生态老人事业配套项目总体策划报告

1/28生态老人事业配套项目总体策划报告随着中国统筹城乡发展和新农村建设的政策相继出台,中国注册策划师邓自茗先生从XX年起通过近两年多时间的调查研究,并组织专业策划团队对统筹城乡和新农村建设与老人事业配套协调发展进行了策划,在策划的多个方案中筛选,最终形成了该统筹城乡发展新农村建设暨全国连锁生态老人事业配套项目策划总体报告,该项目现由香港港贸集团公司和重庆港贸房地产开发有限公司发起,联合房地产相关行业企业和农村合作联盟实施,该项目策划定位报告供政府和投资者参考一,项目概况项目投资该项目计划总投资3576亿元人民币其中项目建设区1200亿元人民币包括带动农民进入城市建设房屋需要投资亿元人民币,农业园投资20亿元人民币,计划配套发展相关产业医院,学校,商业,农副产品深加工等投资亿元人民币项目带动老人纪念林2376亿元人民币项目发起企业概况企业性质民营有限公司项目策划及发起实施企业背景重庆港贸房地产开发有限公司,原是香港港贸集团公司参股的一家港商合资企业,成立于2000年12月,注册资金2500万元人民币,公司主要从事经营房地产开发,5保护地区文化的思想2/28新农村建设不仅是物质建设和经济建设,它还是一场精神文化建设,这种建设在塑造崭新的精神面貌的同时也必须将乡村的地域文化传承下去6党的十七届三中全会提出到2020年“农民人均纯收入比XX年翻一番“,“决定贫困现象基本消除“十七届三中全会对当前和今后一个时期推进农村改革发展做出了具体部署这些具体而明确的要求和部署,为新一轮农村改革发展勾勒了一幅切实可行,富有操作性的“路径图“3生态老人事业配套项目背景调查显示,到XX年底,我国60岁及以年人口数为亿人,占总人口比重的,占全球老年人口的,居世界首位,约相当于整个欧洲60岁及以上老年人口的总和,且老龄化增长速度快,年均增长率高达,几近总人口增长速度的5倍随着养老保险政策的逐步普及,农民也加入了养老保险,这表明老人的生活来源有了保障随着经济社会的迅速发展和人民生活水平的不断提高,刚刚进入新世纪的中国已经提前进入了老龄化,社会,党和政府把新农村建设和老龄事业纳入了“十一五“经济社会发展规划,纳入了政府目标考核体系,体现了党和政府对新农村建设和老年事业的巨大关怀1利用节约的集体建设用地发展养老中心项目营造老有所养,老有所乐,老有所为的社会氛围基于这一认3/28识,我们发展养老服务,必须为老年人颐养天年,安度晚年创造最佳环境和条件为此我们拟建的新型老龄服务中心将打破传统老龄设施的单一补贴经营模式,发展成向社会开放的有吸引力的综合性服务中心,包括老年住宅,老年公寓,老年专用设施,老年爱心医疗机构,老年家政服务及配套的商场,餐饮,棋牌俱乐部,体育馆,健身院,数字影院,网吧,娱乐中心,文化教育中心,国际老年交流中心等设施这类服务中心不但向离,退休社群提供收费的优质服务,还可以面向社会开放,进行商业化运作,为服务中心创造优质的收入流来支撑服务中心运作服务的功能是为老人提供设施完善的养老,护理,康复,娱乐等服务,使老年人在服务中心大家庭里能够健康,快乐,高质量地生活该项目对扎实推进社会主义新农村建设和全面建设小康社会有着重要的推动作用,对“统筹城乡发展,推进农民变市民“也有很重要的价值,对老龄事业的发展具有十分重要的意义2利用农民承包土地发展绿色生态葬“树葬“项目A墓葬与树葬的关系千百年来,墓葬是中国人所采取的最为常见的一种骨灰安葬的方式然而,随着时间的推移,墓葬日益暴露出浪费土地,破坏绿地,污染环境等问题,已无法适应社会进步与发展的要求改革传统墓葬方式已成为殡葬改革中的一个突出问题“树葬“有利于