长兴项目招行授信报告

长兴南太湖高新科技产业园BT开发 项目评 估 报 告招商银行宁波明州支行2009年5月26日扉页格式：评估审核人： （人名） （单位）（职务） （职称）评估小组组长： （组长）仇卫军 （单位）明州支行（职务）行长 （职称）评估小组成员： （成员1）楼巧云 （单位）明州支行（职务）公司部经理 （职称） （成员2）李争雷 （单位）明州支行（职务）行长助理 （职称） （成员3） （单位）（职务） （职称）目 录一、 承贷主体评估二、 项目背景及建设的必要性三、 项目概况四、项目建设环境与条件评估五、项目总投资及资金来源评估六、项目经济效益评价七、项目风险分析八、项目偿还能力及风险防范评估九、 项目综合评估关于浙江远东市政工程有限公司2.2亿元项目贷款的调查评估报告长兴县人民政府为加快长兴南太湖高新科技产业园建设步伐，启动长兴县南太湖高新科技产业园BT开发项目, 该项目是长兴县政府性投资项目。长兴经纬建设有限公司作为政府平台以BT方式开发南太湖高新科技产业园，BT项目的承建方为浙江远东市政工程有限公司。我行评估的项目为高新技术产业园区规划范围内拆迁、道路、桥梁、给排水及污水管道铺设（九通一平）,面积为1.45平方公里左右，不包括以后阶段的开发建设费用，本次评估总投资为3.5亿元（不包括建设期利息），其中自有资金1.3亿元，向我行申请项目贷款2.2亿元。经我行调查评估，具体情况汇报如下：一、 承贷主体评估 1、企业概况浙江远东市政工程有限公司于2008年6月成立，是一家外商独资企业，其股东为远东（新加坡）股份有限公司YUANDONG（SINGAPIRE）PTE.LTD，远东市政公司法人代表张云孝,注册资金人民币2000万元，公司住所:浙江长兴经济开发区雉城新都汇小区8幢301室。该公司是因承建长兴县南太湖高新科技产业园BT开发项目而新成立，企业经营范围：南太湖高新科技产业园内基础设施建设和开发，远东（新加坡）股份有限公司实际为公司法人张云孝所控制。目前公司内部部门设置情况：执行董事总经理安监部质监部行政部财务部工程部开发部公司法人代表张云孝，男，大专学历，1969年出生，浙江慈溪人。其主要创业史：1985年1989年，宁波长城控制电器有限公司销售部经理；1989年2000年创建深圳市万利达电子有限公司，任董事长兼总经理，主要经营电子元器件；2000年2008年创建慈溪市深泽文化用品有限公司，任董事长兼总经理，主要生产经营文具用品耗材；另2004年投资慈溪杭州湾开发区的航丰自来水有限公司，总投资1.1亿,占股份50%；2000年2008年间在香港、深圳、北京投资电子元器件公司；2008年6月创建浙江远东市政工程有限公司。张云孝2003年曾负责在慈溪杭州湾新区1000亩高新企业园区进行过招商引资，有着丰富的招商引资的经验，由此也是建立远东市政工程有限公司与能与长兴县政府合作以BT方式开发南太湖高新科技产业园的主要原因,其作为本项目承建方需实施的内容为三块:1、筹集征地拆迁资金，并按实际进展支付征地拆迁所需款项；2、规划范围内道路、桥梁、给排水及污水管理铺设；3、招商引资。公司财务主管叶婵娟，女，1957年出生，浙江慈溪人。1974年参加工作以来，曾在慈溪市庵东农场、慈溪市航运公司、慈溪市东方娱乐发展有限公司、慈溪市新城房地产发展有限公司、慈溪市天润建筑工程有限公司任主办会计、财务主管。有丰富的财务管理经验。2、财务情况项 目（2008）年末余额（2009）年 （4）月余额资产总额4123 4150流动资金40994100货币资金4.475.1其他应收款100100预付帐款39953995长期待摊费用2450负债总额2855流动负债2855其他应付款2855所有者权益40954095实收资本409540952008年4月份企业财务报表反映科目明细为：1、 预付帐款：3995万元，长兴经纬建设有限公司3995万元。2、 其他应收款：100万元，长兴县财政局预算外资金专户3万，慈溪市深泽文化用品有限公司97万。3、 实收资本：4095万元，系股东远东（新加坡）有限公司出资.15美元。整体财务评价：该公司尚处于筹建期，未进入正式开发经营阶段，无利润表，故也不进行财务评价。二、项目背景、建设的必要性及高新科技产业园相关情况1、项目背景长兴县人民政府为加快长兴南太湖高新科技产业园建设步伐，根据长兴县总体规划及开发区建设布局，依据有关法律、法规，长兴县人民政府、长兴经济开发区管委会委托长兴经纬建设有限公司建设。