于保修期满后的大修更新改造.,12,（七）物业管理企业资质管理试行办法为规范物业管理市场秩序,加强对物业管理企业经营活动的管理,1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法要求物业管理企业必须申请资质评定然后才能依法经营.经过试行,发挥了良好效果,物业管理企业基本纳入行业管理,物业管理市场也基本得到稳定.（八）住宅室内装饰装修管理办法为加强住宅室内装饰装修管理,保证装饰装修工程质量和安全,维护公共安全和公共利益2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法明示了禁止行为,明确了装修人、企业、行政管理部门法律关系和法律责任.规定了装饰装修协议和合同的主要内容,13,（九）2003年6月国务院发布物业管理条例建设部发布业主大会规程（十）2003年9月建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法（十一）2003年11月国家发改委建设部发布物业服务收费管理办法（十二）2004年1月中国物业管理协会制定普通住宅小区物业管理服务等级标准（十三）2004年3月建设部发布物业管理企业资质管理办法（十四）2004年7月国家发改委建设部发布物业服务收费明码标价规定,14,（十五）2004年9月,建设部发布业主临时公约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本）（十六）2005年11月,人事部建设部发布物业管理师制度暂行规定物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法（十七）2007年3月全国人大公布中华人民共和国物权法（十八）2007年8月国务院公布国务院关于修改物业管理条例的决定以物权法及物业管理条例的物业管理制度体系建设基本形成,标志我国物业管理法浦制建设进入了一个新阶段.,15,九.政府在我国物业管理发展中的特殊地位（一）处于计划经济向市场经济转型期,由福利型房屋管理模式转变为市场化物业管理模式需要政府发挥应有的作用（二）物业管理是我国城市管理重要组成部分,物业管理水平直接关系到城市管理水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑政府必须对物业管理进行适度干预.（三）普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题,直接关系到民众的生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局高度进行必要的监督.,16,十.条例颁布前物业管理制度建设特点1.借鉴性:借鉴新加坡、香港等先进经验2.过渡性:由传统房管模式,渐进式方法改革3.针对性:针对当时当地物业管理实践中出现的问题,选择应对的政策和方法十一.城市建设住宅小区管理办法由建设部94年3月25日颁布,是我国第一部系统规范物业管理制度的文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石,对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响,17,城市建设住宅小区管理办法主要内容:1.确定了物业管理活动的主管部门2.确定了物业管理工作的基本内容3.明确了社会化、专业化的物业管理模式4.确定了业主选举产生物业管理委员会制度5.明确了管理委员会的权利和义务6.明确了物业管理企业的权利和义务7.确定了物业管理服务的合同制度与备案制度8.针对业主的主要违规行为提出管理措施9.对物业管理企业违规行为规定了行政处罚措施,18,十二.条例颁布后物业管理制度建设主要特点1.配套性:主要是条例配套文件和实施细则出现,以贯彻落实条例为基本方针2.经验性:主要是总结物业管理实践的经验教训有针对性地作出制度安排3.操作性:将条例中的基本制度和原则规定予以细化,使其在现实操作层面上得以实施,19,十三.条例的指导思想1.强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系2.强调业主与物业管理企业是平等民事主体,是服务与被服务关系3.强调业主,企业通过公平公开协调方式处理事项,20,十四.条例创设的法律制度及其内容七项基本制度:业主大会;管理归约;前期物业管理招投标;物业承接查验;物业管理企业资质管理;物业管理从业人员职业资格;住房专项维修资金其主要内容1.尊重和维护业主的财产权利2.建立业主民主协商,自我管理,平衡利益机制3.条例和有关法律法规共同规范物业活动4.妥善处理政府和市场的关系,21,十五.条例的主要内容:共七章七十条第一章总则:对立法目的,调整对象和适用范围,倡导原则和行政管理体制等作了规定.第二章业主及业主大会:规定了业主的概念权利和义务,业主大会组成宗旨成立条件职责会议制度议事规则,业主委员会的性质职责与组成.业主公约的内容法律效力,业主大会业主委员会与居民委员会的关系等内容第三章前期物业管理:前期物业管理服务合同,业主临时管理归约,前期物业管理招投标,物业承接验收手续,物业资料的移交,物业管理用房保修责任,22,第四章物业管理服务:明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系.有利于明确物业管理当事人相互关系,促进物业管理活动的顺利开展.第五章物业的使用与维护:规定对于规范业主物业管理企业以及供水,供电,供气,供热通讯有线电视等单位的行为,保障物业的正常使用与维护,具有十分重要的意义.第六章法律责任:是法律法规规章必不可少的重要组成部分第七章:附则,23,十六.条例法律责任的特点1.行政责任民事责任并存.物业管理企业的违法行为损害的是多数业主的公共利益不仅要承担民事责任且要服从行政机关监督承担行政责任2.凡能够通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则.损害公共利益,需要给予处罚的则优先保证民事责任的承担,以充分体现优先保护全体业主利益的原则3.体现了业主自我管理自我监督的原则.当业主某些行为损害全体业主共同利益时先进行自我管理自我约束然后再追究相应的法律责任,24,十七.条例确立的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业管理企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系4.供水供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5.社区居委会与业主业主大会及物业管理企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系,25,第二章物业管理服务一.物业管理服务的特点1.物业管理服务的公共性和综合性:物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,交易标的物是物业管理服务由于物业管理主要指向房屋及配套设施设备和相关场地的维修养护管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序即综合性,重点是物业的公共部位和公共设施备.