节约用地,有利于环境保护,有利于促进绿化,而且符合中国传统的天人4/28合一,入土为安的丧葬观念笔者经对比,分析传统骨灰处理方式“墓葬“与绿色生态葬“树葬“,论证改墓葬为树葬,是一种极有推广价值的骨灰处理方式叫“树葬“近年来,随着我国各地火葬制度的普遍推行,火葬观念在群众中已具有较为坚实的思想文化,心理和物质基础,成为一种主要的殡葬方式而在骨灰处理方式上,目前有寄放,墓葬,海葬等方式,其中又因中国人历来就有的“入土为安“观念,火化后墓葬成为现今大多数人所选择的骨灰处理方式但是,随着时间的推移,墓葬日益暴露出浪费土地,破坏绿地,污染环境等问题,已无法适应社会进步与发展的要求为此,寻求一种节约土地和资金,绿化环境,充分体现人与自然相和谐的新型殡葬方式,成为我国继实行火葬改革之后,在新时期殡葬改革的新取向树葬习俗并非今天才被提出,早期的风水观中就存在“树葬“的思想孔子生前慕古不修墓,而其弟子在其墓地上广植不同树种以此来缅怀纪念他,以此寄托哀思,感激师恩“孔子家在鲁城北便门外,冢中树以百数,皆异种,鲁人世无能名其树者“皇览冢墓记汉晋时期人死后即植树以示纪念之风,已在民间极为盛行建国后我国的第一代领导人中有不少伟人为这一举措树立了楷模,如周恩来,朱德,邓小平等去世前就嘱托其亲属将骨灰抛向大海及他们曾经工作过的地方,李先念等领导人去世后要求将他们的骨5/28灰洒在松柏等树根上,以滋养万物,福荫后世,这实际上是我国建国以来树葬史的开端B推广树葬的可行性树葬,应该说是目前殡葬改革中的一种全新方式,它不同于简单的入土为安,也不同于让逝者进入佛界,而是通过将逝者与树融为一体,使其生命得以延续,得到升华,是一种真正体现了人与自然相和谐的骨灰处理方式从中国传统观念角度看,骨灰直接埋入土中,生者为死者种树以作纪念的树葬形式,符合我国丧葬文化中“入土为安“的传统,符合中国传统哲学“生如客,死如归“旷达乐观的人生态度,与风水思想中的“天地与我并生,万物与我合一“不谋而合,具有符合广大中国人的习俗和心理基础的特点,适合我国国情,易于文化诱导从生态学角度看,人作为自然的一部分,和世间万物一样,出于自然,也复归自然树葬,使骨灰复归泥土,成为生态系统中生物地球化学循环的网点之一,它既符合生态循环再生的基本原理,又符合中国风水观念中的“世代轮回“的观念从环境保护角度看,树葬既不占土地又能绿化荒山,改善生态,不会造成环境后患,有利于土地的持续利用我国是一个少林国,人均森林蓄积量仅为立方米,森林覆盖率不6/28及芬兰,日本的1/5,人均森林蓄积量不及世界人均水平的1/8按我国每年死亡人数800万人计算,如果全部推行树葬,每年植树将近800万株,加上这些树受到死者亲人和公墓管理人员的精心呵护,成活率很高,这将大大促进我国的森林绿化建设而且树葬对地区人文景观也有利,远远望去看到的是一片郁郁葱葱的山林,不会如灵塔,墓碑林等造成景观破坏另外,树葬比起海葬,江葬来,在保护环境上更具优势,骨灰海葬虽不占一分地,不失为一种好方式,但像贵州这种远离大海的内陆省份,是无法办到的而且据专家调查研究表明,骨灰中多含不溶于水,浮于水面的矿物质,长期实行海葬,江葬,会对江,河,湖,海造成新的污染特别是利用新农村建设的机遇集中规模经营农民土地发展生态“树葬“事业,对扎实推进社会主义新农村建设和新时期殡葬改革有着重要的推动作用,同时高效利用农村土地对农民富裕也有十分重要的作用4项目市场前景预测1养老产业市场前景A,我国老人人数居世界首位调查显示,到XX年底,我国60岁及以上老年人口数为亿人,占总人口比重的,占全球老年人口的,居世界首位,约相当于整个欧洲60岁及以上老年人口的总和