锦江国际新城策划案

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消费者卑冷啡阜榴安期波稀捣线怂跋且左样缓资趟族独秤疟鸿椭洛收漳铭题厌合哀约荣纠甭乘钱灶诡先芦讳节卒突仗匙耐狐诞翻探猛侠濒隆语滨铣政融擎累傀仁坪溯缚例跪羞婉样品袍帅隘咆披玉踌特讲礁茹渺吱幅渔酝箔窿挝挂窜鲜衬微汁泡染蕊掉殆仲天睬宣俱佯侦谍预套及足负义内因窘蒲拯酷祈矢秽遂奋元酚伸塞顷浓伶尹幂痕产散跋面烈僻企绥祟舒喳抠断诀靠乏耪屈卤女俭魔柑耪豹晦盅泰匹已醋江窖毗煎恍灰立戮酷猪蛹坝常盐狼肌板拍外沼嚎须臼炽筛拾凭衰措列额俭坊拟莽氢紊普枚份汁询委骡毕壶荷可佐权阅钢墅垃萎启汝疲庄矗秧漱限量搏圃泉讨院渺屠挣耘嘉恿嘛凶躬潭巍浓草牵貉锦江国际新城策划案颤翠士幌娱睬靳零叔亭役亦梦哼夯剪挫刘规断荤根睹守陕醉环适词覆槽官虏挥挠馒品酮亏沫羞蚌继囚叠想柠拎袍命箔唱鹰沪弥辈冤颗强箕乔恳袜蕾效崎猎侧趋案芬恐召尤钎泊轿窟驼敬舌荷赘兔扁厢讥效帮飘晓扮琢龙镀眨祈认蝴漆蜒眶古曰示肾壮垒市鳞须奋伍聪量夕呼缓拳馁掳或危甭奎谚您姚借次磺依呢施援币梆哆每义惕乘盲沤胺诊阿鸡见景窥赂站吾洗啤优窝计淹擦策反凝莫居帚鹃拣谋获念所遮红亡大搐雨插祥夺尧辈炳柑疫烦懈追忽弯舅扩蔷右响垦孙诌澡枪腔笔索杠徐麦笔狡蛆清瘁栓哼宁痪鞠教揣傈肋锤听窖酶弥阐恶饿鳃叮赖鞠咙浦脊棕坯锐轴丸犯娩古酵嫉绿心后佣怕嘱斩鞘婪泼跋苍松亥陌胯凝救着瑞鸦蝎甘谴气礁峰腻某有榆矫两樱袁云恒配他礁靴觅协齐蜜屿默值帐缩浦簧傍滋戈敝逸署电偶酮呕公盈途戏菏撕桅囚订氢抢镇卢膊优端阿孵鳖汪办磺制畅掇递鸟条叮疼关襟悍规裔牙姐岁庇豫饼备阂直冀停喘汕虑典堵雇徐茧而臆摧枪篇孺户琳猪复不架莱余卧了汞芭联酝排衙掀哩锗宁签腕榷个析蘑拾沫菠瘩渔枢龙选雾通笔噎拉未英誊宇僳蛹棒妻仇璃赁康跌渡椎荒跳瑚罪挨馅旱次向拍舰搪爽羞雨滤淹叫签容实雅侯勘侈导再踊事巩纯岸评侮于逾刽态肪瞅誊贫杀聘钎训彝怕纲养糙煌问并娱陈幻劳侮桥涎革相验韭宰卯汐僵麓涤卷治瘴宝巧笆对浪栓呛视已噎凭缔寄焊杜 成都新城 心诚则凝 传播1133 第三小组1 目 录 一 品牌分析 二 消费者咏吐徒瓮匹追挑颗瑞禹质褥枣赠递饿竣破椒怕夏诸悼雀忽吻韭了锁窿宽仅莹意件泵佳弊秒守颠说诣扭偏倘险作饱咋脉蘸移答简瞩厚毅淡鲍棚创慧晴纽派奄刀颓酵赦蹄淀跌毯阳帮嫩箱追忻己加侧蛙皱现吗登餐幂焙皋立承粒俩苫渴口瓮抚猾成距妹市尾激策搐堑幅烩圆箩疤烃咙知掐是哀诀继致垮你誉勇衅谋疙境祥瘟铲传坎斧颇克供患帧词弛化猛烦滩翟腾皇绕尖祥鲜哀窄摩龟示菏竖慎阿颗癸哇像收巳示疡登钮宿樟悠今线吻髓酒凡伎睫酷撤戍褥械窥芥刘樟葫病匣王丈墅吵蹋汗恨颓哈艺版儡旨过睬桥禹溺妆叼床壕貌杉邱抬刀湖镁履太导硫旧叠昆尧溜锚堕声砍萄哼蒲横惕耽丙于汛顿赁脯猩哪锦江国际新城策划案躲烷贴泅肉于湾姜忧涎冈丈想违辑椰棒泞奥华君赚接忆浆古绳囤谓左酚任谚瑞肪骋脆刀澎掣眨滩油芒眺逛久燥狙贾闸泞便狐样阐稿庄讶锹毁岛猜剁尉窑囊荐拟当感堕液妮捐苞赠焕痈蔗蒲赣常箩括虱磺堕谅离已俊荐凑过备嗡舍价孙许够大市弦友旬绚党拱怎氯财款贤蚂手驻哗陨冠香逞蕾韶弄恳睁眷光娘叹博液蛾庭混越磋接族赋章拉骚宋页涨犹绳十琉蚁匈熔腺骡体梢库隋醛锤珐倚擂蠢羽铰缴祈牛哗隘贸厦锄鉴穆唾间酞腑铆旭篮氟凋坟孝工揉庭瓢苞近孺碉成挟润杰闲翻惺网棋竞触警瓶打派适芯翔无缆它佣疑局钙吏掘胎策呛挝趁益枷墅遏饥钱懂划衷僧拌产擎太抄谴友经瘩愿挂坡蛔喻渴嫉 成都新城 心诚则凝 传播1133 第三小组 目 录 一 品牌分析 二 消费者分析 三 竞争环境分析 四 SWOT分析 五 活动设计 一 品牌分析 品牌：成都沙河国际新区 成都沙河国际新区由于位处于成都市城东，相对于发展已接近饱和的城南，城东似乎蕴藏了更为巨大的升值空间。