《物权法》与物业管理专题讲座.ppt

1,物权法与物业管理,宝创物业：虞建松二OO七年五月七日,2,中华人民共和国主席令,第六十二号中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日,3,课程纲要：,物权法相关背景资料的简单介绍物权法概览及其主要概念的认识物权法中有关物业管理的内容解读建筑物区分所有权与物业管理理论体系的构建穿插讨论,4,一、物权法相关背景的简述,物权法草案的形成制定物权法的必要性制定物权法总的原则物权法的主要内容1）关于坚持社会主义基本经济制度2）关于平等保护国家、集体和私人的物权3）关于国有财产4）关于集体财产5）关于私有财产6）关于征收补偿,5,物权法的形成过程,在我国，一部法律草案经过全国人大常委会三次审议一般就会付诸表决。但是，物权法草案却在反复修改后进入五年来的第八次审议。这是全国人大立法史上第一部进入八审的法律草案，也是审议次数最多的法律草案。起草工作始于1993年2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议；2005年7月物权法草案向社会全文公布，征求全民意见；2006年12月29日，全国人大常委会第二十五次会议以155票赞成、1票弃权的表决结果，高票通过了有关议案，决定将物权法草案提请2007年3月举行的十届全国人大五次会议审议。这标志着中国物权立法进入了一个全新的阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议以赞成2799票，反对52票，弃权37票高票通过。,6,物权法走过的历程,初审：从法律上明确保护私人财产时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议二审：完善保护私人财产法律制度时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议三审：强调私有财产平等保护时间：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议四审：房产三大变化时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议五审：删除有关居住权规定时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议六审：严控农用地转为建设用地时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议七审：绝不保护非法财产时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议八审：国家私人财产平等保护时间：3月8日，十届全国人大五次会议举行第二次全体会议,7,制定物权法的必要性（定分止争、物尽其用）,物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。我国有关物权的法律有：民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等物权法是进一步明确物的归属、定分止争，发挥物的效用(物尽其用)，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。1）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要；2）物定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要；3）制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要；4）确定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。,8,制定物权法总的原则,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持正确的政治方向，从我国的国情和实际出发，全面准确地体现和坚持社会主义基本经济制度；依据宪法和法律规定，对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则，同时针对国有财产流失的情况，加强对国有财产的保护；全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策，维护广大农民群众的利益；针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，促进社会和谐。总之，制定物权法必须始终坚持政确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发。,9,何谓“物权”？,物权，简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。物权法定义：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。首先，物权是一种财产权；其次，物权是一种有形财产权；第三，物权是一种对财产的支配权；第四，物权也是一种对世权；最后，物权强调的是一种优权。,10,物权法确立的三项原则,物权法定原则：1）种类法定；2）内容法定公示、公信原则；1）公示原则；2）公信原则平等保护原则：1）国家；2）集体；3）私人,11,二、物权法总览及主要概念（共五编十九章二百四十七条）,中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）目录第一编总则第二编所有权第三编用益物权第四编担保物权第五编占有附则,12,第一编总则,第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护,第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定,第二编所有权,13,第三编用益物权,第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权,第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权,第四编担保物权,第五编占有附则第十九章占有,14,认识与物权法相关的主要概念,物物权所有权用益物权担保物权公示异议登记预告登记善意主物孳息留置权,质权占有地役权抵押权相邻关系业主的建筑物区分所有权共有善意取得建设用地使用权宅基地使用权动产转移不动产转移,15,1、物物权法名词解释,“物”在民法上包括不动产和动产。“不动产”：不可移动的物，比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”：不动产以外的可移动的物，比如汽车、电视机等。,16,2、物权物权法名词解释,物权，是一种财产权，指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“物权”的生活化解释：一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利就是物权，任何人都不能干涉你。,17,3、所有权物权法名词解释,所有权，是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。“所有权”的生活解释：拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。,18,4、用益物权物权法名词解释,用益物权：是指权利人依法对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。“用益物权”的生活解释：麦当劳租房进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。,19,5、担保物权物权法名词解释,担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。,20,6、公示物权法名词解释,公示：指确认物权设立、变动的依据，如登记。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。,21,7、异议登记物权法名词解释,异议登记：指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。,22,8、预告登记物权法名词解释,预告登记，指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。,23,9、善意物权法名词解释,善意，是民法上的一个概念，是“恶意”的对称。指当事人不知道足以影响法律效力的有关事实，并对这种不知道当事人没有过失。比如善意取得制度下规定的善意，是指甲擅自出售保管或者借来的财产，按照市场正常的交易规则，乙确实不知道甲无权处分这一事实，在这种情况下，乙是善意的。为了维护交易安全和市场秩序，法律规定乙在支付合理的价款后可以取得该财产的所有权。民法上的善意，不是善良的意思，而具有“不知情”的含义。是否构成善意，依照法律规定不同的情况有不同的要件。需要说明的是，适用善意取得制度的前提是法律允许转让的财产，法律不允许转让的财产不适用善意取得制度。善意取得制度是民法的一项制度，有关追赃的问题适用刑法的规定。,24,10、主物物权法名词解释,主物，是指能独立发挥效用的物。“从物”是指不能独立发挥效用、依附于主物并发挥辅助作用的物，比如电视机是主物，电视机的遥控器是从物。,25,11、孳息物权法名词解释,孳息，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，指因物的自然属性而获得收益，如树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息，指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。,26,12、留置权物权法名词解释,“留置权”，是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利，比如顾客不支付洗衣费，洗衣店依法有权留置衣服，在法定期限内顾客还不支付洗衣费，洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费。