青龙湖实施方案(二期)土地一级开发项目实施方案

青龙湖郊野休闲社区二期用地青龙湖郊野休闲社区二期用地 土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案 编制单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 编制时间： 二八年三月 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 1 目目 录录 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况.4 4 一、项目区位情况一、项目区位情况.4 4 二、土地利用现状分析二、土地利用现状分析.8 8 三、现状地上物状况三、现状地上物状况.8 8 四、项目规划情况四、项目规划情况.9 9 五、项目背景及前期进展情况五、项目背景及前期进展情况.1313 第二章第二章 编制依据编制依据.1616 一、法律法规依据一、法律法规依据.1616 二、项目依据二、项目依据.1616 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析.1818 一、北京市房地产市场分析一、北京市房地产市场分析.1818 二、北京市土地市场分析二、北京市土地市场分析.2020 三、丰台区市场分析三、丰台区市场分析.2121 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度.2323 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案.2424 一、征地情况概述一、征地情况概述.2424 二、征地补偿方案二、征地补偿方案.2424 三、征地补偿费用构成三、征地补偿费用构成.2525 四、征地工作进度计划四、征地工作进度计划.2626 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案.2727 一、现状调查一、现状调查.2727 二、拆迁补偿方案二、拆迁补偿方案.2727 三、拆迁工作进度计划三、拆迁工作进度计划.3131 第七章第七章 市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案.3232 一、现状市政条件及市政方案综合一、现状市政条件及市政方案综合.3232 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 2 二、管线综合二、管线综合.3636 三、市政投资估算三、市政投资估算.3636 四、市政建设进度计划四、市政建设进度计划.3737 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案.3838 一、土地供应模式一、土地供应模式.3838 二、土地供应计划二、土地供应计划.3838 三、土地一级开发深度三、土地一级开发深度.3838 四、一级开发成本及入市交易底价的确定四、一级开发成本及入市交易底价的确定.3838 五、资金回收计划五、资金回收计划.3939 第九章第九章 整体项目投资方案整体项目投资方案.4040 一、项目一级开发总投资估算一、项目一级开发总投资估算.4040 二、土地出让金估算二、土地出让金估算.4242 三、入市交易底价估算三、入市交易底价估算.4343 四、土地销售收入估算四、土地销售收入估算.4343 五、现金流量和财务指标分析五、现金流量和财务指标分析.4545 六、未计入费用情况分析六、未计入费用情况分析.4646 七、项目二期一级开发总投资估算七、项目二期一级开发总投资估算.4848 第十章第十章 项目管理方案项目管理方案.4949 一、建设计划管理一、建设计划管理.4949 二、项目的进度计划管理二、项目的进度计划管理.4949 三、项目管理三、项目管理.5050 第十一章第十一章 重点事项说明重点事项说明.5151 附附 件件.5252 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 3 - 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一、项目一、项目区位情况区位情况 1 1、区域位置、区域位置 青龙湖郊野休闲社区项目用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。王佐镇地 处丰台区西南部，全镇面积约 61 平方公里。属于丰台区永定河以西地区，其西 北、西南分别与门头沟区和房山区交界，东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。 项目东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南 部。 二期项目用地四至：东至规划青龙湖 5 号路，西起规划生态防护绿地，南 至王佐镇南部边界，北至规划长青路。 图图 1-11-1： 项目位置示意图项目位置示意图 2 2、宗地自然特征、宗地自然特征 丰台区位于北京市区西南部，周边相邻 8 个区县。东为朝阳区，北为崇文、 宣武、海淀和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山和大兴区。丰台 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 4 - 区所辖面积 305.87 平方公里，项目宗地位于丰台区西部边缘，主要自然特征如 下： 气候：本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。 