,且老龄化增长速度快,年均增长率高达,几近总人口增长速度的5倍7/28B,老人很多不再依靠“养儿防老“调查显示,越来越多的老年人不再依靠“养儿防老“,而是依靠社会养老保险据了解,城市老年人退休金年平均收入从2000年的7392元提高到XX年的11963元,平均年支出为10028元,其中由自己承担的医药费平均为885元而在养老保障的选择上,超过半数的城市老年人把参加社会养老保险作为养老意愿首选,而优先选择依靠子女养老的比例由降至C,城市空巢老人家庭达到近年来,“空巢“老人家庭比例显著增加,城市地区中的老人独自居住,老年人日常生活需要全护理和照料的比例已上升至按照调查测算,对机构养老床位的潜在需求量从2000年的1821万张上升到XX年的2261万张,但我国社会养老机构现有的床位数仅为149万张,与此相差甚远,尚不及需求的1/12相对于少数在机构养老的老年人,居家养老的是绝大多数,当由家庭成员无法承受全部或部分老年人照料服务时,必然期待着社会及社区提供照料服务和指导,以弥补家庭照料功能的不足或缺失,城市老年人对热线服务,老年饭桌等服务的需求分别上升了和个百分点可是目前我国社区服务和社区照顾的发展状况并不乐观,调查表明,城市社区居委会中,有老年人活动场地的占66,城市社区提供老饭桌或送饭服务的覆盖率仅为19的比例D,我国已进入了老年型国家通常认为,一个国家8/28是否进入老龄化,主要看60岁以上的老人是否超过总人口的10,65岁以上老人占总人口比例是否达7“XX年我国老年人口已达到亿,且每年还在以的速度增长,我国已进入了老年型国家为此,养老事业已成为全面建设小康社会的重要组成部分,且具有举足轻重的地位“引自全国老龄委第五次会议文件关注“老有所养“,重视养老机构建设已成为一项重要而现实的课题2绿色生态葬“树葬“项目前景随着我国工业化进程加快,人口剧增并向老龄化发展,我国死亡人口数不断攀升,殡葬负担日益沉重,以墓葬为例,主要表现在A墓葬土地浪费严重国土资源部XX年度全国土地利用变更调查结果显示,我国人均耕地面积已从XX年的亩减少到亩,从往年土地变更调查结果看,全国耕地面积由1996年10月底亿亩减少为XX年10月底亿亩,耕地净减少亿亩,人均耕地由亩降为亩与人均拥有耕地面积日益减少的现状形成巨大反差的是,我国自2000年起已进入老龄化社会,自然死亡率呈上升趋势,人口自然死亡数增加,每年死亡人数约为800多万人,如果实行火葬后全部采用墓葬方式,按墓葬平均占地2/人计算虽然按国务院殡葬管理条例规定,埋葬骨灰的单人墓穴占地面积不得超过1,但实际上,超过这一规定的墓穴不在少数,每年殡葬占去的土地为16K,而9/28新加城国土面积为610K,也就是说不用40年,我国殡葬所占土地就相当于一个新加坡国家的国土面积,土地资源的浪费程度可见一斑B墓葬费用开支庞大目前,城市居民家属殡葬费用开支庞大,除必须直接负担的运送费,整容费,火化费,骨灰盒购置费等费用外,还须支付骨灰堂租用费或墓穴购置费,而后者耗资数额尤其巨大据羊城晚报报道,在广东很多墓园内,小小一方墓穴,最便宜也要近万元,更多的是三五万元,高价的按平方米算,最高的每平方米就要上万元,高档墓穴售价高达十多万元甚至几十万元,墓地价格之高,家属承担费用之大,让人瞠目结舌C墓葬景观,环境破坏严重目前,我国公墓区大多是利用历史沿袭下来的墓区,而在落后农村和山区在殡葬建设中对公墓几乎没有进行统一规划一些落后的风水观使得一些地区在殡葬中各占山头及良田沃地,并人为地使其周围土地大片荒芜,少数死者亲属受“攀比“陋俗的影响不惜重金为死者购买风水宝地,随意选择墓穴位置,使得这些区域风景大煞,形成无人过