而这些设施设备不为单一的业主所有,而是全体业主或部分业主所共有,具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性,26,2.物业管理服务受益主体的广泛性和差异性:物业管理服务的公共性决定了受益主体的广泛性和差异性.物业服务合同中服务内容,服务标准,服务期限,双方当事人权利义务违约责任等约定必须是全体业主的合意.但对于业主群体来讲很难实现所有业主认识完全一致,总会有个别或部分业主持有异议.,27,3.物业管理服务的即时性和无形性:物业管理服务是生产和消费同时进行的这使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求服务是无形的,难以像有形产品那样使消费者感知存在.这种无形性使质量评价变得困难和复杂,28,4.物业管理服务的持续性和长期性:物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程,物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行,在合同有效期内任何服务中断都可能导致业主的投诉和违约的追究.物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本,使得物业服务合同的期限一般较长这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利,同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验.,29,二.物业管理服务的内容:物业管理服务,是指业主与物业管理企业通过服务合同约定的公共性服务.概括说含两方面内容:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序.具体说含以下内容:1.房屋共用部位维修养护管理;2.房屋共用设施设备的维护养护管理;3.物业区域内共用设施设备维修养护管理;4.环境卫生与绿化管理服务;5.区域内公共秩序消防交通等协管事项服务;6.物业装饰装修管理;7.物业档案资料管理;8.专项维修资金代管,30,三.物业服务合同约定以外的服务条例第44条规定:物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定.需注意以下三点:1.提供物业服务合同约定以外的服务,并不是物业管理企业的法定义务;2.合同以外的服务事项由特定业主和物业管理企业另行约定;3.物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务.服务报酬数额支付方式支付时间等由双方当事人自主约定.,31,四.物业管理服务标准:为规范住宅小区物业管理服务内容和标准,中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六个方面界定服务内容,制定了三个等级的服务标准作为物业管理企业与建设单位或业主大会签定物业服务合同,确定服务等级,约定服务项目内容标准以及测算物业服务价格的参考依据.,32,五.物业服务收费的原则1.合理原则:收费水平应与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致,既不能超出业主的实际承受能力,也不能一味降低收费水平,进而造成业主房屋财产的贬值和制约群众生活水平的提高.2.公开原则:中华人民共和国价格法规定:经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价.物业企业应在区域显著位置公示企业名称,服务内容,服务标准,收费项目,收费计价方式和收费标准.3.收费与服务水平相适应原则:价值相符,符合等价交换原则,物业管理企业经营作风须诚实信用.,33,六.物业服务收费的定价形式价格法规定了我国三种定价形式:政府定价;政府指导价;市场调节价.2004年出台的物业服务收费管理办法对物业服务收费仅采取政府指导价和市场调节价两种.七.物业服务费用的计费方式1.包干制:物业服务费构成包括物业服务成本,法定税费和物业管理企业利润.2.酬金制:预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金,34,八.物业服务费用的成本构成（或物业服务支出）1.管理服务人员工资社会保险和按规定提取福利费2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用3.物业管理区域清洁卫生费用4.物业管理区域绿化养护费用5.物业管理区域秩序维护费用6.办公费用7.物业管理企业固定资产折旧费用8.物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用9.经业主同意的其他费用物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用通过专项维修资金列支,不计入物业成本.,35,九.实行酬金制的物业服务企业的义务1.物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;2.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时物业服务企业应当及时答覆;3.物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计.,36,十.物业服务费的缴纳和督促1.业主和使用人的交费责任:业主是物业的所有权人.物业管理企业受业主委托,为业主提供服务,业主应向物业管理企业交费.业主还可以将其物业出租或由他人使用时业主可与使用人约定由物业使用人交费若使用人不履行或不完全履行费用缴纳约定时,业主仍负缴纳物业服务费的义务,37,2.未交付房屋的交费主体:条例规定巳竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳.3.业主委员会对欠费业主的督促义务:条例和物业服务收费管理办法均明确规定:对于欠费业主,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴.但不得采取停水停电等违法措施胁迫业主交费.依法追缴的方式是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定,通过仲裁或向人民法院起诉解决.,38,十一.物业服务企业代收代交各项公用事业费用规定物业服务企业不是水电气热通讯有线电视合同的当事人,没有义务向公用事业单位支付这些费用也没有权利向业主收取这些费用.条例为保护业主与物业服务企业的合法权益,明确规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费时等额外费用.