社区物业管理基本知识

-社区财产管理社区财产管理第一，社区管理的基本意义：所谓社区管理，就是在特定的社会环境下，社区管理组织维持社区正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过多种制度、手段、方式等对社区公共事务及其本身进行一系列自我管理和行政管理。第二，社区管理的主要特征：宣传；全面性规范具体三、社区管理主体1、根据他们的权利和社区的关系，可以分为：一类是从社区到权力，以社区公共事务为导向的各种经营主体。类别不是直接参与社区活动，而是对该社区各管理主体具有指导或领导能力的组织。2、根据管理组织的性质，分为：行政系统；社会自治管理系统；生活服务管理系统四、社区管理内容社区内公共事务五是社区管理的主要方法：行政方法；经济方法法律方法情感教育方法。六、社区管理体制和模式：(a)社区管理系统社区管理系统是参与社区管理的管理主体的组织结构、职权分割和运行机制的总称。(b)社区管理模式社区自治模式：社区主导，居民积极参与，自下而上实施政府主导模式：政府主导，居民应对参与，由上而下推进混合模式：政府居民并行执行两种实施方式：双重优势和自上而下、自下而上(c)中国社区管理模式的创新探索1、上海市卢湾区模式：以下放权力中心、加强街道办事处的权力和职能、使街道办事处成为社区建设的管理机关为特点。2、沈阳模式：关系合理化，明确社区责任，还具有权限，赋予社区权力，建立比较系统的社区内部管理系统等特点。3、武汉江汉区模式：以工作为中心的社区下，系统创新促进政府职能转变为特征。4、宁波市海曙区模式：特点是建立社会福利委员会和专业社会工作者的“选拔与就业分离”管理体系。5、深圳罗湖模式市场化模式：特点是根据政府的整合规划指导，引入市场运行机制。政府主导，市场运营，企业参与，房地产介入。第二章财产和社区财产管理一、财产1.房地产的概念：指已经进入消费领域的房地产产品，即已建成并启动的各种住宅及其附属的设施、设备、场地。2、财产组成部分：(1)已建成、具有使用功能的各种居住和非居住建筑(2)这些建筑物附带的设备和设施(3)相关场所和内部非主要道路3、财产的性质：自然属性：二元性、有限性、差异和多样性、固定性、永久性、长期性、一致性、社会属性：经济属性商品属性、短缺、保存、增值、支持。法律属性。4、财产分类：(1)按职能：居住、非居住和一体化(2)按产权：国有、集体所有、私有、公私联合、外商投资和中外合作(3)根据营业性质划分：收益财产、非收益财产5、社区财产特征：(1)单一住宅功能，相对封闭的独立(2)社区人口密集，人口结构复杂，形成比较独立的社区文化(3)社区居住财产多样化，公共设施社会化(4)合理的规划建设，完整的支持，方便的住宅二、财产管理1、现代物业管理的出现和发展：(1)传统意义上的“财产管理”始于20世纪60年代的英国。(2)真正的财产管理发生在19世纪最后10年的美国。(3)20世纪50年代，香港地区的房地产管理开始了。(4)对内地物业管理的探索始于20世纪80年代初。2、物业管理的概念和特点(社会专业化的市场化)(1)物业管理概念：物业管理由物业管理专门机构人员委托，根据财产所有者(业主)的委托、相关法律、法规、合同和合同，使用现代管理科学和高级维护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，以及对住宅周边环境的有偿管理活动的一般实施。“三位一体”:管理管理服务3、财产管理内容：服务内容1，常规公共服务：住宅建筑的基本管理。房屋设备、设施的基本管理。环境卫生和绿化管理。安全预防和消防管理。车辆停车命令和道路、场所管理。财产维护费用和维护基金会计管理。财产文件数据管理。2、目标特别服务3、委托特别服务经营内容，社会经营内容4、财产管理的基本链接：(一)物业管理计划阶段：物业管理的事前干预；制定财产管理方案。