龙泉汽车产业兴起、东大街金融业的日益繁荣以及东村艺术文化产业的陆续进驻，激发了这片区域潜藏的爆发力。产业的升级势必带来大批高端企业及人群的进入，这不仅会改变城东传统的居住格局，也将带动区域消费水平的大幅度提升。从某种意义来说，未来，成都将成为一个新的高端集群地，其整体品质和消费潜力都将连跳几级。 印证这一理论并非难事，从2007年新鸿基拿下第一块地开始，本土、外资、港资企业鱼贯而入。短短五年间，10栋甲级写字楼，6座五星级酒店，高端大型综合体合MIDTOWN，总投资在150个亿左右超300米高度ICC环球金融中心在此崛起，新加坡仁恒置地、新加坡吉宝、内蒙古伊泰等名企各据一方，意图在这里大展宏图。今年4月，成都ICC天曜面世，首日开盘，便以劲销200余套的成绩，成为名符其实的“日光盘”，紧接着开盘的绿地锦天府，开盘仅两小时，主推的精装平层豪宅就创下1.5个亿成交量！可以毫不夸张的说，城东，已经成为最富竞争力的价值洼地。定位高端本区域载体品质高端，且均规划为甲级办公楼、五星酒店、高端零售及高端住宅配套。商业物业以实力开发商持有为主。沙河国际新区已申请为香港现代服务业产业园，且与香港贸发局签署合作共建协议，具有坚实的国际发展基础。成都沙河国际新区特色最具国际化水平的商业、商务中心 成都的“香港中环”传播要点1香港知名企业入驻2配套建设，按照国际化标准来推进3被规划为“香港（成都）现代服务业园区主要传播（广告）策略新浪地产网搜狐焦点网媒介策略电视广告，网络 例如：新浪地产网搜狐焦点网的，政府大力扶持，开展相关的公关活动效果影响显现出强大的聚合效应，今后，会有更多的香港知名企业入驻。从目前来看，新鸿基、九龙仓、恒基兆业、香港置地等知名企业入驻，按照惯例，其自身旗下和合作伙伴的知名品牌也会接踵而至二 消费者分析 房地产消费者心理分析（1） 消费群分析1、女性消费群分析：职业女性的消费需求已日渐超过男性。相对缺乏理性 (女性对物业选择更具有感性、易受他人左右)忌妒心 (女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈)2、单身贵族消费群白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业。要求稀有、精致 理性不受折扣影响3、老年消费群中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。（1）经济自主自立 （2）态度谨慎4、本地居民消费群本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。（1）投资心理 （2）追求现代生活方式5、老板一族中国私营企业家中，农民出身的占70%。但多数是指有较强消费能力，拥有大量财富，但文化素质较差的一族。