物业法律大全

精选文档一、 法的形式我国法的表现形式主要包括以下几种：1、 宪法2、 法律3、 行政法规4、 地方性法规5、 行政规章6、 司法解释二、 民法的基本原则：1、 民事主体地位平等原则2、 自愿原则3、 公平原则4、 等价有偿原则5、 诚实信用原则6、 禁止权利滥用原则三、 民事法律行为成立的三个实质要件1、 行为人具有相应的民事行为能力2、 意思表示要真实3、 不违反社会公共利益四、 代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生的法律效果直接由被代理人承担的一种法律制度五、 民事权利的种类：1、 财产所有权2、 债券3、 人身权4、 知识产权六、 民事责任承担方式：1、 停止侵害2、 排除障碍3、 返还财产4、 支付违约金5、 恢复原状6、 消除影响7、 恢复名誉8、 赔礼道歉9、 赔偿损失七、 民事责任的构成要件1、 行为必须具有违法性2、 必须有损害事实存在3、 违法行为与损害事实之间必须存在因果关系4、 行为人有过错八、 诉讼时效1、 普通诉讼时效：2、 特殊诉讼时效权利人能开始行使请求权的那一天，就是诉讼时效期限的开始诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算九、 诉讼时效中止指时效进行中因一定的法定事由发生，阻碍权利人行使请求权，法律规定时效暂时停止进行，待阻碍事由消失后，时效继续进行，已经经历过期限仍然有效。十、 诉讼时效中断是指诉讼时效进行中因一定的法定事由发生阻碍时效的进行，致使以前经过的时效期间统归无效，诉讼时效重新计算的制度。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。十一、侵权行为 是指行为人由于过错侵害他人的人身或财产依法应当承担民事责任的行为，以及依照法律特别规定应当承担民事责任的其他致人损害的行为。十二、侵权行为的特征1、 侵权行为是违反民法中权利和利益保护规范的行为2、 侵权行为是给他人的合法权益造成损害的行为3、 侵权行为主要是行为人基于过错而实施的行为4、 侵权行为是依法应当承担民事责任的行为十三、侵权行为与违约行为的比较分析 侵权行为与违约行为都是民事违法行为，都应承担民事责任，而且所承担的主要民事责任的方式也是一致的，比如都有损害赔偿责任。十四、侵权行为归责原则 归责是指行为人的某种行为被确认为侵权行为并应当由行为人承担相应民事责任的基础（可归责事由） 侵权行为归责原则就是指据以确定侵权民事责任由行为人承担的理由、标准或者说最终决定1、 过错责任原则2、 无过错责任原则3、 公平责任原则十五、物业管理中几种常见的侵权责任1、 物件致人损害责任：是指建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任。物件致人损害的民事责任适用过错责任原则，并采用过错推定方式2、 违反安保义务责任：特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者，对于进入该场所的任何人的人身或财产安全负有的合理的注意和保护义务。安全保障义务要求行为人为积极的作为义务，保障相关当事人的人身或财产安全，如果消极地不作为，则构成对安全保障义务的违反，应承担侵权责任。违反安全保障义务致使他人受到人身或财产损害的，行为人仅在有过错的情况下承担责任，没有过错则不承担责任。安全保障义务具有限制性，义务主体并非在任何啊时间、任何空间对任何人都负有无限度的安全保障义务，而有一定范围的限制3、 动物致人损害责任：指因动物的独立动作而使他人人身、财产受损害时，动物的饲养人或者管理人应当承担侵权责任。动物致人损害责任的归责原则，适用的是无过错责任原则。动物致人损害责任的归责原则，适用的是无过错责任原则。如果动物致人损害是由于第三人的过错，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。十六、物业服务企业资质 企业资质是企业实力和规模的标志。物业服务企业资质是物业管理行业准入的门槛 物业服务企业资质属于后置行政审批许可项目。后置审批许可是指企业在办理营业执照之后需要进行专项审批的项目，只有审批通过以后，该企业才可以从事相关的经营活动。十七、物业承接查验 承接新物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施进行检查和验收的活动。十八、物业承接查验的的程序1、 确定物业承接查验方案2、 移交有关图纸资料3、 查验共用部位、共用设施设备4、 解决查验发现的问题5、 确认现场查验结果6、 签订物业承接查验协议7、 办理物业交接手续 十九、物业承接查验协议的性质与效力 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力，物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。 二十、业主在物业承接查验中的权利1、 业主享有参与权2、 业主享有知情权。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主3、 业主享有监督权。业主有权向物业所在地的房地产行政主管部门对建设单位和物业服务企业承接查验的违法行为进行投诉。 二十一、招标方式1、 公开招标2、 邀请招标 二十二、招投标活动的参与主体1、 招标人2、 投标人3、 招标代理机构（招标人与招标代理机构之间是一种委托代理关系） 住宅项目物业管理招投标属于强制性招投标，其他项目物业管理招投标属于非强制性招投标。 二十三、前期物业管理招投标的程序1、 制作招标文件2、 履行备案手续3、 发布招标公告（要约缴请）4、 投标（合同要约）5、 开标6、 评标7、 定标（合同承诺）8、 订立正式合同二十四、 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法利益，住房和城乡建设部根据物权法和物业管理条例等法律法规的规定，于2009年12月1日制定颁布了业主大会和业主委员会指导规则（建房2009274号）。