季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为 11.5 度，最高平均气温 26 度，最低 平均气温6 度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为 580600 毫米，60%的 降雨量集中在 68 月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风， 风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达 8 级。 水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约 15 公里的 河段，将丰台区分为东西两部。永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系， 在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约 170 公 里，流域面积近 3200 平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。 地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距 35 公里，南北最宽处 14 公里。地势西高东低，平原占 4/5，西北部为太行山东麓， 形成低山丘陵地区，低山区的马鞍山海拔 654 米；东部为洪积冲积扇平原，海 拔大约为 3550 米。 地质：项目所在地属燕山山洪冲积带，工程地质分区为 3 类区，可进行 一般工程建筑。地下水埋深约为 10-15 米，冬季冻土深度约为 80 厘米，风化岩 层位于原地面以下 50-60 米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按 8 度设防。 3 3、区域特征与区位分析、区域特征与区位分析 项目所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南，丰台区的最西端，崇 青水库（青龙湖）东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部发展带”中的 重要地段。项目临近京石高速路、京周路，项目周围自然生态环境优越，视野 开阔，周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云 岗地热水世界博物馆，自然环境好。 项目临近京石高速路、京周路，通过京石高速可以直达西五环、西四环和 西三环。青龙湖郊野休闲社区距市中心约 25 公里，驾车通过京良路、京石高速 公路只需 30 分钟即可到达市中心，同时有十多条公交线路如 917 支线和 983 可 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 5 - 以到达。08 年六环路开通后，驱车只需 40 分钟便可抵达首都国际机场。 由于王佐镇经济发展的制约因素较多，经济发展和城市化进程落后于丰台 区永定河以东地区。该地区除少量新建筑外，市政条件差、环境脏乱、农民生 活质量低，严重影响了北京市国际大都市的形象。同样，青龙湖郊野休闲社区 项目规划范围内分布着大量的农、居民平房，环境一般，人文居住环境较差。 区域内房地产开发正处在起步阶段，周边新开发房地产项目较少，主要有 靠山居艺墅、加州水郡、中体奥林匹克花园的别墅项目和长龙苑、银海星月、 沸城（晓月苑 7、8 组团）等普通住宅项目。从区域规划目标看，王佐中心镇将 建设成花园式旅游小城镇，目前王佐镇规划的“中心镇建设区、中心村建设区、 青龙湖郊野休闲区、千灵山风景区、京西物流产业园区”五个区域已经基本完 成，今后将是王佐镇从规划小城镇走向建设、经营和管理小城镇的关键时期。 随着规划的实施，项目周边公共配套设施将得到极大的完善，居住氛围、居住 品质有望提升，区域的整体环境将会有明显改善。 图图 1-21-2： 总体项目区位分析图总体项目区位分析图 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 6 - 王佐镇是京南著名的科技城，国家多所航天航空研究单位坐落于镇域东北 部，雄厚的科技力量对王佐镇的发展具有一定的拉动作用。王佐镇中心地区地 处市区的西南边缘，是从西南方向进入市区的必经之处，京石高速公路、京周 公路、京广铁路均由此经过。 青龙湖郊野休闲社区建设的实施，是推动青龙湖地区经济和社会全面健康 发展，促进丰台区城市生态环境改善的重点工程，也是落实“新北京、新奥 运”城市绿化行动的任务，兑现市政府申奥报告提出的承诺，使北京城市绿 化、美化达到国际一流水平的重大举措。 图图 1-31-3： 规划建设用地与现状建设用地关系图规划建设用地与现状建设用地关系图 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 7 - 二期项目范围二期项目范围 一期项目范围一期项目范围 中央民族大学中央民族大学 新校区用地新校区用地 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 8 - 二、土地利用现状分析二、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 根据北京市城市规划设计研究院编制的青龙湖地区控制性详细规划调整 ， 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 9 - 青龙湖郊野休闲社区项目总占地 2534.79 公顷，为王佐镇的 12 个自然村的集体 土地，分别为怪村（包括黄瓜园） 、魏各庄、栗园、洛平村（南洛平村、北洛平 村） 、小店村、西庄店、瓦窑、后甫营、羊圈头和大富庄村。