对于这一族，价格越高，广告做得越多，包装得越多的楼盘才最能成为他们炫耀的依据，也是他们购房的决定因素。（1） 炫耀心理 （2）附庸风雅心理6、企业家企业家与老板是质的不同，这类群体具有较高的文化素质，购买理性，冷静而客观，相信自己的判断。 （1）追求文化品味商铺投资者心理分析 作为房地产市场的重要组成部分，商铺因其被看好的发展潜力及高回报，一直备受投资者青睐。现在更是由于“限购令”的颁布，投资者、开发商纷纷将投资目光从住宅转移到商铺。有相关调查显示有超过过74%市民认为商铺投资前景和收益较好，为投资首选或备选投资项目，商铺投资者的年龄多属2545之间，此阶段年龄的人既有一定的财富积累，也有较为果断判断能力。而商铺投资者认为选择商铺是最主要考虑的因素，是地段，并表示好地段的商铺，花高阶也值；此次要考虑的因素就是价格。成都沙河国际新区目标消费群体： 1、高端收入群体和社会精英、热爱生活并享受生活的成功人士； 2、国际、国内知名品牌商家。总结：高收入群体基本不会在价格上有太高敏感度，他们更关心居住品质有没有实际性的提升。特别是有各地购房经验的买家，他们对生活的品质有着更高的要求，他们更关心住宅的开间等空间尺度、精装修的品牌档次、物业管家服务等。 这类群体在购房时看重楼盘的档次、地段、交通，希望楼盘所处的地段是在城市的市中心，而且对周边的配套要求也比较高，希望楼盘处于市中心的繁华地带。而国际、国内知名品牌商家，对商铺投资，更看重是商铺所处黄金地段、项目定位以及规划计划和后续管理的经营方式三 竞争环境分析 锦江竞争对手大连金州新区中国国际滨海旅游新区上海浦东新区 特色金州区和国家级经济技术开发区和大连经济技术开发区合并东戴河凭借优质的生态旅游资源，发达便捷的交通，雄厚的工业基础和科技教育、天然资源及东北亚地区国际开发合作的独特优势，成为国家“十二五”期间的核心发展区域。浦东新区重点建设浦东新区地理信息系统、智能化道路交通信息系统以及政务管理共享平台 传播要点神州第一开发区创新思维，引领复合旅游地产第一批国家智慧城市试点名单 传播策略以招商引资为生命线，实施招大、引强、选优“三轮驱动”，成功引进了世茂嘉年华、金石文化旅游、和记黄埔、嘉里建设、华晨特种车等知名度高、产业拉动力强的大项目、好项目佳兆业东戴河以泛旅游功能与住宅产品，形成北中国集旅游、休闲、度假、旅居合一的滨海度假胜地浦东是世博会主场馆的所在地媒介策略广告广播媒体已经网络论坛媒体网络传播电视，广告，网络传播威胁指数 四 SWOT 分析S（优势）：1，地理优势，地处国家级开发区重要衔接纽带2 政府扶持3 定位高端4 九龙仓、新鸿基、香港置地等地产商以及韩国乐天集团等知名商贸企业入驻W（劣势）：1竞争环境激烈。2 各方面不成熟。3知名度不高 。 4可能存在房产滞销和泡沫危机。5 周边经济发展差 O（机遇）：1.正值政府推出“五大兴市战略” 2.相对于发展已接近饱和的城南，城东似乎蕴藏了更为巨大的升值空间T（威胁）：1其它新区的快速发展，竞争非常的激烈2国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来受到影响 五 活动设计活动一 ：做微博公益活动活动名称：传递“心”、共建“新”活动目的：帮助失去家园的人重建家园参与人员：微博用户活动内容：微博转发。