该指导规则属部门规章，于2010年1月1日期正式施行，二十五、业主内涵的界定：物权法第6章对业主的定义建筑物区分所有权人。业主必须取得二个条件：取得了物业的专有部分，并经过了登记二十六、最高人民法院司法解释对业主的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。二十七、取得业主资格的几种情形：1、依法登记取得2、依据生效法律文书3、继承或者受遗赠4、合法建造房屋二十八、一房二卖情形下的业主资格认定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专用部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。对于开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。二十九、建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，是不是业主，能不能享有法律规定的业主权利？ 房屋产权证上未载明的业主配偶是否具有业主资格？ 答：业主的权利分析： 业主在物业管理活动，享有下列权利：1、 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2、 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4、 参加业主大会会议，行使投票权5、 选举业主委员会成员，并享有被选举权6、 监督业主委员会的工作7、 监督物业服务企业履行物业服务合同8、 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9、 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、 法律、法规规定的其他权利三十、业主大会：是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务的业主自治机构。三十一、业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊形式。三十二、物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利。这里所指的物，包括动产和不动产物权法就是规范物权的类型和内容、物权的产生、变更与消灭、物权的行使及其保护等内容的法律规范。作为调整有形财产关系的法律，物权法主要解决三个方面的问题：一是物是谁的，二是权利人对物享有什么权利，其他人负有什么义务，三是如何保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。1、所有权：占有、使用、收益、处分 2、他物权：1）用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权2）担保物权：抵押权、质权和留置权。 三十三、建筑物区分所有权定义：是指分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。 三十四、业主行使权力的团体组织形式是：业主大会和业主委员会 三十五、物业服务机构是业主团体委聘的服务机构，按照业主团体的意志进行管理活动 三十六、建筑物区分所有权：1、 专有部分的所有权2、 共有权3、 成员权 三十七、公共维修资金的费用分摊与收益分配 物权法第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定。对建筑物及其附属设施的奋勇分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，在本条中作了原则性、指导性规定，即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。三十八、物业管理条例的主要内容1、 四项授权1） 物业管理区域内的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素2） 业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定3） 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定4） 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2、 二项书面合同1） 前期物业服务合同2） 物业服务合同3、 六项禁止行为1）物业管理条例19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动（政府监管）2）物业管理条例27条规定，业主依法享有物业的共用部位。共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分（否则，处5-10万元的罚款）3）物业管理条例38条规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。（否则，处1-10万元的罚款）4）物业管理条例40条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人（若违反，则限期改正，处合同款30%-50%罚款，吊销资质证书； 损失赔偿责任）5）物业管理条例50条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途（否则，处1千-1万元，5-20万元的罚款）6）物业管理条例51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益（否则，处1千-1万元，5-20万元的罚款）4、 物业的气象职责5、 业主的四项收益1） 业主大会有权选聘和解聘物业服务企业2） 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用 权，开发建设单位不得擅自处分3） 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途4） 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。