,27,13、质权物权法名词解释,“质权”，是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。“动产质权”，是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权。“权利质权”，是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权。债务人或第三人为出质人，债权人为质权人。,28,14、占有物权法名词解释,“占有”，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可能是依法有权占有不动产或者动产，如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品，过期不还。无权占有可分为善意占有和恶意占有，占有人不知道或不应知道自己无权占有的，为善意占有；明知自己属于无权占有的，为恶意占有。,29,15、相邻关系物权法名词解释,“相邻关系”，在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，以保障其必需的生产和生活。,30,16、地役权物权法名词解释,“地役权”，是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。,31,17、抵押权物权法名词解释,“抵押权”，是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权。,32,18、业主的建筑物区分所有权物权法名词解释,“业主的建筑物区分所有权”，是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。,33,19、共有物权法名词解释,共有，指两个以上的民事主体（自然人或者法人）对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。共同共有，是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。一般包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有等。,34,20、善意取得物权法名词解释,善意取得，指为了保护正常交易而设立的一项法律制度。动产善意取得，是指无权处分他人动产的让与人将其有权占有的他人的动产交付于买受人，如买受人取得该动产时系出于善意，则取得该动产的所有权，原动产所有权人不得要求受让人返还原物。不动产善意取得，受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。如甲把借来的自行车当作自己的自行车出卖给乙，乙不知该自行车是甲借来的，这时乙是善意的购买人。构成善意取得，必须符合法律规定的各种条件。,35,21、建设用地使用权/宅基地使用权物权法名词解释,建设用地使用权，是用益物权的一种。指权利人依法对国家所有的土地占有、使用和收益，利用该土地建造并经营建筑物、构筑物以及其附属设施的权利。宅基地使用权，是指权利人依法占有和使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。,36,22、动产/不动产转移物权法概念理解,动产转移张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。不动产转移甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。,37,第三部分：,物权法与物业管理,38,物权法中与物业管理相关的条款,关注重点章节第六章业主的建筑物区分所有权（7083条）第七章相邻关系（8492条）第八章共有（93105条）重点关键词1）物业管理；2）选聘和解聘；3）业委会和诉讼权；4）市场主体平等保护；5）住宅建设用地使用权；6）道路、绿地；7）车库；8）住宅改商业；9）分摊与收益；10）维修基金,39,第七十条：建筑物区分所有权,第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权在本质上构筑了物业管理的理论体系,40,第七十一条：专有部分的权能,第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,41,第七十二条：共有部分的权利义务,第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,42,第七十三条：建筑区划内共有的范围,第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,43,第七十四条：车位、车库的归属与使用,第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿),44,第七十五条：设立业主大会、选举业主委员会,业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。条例第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,45,第七十六条：业主共同决定的事项,第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,46,立法专家王利明教授解释：业主是否成为法人的争议？,业主大会可以有自己的公章，有自己的帐户，也可以有自己的共有财产，比如说业主的共同收益，但考虑到业主大会无法破产，所以现在并没有承认业主大会是法人，但是可以肯定地说业主大会是一个独立的民事主体，可以以自己的名义签合同，也可以以自己的名义给业主委员会进行授权。只不过物权法对于业主大会能否独立起诉、应诉做了回避，因为业主大会还很难说有自己的财产，如果作为诉讼主体，官司打输了，业主都不认，那么怎么执行就是一个问题。但如果业主的共有财产遭到了侵权，那么应由谁来作为诉讼主体？业主大会不能作为诉讼主体的话就只能由业主作为诉讼主体了，这是非常麻烦的。所以最好还是承认业主大会经过业主的授权是可以作为原告在法院起诉。业主委员会完全是业主大会的执行机构，物权法中并没有说明业主委员会有什么权利，主要是因为业主委员会的权利完全是来源于业主大会与全体业主的授权，法律上无法规定。物权法中并没有规定是否一定要成立业主委员会，是否成立业主委员会这是业主自己的权利，如果业主不成立业主委员会，就由业主通过业主大会来进行管理。,47,第七十七条：住宅改为经营性用房的条件,第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。住改商：1）法律、法规；2）利害关系人。,48,第七十八条：业主大会、业主委员会决定的效力,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,49,第七十九条：建筑物及其附属设施维修资金,第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,50,第八十条：费用分摊、收益分配,第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据物业管理条例规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,51,第八十一条：建筑物及其附属设施管理,第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。弦外音：,52,第八十二条：委托管理,第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,53,第八十三条：业主义务及权益维护,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,54,第八十四条：相邻关系处理原则,第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。相邻关系,55,第八十五条：相邻关系处理依据,第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。,56,第八十六条：用水、排水,第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。,57,第八十七条：通行权,第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。区分相邻关系与地役权,58,第八十八条：利用相邻土地、建筑物,第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,59,第八十九条：通风、采光和日照,第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,60,第九十条：有害物质排放,第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,61,第九十一条：维护相邻不动产安全,第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。,62,第九十二条：相邻权行使时的义务,第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,63,第九十三条：共有,第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。,64,第九十四条：按份共有,第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。,65,第九十五条：共同共有,第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。,66,第九十六条：共有物管理,第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。,67,第九十七条：共有物处分,第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同