2003年至今的中国房地产发展情况

2003年至今的中国房地产发展情况可以说2003年对于中国房地产市场来说是风起云涌的，可是最终还是以喜剧的形式告终。2003年之后，政府对房地产市场的关注有增无减。一、2003年后政府出台的相关政策与分析2004年3月，房地产市场又迎来了它的一个不眠之夜国土资源部，监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即“71号令”)， 规定从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。这就极大地提高了房地产市场拿地的门槛，是政府抑制房地产过热的又一有力措施，史称“831大限”。831大限可以说是北京土地市场的一个改革，从此以后，一些有经济实力的房地产企业，可以通过拍卖招标等公平的方式来获取土地，而不必采用以前的跟政府合作以获取土地，可以说是北京土地制度的进步。同时，这一政策的实施，使土地变得市场化，使得各地地王频出，地价飞涨，这又势必成了房价上涨的推手。2005年，政府对房地产市场的调控不断加强，已经开始涉及到消费层面。2005年三月，房贷优惠政策取消对于部分房地产市场过热的地区，房贷比例已经由原来的百分之二十提升到原来的百分之三十， 也就是说提高了买房的首付比例，也就是说提高了消费者买房的门槛。这样的措施，或多或少会给已经热火焚身的房地产市场降降温。一个月之内，政府提出了八点意见以稳定房价，也是在当年三月，政府出台了老国八条。值得注意的是，老国八条将对房地产市场的调控上升至了政治高度国八条第二条指出，“将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责机制”。可见，此时政府就开始把稳定房价，保障住房当成了一项政治任务，而不是单纯的经济调控。2004年十月，政府为给过热的房地产市场降温，政府十年来首次将银行存款利率提高了0.27个百分点。2005年三月，房贷优惠政策取消，提高了买房的门槛。2006年，政府又通过银行对房地产市场进行了新一轮的“调教”，调控卷土重来，4月7日，房贷利率再次上调了0.27个百分点，这样就抑制了投资需求，进一步稳定了房地产价格。在短暂的2007一年之间，我们又会看到政府在三月，五月，七月，八月，九月这五个月内；连续运用金融手段，或是通过增加存款利息，或是通过提高贷款利率来为房地产市场的消费降温，可见政府对房地产这一基础产业的重视。2006年七月，建设部联合了其他五部联合下发了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，加强了对外商企业投资的房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2007年，政府终于开始将法律进一步的引入了房地产市场。3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法规定“住宅用地使用期间届满的，将自动续期”，这就打消了人民对于“满七十年土地使用期后将收归国有”的顾虑，极大地提高了广大人民购买不动产的积极性。同时，我们也应当看到物权法的另一方面作用，那就是它奠定了开征物业税的基础，物业税提高了消费者拥有不动产的成本，这就加深了消费者拥有不动产的顾虑。2007年9月27日，央行宣布购买第二套房首付比例不得低于50%，以期通过这种方式来为火爆的炒房市场降温。二、政策对房地产的影响分析上文已经说了那么多的政府稳定房价、保障住房的政策，不能否认房地产市场曾经受到过这些房地产政策的影响，可是最终结果如何，是大家有目共睹的房价虽然震荡，可是依然快速上升，居高不下（见表1及图1、2）。高房价同时以加剧了社会的仇富心理，造成了部分人不得不“啃老”，一些家庭三代人的积蓄买不了一套房，甚至还有很多年轻人因为没有住房而不能结婚。部分人已经开始对房地产市场产生了仇视心理，住房产生的矛盾充分的表现出来。表1 2000-2009北京市商品房价及主要因数数据及增长率情况 年 份住房投资 人均使用面积 外来人口 商品房均价（亿元） （） （万） （元）2000200120022003200420052006200720082009372.5 16.2 256.8 4557.0464.2 17.6 273.7 4715.9586.7 18.2 284.7 4467.0633.0 18.7 307.6 5626.7776.0 19.1 324.5 5901.3779.5 19.5 357.3 6537.5863.6 20.1 383.4 7734.9818.3 20.8 419.7 11553.0939.2 21.5 465.1 12169.0906.6 21.6 509.2 17682.0 图1 2000-2009北京市商品房价及主要因数数据及增长率情况趋势图图2 海淀区楼市价格走势图为此政府开始了廉租房建设。