6、 八个方面的告知1） 业主大会会议告知居委会2） 主管部门撤销业主大会、业主委员会的违规规定应通告全体业主3） 业主大会、业主委员会的决定告知委员会4） 业主改变公共建筑用途告知物业服务企业5） 业主装饰装修房屋告知物业服务企业6） 物业服务企业将装饰装修禁止行为告知业主7） 物业服务企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方 面法律、法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告8） 发生安全事故时，物业服务企业及时向有关行政管理部门报告7、 七项基本制度1）业主大会制度2） 业主规约制度3） 物业管理招投标制度4） 承接查验制度5） 物业服务企业资质管理制度6） 物业管理专业人员职业资格制度7）专项维修资金制度三十九、第三十六条（物业服务企业的义务和责任）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 构成违约责任应具备的条件：1、 要有不履行或者不完全履行合同义务的行为拒绝履行；不完全履行，又称部分履行延迟履行，又称逾期履行质量瑕疵，是指履行的合同标的达不到合同的质量要求，对质量瑕疵，权利人应在法定期限内提出异议，否则，后果自行承担不正确履行，是指合同义务人未按合同规定的履行方式履行义务。2、 违约行为和损害结果之间存在着因果关系违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人都应赔偿。 四十、物业服务企业因不履行法律规定义务而产生的法律责任（违法） 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位，应当依法承担物业管理区域内相关线和设施设备维修，养护的责任 前款规定的单位因维修，养护等需要，临时占用、挖掘道路，场地的，应当及时恢复原状。案例：高压线、小孩、阳台、铁棍答：但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。（注意告知、制止报告）四十一、业主人数与总人数的认定第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定；1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算2、总人数，按照前项的统计总和计算四十二、住改商的合法条件 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。四十三、催缴物业费的法定程序 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需就受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。前期物业服务合同一、前期物业服务合同：是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。 物业管理条例第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 武汉市物业管理条例第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家级本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。二、前期物业服务合同三个重要特征1、 前期物业服务合同的过渡性：前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。2、 签约主体的特定性：前期物业服务合同的签订主体仅限于建设单位和物业公司。3、 前期物业服务合同是要式合同：由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，物业管理条例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。三、前期物业服务合同示范文本主要内容 1、物业的基本情况 2、服务内容与质量 3、服务费用 4、物业的经营与管理 5、物业的承接验收 6、资料的移交 7、前期物业管理物业的保修责任 8、物业的使用与维护 9、专项维修资金 10违约责任 11其他事项原建设部于2004年9月6日，颁布了前期物业服务合同（示范文本），示范文本共9章43条。2014年8月29日，武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商局出台了武汉市前期物业服务合同（示范文本），示范文本共8章38条四、示范文本主要内容第一章、 物业的基本情况：包括物业的名称、位置、四至情况，以及物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权进行约定。第二章、 服务内容与质量：包括物业服务企业提供服务的具体内容，应达到的质量标准第三章、 服务费用 ：一种是包干制，一种是酬金制。“质价相符”的原则第四章、 物业的与经营与管理：包括物业管理区域内停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施的使用方式、费用收取及收入分配。第五章、 物业的承接验收：包括对物业共用部位、共用设备设施的验收、确认以及资料的移交第六章、 物业的使用与维护：包括有关物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的制定和实施。第七章、 专项维修资金：包括专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方面的约定。