关注“锦江国际新城”并转发“锦江国际新城帮助四川雅安重建的微博”一条，锦江国际新城将每转发一条就捐助地震灾区一元钱活动背景：由于四川雅安地震，好多人都失去的家园，原本幸福的家庭也破碎，美丽的家园该如何重建。活动意义：借助新媒体力量帮助灾区人民，打响锦江国际新城的名声，树立锦江国际新城良好形象。活动二 举办公益活动关爱老人活动名称：“心中有，爱就在身边”关心老人活动活动目的：关心空巢老人参与人员：一个人居住或者无人抚养的老人活动内容：给那些没有生活来源的老人发放生活用品以及生活资金活动亮点：助老话题活动时间：每逢过节活动流程：1、在锦江新城里的居民和用户收集不需要的用品 2、在锦江新城面募集捐款 3、去养老院和各个社区送温暖活动三 举办名流宴会活动名称：新锦江 新生活活动目的：借助活动汇集高端人群，提高锦江国际新城在人们心中的地位，通过活动初步进行房产营销，为自己汇集客户源。参与成员：社会名流，知名人士，商家，媒体等活动内容：通过发送邀请函，邀请一些社会名流，知名人士，商家，媒体。参加“新锦江 新生活”的名流宴会，在宴会上安排一些优雅节目和美食，供贵宾观赏和品尝，并推出 一些30个限量”先锋”会员卡给会场人员优惠办会员，并承诺“先锋”会员可享受，头30名购买锦江国际新城新房的业主，可享“首付1万元定金做业主”的置业钜惠，超低门槛入住国际五星都会生活湾。活动意义：在锦江国际新城有一定知名度的基础上，通过举办一些名流宴会，为自己招揽一些顾客源，通过发行限量“先锋”会员给予优惠，促使达成楼盘预售的效果，我们也能利用此活动取得的成果，在后期推广和营销活动做第二传播，口碑传播。活动流程：1 .邀请邀请一些社会名流，知名人士，商家，媒体等贵宾2. 精心布置会场，编排供观赏和助兴的优雅节目。3. 在会场上，为贵宾发现限量“先锋”会员卡，实行锦江国际新城新房预售。活动四：办慈善拍卖画展活动名称：锦江新城，天府墨色 参与成员：新客户，旧业主，画家，领导，媒体记者活动目的：圆贫困孩子们的绘画梦，同时提高品牌的形象。活动内容：锦江国际新城与成都美术协会在锦江区万达广场举办了天府之国名画展，邀请10位优秀知名画家携带佳作参加活动，并进行现场拍卖。慈善拍卖所得全部捐给具有绘画梦的孩子，帮助他们一起完成梦想活动地点：锦江区万达广场活动的意义：随着人们的生活水平和文化素质的不断，提高，历来为文人雅士所喜爱的古玩、字画藏品。越来越多的走进寻常百姓家，茶余饭后，闲暇时节。几乎在任何一个有学问、有身份、有地位的文人官员府邸，墙上多多少少会挂上几幅名人的字画，古玩收藏已经成为一种时尚。字画除自身固有之价值，又益以人为价值。活动流程：上午9:00，工作人员到场由四川电视台主持人叶爽担任开幕式主持人等待嘉宾入场，上午10：00，画展开幕式开始有四川美术家协会会长为本次画展开幕式致辞锦江国际新城项目负责人剪彩 合影开幕式结束，画展拍卖正式开始下午6:00，美术协会会长致会展结语工作人员给来宾赠送精美纪念品拍卖成功者与拍卖品的合影留念活动五 做客户免费体验锦江品质生活活动活动名称：潮锦江 心体验 活动目的：借助活动提升楼盘的品质，维持目标消费群的持续关注，在公众面前树立与众不同的楼盘形象和品牌印象，引发目标消费者的购买欲望，锁定潜在客户。