扣除一期用地后总 用地范围为 2474.37 公顷，其中需征地的面积为 707.22 公顷；二期总用地面积 为 61.79 公顷，均需办理土地征用手续。 2、规划用地现状性质 表表 1-11-1： 青龙湖郊野休闲区需征地范围用地现状情况青龙湖郊野休闲区需征地范围用地现状情况 单位（公顷） 用地类型耕地园地林地其他农用地建设用地 交通用地未利用地 总面积 休闲区 174.8962.1927.009.75417.376.0010.02707.22 二期 15.285.432.360.8536.470.520.8861.79 三、现状地上物状况三、现状地上物状况 青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的 1212 个自然村，拆迁范围为个自然村，拆迁范围为 2474.372474.37 公顷，而非只是建设用地，根据公顷，而非只是建设用地，根据 20042004 年户口和宅基地资料，并现场踏年户口和宅基地资料，并现场踏 勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实，结果如下：勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实，结果如下： 项目用地范围内共有住宅户 5339 户，人口 15532 人，住宅房屋总占地（农 村宅基地）面积约 142.54 万平方米，总建筑面积约 58.19 万平方米；非住宅房 屋总占地面积为 85.75 万平方米，总建筑面积约 38.03 万平方米；另外地上物 还有砖厂 28 座（已签订的拆迁补偿协议 36342 万元） 、高压线和 13700 个坟头 以及大面积的果树和林地等。 图图 1-41-4： 项目用地现状图项目用地现状图 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 10 - 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 11 - 四、四、项目规划情况项目规划情况 根据关于丰台区青龙湖郊野休闲区总体规划调整的批复 （市规发2002 1413 号）及青龙湖地区控制性详细规划调整 ，本项目总体规划方案如下： 指标名称指标名称二期二期未出让未出让总用地总用地单位单位 总土地面积平方米 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 12 - 建设用地面积平方米 代征用地面积平方米 其中：代征道路用地面积 21500 平方米 代征绿化用地面积平方米 其它用地面积平方米 容积率 1.030.700.73 平方米 总建筑面积平方米 其中：地上建筑面积其中：地上建筑面积平方米 住宅平方米 一类住宅平方米 二类住宅平方米 公共设施建筑面积 78900 平方米 配套教育 37006340063400 平方米 商业金融 75200 平方米 文化娱乐平方米 体育 2770027700 平方米 医疗卫生 8300083000 平方米 教育科研设计平方米 文物古迹 0 平方米 其它公共设施 20002000 平方米 市政公用设施建筑面积 1290012900 平方米 其他用途建筑面积平方米 其中配套教育、医疗卫生、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施建筑 面积为非经营性建筑面积，暂确定为不可出让建筑面积。 表表 1-21-2： 用地平衡表用地平衡表 （单位：万平方米） 用地性质二期用地面二期建筑面未出让用地面 未出让建筑面总用地面积建筑面积 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 13 - 积积积积（公顷）（万平方米） 公共设施用地 6.277.52191.84 126.42 191.84 126.42 商业金融用地 6.277.5248.55 56.23 48.55 56.23 文化娱乐用地 58.14 20.96 58.14 20.96 体育用地 4.62 2.77 4.62 2.77 医疗卫生用地 9.72 8.30 9.72 8.30 教育科研设计 用地 70.20 37.96 70.20 37.96 文物古迹用地 0.28 0.00 0.28 0.00 其它公共设施 用地 0.33 0.20 0.33 0.20 多功能用地 36.04 40.98 36.04 40.98 居住用地 39.1939.1181.46 122.57 216.12 160.70 一类居住用地 78.96 33.08 78.96 33.08 二类居住用地 38.7338.7394.57 83.15 129.23 121.28 配套教育用地 0.460.377.93 6.34 7.93 6.34 社会停车场库用 地 2.15 0.00 2.15 0.00 市政公用设施用 地 4.30 1.29 4.30 1.29 供应设施用地 1.51 0.45 1.51 0.45 交通设施用地 1.21 0.36 1.21 0.36 污水处理用地 1.58 0.47 1.58 0.47 小计 45.4646.62415.79 291.26 450.45 329.39 可出让部分可出让部分 45.0045.00 46.2546.25 369.01369.01 275.13275.13 