第八章、 违约责任：包括因可归责于建设单位而造成物业服务企业无法完成相应服务标准的，由建设单位向业主或物业使用人承担责任，否则，由物业服务企业承担（违约金）第九章、 其他事项：包括合同的期限；合同期满后移交物业管理用房等义务；纠纷的处理方式等。五、开发商是否有权解除前期物业服务合同？ 2005年4月17日，开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了重益广场物业管理委托合同约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业服务费收支情况答：法院经审理后认为：重益广场物业管理委托合同是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院民事案件案由规定的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据中华人民共和国合同法中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持；原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。六、前期物业服务合同的时效条例第二十六条对此作出了特别的规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”1、可以约定期限（物业管理服务具有长期性）是一种附终止条件的合同。（前期物业管理本身的过渡性）现实中：在可以不成立业主大会的情况下，甚至在具备成立业主大会条件但事实上没有成立业主大会的，业主集体决策选聘物业服务企业的，前期物业服务合同也应终止。七、前期物业服务合同对业主的效力2009年1月20日最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持（法律规定）物业管理条例第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（意思自治）注意：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持1） 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；2） 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同、包括前期物业服务合同八、前期物业服务合同的费用分担1） 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。2） 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担3） 房屋销售合同未约定的，由开发商承担九、前期物业服务合同的形式1）合同法对于合同形式的规定来看，采取的是不要式合同形式。一般情况下交易双方可以任意采用口头形式、书面形式或行为默示形式等各种形式。2）物业管理条例、武汉市物业管理条例规定应当签订书面的前期物业服务合同3）值得注意的是，无论是书面形式要求还是备案制度，都只是法律法规对于前期物业服务合同的一种规范行为，而不是合同的生效要件十、普通物业服务合同：是指全体业主出门或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业之间就设立、变更和终止物业服务活动所涉及的民事权利、义务关系所达成的协议。十一、前期物业服务合同与物业服务合同比较 区别：1合同签约和备案主体不同 2、合同期限不同 3、合同内容的侧重点不同 按照2011年1月1日实施的物业承接查验办法的规定，物业承接查验协议要作为前期物业服务合同的补充协议，与其具有同等的法律效力，同时规定。五十三、思考题：普通物业服务合同对业主是否具有法律意义上的约束力 业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同，之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权利机关和执行机关的法律地位所决定的十二、物业服务合同对业主有约束力的具体表现： 物业服务合同对业主有约束力的具体表现，就是业主基于物业服务合同既享有权利及履行义务1、 业主的主要合同权利是享受物业服务企业提供的物业服务，并有权对物业服务企业进行监督。2、 业主受物业服务合同的约束，需要基于合同履行缴纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。十三、物业服务合同主要内容1、 当事人和物业的基本情况2、 双方的权利和义务3、 物业管理服务事项和服务质量4、 物业管理服务费的标准和收取办法5、 物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法6、 维修费用的收取和使用条款7、 合同的有效期限、终止事项、资料承接等8、 违约责任、解决纠纷的途径十四、2014年10月16日，武汉市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局出台了关于印发武汉市物业服务合同（示范文本）（2012版），要求使用武汉市物业服务合同（示范文本）（2014版）五十六、物业服务合同作用1、 其订立是物业服务企业和业主（包括前期物业服务阶段的物业建设单位）之间建立和形成物业服务关系的标志和依据。2、 是物业服务企业在从事物业服务活动过程中，履行义务、行使和主张权利，承担责任的依据；3、 是业主（包括通过业主大会和业主委员会形式）履行义务、行使和主张权利，承担责任的依据4、 是物业管理行业主管部门、其他政府职能部门对物业服务活动进行监督、管理以及在接受物业方面的投诉和举报后依法进行处理的重要依据。5、 发生物业纠纷，物业服务合同还是调解机构、仲裁机构、人民法院以查明事实、核实证据、进行调解和裁判的重要依据。