2008年3月3日，财政部与国家税务总局联合下发了关于廉租住房，经济适用住房和住房租赁有关税务的通知；2008年3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知；2008年8月14日，三部委又联合印发了2008年廉租住房工作计划。可见，社会分配不平的，贫富差距过大已经引起了政府的重视，政府的这些廉租房计划旨在让中低收入者“居者有其所”。2010年4月15日，国务院又出新规：“要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房”。这样，政府又通过政策手段限制了外来人口在北京买房和北京本地人口过多的拥有房屋不动产，有利于房价的进一步稳定。曾经听过一个经济学家的讲座，专家认为，从长远的角度来看，投资与房产只是刚刚能抵御通货膨胀，不会是资金贬值。可是，在这短短的几年中，尽管政府调控的力度已经相当的大，有的地方房价还是发生了几倍、十几倍的变化，这已经远远超过了通货膨胀。在2010年中，政府还在十月进行了“加息”等金融手段，尽管政策很有利，但房地产投资还是最为赚钱的投资方式之一。房价也曾有过下跌，但最终还是达到了新高。可是，从现在来看，2011年才是北京房地产市场真正的冬天。因为在年初，政府就发出了一记重拳新国八条，业内人士称“新政比预料来得更早更严厉更具操作性”。八条政策可谓条条强硬，由于篇幅原因，仅拿三条最具代表性的来分析。首先，第一条规定“各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布”，这就将原来由国家中央负责的房价调控分派到了各地，有利于各地区根据当地情况，采取适当的措施。同时，公布房价控制目标，也让人民心中对房价未来一年的变化情况有了底，年终房价与预期房价相比如何、各地有没有完成预期任务，公众一目了然。第四条规定“二套房首付不得低于百分之六十，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。由表2显示，短短几年之间，我们就经历了二套房贷首付由原来20%到30%，又到了50%、60%的变化，虽然回首2010以前，这些政策对于房价回落似乎并没有起到太大的作用。但是贷款首付的提高，就相当于提供高了买房的门槛，在一定程度上就可以抑止炒房客的投资。同时，提高贷款利率，将会是炒房客投资的利润急剧下降，在一定程度上规避了原来“利用国家的钱来投资的情况”，最终将会给房价带来更多的稳定。表2 2004-20011北京市购房首付及贷款情况年份二套房首付比例（%）一年期贷款基准利率（%）2004205.582005.330（+10）5.582006.4305.85（+0.27）2006.8306.12（+0.27）2007.7306.84（+0.72）2007.8307.02（+0.18）2007.950（+20）7.29（+0.27）2011.160（+10）7.29第五条规定，“扩大限购范围，本第二套房家庭和外地一套房家庭将停购”，这就在供求方面对房地产市场进行了控制，即使目前房价很高，可是该政策的出台，将会是房地产市场没有原来那么多的需求，从经济学原理来看，房价停涨是一种趋势。国八条出台，到底给北京的房地产市场带来了哪些结果呢！下面来看一组数据：北京房地产交易管理网数据显示：截止3.15日，北京第三轮调控政策落地已经满月，从2.16-3.15这一个月中，商品房期房住宅成交量为4000套，现房住宅成交量为588套，二手房住宅成交量为8675套，环比上月总成交量26606套下调幅度达到了50.2%。而同比去年两次调控后的（4月后37763套、9月后23068套）下调幅度分别达到了64.9%、42.5%。三月上半月北京新盘纷纷低开，楼市打折开始蔓延。可见，国八条对于房地产市场的调节，已经初步开始了。其最终结果如何，能否最终控制并稳定房价？还要看将来的情况，时间将会给出更好的答案。三、结论及展望住房问题，是关系国计民生、社会稳定的大事，能否保障户有所居，也是对中国共产党执政能力的重大考验。政府不断地对楼市进行各种手段的调控，不断地进行廉租房及经济适用房的建设，展现了共产党对于民生的关注。相信在不久的将来，中国的房地产市场能健康稳定的发展，人民也