问的死角或视觉污染而城市中的公墓区,大部分则是由水泥或石料板块制成的墓穴和墓碑组成,水泥石料的墓穴给荒山包上了一层坚硬的外壳,公墓区“白化“现象十分严重,而且由于水泥和石头的风化瓦解十分漫长,对环境的10/28后续影响十分大三,项目市场定位中心由全托养老,半托养老和居家养老三部分组成第一部分全托养老,根据区域内老龄人口数量及养老需求来确定床位量,约占总建筑面积的30,主要面对经济条件较好和身体较差的老人,与我国目前各类养老机构主办的老年公寓一样,也分为高,中,低等不同档次的收费标准,配置经过专业培训的护理人员,实施全员全天候服务管理第二部分半托养老,主要面对经济条件较差和身体较好的老人,可以享受老年专用设施,老年爱心医疗机构,约占总建筑面积的40,身体较好的老人可以对其他老人提供部分优惠有偿服务,也可以参加一些有偿的活动,这样也可以达到减轻自己的经济负担和锻炼身体的作用第三部分居家养老,这部分主要是提供给随同老人入住的子女,他们可以在中心自己购买房屋居家,也可以经有关部门审核批准后自己建房居住,其目的是鼓励年轻人赡养父母,照顾老人家庭是老年人的大本营,终身的依靠和归宿,中华民族延续几千年的优秀道德传统之一,就是尊敬老人,孝敬父母四,项目规划设计1项目功能定位主体公园陈列观赏型,表演欣赏型,主体参与型,观光型,度假型,宗教型等属性定位11/28自然型,人工型,复合型人工居多,适当自然形象定位要有独创性,文化性,旅游性根据我们中华民族龙的传人有龙的精神,龙的文化的特点来定位,所以定位沿地形建设两条巨龙为建筑群,两龙头在中心交汇处,其龙头交汇处建一座广场,广场中央建一座观景楼,并辅以配套建筑群构成公园整体,形成二龙戏珠的磅礴气势根据中华民族延续几千年的姓氏文化,以人们热爱家族的优秀传统美德,每个中心按照百家姓的顺序建设一百个庭院,一个庭院设计为一节龙身,龙身内为养老中心,龙身外为农户居住房屋老人和农户原则上按姓氏入住,包括庭院的服务人员都按照姓氏配备可以举行婚丧嫁娶的庆典和研究家谱等活动,以便继承发扬尊敬老人,孝敬父母的传统美德2商业配套中心包括老年住宅,老年公寓,老年专用设施,老年爱心医疗机构,社区银行,服务及配套的商场,餐饮,棋牌俱乐部,体育馆,健身院,数字影院,网吧,文化教育中心,国际老年交流中心等设施组织经常性的群体文化娱乐比赛及知识讲座等,丰富老年文化生活3医疗配套养老中心医疗服务很重要,中心决定与全国知名度大的医院合作在中心开办专业老人医院,除对养老人员的进出进行登记造册外,还将定时派出医疗专家和高级医护人员巡回给老人进行包括医疗体检,护理等内容的高12/28级服务4教育配套根据多数家庭无人照顾孩子上学的实际情况,中心将成立相应的机构三合一家庭中心,在中心按照老人101的比例设计配备高级别学校学校主要以幼儿园和小学为主中心将托老托小结合办在一起,既照顾了学生和学龄前儿童,又兼顾到老年人年轻的夫妇将老人和幼儿一起送到中心,老少集中生活管理,既顺应了社会的发展需要,解决了年轻人的后顾之忧,又满足了“一老一少“的精神需求,增进了人际交往与沟通,防止了“代沟“的出现5金融配套为了方便老人和农民资金往来,可以根据中国银行监督管理委员会银监发XX5号文件,关于印发村镇银行管理暂行规定的通知在项目各地方开办一个村镇银行五,项目投资性质定位按照政府公司农户老人养老中心“全国连锁生态农业养老中心“作为老年服务业和老龄产业的一项重要内容,它又离不开市场经济这个大环境,只有把慈善精神和市场运作机制结合起来,才能使之顺利长久地向前推进,所以,我们的养老中心运作方针确定为“政府政策支持,社会力量兴办,企业自主经营,自负盈亏“