选聘或设立房地产服务企业。(二)物业管理前期准备阶段：物业服务企业内部的机构设置和人员配置；财产管理人员的选择和培训；规章制度的制定。(三)财产管理的启动阶段：接受财产收购；创建用户入住产权记录和文件信息；举行第一届业主大会，正式成立业主委员会。(4)物业管理的日常运营阶段：日常综合服务和管理；系统的调整。三、社区财产管理1.社区物业管理的概念：社区物业管理使房地产服务企业使用现代经营理念和管理手段，依法或按照合同，维护、维修、改善和服务社区居民、住宅建设及其相应的设备设施、绿化、交通、治安、环境和其他管理项目的过程，使社区居民拥有美丽、方便、舒适、安全、安静的居住环境。2、社区财产管理的目标：社区财产管理要实现社会效益、经济效益、环境效益和心理利益的统一。3、社区物业管理的特点：(1)服务基础，重物管理；(2)业主差异大，难以管理。(3)自律是基本，强制是辅助。(4复杂性决定权威。(5)越来越专业化；(6)综合特征明显。4、社区物业管理原则：业主自治与专业管理相结合的原则；依法管理原则；收费服务原则；状态管理原则；高级管理原则。四、社区财产管理模式荷兰：预先介入的财产管理德国：细致的财产管理俄罗斯：福利型财产管理；瑞士：财产管理与社区管理相结合法国：民主财产管理意大利：互助财产管理日本：多功能财产管理。2、中国现有的社区物业管理模式(1)以住宅管理为主的管理方式：以住宅管理所为主，管理产权所有的住宅。(2)以街道办事处为主的经营模式：以街道办事处为主，具体由居民委员会实施。(3)以街道为主的三种结合模式：街道办事处主导，派出所和开发商参与，组成管理委员会。(4)市场型专业化管理模式：独立、专业化的房地产服务企业通过投标在市场竞争中收购房地产。第三章社区物业管理市场第一节社区物业管理市场结构一、市场市场的意义：市场在一定的时间和地点进行商品交换的场所理解为狭义的。广泛理解：市场是商品交换和商品销售关系的总和。二、财产管理市场(一)物业管理市场概念所谓物业管理市场是与房地产销售和购买相关的所有交易活动的总和。物业管理服务交换的载体，权利转移的“场所”，也是物业管理交换关系的总和。(b)财产管理市场的特点：1。非所有权；2.“生产”与消费者同步；3.品质差异4.服务合成和联系；5.需求的可扩展性。(c)财产管理市场的形成1.由于房地产的特殊性，物业管理服务有可能成为独立的交换对象2.社会对日益增长的物业管理服务的要求促进了物业管理市场的形成(d)财产管理市场的结构1、财产管理市场主体是指参与财产管理活动的各种实体，包括个人和组织。2、财产管理市场对象是指在财产管理市场交易的对象或商品，即财产管理服务。3、物业管理市场环境是一定社会经济发展的物质环境，是建立一系列制度框架交换和市场运行规律的一系列政策规定。三、社区物业管理市场(一)社区物业管理市场的概念社区物业管理市场主要以住宅物业市场为中心，是提供和购买物业管理服务的所有交易活动的总和。(b)区域房地产管理市场的特点：1、社区物业管理服务角色的特殊性2、社区物业管理服务供给主体的限制3、社区物业管理市场是特殊劳动市场4、社区物业管理市场是不完善的市场(c)社区财产管理市场结构1、社区物业管理市场的主要结构：(一)社区物业管理服务供应主体房地产服务企业(二)社区物业管理服务要求主体社区住宅物业所有者和用户(三)社区物业管理服务媒体主体信息咨询服务公司或委托代理机构(四)社区物业管理服务管理主体政府行政部门和物业管理行业协会(五)社区物业管理服务协调主体社区管理委员会(或居民委员会)2、社区物业管理市场的对象结构(1)根据区域物业管理对象的内容，可分为住房维修服务市场、绿化服务市场、保安服务市场、清洁服务市场和信息服务市场。