403.67403.67 313.26313.26 绿地 14.18 447.46 460.86 0.00 公共绿地 14.18 96.71 109.40 0.00 生产防护绿地 254.50 255.21 0.00 生态景观绿地 96.25 96.25 0.00 水域和其他用地 1375.00 1375.00 0.00 水域 65.42 65.42 0.00 耕地 830.21 830.21 0.00 林地 479.37 479.37 0.00 对外交通用地 41.40 41.40 0.00 铁路用地 7.39 7.39 0.00 公路用地 34.01 34.01 0.00 道路占地 2.15 194.72 207.08 0.00 区域总用地 61.7946.622474.37 291.26 2534.79 329.39 注：以上用地中标有 符号的不需要进行征地。其中配套教育、医疗卫生、社会停车场库、文物古 迹、其它公共设施、市政公用设施用地及居住用地中的小区绿地为非经营性建筑用地，暂确定为不可出让 建设用地面积。 图图 1-51-5： 青龙湖郊野休闲社区项目项目规划用地范围图青龙湖郊野休闲社区项目项目规划用地范围图 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 14 - 图图 1-31-3： 项目用地范围图项目用地范围图 图图 1-61-6： 二期项目用地规划图二期项目用地规划图 二期项目范围二期项目范围一期项目范围一期项目范围 中央民族大学中央民族大学 新校区用地新校区用地 回迁房用地回迁房用地 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 15 - 五、项目背景及前期进展情况五、项目背景及前期进展情况 为响应市政府的“新北京、新奥运”的构想，秉承高起点规划、高水平设 计、高质量建设、高效能管理的理念，借助“依青山、傍绿水”的独特自然优 势，发展以休闲产业为主导，集旅游、度假、会展、娱乐、商务、医疗、教育 为一体的多功能郊野休闲社区。 1、根据“北京城市总体规划（2004 年-2020 年） ” 中的城市空间布局与城 乡协调发展“按照 两轴-两带-多中心 的城市空间结构，为统筹经济 社会、资源和生态环境的协调和可持续发展，根据不同区域的现状发展特征、 资源禀赋及生态环境承载能力划定次区域，通过对次区域的限制条件、开发强 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 16 - 度、开发模式和管理模式的分类指导，实施分区域的城市发展策略。 ”丰台河西 地区被列为西部重点次区域发展区域。 丰台区政府 “十一五规划”将青龙湖郊野休闲社区项目定为发展规划的 “四大经济板块” 之一，根据丰台区河西地区整合规划以及王佐镇中心 村规划项目定位为丰台区的重点项目。 2、青龙湖郊野休闲社区项目的规划理念是顺应北京市政府提出的“新北京， 新奥运”的战略构想，立足丰台，服务北京，面向世界，秉承高起点规划，高 水平设计，高质量建设，高效能管理的基本理念，项目将建成以科研总部基地 为亮点，以休闲产业为 主导，集特色旅游，会议会展，文化娱乐，现代商务和教育医疗于一体的 国际化高标准的生态旅游度假新城区。 3、2000 年丰台区王佐镇政府与东方集团等公司共同注资成立了北京新鸿 基盛城置业集团有限公司，以北京新鸿基盛城置业集团有限公司为主体对青龙 湖郊野休闲社区项目进行土地一级开发的实施。 4、该项目在实施过程中得到市领导的关注及指导。2001 年 10 月 11 日， 时任北京市委书记贾庆林、人大常委会主任于均波和副市长汪光焘亲临现场考 察指导工作，详细听取了北京新鸿基盛城置业集团有限公司的规划设计方案和 整体功能定位、整合本区域土地资源后，对项目的开发工作给予了充分肯定并 作出了相关指示。北京市委书记刘淇及原市国土局局长安家盛同志也亲临现场 对开发工作进行视察指导。 5、根据市、区两级政府对项目建设的要求，北京新鸿基盛城置业集团有限 公司投入了大量资金于 2000 年聘请美国的 ERA 评估公司进行了北京青龙湖郊野 休闲社区的可研论证，同年聘请国际知名的美国 HOK 设计集团，精心编制了 青龙湖郊野休闲社区项目总体规划和控制性详细规划 ，并分别获北京市 规划委员会市规发20021413 号批复和市规发2003128 号批复批准。2003 年 2 月至 2004 年初美国 HOK 设计集团又受聘完成了修建性详细规 。 6、北京新鸿基盛城置业集团有限公司与王佐镇政府共同合作，于 2003 2006 年对整体项目区域内的砖厂、白灰厂进行了环境治理、并实施了拆迁。 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 17 - 与王佐镇政府签定了“市政供水补偿协议” ，并全额支付补偿费。 与王佐镇政府签定了“青龙湖公园建设、补偿协议” 。 2007 年，根据当地派出所、村镇政府提供的资料结合现场踏勘以及土地利 用现状图校核等方式，完成了对青龙湖郊野休闲社区项目范围内人口、户籍结 构，宅基地、房产等的调查分析工作，并以此为参考依据初步制定了拆迁和回 迁安置方案。 7、目前一期项目用地已经完成一级开发立项审批、征地结案及地上物拆迁 等工作，并完成入市交易工作。 