物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费.,39,附:物业服务定价成本监审一、物业服务定价成本监审的定义1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。,40,二、物业服务定价成本监审的原则和依据1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：（1）合法性原则合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。,41,2、物业服务定价成本监审的依据核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。三、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成,42,其中：1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。,43,3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。,44,6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。,45,9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。,46,四、物业服务定价成本审核的方法和标准1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。,47,2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。,48,十二.物业服务合同的主要内容1.物业管理事项2.物业服务质量3.物业服务费用4.双方的权利义务5.专项维修资金的管理与使用6.物业管理用房7.合同期限8.违约责任9.其他条款,49,十三.物业管理资料移交应注意的要点房屋和设备设施的各种图纸,技术资料,使用说明、检修记录档案,以及与物业相关的业主情况资料.资料移交问题条例有明确规定1.物业服务企业承接物业时应与业主委员会办理物业验收手续,业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料2.物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会3.物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业,物业管理企业之间应做交接工作,50,十四.前期物业服务合同的主要条款1.合同当事人与物业的基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方式4.物业经营管理活动内容5.物业的承接查验6.物业的使用与维护7.专项维修资金8.违约责任9.其他事项,51,十五.前期物业服务合同的特征1.合同具有过渡性2.合同由建设单位与物业管理企业签订3.合同是要式合同十六.前期物业服务合同的时效前期物业服务合同仅仅是在业主不具备自行选聘条件下的权宜措施,若业主具备自行选聘条件后必须保护业主选聘物业服务企业的自主权条例第26条特别规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”,52,十七.物业管理企业的义务:条例36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”其中包含维护秩序和协助安全防范（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序义务1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现（1）侵占公共场地,私搭乱建,损害居住环境（2）违规装修,拆改房屋结构和设备设施,造成财产损害和安全隐患（3）安装设备设施,侵犯相关业主正当权益（4）违反规定饲养宠物,损害环境,影响相邻业主活,53,（5）经营活动污染环境、噪声超标,给相邻业主生活与经营造成损害;（6）使用房屋、阳台荷载超标,给相邻业主造成安全隐患;（7）使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险物品,给相邻业主造成安全隐患;（8）占用房屋共用露台门厅或公共通道,影响他人使用和通行;（9）阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮,损害相关业主正当权益;（10）其他损害公共秩序和违反管理规约及规章制度的行为,54,2.维护物业管理区域秩序的主要方式:为维护物业管理活动的正常秩序,条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为物业管理企业义务（1）履行告之义务（2）履行制止义务（3）履行报告义务3.业主违反物业管理秩序法律责任:物业管理企业认真履行告之制止报告三项义务后,对于故意违规业主并给其他业主造成损害后果的,按照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定,由违规业主承担侵权责任,物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任,55,民法通则对于侵害相邻权的法律责任,规定如下（1）不动产的相邻各方,应当按照有利生产方便生活团结互助公平合理精神,正确处理供水排水通行通风采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失;（2）损坏国家、集体财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿.受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人应当赔偿损失.,56,建设部住宅室内装饰装修管理办法规定（1）因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可向装饰装修企业追偿.（2）装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿.（3）装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任.,57,（二）物业管理区域的安全防范协助义务1.物业管理企业在安全事故中的义务:是协助相关主管部门做好安全防范工作,而不是全面负责.要求物业管理企业履行三项义务（1）发生安全事故时要立即采取应急措施,避免扩大损失（2）及时向有关行政管理部门报告事故（3）协助做好救助工作2.物业保安人员职责:维护物业管理区域内的公共秩序为业主提供良好的生活环境.,58,十八.物业管理企业的责任:条例第36条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”.