(2)根据社区物业管理市场对象投资使用时间，可分为新的社区物业管理市场和旧的社区(库存)物业管理市场。(3)根据房地产的销售范围或业主和用户的划分，可以分为系外地区房地产管理市场和国内地区房地产管理市场。3、社区物业管理市场环形结构：第二节社区物业管理市场中业主组织的市场运作第一，主人(a)业主的概念业主是房地产的所有者。房主和土地使用权人。所有者分为“独立所有者”和“区分所有者”。(b)区分建筑物所有权(区分建筑物所有权)是区分多个拥有者共同拥有一栋建筑物时，每个拥有者对建筑物专有部分拥有的专有所有权，对建筑物共享部分拥有的共享部分拥有分权，区分因所有权区分之间的共同关系而产生的成员权利的总称。(c)建筑物所有权的特征：1。复合性；垄断所有权的主导性；3.一体性注册宣传；5.权利主体身份的多重性二、垄断所有权1.内涵：垄断所有权区分所有权人对垄断部分自由使用、收益和处分的权利。2、定义范围的专有部分：中心表示，专有部分的范围是墙、地板、天花板等区域部分厚度的中心线空间说：专有部分仅限于由墙、楼板和天花板包围的空间部分最后，粉刷的表面由墙的部分组成，这些墙连隔断墙、梁、柱等区域的部分都涂上了漆妥协(墙心和最后油漆表面说):根据内部关系和外部关系，专有部分的范围：为了区分建筑的维护、管理关系中的所有人，专有部分只包括墙、天花板、地板等区域表面油漆的一部分；在外部关系(例如买卖、保险、税)等关系中，专有部分到达区域部分厚度(例如墙、天花板、楼板)的中心线。3、垄断所有权的内容(一)区分所有权人作为垄断所有者享有的权利：所有权；相邻许可证。(2)将所有权人划分为专有所有者的义务：不能违反全体所有者的共同利益。维持建筑物存在的义务；不能任意改变通过电线、水管、煤气管等垄断区间。遵守公共秩序，保护居住区的安全和卫生。三、共同所有权1，嵌套：共同所有权或共享部分分权，意味着建筑物根据所有权、使用和收益的法律规定或房地产管理区域的管理规定划分所有权，从而区分所有建筑物的共享部分。共享部分的范围包括与法定共享部分达成一致的共享部分。2、相关规定共同部分的定义：(1) 物权法规定：道路、绿地、其他公共场所、公用事业和房地产服务室停车位，车库(2) 物业管理条例法规：3、共同所有权内容：(1)将所有者区分为共享所有者的权利对共享部分的使用权是建筑物将所有权人区分为共享人的一种基本权利。收益权。一般部分的简单维修和维修改进权。(2)将所有权划分为共享所有者的义务根据共享部分的原始用途使用共享部分。分担共同费用和负担的义务。4、会员权1、内涵：也称为配置官权的会员权，根据建筑物的构成、权利归属及使用上的不可分割的共同关系，作为建筑物一个团体组织的会员享有的权利也具有一定的义务。2、成员权的内容(1)会员权利包括：选举权；参与制定法令权限。选择和解除管理者的权利。请求权。(2)会员权益人的义务如下：履行区分主人的管理团体的决议。遵守管理规定的义务；接受管理者管理义务。5、业主的权利和义务1.业主在物业管理活动中有以下权利：(a)根据房地产服务合同，享受房地产服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会，就物业管理相关事项提出建议。(三)建议制定和修改管理规定、业主大会的议事规则。(四)参加业主会议，行使表决权。(五)选举业主委员会委员，享有被选举权。(六)监督业主委员会的工作。(七)监督房地产服务企业房地产服务合同的履行。(八)对财产共享部件、共享设施设备和相关场地的使用具有知情权和监督权。(九)监督财产共享部件、共享设施和设备的特别维护资金的管理和使用。(十)法律、法规规定的其他权利。2、业主在物业管理活动中履行以下义务：(a)遵守管理法规，业主大会议事规则；(b)遵守财产管理区内财产共享部件和共享设施设备的使用、公共秩序和卫生维护等相关的规章制度。(三