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 18 - 第二章第二章 编制依据编制依据 一、法律法规依据一、法律法规依据 1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） ； 2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号） ； 3、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540 号） ； 4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第 148 号） ； 6、北京市城市房屋拆迁管理办法(北京市人民政府令第 87 号)； 7、 北京市集体土地房屋拆迁管理办法 （北京市人民政府令第 124 号） ； 8、北京市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估管理暂行规定的 通知 （京国土房管拆字20011147 号） ； 9、 北京市房屋估价办法 （京房地评字1996573 号） ； 10、北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市非住宅房屋 拆迁评估技术标准的通知（京房地评字1999656 号） ； 11、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土 用2005533 号） ； 12、北京市人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使 用权基准地价的通知京政发（2002）32 号； 13、北京市国有建设用地供应办法（试行） （京政发20056 号） ； 14、北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意 见的批复（丰政函200493 号） ； 15、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿） 。 二、项目依据二、项目依据 1、 青龙湖郊野休闲度假社区项目总体规划 2、 青龙湖地区控制性详细规划调整 3、北京市规划委员会关于局部用 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 19 - 地调整有关意见的复函 4、北京市规划委员会关于青龙湖地区控制性详细规划调整的批复 （市规函 20071644 号） 5、 关于授权北京新鸿基盛城置业有限公司进行丰台区青龙湖郊野休闲社 区项目土地一级开发的批复 6、青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合； 7、北京市国土局关于丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发有关 问题的请示 8、北京新鸿基盛城置业有限公司调查掌握的相关资料。 9、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 20 - 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 一、北京市房地产市场分析一、北京市房地产市场分析 2007 年 1-11 月，北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，全市房地产 开发投资增速继续提高，商品房新开工面积和销售面积降幅趋缓。由于市场供 需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。 （一）房地产开发投资增速继续回升（一）房地产开发投资增速继续回升 1、房地产开发投资增速继续回升。1-11 月，我市完成房地产开发投资 1626.1 亿元，比去年同期增长 19.4%,增幅同比提高 4.3 个百分点。继 1-5 月投 资增速达到今年以来的最低点 10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升， 1-11 月比前三季度提高 1.9 个百分点（见图 1） 。新建商品房中，住宅完成投资 798.7 亿元，比去年同期增长 15.4%。 图 1 房地产开发投资增速趋势图 单位：% 2、商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓，房地产住宅市场供应 持续下降。1-11 月，我市商品房施工面积保持低速增长，截至 11 月底，达到 9906.1 万平方米，比去年同期增长 5.1%。其中，本年新开工面积 2138.3 万平 方米，下降 9.4%。 在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。截至 11 月底， 全市住宅施工面积为 5646.9 万平方米，其中，本年新开工面积 1368.4 万平方 米，分别比去年同期下降 3.3%和 9.6%。今年以来，住宅施工和新开工面积降幅 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 21 - 逐渐趋缓，分别比前三销售价格涨幅进一步扩大季度缩小 2.8 个和 7.4 个百分 点。 图 2 住宅开发面积增长趋势图 单位：万平方米，% 3、商品房竣工面积由增转降。今年以来，我市商品房竣工面积呈先增后缓 趋势，上半年增速攀升为今年以来最高 20.1%后逐渐趋缓，1-11 月，商品房竣 工面积达 1820 万平方米，基本与去年同期 1821.8 万平方米持平，同比略降 0.1%。住宅竣工面积为 1252.4 万平方米，增速自年初以来首次出现下降趋势， 同比下降 5.3%。 4、商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-11 月，我市商品房现房和期 房销售面积继续呈下降趋势，现房销售 442.9 万平方米，期房销售 1442.5 万平 方米，分别比去年同期下降 24.5%和 2.9%。