长兴县发展改革局和经济委员会以长发改经发2008365号“长兴县发展改革局和经济委员会关于长兴经济开发区高新技术产业园立项的批复”，并在长兴南太湖高新科技产业园BT开发项目框架协议的基础上，长兴经纬建设有限公司以BT方式开发南太湖高新科技产业园并以公司名义直接与本公司签订合同。长兴县人民政府以长“政函200812号、长政发200881号”文件和长兴县财政局以“长财预2008202号文件，对该BT项目回购资金由长兴县财政资金安排，并经长兴县人民代表大会常委会以”长人发200833号文件批准。该项目是长兴县政府性投资项目。浙江远东市政工程公司作为BT项目的承建方，按BT方式运作，在建设期间负责筹集全额建设资金。2、项目建设的必要性(1)、宏观区域经济发展态势提出的迫切要求随着经济全球化与中国加入世贸组织，中国作为“世界工厂”的前景极为看好，而其中长三角又是中国经济最发达的区域之一，已日益成为中国经济版图上最大的亮点。同时，随着交通条件的不断改善与城市扩展，以上海为中心的长三角城镇群正在不断的产业与时空一体化，世界第六大城市连绵区正在形成之中，这将极大地改变城市的发展格局，使浙江省各地市都既有机遇又有挑战，处于浙江北部的长兴县也不例外。宏观发展背景使长兴县加速发展的要求更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。根据长兴县城镇区域的各项优势条件，规划建设高新技术产业园，主动承接上海乃至国际产业转移，优先发展工业，尤其是高新技术产业，加快发展步伐，成为未来长兴县培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。（2）、浙江省经济发展对长兴县提出新的要求浙江省全省生产总值年均增长9%左右，到2010年达到20000亿左右，人均生产总值达到4万元左右。积极参与长三角区域经济一体化，主动接轨上海，以上海世博会为契机，充分发挥湖州近沪经济走廓，加快杭湖宁发展带的形成，进一步融入以上海为龙头的长三角世界级城市群。加快发展高效生态农业、先进制造业和现代服务业，服务业在三次产业中的比重达到45%左右。以科技创业园为载体，通过政府引导、社会参与、市场运作的形式，加强科技孵化体系建设，建成区域科技创新体系，鼓励和扶持发展高新技术企业，培育科技型中小企业，充分发挥科技创新对产业内涵式发展的带动作用，改造传统产业，加速高新技术产业化。在这一进程中，高新技术产业园成为高科技企业发展的重要载体，为其发展提供了必要的支撑平台。（3）、进一步提升经济开发区带动县域经济发展的引擎作用。浙江长兴经济开发区，1994年经浙江省人民政府批准为省级开发区，总规划面积19km，2001年正式开始规模性开发建设，目前建成区面积16 km。经多年建设，开发区现已成为长兴县新的重要经济增长点，外商投资的密集区和体制创新的先行区。目前开发区内共有来自美、法、德、日、土耳其等30多个国家和台湾、香港等地区的入园企业299家，其中外资企业136家。初步形成了电子电源、新型材料、家居服饰、机械制造、食品医药、特色化工等产业聚集，并设有海信工业园、韩资工业园、日资工业园和汽车配件工业园。近几年，长兴经济开发区连续名列浙江省省级开发区前十名，跻身全省“十强开发区”。2006年又被评为“长三角最具投资价值开发区”，并获“长三角最具投资价值开发区”综合实力奖。以高新技术产业园作为县域经济进一步发展的重要平台，充分利用开发区工业基础良好的优势，加快高新技术产业园开发建设，是提升开发区综合竞争力，促进县域经济更好发展的根本性举措。3、发展长兴高新技术产业园的优势：（1）地缘区位优势：长兴位于以上海为核心的长三角地区内部，基本上处于长三角三大中心城市上海、南京、杭州的地理中心，这一位置目前呈现出三大中心城市幅射边缘的经济弱势，但杭宁及湖州至上海、南京的交通条件的改变与中心城市幅射功能的增强，长三角内部出现都市连绵区趋势的加快，网络型城市群（如与宁波、绍兴跨海大桥的兴建促使城市群网络化组织）尤其是杭宁之间的城市发展带的形成，必将逐渐改变长兴相对的经济区位。另长兴县位于浙江省北端，东临太湖，西南与东南与浙江省安吉县、湖州市区相接，西临安徽省广德县，北接江苏省宜兴市，因此，长兴是浙江省的西北门户。