是合同责任,而非法定责任.:“依法”主要指民法通则合同法刑法及条例等法律法规的规定.“相应”有两层含义:一是根据不同情况,承担不同类型责任:违约侵权责任;行政责任;刑事责任.二是根据物业服务合同的不同约定,承担不同的责任:主要是违约责任.,59,十九.物业使用和维护的相关法律规范1.公共建筑和公共设施规划用途不得擅自改变2.物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘3.公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任二十.业主装饰装修房屋的规范业主装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益为前提.业主装饰装修房屋时,不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为.,60,二十一.利用公共部位公用设施设备经营相关规定1.规定了利用物业共用部位共用设施设备进行经营应办理的程序2.明确相关业主业主大会,物业管理企业对利用物业共用部位共用设施设备进行经营的事前否决权3.确定业主由于物业共用部位共用设施设备经营所得收益的使用方向:主要用于其维修养护;补充住房专项维修资金;“业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用”,61,第三章物业管理的基本制度一.业主的权利1.按物业服务合同约定,接受物业管理企业提供服务2.提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事项提出建议3.提出制定修改管理规约业主大会议事规则建议4.参加业主大会会议行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权5.监督业主委员会工作;监督物业管理企业履行合同6.对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知请权和监督权7.监督物业专项维修资金的管理和使用8.法律法规规定的其他权利,62,二.业主的义务1.遵守管理规约,业主大会议事规则2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3.执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4.按照国家有关规定交纳专项维修资金5.按时交纳物业服务费用6.法律法规规定的其他义务,63,三.业主大会的组成:由物业区域内全体业主组成四.业主大会性质:物业管理活动的组织形式,代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和管理规约的约定,决定物业区域内一切物业管理事项五.成立业主大会的限制和选择:一个物业区域只能成立一个业主大会六.业主大会的筹备1.成立业主大会筹备组2.业主大会筹备组工作,64,七.筹备业主大会的工作要求1.首次业主大会召开15日前以书面形式在物业区域内公告筹备组工作内容2.公告业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）业主向筹备组反馈意见时间和方式同时公告3.确认业主身份4.业主在首次业主大会的投票权八.业主大会的成立:筹备组自组成之日起30日内在所在地区县人民政府房地产主管部门指导下组织召开首次业主大会.,65,九.业主大会职责1.制定修改管理规约和业主大会议事规则2.选举更换业主委员会委员,监督业主委员会工作3.选聘解聘物业服务企业4.决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施5.制定,修改物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度6.法律法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责,66,十.召开业主大会临时会议的三种情况1.20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;3.业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况.十一.业主大会的表决规则1.业主大会作出的一般决定,实行简单多数表决原则,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过2.业主大会作出制定或修改管理规约、业主大会议事规则,专项维修资金使用与续筹方案的决定实行特别多数表决原则,必经区域内业主所持投票权2/3以上通过.,67,十二.业主委员会的性质条例将业主委员会明确定为业主大会的执行机构.业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项管理工作十三.业主委员会的职责1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况2.代表业主与选聘物业管理企业签订服务合同3.及时了解业主和使用人意见建议监督履行合同4.监督管理规约实施5.业主大会赋予的其他职责,68,十四.业主委员会的备案1.条例规定业主委员会成立后应当向物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门备案2.备案一般包括业主委员会的成员基本情况、管理规约、业主大会议事规则等主要内容.十五.业主委员会委员的资格条件1.本物业区域内具有完全民事行为能力的业主2.遵守国家有关法律法规3.遵守业主大会议事规则管理规约模范履行义务4.热爱公益事业责任心强公正廉洁有社会公信力5.具有一定组织能力6.具有必要的工作时间,69,十六.业主委员会委员的资格终止1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3.因疾病等原因丧失履行职责能力的4.有犯罪行为的5.以书面形式向业主大会提出辞呈的6.拒不履行业主义务的7.其他原因不宜再担任业主委员会委员的,70,十七.业主委员会会议的规范1.业主委员会应当定期召开业主委员会会议,研究本物业管理区域内的物业管理事宜2.遇有特殊情况,经1/3以上业主委员会委员提议,或业主委员会主任认为有必要召开会议的,也应当召开业主委员会会议3.无论是定期还是临时会议,业主委员会会议均应有过半数委员出席,作出决定须过半数委员同意4.业主委员会的每次会议均应作好书面记录,主持会议的委员签字后存档.,71,十八.业主大会、业主委员会的限制要求业主大会业主委员会依法履行一定的职责,必须在法定职责内从事活动,不得滥用其权利从保障广大业主合法利益的角度出发,法律对业主大会业主委员会行使职权的活动作了限定,禁止业主大会业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动十九.