与前三季度相比，降幅均缩小 6.1 个百分点。其中，住宅现房销售 321.2 万平方米，下降 30.8%；住宅期房销售 1228.6 万平方米，下降 6%，降幅分别比前三季度缩小 6.6 个和 9.5 个百分点。 5、经济适用房住宅新开工面积增长较快。11 月末，经济适用房住宅施工 面积 395.8 万平方米，比去年同期下降 22%，其中，本年新开工面积 123.3 万 平方米，增长 61.4%，增幅比前三季度提高 30 个百分点。 （二）房屋销售价格销售价格涨幅进一步扩大（二）房屋销售价格销售价格涨幅进一步扩大 房屋销售价格涨幅进一步扩大。1-11 月，我市房屋销售价格总指数累计为 111%，涨幅比去年同期提高 2.3 个百分点，比前三季度提高 0.9 个百分点。房 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 22 - 屋销售价格总指数自去年 6 月份之后持续高位运行，从今年 7 月份开始房价涨 幅进一步加剧。从结构分析看，1-11 月新建商品房价格指数累计为 111.4%，二 手房价格指数累计为 110%。 商品住宅销售价格保持较快增长。在新建商品房中，住宅销售价格指数累 计为 112.4%，其中 11 月份为 117.4%；非住宅价格指数累计为 106.2%，其中 11 月份为 108.6%。二手房中，住宅销售价格指数累计为 110%，其中，11 月份为 112%，比上月提高 0.3 个百分点。 从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。1-11 月，东城区、西城区、崇 文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为 107%，朝阳区、海淀 区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为 111.7%，十个远郊区县房屋销售价 格指数最高，累计为 112.4%。 二、北京市土地市场分析二、北京市土地市场分析 （一）新一轮宏观调控以土地供应为先导（一）新一轮宏观调控以土地供应为先导 2007 年出台的一系列宏观调宏政策没能有效地抑制北京房价的快速上涨， 原因一方面是开发商与机构投资者长期看好中国的经济发展，仍然以积极的态 度将大批资金投入到房地产行业，另外，鉴于人们生活水平的提高及外资企业 在中国的不断扩张，住宅与商业物业在北京存在着强劲的市场需求。宏观调控 政策出台后，由于政府的各级主管部门着手于土地供应方式及项目的规划方案 调整工作，使土地有效供应及新开工项目较以往有所减少，在旺盛的需求推动 下，中档住宅项目也出现了排队与抢购的局面。今年开始的调控政策政府首次 提出增加供给，引导需要，对于稳定房价无疑是有效的良药，土地供应力度的 加大以及加强对于开发商取得土地后的按计划开发将是重要的调控手段。另一 方面，限价商品房用地预计将于近期进入市场，这些在去年已圈定的地块将对 于平抑区域房地产的价格起到重要作用，但是关于限价商品房与经济适用房之 间的区分，限价商品房的购买对象以及限价商品房项目的开发是否由政府指定 等一系列的相关原则都是相关配套政策的关键所在。 有实力的国内开发商仍然加紧土地储备，除了关注公开土地交易市场外， 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 23 - 通过收购公司股权也是取得开发用地的重要方式，例如 SOHO 中国以 35 亿元取 得原巴黎城项目开发用地让未来三里屯地区的商业氛围更加浓厚。 （二）土地市场交易价格将上涨（二）土地市场交易价格将上涨 从 2007 年土地市场可以看出，土地市场呈现供需两旺、市场竞价激烈。尽 管 2007 年土地供应量将有大幅增加，但在奥运经济的带动下，2008 年北京市 宏观经济将继续保持良好发展态势，开发商对市场预期将进一步看好，预计土 地市场需求也将保持旺盛的发展态势，土地市场交易价格水平仍将有较大幅度 上涨。 三、丰台区市场分析三、丰台区市场分析 （一）丰台区经济发展概况（一）丰台区经济发展概况 丰台区为北京市西南的经济贸易中心，经济发展迅猛。工业经济、农业经 济、旅游经济发达。 丰台区是北京的科研基地和工业基地之一。航空航天工业部的两所研究所、 一所设计院，铁道部二七机车厂、二七车辆厂、丰台桥梁厂等 1000 多家中央、 市属企业座落在这里，其中 1000 人以上的大中型企业近 60 家。区属及乡镇工 业 1000 多家，包括机械、汽车、仪表、冶金、纺织、建材、五金、化工、食品、 工艺美术等十几个行业。已有 55 种产品获国优、部优、市优产品称号。 丰台区是首都重要的副食品基地之一，担负着首都市场蔬菜、肉食、鱼、 蛋、奶、干鲜果品等十几种副食品的供应，有首都“蔬菜王国”的誉称。 （二）丰台区房地产市场概况（二）丰台区房地产市场概况 2006 年，全区纳入统计的房地产企业达到 152 家。其中有开发项目的 76 家，比上年同期增加了 13 家，同比增长 21%。全年房地产开发企业累计完成开 发投资 93.1 亿元，比上年同期增长 9.4%，占全区固定资产投资总量的 70.2%。 房地产开发投资力度逐年加大，对拉动我区经济增长和改善城镇居民住房条件 起到重要作用。 房地产开发施工面积 907 万平方米，比上年增长 42.7%。新开工面积 青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案 - 24 - 346.3 万平方米，比上年同期增长 13.4%。竣工面积 278.6 万平方米，比上年同 期增长