1政府支持包括新农村建设和老龄事业的相关配套政策,资金两个方面,最主要的还是基础设施的投入和政13/28策上的支持2社会力量主要是充分利用新农村建设的机遇,引导农民和民间的资金力量投资3发动老人参与项目投资,实现老有所为,让老人自己建设发展老龄事业4千方百计用好国务院办公厅转发的老龄办等十部门支持发展老人服务的政策及资金支持,同时积极争取民政部下发的支持社会力量兴办老年福利机构的政策支持5积极争取国家和各地方对新农村建设的相关配套政策,以及贷款政策支持6根据新农村建设和养老服务业的背景,依托新农村建设和老龄事业的相关配套政策,以社会福利社会化为导向,吸引国内外民间资本参与新农村建设和新型的慈善老龄综合功能的连锁服务网络,引进国际先进管理经验,携手爱心护理基金,合作开展连锁服务网络建设的管理及项目的资本商业化运作六,投资项目及规模定位1根据项目策划安排,全国的总计划规模为100万老人,首批计划在经济发达的省会城市近郊区选一个村庄启动,然后在各省,市,县城市近郊区选一个或者几个村目前按照所在城市老年人口百分之四点五即城市总人口的千分之四点五的标准决定养老中心的建设规模14/282农村建设房产面积目前全国还没有统一的标准规定,计划按照农村人口人均40平方的标准建设,国家规定老人用房标准人均15平方根据新农村集中建设,按照城市小区的建筑容积率和35的建筑密度计算,农民自己的住房只需要20的宅基地面积就可以建设所需住房,可以节约80的宅基地面积支持建设养老中心和带动农民进入城市房屋的用地3国家对养老服务人员规定的标准是老人的10,按照标准配备服务管理人员,可以解决10万个农民的就业岗位按照每户1个劳动人员计算可以带动10万户农民跟随项目就业走向富裕,目前全国每户平均人口为人,按照项目就业人员带动家庭人口比例计算建设区的规模即的比例带动农民家庭人口随着项目集中安居乐业按照万农民人平均按亩承包耕地计算,有万亩承包耕地,按照各地方的农民承包土地流转政策,引导农民用土地参加股份成立公司按照长20米宽8米花园式统一分别单独规划设计成为100万个小农庄花园,每个小农庄花园按照2000元计算投资,需要投资20亿元人民币4农民宅基地面积按照北京农村郊区XX年调查统计的农民人均164平方的60计算,人均有平方亩宅基地,万农民一共有宅基地46261亩,按照城市小区的建筑容积率和35的建筑密度计算,每亩可以建设房屋2331平方,4626115/28亩宅基地可以建设亿平方房屋项目建设区域的万农民人均按照40平方计划房屋,一共建设1252万平方,每平方按照900元计算成本不包括装饰,需要亿元人民币5目前我公司在全国的总计划规模为100万老人,老人人均按照15平方计算需要1500万平方房屋,老人用房按照每平方计划按照1000元计算投资不包括装饰,需要投资150亿人民币,养老设施费用人均按照5000元计算,需要50亿人民币,养老项目一共投资200亿人民币6项目建设区农民安置房屋和养老用房屋一共2752万平方,按照城市小区的建筑容积率和35的建筑密度计算,需要建设用地万平方即万亩项目建设区农民一共有宅基地46261亩,减去建设区农民安置房屋和养老用房屋用去11800亩,还剩余34461亩宅基地,按照城市小区的建筑容积率和35的建筑密度计算,还可以建设万平方的房屋7按照人均40平方的标准计算,可以带动200万个偏远山区农民根据城乡统筹政策到城市安居乐业即该项目老人数量200的比例,建设200万个偏远山区农民的房屋万平方,每平方按照900元计算,需要投资亿元人民币200万个山区农民人平均有亩宅基地,进入城市以后可以节约出来万亩宅基地,按照有关城乡统筹和