十五、物业服务合同的主体合同法第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力业主-业主大会物业服务企业：其必须是符合国家有关规定的物业服务企业。十六、采用书面形式订立十七、订立应注意的事项十八、物业服务合同履行规定十九、物业服务企业违约责任规定二十、思考：小区业主张某私自占用公共通道堆放货物、杂物，堵塞了消防通道，而物业服务企业明知这一情况，未予理睬。后业主张某家中发生火灾，由于消防通道被堵，阻碍了消防车辆进入火场，业主张某和其邻居王某财产受到损失。张某、王某诉至法院，要求物业服务企业进行赔偿答：一种意见是，张某和王某财产受到损失的直接原因是张某私自占用公共通道堆放货物、杂物，堵塞了消防通道，使消防扯两句无法进入火场，其责任在张某，张某应承担王某的全部财产损失。第二种意见认为：虽然张某和王某财产受到损失的直接原因在张某，但是两家受损与物业服务企业的不作为亦存在因果关系，故张某应对王某的财产损失承担主要的赔偿责任，物业服务企业对张某、王某两家财产承担部分赔偿责任二十一、物业服务企业承担违约责任的主要方式：1、 继续履行合同2、 支付违约金3、 赔偿损失4、 其他违约责任承担方式二十二、合同终止时物业企业应尽义务 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施、以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。二十三、企业法律风险是基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目标产生的影响。物业管理法律风险一、物业管理法律风险的主要来源1、 引发物业管理法律风险的外部因素1） 开发建设单位不进行规范交接导致问题残留2） 相关行政部门不切实履行职责导致问题无法解决3） 相关法律法规尚待完善与细化4） 业主、物业使用人的认识误区和不当行2、 引发物业管理法律风险的内部因素1） 服务理念、法律意识不强2） 内部管理不够规范、科学、工作落实不到位3） 工作人员责任意识和服务能力有待提高二、物业管理法律风险的主要种类1、 物业合同签订与项目承接查验中的风险1） 合同主体风险2） 合同文本风险3） 合同管理风险4） 项目交接不清的风险2、 物业区域内的治安与消防责任风险1） 物业服务企业未能尽到安保义务所引发的法律风险2） 物业服务企业未能对服务区域消防设施给予维护管理3） 物业服务企业未能对业主或其他人违反消防法规的行为予以制止。3、 物业公共区域与设施设备管理风险1） 保洁、绿化工作未能达到标准引发的法律风险2） 因对公共区域管理不善所引发的法律风险3） 因设备设施维修养护不善引发的法律风险三、物业管理法律风险防范的方法1、 对员工的法制教育，法律风险防范意识的树立2、 建立完善相关制度3、 合同约定规避风险4、 风险转移与规避四、处置物业纠纷应注意事项1、 处置及时、避免演化为群体事件2、 多协商、重调解、少诉讼3、 重证据固定和举证责任承担五、物业服务合同风险防范1、 物业合同与物业服务合同2、 物业合同风险的来源3、 物业合同风险的防范应注意的问题：1） 审核合同主体资质2） 审核内容的合法性3） 审核约定的明确性4） 完备的合同管理制度六、接管物业中的风险防范1、 物业承接查验：广义是指物业服务企业在物业服务工作全面开展之前进行的信息收集和信息汇总。2、 物业承接查验的种类及风险1） 新建物业的承接查验2） 原有物业的承接查验3、 物业承接验收风险防范1） 承接验收：确定承接验收范围2） 规范承接验收工作流程3） 做好承接验收监督和审计工作4） 妥善处理承接验收中发现的问题4、 物业承接查验按照下列程序进行：1） 确定物业承接查验方案2） 移交有关图纸资料3） 查验共用部位、共用设施设备4） 解决查验发现的问题5） 确认现场查验结果6） 签订物业承接查验协议7） 办理物业交接手续七、治安风险防范1、 物业服务企业的治安责任：是指因物业服务企业及其有关人员失职或者渎职，对物业服务区域发生的治安违法行为应当承担的法律责任2、 物业服务企业治安风险防范1） 制定治安管理制度应体现企业承担的法定和约定义务，同时具有针对性、操作性2） 物业服务企业应综合利用多种防范方式，减少治安案件发生的可能性3） 物业服务企业应妥善保管治安管理资料，使其固化。八、消防安全风险防范1、 物业服务企业的消防责任2、 物业服务企业消防安全风险防范1） 接管时要确认是否有消防验收合格证2） 业主装修时要做好防火工作3） 建立消防组织，确定各级人员的消防安全责任4） 积极开展消防安全巡查，保证消防设施完好5） 积极开展消防宣传、培训6） 做好消防档案的管理九、公共区域管理风险防范1、 物业服务企业公共区域管理责任（物业公共区域通常是指物业区域内业主专有部分以外的业主共有部分）七十六、价格法规定三种定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价形成。其中市场调节价在市场价格机制中占主导地位。价格法第八条：经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。七十七、物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。安全管理：1、 消防管理2、 治安管理3、 特种设备安全管理十、物业服务企业的设施设备管理风险防范1、 明确物业服务企业的管理责任范围2、 落实物业设施设备的基础管理工作1） 档案资料管理工作2） 标准化管理3） 规章制度的建立4） 教育培训工资3、 加强物业设施设备运行的运行管理工作4、 强化物业设备设施的安全管理工作5、 通过外包和购买保险等方式分散风险十一、消防隐患风险防范1、 物业服务企业的消防责任2、 物业服务企业消防安全风险防范1） 接管时要确认是否有消防验收合格证2） 业主装修时要做好防火工作3） 建立消防组织，确定各级人员的消防安全责任4） 积极开展消防安全巡查，保证消防设施完好5） 积极开展消防宣传、培训6） 做好消防档案的管理房屋建筑工程质量保修办法一、 房屋建筑工程质量保修：房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。