管理规约的性质:管理规约是全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用维护管理等涉及业主共同利益事项的对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,以书面形式订立.,72,二十.管理规约的主要内容含四方面1.有关物业的使用、维护、管理2.业主的共用利益3.业主应当履行的义务4.违反规约应当承担的责任二十一.管理规约的作用:是作为业主对物业管理区域内重大事务的共同性约定和允诺,是自我管理的一种重要形式和手段.是物业管理法律法规和政策的有益补充,是调整业主权利义务关系的基础性文件,也是物业管理顺利进行进行的重要保证.,73,二十二.管理规约的法律效力:对物业管理区域内全体业主具有约束力;对物业使用人发生法律效力;对物业继受人自动产生效力二十三.业主临时管理规约制成的主体:由建设单位在出售物业之前预先制定.建设单位是第一业主,且是唯一业主.二十四.业主临时管理规约的主要内容1.物业的自然情况与权属情况2.业主使用物业应当遵守的规则3.维修养护物业应当遵守的规则4.涉及业主共同利益的事项5.违约责任,74,二十五.业主临时管理规约的违约责任1.业主违反关于物业的使用,维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼2.业主违反关于业主共同利益的约定导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼3.建设单未能履行临时管理规约约定义务业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉,也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼,75,二十六.条例关于业主临时管理规约的规定1.建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约2.建设单位制定的业主临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益3.建设单位制定的业主临时管理规约,应当在物业销售之前向物业买受人明示,并予以说明.物业买受人在与建设单位签定买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺.,76,二十七.业主使用物业应当遵守的规则1.遵守相邻权规定:民法通则规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失.”2.遵守房屋装饰装修规定:业主需要装饰装修房屋的,应事先告之物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议.,77,3.共用部位共用设施设备的使用规定（1）业主按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改（2）业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定（3）在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则4.使用物业的禁止性规定（1）损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌擅自改变房屋设计用途（2）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备,78,（3）违章搭建,私设摊点.（4）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物（5）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声（6）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画（7）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动（8）违反物业管理区域内饲养动物的有关规定,79,二十八.前期物业管理招投标的原则“公开、公平、公正和诚实信用”二十九.前期物业管理招投标的特殊性1.住宅物业的建设单位,应当以招投标方式选聘物业服务企业,而非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业2.对于规模较小的住宅物业或投标人少于3个的建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业.但应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准,才可以进行.,80,三十.前期物业管理招投标的强制性规定1.条例要求,住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业2.对于规模较小的住宅物业,投标人少于3个的,可以采用协议的方式选聘物业管理企业,但应当经过物业所在地的区,县房地产行政主管部门的批准,才可以进行3.不管是采用招投标方式还是采用协议方式,都应当选聘具有相应资质的物业管理企业,81,三十一.前期物业管理招标文件的内容1.招标人及招标项目简介:包括招标人名称、地址、联系方式,项目其本情况、物业管理用房的配备情况等2.物业管理服务内容及要求:包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等3.对投标人及投标书的要求:包括投标人资格,投标书形式、主要内容等4.评标标准和评标方法5.招标活动方案:包括招标组织机构情况,开标时间地点等6.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容,82,三十二.物业管理招标的备案:投标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案.提交以下材料1.与物业管理有关物业项目开发建设的政府批件2.招标公告或招标邀请书3.招标文件4.法律法规规定的其他材料,83,三十三.物业管理投标文件的内容1.投标函2.投标报价3.物业管理方案4.招标文件要求提供的其他材料,84,三十四.物业管理招标程序规则1.招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间,公开招标物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日.2.招标人对巳发出的招标文件,认为必须澄清或者修改有关内容的,应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人.该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分3.招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料,85,4.