集体建设用地政策进行流转或者还耕,200万农民人平均估计约有亩承包耕地16/28和林地1亩,项目带动区一共有160万亩承包耕地和200万亩林地一共360万亩8按照各地方的农民承包土地流转政策和林权改革政策,组织农民用土地和林权参加股份成立公司,公司将土地和林权统一规划发展老人纪念林360万亩纪念林就是老人百年后把老人在纪念林中实行树葬,纪念林的品种主要发展银杏树为主1个老人计划树葬用地平方,1亩地树葬100个老人,360万亩可以树葬亿个老人,每亩计划投资万元人民币即1个老人树葬墓地660元人民币,约每平方墓地投资100元人民币,需要投资2376亿元人民币9该项目计划总投资3576亿元人民币其中项目建设区1200亿元人民币包括带动农民进入城市建设房屋需要投资亿元人民币,农业园投资20亿元人民币,计划配套发展相关产业医院,学校,商业,农副产品深加工等投资亿元人民币项目带动老人纪念林2376亿元人民币10项目选址拟选在省,市,县城市或省内经济发展较好的一线城市,交通方便,地理环境优越,既适合养老又方便对外开放的地域建议由当地政府规划部门根据新农村建设和城市建设发展需要,结合当地老年人口分布状况进行选址,项目首批选择了全国城市人口排名前100名的城市详见下表选择项目建设城市及投资规模计划表单位万人,亿17/28元七,项目建设及生产用地兑换标准定位1项目建设区域内兑换模式按照村庄集中建设,土地集中种植的办法,利用集中建设农民房屋节约的建设用地来建设养老中心项目建设区域内的农民,以旧房带宅基地兑换集中小区新房的办法,兑换办法根据农民旧房等级分别作价兑换,农民的旧房砖混结构每平方按照324元,石木252元,土木198元作价兑换该户宅基地及旧房,集中小区新房在农民旧房面积比例内的按照324元计算价格,超出面积包括旧房面积总面积在人均40平方以内的按照建设成本900元每平方计算,农民购买超出总面积人均40平方以上的面积按照市场价计算具体价格按照各地方实际制定标准2项目建设带动区兑换模式项目建设区域以外的农民也可以用宅基建设用地指标兑换集中小区新房,兑换办法根据农民旧房等级分别作价兑换,农民旧房砖混结构每平方按照270元,石木180元,土木135元作价兑换该户宅基及建设用地,集中小区新房在农民旧房的面积比例内的按照1200计算价格,超出面积按照市场价格计算具体价格按照各地方实际制定标准建设区域以外的农民原则上只解决项目投资合作联盟企业和本项目的就业人员3城市老人房屋兑换模式由于国家目前政策规定城市人不能买卖农民宅基地,为了减轻城市老人的经济负担,用18/28活城市老人房屋资源,减轻政府推进农民进城的房屋压力,本项目探索城市老人可以用城市旧房按等级分价兑换养老公寓房屋,价格按照各自房屋市场价值等价兑换4农民以承包耕地参股分配模式1按照耕地林地股份实际利润分红利村民使用自己的承包耕地和林地按照实际价值折合成一定的资本进入公司参股,由公司进行统一管理,统一资本运作和统一经营,在公司盈利的基础上按照自己入股的比例对其进行利润分红,此方式是由大家共同承担经营风险,共享经营的利润和经营的成果2按照耕地林地股份红利包干村民使用自己的承包耕地和林地折合成一定的资本进入公司参股,由公司进行统一管理,统一资本运作和统一经营,无论公司是否盈利或盈利多少与入股者无关,入股者按照与公司的约定进行定额分红项目建设区域内由农业公司按照每亩每年9001200元给农民保证利润,项目建设带动区由农业公司按照每亩每年300400元给农民保证利润,耕地林地面积按照村民持有的产权证计算,此方式由公司自主经营,承担盈亏风险和经营成果5耕地林地宅基和房屋换养老保障为了减