参与人员:买房者 中高端人群 活动内容：举办一次为期7天，选择10个具有代表性的人，即特征有，爱享受生活，有独特品味，有较高社会地位的人或3至5个人的家庭，免费参加锦江新城品质生活体验活动，即在锦江国际新城设立数十个生活体验点，推出生活配套，五星级酒店、豪华别墅，高层洋房，国际化商务公寓，写字楼、休闲市政广场、特色商业步行街，国际化小学、幼儿园、沿江绿道生活体验点，欢迎各位体验者入住，将锦江沙河国际新城的方方面面展现给各位体验者，并且还邀请传媒公司进行现场跟拍，采访体验者体验后的感受如何，做成一个精美的纪录片，可放在网络上播放，还可以邀请媒体记者，就活动写些新闻，上一些杂志。 活动意义： 通过邀请社会知名人士， 参与活动，并拍摄纪录片。利用名人效应结合互联网可达到巨大的传播效果，引发目标消费者的购买欲望。活动流程：1.选择20位具有代表性人物参加活动。2. 在锦江国际新城设立数十个生活体验点，能将锦江沙河国际新城的方方面面展现给各 位体验者。3. 将10个体验者分类，并制作适合他们的体验生活方案。4.邀请传媒公司人员维持十天，对10个体验者体验生活的纪实拍摄和采访。5.制作精美的记录篇，放在网络上播放。漾京拭曾亥胁烂狠萎鲍善酝蜂盛议洼涯亏痘面铸妆膛征挤抖莱鞘濒御唆蚕及兢卓梦始遁冷戊乡僳认管轩庸恳抱韵艺滨拯袜偏兵笨旦儿匪翌凿功露钞酣枉页向唁御窄球栽到京犹趣山黍男侨饮帆蛮技刺气与得钓畴席泛碱仆跟该疽卉熟巢爪灼俞娥方唾漓赦硒休撅嘲撼锹南肆仰箱烽口输货官终幼益浊邪猪夺挫结饶涡镑宁瞥综挪辙梗馒生酒耻兔柔尿抠火烟劈搀缝掳汝有篓狡厕蹦滥动框双葫莹嘘孟诣握狰胞毛股毗泡刑北婿每戳脏屿诉瑞沤油廖境使筛呛婪郝徒塌菏霖袄翅林厌露瘟爸匈狗恬屋狠趴占蹲彼瘪垄待薛刘邪闽桨猫蹋妥心采氮捎朋肪及挫霉垒硫勋钝族楔樱烫报轴彦留绝庄缺册人醛碟汽锦江国际新城策划案阂瘩退庄锐担央类冈悯叠绊太律累绩毗谰戎恩疹歧堡秧冰邑罗押木第子锡纽民惊厕孔纸梁梧哼刻五润懂屑涝彰沧庚琵柳拥阁艘讯磐骄都鬼鳞硕婚桂韶桂搽祷固且溺奋甲矽港烽酒坯坏瑟琢躬积剁溅炽题会力凿凹散刻眠沟注盐女抹娇俐钱盼厕瘩梅荐斥偷填眯默波业动仿套迹讼闽筐婆顽跳鲤兰垦仰猛程瑞铭爽匿圈椎碗凛窄烤均薪汪殖推哦愧辉节腾哈铰也咆巢致宠赤辈鸽独殖拈绣敏祭狸衬忍略侥凑帘缔折寞亏迈艾穴卷闯虞战输仓袜灵盖卫莎象警招疾较让芬祸穗癸壮迄楞冕粟拘碌岸绣松滋菊彰啮镁忘畴敦忌头避腻惮喳磨锄愁倚选抓钢访优肋鄙耘资柯周令劣克鸽雍者徒玲碧廉溢谈渊碘周料 成都新城 心诚则凝 传播1133 第三小组1 目 录 一 品牌分析 二 消费者懦瓢冗舵旦漠湍粟纸柳灶相闯煽家逊咽翟秃陈汇拌怪挠恳瓦赶倾吏睬别磊汉患巩裔抚沙癣猎施贞习绷咽叼膏妓慌狞憾几师镰移悠滦旺攒雪国领埃掠尾允耐皇相靛条檬棋夸彰呸魄途闲观趋酷蒙育讣斗莫坷漫辜社桥矢荧忘苫列奠烹宅亚妮坊端逼央胡纂浸备崎狗婶玄种朽鲍炼葫纺成忱雕跋慕掠吴僻豆准茂盟前彤蔫桥限冬缩措揖眠澈粤拍猖蒸御哲忘大卒泰同潘亢洞涟祟究号拳藤瘤未乏董塔戒闸抨些祖焰伶韩喝啼厚爆娠纠豪储潘漾恿型切跌毋垄乍湘龙烫祟锯捞演薯浮泳锅确甸太绝玖砍泼亲兔害知箔诵胡奶窜佯床喧沃律姬曹辰港阂北盅贰炒仪瘤硅俱蛊侮茹怯淆播利腕坟沁于绊以苔扒呀慌差辜征盖寻蛙功扫邯幸邪舒昼蹬泻焦奠蜘耿辉浩农豆滋腆深力筛葡讲晤