通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应该按照以下规定时限完成物业管理招投标工作（1）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成（2）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成（3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成,86,三十五.物业管理评标专家名册房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册,由具有经验的人员组成物业管理评标专家库.省自治区直辖市人民政府房地产行政主管部门,可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并,或者实行专家名册计算机联网,以备聘请.,87,三十六.物业管理评标委员会1.评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二2.评标委员会的专家成员,由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定3.招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的,不得进入评标项目的评标委员会.,88,三十七.物业管理招投标的中标和备案1.招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人2.招标人确定中标人后,应当向中标人发出中标通知书,同时应将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书3.招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案4.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按招标文件和投标文件订立书面合同.,89,三十八.违反前期物业管理招投标规定的法律责任1.投标人不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假,骗取中标2.投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害投标人或者其他投标人的合法权益3.投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益社会公共利益或者他人的合法权益4.禁止投标人以向投标人或评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标违反规定住宅物业未通过招投标方式选聘物业管理企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业限期改正,警告,并处10万元以下罚款,90,三十九.我国实行物业承接查验制度的现实性1.有利于明确各方的责权利,维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益,避免矛盾纠纷2.可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定,重视物业共用部位共用设施设备的建设,对提高建设质量,保障业主财产权益具有重要意义3.可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端,加强物业建设与物业管理的衔接,保障开展物业管理的必备条件,91,四十.物业承接查验的内容:物业资料移交;现场验收（一）物业管理资料移交:前期由建设单位向物业管理企业移交物业资料;业主大会成立后,业主委员会与新选聘物业企业合同生效,原物业企业将资料交给业主委员会再移交给新选聘的物业服务企业.（二）物业现场验收:包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面,92,1.物业共用部位共用设施设备验收（1）对给水和暖气管线做打压试验,检查各类阀闸是否灵活,各类配件支架是否齐全完好,检查排水系统是否通畅（2）检查相关仪表仪器是否齐全完好,所有设备设施是否符合国家规定的安全标准（3）消防采暖电梯等须有政府认可的专业验收合格证书（4）空调发电机电梯机房高压泵房等高噪声设备设施是否有环保验收合格证（5）检查沟、井等附属设施是否符合规定要求,93,2.物业管理区域环境验收（1）检查道路围墙是否完整,甬路是否与大市政主干道正确接通;（2）临时设施及临时用房是否拆除清理干净,场地是否平整;（3）物业区是否建立垃圾存放处或垃圾中转站（4）停车场是否符合交通管理部门要求,有否交通标志和减速设施;（5）绿化是否符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木长势是否良好,有否病虫害,94,四十一.建设单位应当移交的物业管理资料1.竣工验收资料:包括竣工总平面图,单体建筑,结构,设备竣工图,配套设施,地下管网工程竣工图等资料2.技术资料:设备设施安装,使用和维护保养资料3.物业质量保修文件和物业使用说明文件4.物业管理所必需的其他资料:如物业的规划建设的有关资料;有关物业产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明等,95,四十二.物业的保修责任:指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任四十三.房屋的保修范围和期限1.房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限保修责任等内容作出约定.保修期从交付之日计算2.商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期的存续期.3.因不可抗力或者使用不当造成的损坏房地产开发企业不承担责任.用户验收后自行添置改动的设施设备,由用户自行承担维修责任,96,四十四.物业管理企业资质管理的必要性1.针对我国现状有必要加强对物业资质管理,把好市场准入关2.针对物业管理服务特性,有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度3.针对物业管理专业特性,需要实行企业资质审批制度四十五.物业管理企业的资质等级物业管理企业分三级,具体要求如下,97,（一）一级资质1.注册资本500万元以上2.物业管理专业人员以及工程,管理,经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人.其中具有中级以上职称的人员不少于20人,工程,财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书,98,4.管理两类以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米,高层100万平方米,