由于经济总量与水平总体上要好于周边县市，因此对省域边界地区具有一定的幅射作用，尤其对于安徽由于经济落差及传统如采矿业的关联，幅射作用更强。（2）综合交通优势：长兴境内有两条国道（104国道和318国道），两条高速公路（杭州南京杭宁高速和上海合肥申苏浙皖高速），三条铁路（江苏新沂浙江长兴沂长铁路，宣州杭州宣杭铁路，杭州牛头山杭牛铁路），一条水道（长兴湖州上海长湖申河道），并且就在开发区交汇，长兴距离四个国际机场（杭州萧山、南京禄口、上海虹桥、上海浦东）均在2小时车程以内。长兴经济开发区西面与长兴城区相连，东面临太湖。高新园区位于宁杭高速公路以东。（3）资源要素优势：长兴是杭嘉湖平原一部分，其矿产和建材资源丰富，有浙江建材基地之称。各项丰富的资湖为发展工业生产提供了较为充足的原料来源。（4）运输成本优势：高新产业园距上海、杭州、南京均150KM左右，南有长兴港，公路与水路运输快捷，可显著地降低运输成本。（5）工业基础优势：长兴历史上形成纺织、建材、特色轻工业三大优势产业，这些传统产业得到改造，发展医药、化工、机电三大新兴行业，同时有选择发展高新技术产业，力争在电子信息产业有突破。（6）政策机遇优势：长兴县提出“工业立县”战略，全力打造长三角先进制造业重要集聚区。4、高新技术产业园的功能定位、产业选择和产业布局：长兴县高新技术产业园位于太湖和城区之间，周边既有城市公共设施，也有生态敏感地带， 其功能定位：（1）长兴县经济发展、产业升级、结构优化的推动器，实现跨越式发展发展的发动机；（2）以科技研发、中式和高科技加工业为主的先进制造业和现代服务业基地；（3）集研发、生产、居住于一体的创新型生态化的高新技术园区。产业导向以科技研发、中试和高科技加工业三大类为主，优先发展科技研发型单位，积极发展无污染、轻污染符合楼宇工业需求的、科技含量高、附加值高、经济效益好的工业企业。主要为：软件产业、精密制造和加工业、新材料产业、电子电元电器（电气）产业、创意产业。产业布局：高新技术产业园主要由东、中、西三部分组成，东部为办公科研用地，主要包括为园区综合管理服务，金融、咨询、法律等生产服务业，科研、办公等功能；中部为高新产业用地，主要包括高科技产业、中试基地等产业发展功能；西疗依托生态公园优越的自然环境，规划为居住用地，包括安置公寓与商品房开发小区，为便于管理，两类居住用地尽量混合布置。三、项目概况1、项目名称：长兴县南太湖高新科技产业园BT开发项目2、工程内容：规划范围内拆迁、道路、桥梁、给排水及污水管道铺设（九通一平）。3、预计投资总额：叁亿伍仟万元。对投资额度的说明：（1）、根据长兴经济开发区高新技术产业园可行性报告开发总投资为90847万元，后经过长兴县人民政府和长兴经济开发区管委会对长兴县南太湖高新科技产业园开发投资过程中“拆迁安置小区建设费用 34200万元”另行建设，不列入BT项目的开发总投资。因此，长兴县发展改革和经济委员会长发改经发2008365号“关于长兴经济开发区高新技术产业园立项的批复”项目计划总投资为56646.5万元。（2）、项目采用BT形式，计划分二期进行。一期根据长兴县人民政府长政发200881号”文件批复“本次开发成本共计约35000万元”。项目回购资金列入长兴县人民政府财政预算计划。因此，本期项目总投资及所签协议均为35000万元。其余开发为二期，预计开发面积1000亩左右。工程进度：根据项目可研报告及工程设计批复，本工程建设期2年，工程于2009年6月开始，于2011年6月结束。四、项目建设环境与条件评估1、政策环境。项目经长兴县发展改革和经济委员会长发改经发2008365号“关于长兴经济开发区高新技术产业园立项批复。2、项目选址。金陵高级中学以东，太湖大道以北，约2200亩（1.45平方公里）。3、环保。产业园的规划建设倡导规划优先的建设模式，保障太湖沿线的生态湿地不受影响，加强环保节能建设，减少污染物排放量。开发区现有一座日处理6万吨的污水处理厂，设计日处理6万吨的第二污水厂也在筹建中，能充分解决高新技术产业园的污水排放问题。其废气、废水、固体废弃物、生活垃圾处理、噪声、环境绿化的治理规划符合环保的要求。4、建设条件。（1）水资源：长兴县经济技术开发区目前拥有一座日产量为6万吨的自来水厂，完全能满足高新技术园区发展的需要。（2）场地条件：园区所在区域以农田、渔业养殖为主，村庄建设用地呈散点状分布。