二、 质量缺陷：房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定质量缺陷的常见形式1、 渗水：外墙、厨卫、公用部位墙体、车库2、 墙体开裂3、 管网渗漏4、 瓷砖脱落5、 线路不通6、 管道塌方，地面塌陷7、 地面下沉8、 门窗变形、破损9、 消防：水压不够、指示灯不亮、配件问题三、 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为1、 地基基础主体结构工程：设计使用年限2、 屋面有防水要求厨房、卫生间、外墙面：5年3、 供热、供冷系统：2个采暖供冷期4、 电气系统、给排水、管道设备安装：2年5、 装修工程：2年6、 其他项目：具体约定7、 免责情况1） 因使用不当，第三方造成的质量缺陷2） 不可抗力造成的质量缺陷四、 违反保修规定应当承担的责任1、 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，按保修办法处理2、 造成人身财产损失的，承担相应的赔偿责任3、 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款五、 在保修期内，施工单位不按约定保修的如何处理？答：1、拒绝维修 2、表面应付、不解决实际问题3、无限期拖延六、住宅室内装饰维修：是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动 承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接点包括承重墙体、立杆、柱框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索。七、 装修前应注意问题1、 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意2、 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务八、 住宅室内装饰装修禁止下列行为：1、 擅自变动建筑主体和承重结构2、 将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房3、 扩大承重墙上原有的门窗尺寸拆除连接阳台的砖、混凝土墙体4、 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果5、 其他影响建筑结构和使用安全的行为九、 室内装修活动，下列行为需要行政主管部门批准可实施1、 搭建建筑物构筑物2、 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗3、 拆改供暖管道和设施4、 拆改燃气管道和设施十、 住宅专项维修资金：指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金共用部位：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位。 共用设施设备：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。十一、住宅专项维修资金的使用范围和原则1、 范围：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。2、 原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。十二、商品住宅专项维修资金交存主体1、 住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有十三、住宅专项维修资金的使用程序（划转前）1、 由物业服务企业；没有物业服务企业的由业主委员会，没有业主委员会的，由社区居民委员会组织2、 提出使用方案3、 通过使用方案4、 组织实施申请列支费用5、 管理部门发出划转资金通知6、 专户管理银行划拨资金住宅专项维修资金的使用程序？（划转后）1、 物业服务企业提出使用方案2、 业主大会依法通过使用方案3、 物业服务企业组织实施4、 物业服务企业申请列支费用5、 业委会审核并报管理部门备案（区房屋行政主管部门对不符合规定的地方责令改正）6、 业委会发出划转资金的通知7、 专户银行划转资金住宅专项维修资金的使用程序（3）划转前（紧急情况）1、 物业服务企业申请列支费用2、 主管部门发出划转资金的通知3、 专户银行划转资金划转后1、 物业服务企业申请列支费用2、 业委会审核报主管部门备案3、 业委会发出划转资金的通知4、 专户银行划转资金十四、相关主体对专项维修资金的监管义务1、 管理单位：主管部门，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布资金交存、使用、增值收益、结存总额等情况2、 专户管理银行每年至少一次向主管部门，业主委员会发送资金对账单，并对提出异议要求进行复核、接受对方的查询3、 审计、财政部门的监督管理：对资金的管理、使用、专用票据的购领等管理进行审核和监督十五、物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。十六、物业服务收费原则：1、 合理原则2、 公开原则3、 服务费用与服务水平相适应十七、定价形式：1、 政府定价2、 政府指导价3、 市场调节价物业服务收费形式1、 包干制2、 酬金制十八、物业服务收费为什么要实行政府指导价？ 答：价格法第十八条规定，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价1、 与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格2、 资源稀缺的少数商品价格3、 自然垄断经营的商品价格4、 重要的公用事业价格5、 重要的公益性服务