轻子女养老负担,村民男满60周岁,女满55周岁的老人,在老人和19/28子女同意的前提下,把本人所有承包土地,林地和宅基地及现有的房屋交予集体或者公司换取养老保障,同时住进集体养老中心养老,其生活,住宿,医疗等待遇标准在项目建设区参照国家和地方五保政策的标准执行,在项目带动区参照国家和地方五保政策的50标准执行6耕地林地宅基和房屋换市民按照国家有关农转非的政策规定,村民自愿农转非的,应该将承包土地退还集体为了推进村民变市民加快城乡统筹步伐,村民把自己的承包土地,林地,宅基地及现有房屋交予集体或者公司,项目建设区参照国家和地方政府建设用地征地补偿安置政策补偿标准的60进行补偿,项目带动区参照国家和地方政府建设用地征地补偿安置政策补偿标准的20进行补偿耕地林地宅基和房屋面积按照村民持有的产权证计算7耕地林地宅基和房屋换学费按照国家有关政策规定,村民子女考学农转非的,应该将承包土地退还集体为了提高村民文化素质,减轻村民培养学生的负担,帮助学生完成学业使其将来有更好的发展,项目村考上大学的学生可以把自己的承包土地宅基地和所属房屋提前交予集体,用其土地和宅基地交换其大学期间的部分学费,项目建设区参照学校学费标准的100进行补偿,项目带动区参照学校学费标准的50进行补偿八,项目经营及权属定位20/281项目实行连锁经营,在全国建设开发连锁养老中心网络,实行连锁接轨的管理模式,进入中心的老人可以到各城市连锁养老中心居住度老,各城市中心与国外老年社团进行交流,这样就实现了老人居家旅游全国的梦想,既丰富了老年人的业余生活,也使我们中心顺利进入国际化的管理轨道2对养老中心的房屋,按照新农村建设的政策,由中心统一规划设计,由农民和投资商投资作股份,基础设施和生活设施由项目公司投资作股份,产权一律按照公司法规定所有和分配,投资人可以按照公司法的规定对持有的股份互相转让,农户的股份转让由项目发起公司和联盟公司优先受让3农民用土地和联盟公司投资商合作成立农业公司,由公司在不改变土地用途的前提下进行统一规划,发展生态养老特色农业产业园,老人平均可有亩,即平方生态养老农场,按照长20米宽8米的花园式统一分别单独规划设计成为小花园生态养老农场实行公司化统一生产种植经营,园内根据各地方特色水果和名贵树木按照季节合理选择搭配种植,基本保持一年四季月月有新鲜水果采摘4老人以农业生产健身为前提参与农业生产种植,同时满足老人老有所为,想发挥余热的心理,积极引导身体比较好的老人在养老特色农业园区承包园地,经营个人小农21/28场或者直接投资参股农业公司及养老中心进行再创业5为了节约用地和解决老人的后顾之忧,同时也为子女减轻负担,项目公司力争争取政策让老人百年后可以按照树葬或者花葬的方式,让老人永远安息在自己参与种植纪念林中6生态养老农业园和纪念林按照国家和各地方政府的农村承包土地流传政策享有产权,并且由政府土地部门分别颁发独立的承包经营产权证书7项目公司成立全国连锁养老总公司,负责各中心的客源组织和3项目建设区有万农民,一共有宅基地46261亩,按照城市小区的建筑容积率和35的建筑密度计算,可以建07835亿平方房屋项目建设区域的万农民人均按照40平方计划房屋,一共建设1252万平方,每平方按照900元计算成本不包括装饰,需亿元人民币项目建设区农民房屋成本亿元人民币充当宅基地46261亩的土地费用,每亩元人民币,按照亿平方房屋分摊土地成本费用,每平方房屋分摊元人民币4该项目建设中节约的宅基地可以多建设房屋万平方,建设卖给农民的房屋计划按照每平方1200元人民币计算销售给项目带动的村民,减去每平方900元成本包括土地成本分摊费用,再减去每平方150元村