（3）交通运输条件：水路：合溪新港与长兴港均为六级航道，水运可到嘉兴、杭州、上海、江苏等地；铁路：规划宁杭轨道交通经过，并有站点；公路：太湖大道、104国道新线，杭宁高速公路位于基地西侧。（4）能源条件：已建电站：110KV变电站3座，主要燃料为天然气。5、开发投资体制：高新技术产业园以BT（建设移交）模式进行基础设施开发建设。业主（长兴经纬建设有限公司）编制招标文件（设置前置条件）进行招投标，依法确定中标人（浙江远东市政工程有限公司）。长兴经纬建设有限公司负责项目的可行性招告编制、规划设计，工程监理等，浙江远东市政工程有限公司按协议约定负责项目融资、建设并将完成的工程移交给企业，长兴经纬建设有限公司按协议约定负责工程款的支付前置条件确定为，投标者为外资公司，同时承担高新产业园范围内征地拆迁费用。工程竣工后，浙江远东市政工程有限公司根据规定编制工程决算书，由长兴县审计部门进行审计，工程款以审计为准。其中，定额依据是浙江省建筑工程预算定额（2003版），浙江省安装工程预算定额（2003版），浙江省市政工程预算定额（2003版），浙江省园林绿化工程预算定额（2003版），建设工程的施工取费标准按浙江省工程施工取费定额（2003版）中间值计取。税金、规费按浙江省建设工程施工取费定额（2003版）规定的标准和方法计取。主要材料价格参照工程开工当月的湖州市建设工程造价价信息（长兴价），浙江造价信息的信息价及同期市场价。 长兴经纬建设有限公司自高新技术产业园以BT项目竣工验收通过后分五年支付，每年支付20%工程款；同时，支付工程款利息（自项目竣工验收通过之日开始计同期利息，利率按人行公布的同期贷款基准利率确定）。高新技术产业园征地拆迁工作由长兴经纬建设有限公司负责，征地拆迁资金由浙江远东市政工程有限公司负责，浙江远东市政工程有限公司全部支付征地拆迁款后，长兴经纬建设有限公司开始归还。五、项目总投资及资金来源评估 1、项目总投资评估本项目总投资35000万元,其中征地拆迁费1.9亿元，建设工程费1.6亿元。还款计划：贷款期限预计5年，第三年开始分年归还。资金使用安排如下表：高新园BT项目建设资金使用表 金额：万元 项目日期征地拆迁费建设工程费说明2009年 5月5000征地拆迁费用按BT开发项目征地拆迁资金支付协议规定支付，预计五个月完成全部征地拆迁支付。2009年 6 月50002009年 7月50002009年 9月40002009年 6 月3200按工程建设资金使用情况预计，第一次工程进场资金暂安排为3200万元，以后每季度计划平均使用资金按排，二年内全部建设完成。2009年 9月16002009年12月16002010年3月16002010年 6月16002010年 9月16002010年 12月16002011年3月16002011年6月1600合 计1900016000 2、资金筹措评估项目总投资额为3.5亿元，其资金来源包括：1、自有资金1.3亿元(公司资本金)；2、我行项目贷款2.2亿元。投入自有资金为1.3万元，占其总投资额的37%，至2009年5月止已投入4000万元。六、项目经济效益评价（一）固定资产投资表11-1 固定资产投资 单位：亿元年 序200920102011合计固定资产投资2.5406403235（二）流动资金本项目为BT项目，一期的工资和管理费非远东市政公司承担，故不考虑流动资金，建设期（2年）财务费用1600万元，由远东市政公司承担（由法人张云孝经营其他公司产生的利润支付），后三年的财务费用由财政通过长兴经纬建设有限公司每年返还。（三）效益计算该BT项目对本公司产生的经济效益来自二个方面，一是工程施工中产生经济效益，二是房地产开发中产生经济效益，分析如下：（1）工程施工中产生经济效益，对经济效益分析从全部工程建设由本公司自行施工、50%部分建设由本公司施工，以及全部工程外包进行分析列表如下表：BT项目工程建设效益分析表 单位：（万元）项目全部自行施工50%自行施工全部出包施工1、工程量160008000160002、建安工程成本118395936160003、待摊投资17618640其中：管理费用1616404、工程利润2400120005、收回利息4720472047206、融资利息5524.205524.205524.20税前净收益1595.80395.80-804.20（2）房地产开发产生经济效益根据长兴南太湖高新科技产业园BT开发项目框架协议之阶段协议三的综合配套用地协议之规定作为BT项目对本公司收益的补充，长兴经纬建设开发有限公司提供给浙江远东公司的高新园区规划内以居住为主的住宅和商业混合综合配套用地300亩，争取350亩。地块价格27.5万元/亩，其中：300亩在2009年12月底前注册资本全部到位，BT项目工程完成总工程量20%以上时，在一年内分批交齐300亩土地使用权证。从而对浙江远东公司而言房地产开发是BT项目产生经济效益来源，现按300亩土地的房地产开发测算如下表：房地产开发经济效益测算表 金额：万元项目面积（）金额测算依据一、销售收入容积率按1.6计算，售价4200元/二、开发成本1、地价8250300亩，每亩27.5万元2、建造成本38420房屋造价1200元/，其中160为物业管理用房。3、土地增值税10000按增值额测算4、税金及附加13440营业税、城建税等按销售额10%5、销售费用10752按销售额8%计算6、管理费用161287、财务费用14000借款利息预计三、利润23410四、所得税5853五、净利润17557从上述经济效益测算分析全部工程由浙江远东公司自行施工，按工程预计总投资16000万元的利润率15%计算可获得利润1595.80万元，如果浙江远东公司未能按预期完成建设任务，部分实行外包，自行施工量为总工程量的50%，税利润为395.80万元，可保持盈亏平衡。假定工程建设全部实行外包亏损804.20万元，可从房地产开发收益中得到补偿。同时，通过BT项目的承建，可给浙江远东公司带来房地产项目开发税前利润预计为23410万元，净利润为17557万元。 通过上述经济效益分析，浙江远东公司可从该BT项目中可收益至少为16752.80万元，项目开发至全部完成的周期为六年。七、项目风险分析（一）BT项目资金回收分析，在不考虑国家经济发展的现行政策变动的情况下，该开发项目资金已列入长兴县人民政府财政预算安排，可及时回收；如考虑国家经济发展政策变动的情况下，由于项目属于政府性项目，政府因素造成的损失也应由政府承担。故该BT项目存在的风险较小，主要为当地政府的诚信风险。（二）房地产开发项目的风险分析1、由于长兴县人民政府和政策原因，未能履行协议，按规定每亩补偿10万元，如未能开发共计可得到补偿3000万元。2、房地产开发风险。目前虽然房地产开发处于低谷阶段，在由于该项房地产开发地价成本较低，为房地产开发项目带来了抗风险能力。房地产开发的盈亏平衡分析如下表： 房地产开发利润分析表 金额：万元项目计划测算单价下降-20%建造成本上升60%单价下降-10%建造成本上升30%销售面积()单价(元)4200336042003780一、销售收入二、开发成本1、地价82508250825082502、建造成本384203842061472499463、土地增值税100003000280025004、税金及附加134401075013440134405、销售费用107521075210752107526、管理费用161281612816128161287、财务费用14000140001400014000三、利润23410622265585944利润率17.42%5.79%4.88%4.91%从上述分析如果由于市场因素：一、单位售价下降20%，仍可实现利润6222万元；二、建造成本上升60%，仍可实现利润6558万元；三、单位售价下降10%同时成本上升30%，仍可实现利润5944万元。上述任何一项因素变动范围内可实现销售利润率保持5%。因此，该房地开发具有较强的抗风险能力。从而对整个BT开发项目既带来较好经济利益。 因本次我行进行的BT项目评估只涉及远东市政公司对高新科技园区的九通一平基础建设，后续的房地产开发投资并不在评估项目之内，故该房地产开发风险只是一个辅助说明。八、项目偿还能力及风险防范评估（一）项目效益。本项目的实施能使农村富余劳动力得到有效转移,缓解就业压力；能拉动运输、建筑等行业及饮食、服务等第三产业的发展；能加速当地经济发展，促进产业结构调整；能加快城镇化进程，因此具有较好的社会效益。同时该项目的实施，与当地政府建立良好的关系，可大大扩大我行在当地的影响力，同时有利于营销高新技术园区招商进来的优质企业，具有较好的综合效益。（二）贷款偿还期及还款计划。项目贷款的还款来源为长兴县财政资金,根据BT开发项目协议，我行项目贷款偿还期确定为5年（包括建设期2年）。具体还款计划为：2011年5000万元(拆迁款返还)，2012年7000万元(拆迁款