民原农村旧房价值,每平方计划利润150元,建设期间可以实现利润亿元人22/28民币5该项目1500万平方老人用房,每平方计划按照1000元计算投资不包括装饰包括土地成本分摊费用,如果卖给老人每平方计划按照1500元人民币计算,每平方按照500元人民币计算利润,这部分房屋应该可以实现利润75亿元人民币6按照新农村集中建设村庄,土地集中种植经营的办法利用集中建设农民房屋节约的建设用地来建设养老中心,项目投资公司按照建设区村民旧房面积及等级分别作价兑换后,节约的宅基地多建设的房屋出售给偏僻山区村民和养老中心用房,用房屋出售中所产生的利润抵消建设区村民所兑换新房的款项,建设区村民不承担建设房屋中的风险和利润分配,盈亏由项目投资公司所有和承担7按照各地方的农民承包土地流转政策和林权改革政策,组织农民用土地和林权参加股份成立公司,公司将土地和林权统一规划发展老人纪念林360万亩纪念林就是老人百年后把老人在纪念林中实行树葬,纪念林的品种主要发展银杏树为主1个老人计划树葬用地平方,1亩地树葬100个老人,360万亩可以树葬亿个老人项目带动区360万亩纪念林每亩年计划利润1万元人民币即每个树葬老人年收入100元,老人购买一个平方的树葬墓园100年投资即123/28万元人民币,纪念林项目全部实施后年可以实现利润360亿元人民币9该项目建设期间可以产生收益亿元人民币项目建设区投产后,每年可以实现收益20亿元人民币项目带动区纪念林项目全部实施后年可以实现利润360亿元人民币带动200万个山区农民进入城市以后,可以节约出来万亩宅基地指标,按照成都城乡建设用地增减挂钩政策,收购农民宅基地指标每亩15万元人民币计算,可以实现收益亿元人民币项目建设区集中规模发展农业万亩,项目带动区360万亩纪念林属于农林产业,按照政策政府应当有一定的奖励政策收益暂时未计算收益十,项目运作控制定位投资企业要树立“注意力经济“的新观念,以“新农村建设和老人产业“为切入点,配合高起点,大手笔的策划,从而提升自身品牌的知名度项目始终坚持设施“双赢“战略,老人产业与周边的旅游景区建立携手共进友好伙伴关系,从而推进项目的稳步发展结合资本运作,高起点的参与市场经营,向高品牌要效益,向高水平要市场,要以品牌取胜,服务取胜项目发起之初就同时着手进行资本运营的工作,要实现资本的多元化,并为企业将来上市尤其是海外上市24/28做好准备项目必须建立完整的企业发展战略,良好的营销方案,以有效控制项目的实施风险,支持项目在快轨道上良性发展十一,项目实施计划及融资筹备实施第一阶段从XX年5月起开始启动,由项目发起公司成立新农村建设项目筹备中心,开始在全国各省级城市周边的农村寻找合作村庄和投资合作商,同时寻找投资合作联盟伙伴成立联盟组织,期间建设两个网站,新农村开发网和老人事业发展网,同时和村庄合作成立新农村开发建设公司第一批重庆,成都,上海,北京,广东,昆明,海南等省级城市总体计划是条件成熟一个成立一个,进度是能快则快,尽量快第二阶段由公司和已经成立好的新农村开发建设公司共同成立两大集团公司,即新农村开发集团公司和老人事业发展集团公司在成立两大集团公司期间,对条件成熟的地方开始进行规划设计工作第三阶段由成立的新农村开发集团公司负责开发建设新农村及养老中心所需要的房产,由老人事业发展集团公司负责发展经营管理养老中心资金计划企业方自筹项目资本金30,即亿元人民币,通过投资市场引进资金70,即亿元人民币,投资总额25/283576亿元人民币,分多期投入,拟定三个五年计划第一个五年计划投资50亿元人民币启动25的养老中心项目投资360亿元人民币启动38的农民安居工程,让项目区村委会变为街道