重庆市万州区红土实业有限公司诉易灵商品房买卖案

1/10重庆市万州区红土实业有限公司诉易灵商品房买卖案重庆市万州区红土实业有限公司诉易灵商品房买卖案重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第42号上诉人（原审被告）重庆市万州区红土实业有限公司。被上诉人（原审原告）易灵。上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与被上诉人易灵商品房买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2009年10月13日作出（2008）万民初字第4387号民事判2/10决，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2009年12月22日针对上诉人提出的上诉请求及其事实和理由进行了询问，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司的委托代理人潘祝，被上诉人易灵到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年4月15日，易灵与重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订商品房买卖合同及商品房买卖补充协议。该合同约定，红土实业公司将其开发建设的位于万州区白岩路二支路44号红宝石广场一后街金座第1栋北座第16层1号建筑面积平方米的住宅房屋一套以253065元的价款卖给易灵。合同对购房款支付方式约定为分期付款，房屋的交付时间约定为2007年5月31日，对产权登记约定为出卖人红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。该合同第十三条对出卖人关于装饰、设备标准的违约责任约定为交付商品房的装饰、设备标准不符合双方约定（附件三）的标准，则赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三载明顶棚做混合砂浆，地面做水3/10泥砂浆，厨房、卫生间做混合砂浆；电梯为“中外合资（上海三菱同档次电梯）”等内容。合同签订后，易灵于2006年4月15日向红土实业公司交纳购房款116146元，加上2005年12月19日订购房屋时支付的购房款136919元，合计已付购房款253065元，并于2007年6月1日交纳大修基金7592元。红土实业公司于2007年6月1日将买卖房屋交付给易灵。易灵认为红土公司交付的房顶棚未作混合砂浆，地面也未做水泥砂浆，安装的电梯不符合合同约定，而且，由于红土实业公司一方的原因，易灵在规定时间内没有取得房地产权证书，于2008年9月28日向该院提起诉讼。因易灵的房屋已经装修入住，根据易灵的申请，该院于2009年3月24日对万州区白岩二支路红宝石广场后街金座尚未装修的第1栋（A栋）158号、166号两套住宅房屋进行现场勘验，并拍摄照片和录像，勘验情况为该两套房屋的顶棚未作混合砂浆、地面未作水泥砂浆，地面不平整、光洁。诉讼中，根据易灵的鉴定申请，该院委托重庆铂马工程咨询有限公司对易灵购买的房屋顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆的造价进行了司法鉴定，结论为元，发生4/10鉴定费1800元。同时，根据红土实业公司的鉴定申请，该院委托重庆铂马工程咨询有限公司对红土实业公司卖给易灵房屋采用大模板浇铸楼面工艺与小模板工艺楼面的工程造价进行了司法鉴定，结论为易灵所购房屋顶棚面积平方米，采用大模板浇铸楼面的造价比采用小钢模实际费用增加元与1247元之间。另查明，2005年4月18日，重庆市建设委员会就重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术发布渝建发（2005）71号通知，规定从2005年7月1日起，不允许在主城区楼盖、全剪力墙结构模板过程中使用小钢模，应采用各种新型组合式整体模板及相应的支撑体系。红土实业公司采用大模板浇铸楼面工艺对其开发的位于万州区白岩路二支路44号的房屋完成了施工。一审法院认为，易灵与红土实业公司签订的商品房买卖合同及其附件，其约定的内容是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行自己的义务。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖5/10合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，本案中，双方当事人约定红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。红土实业公司交付给易灵房屋的时间为2007年6月1日，而红土实业公司没有证据证明其在2007年12月1日（即交付房屋后180日）前，将办理权属登记需要由红土实业公司提交的有关资料报登记机关备案的事实，致使易灵未能在规定期限取得权属证书，红土实业公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。合同中约定住宅房屋的顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆，易灵、红土实业公司应当严格按照约定进行房屋交接。易灵在接房时，应当对其顶棚、地面是否做砂浆的状况进行认真验收，如发现没用做砂浆的情况，应当向红土实业公司提出书面异议。然而，易灵在接收房屋后，没有及时向红土实业公司提出书面异议，而且，已对房屋进行了装修并入住，改变了房屋顶棚、地面的原始面貌，致使该院在现场勘验过程中无法看到易灵房屋顶棚、地面原始的客观情况，应视为易灵对红土实业公司交付房屋的装饰部分实际状况予以认同。易灵要求红土实业公司赔偿房屋装饰损失的诉讼请求，该院不予支持。合同中约定的电梯“中外合资（上海三菱同档次电梯）”，其括号内的“上海三菱”电梯，具体是什么型号、多少价格的电梯，6/10没用明确约定，属于约定不明。而安装在第1栋楼的2部电梯，均是中外合资的四川通快电梯有限公司生产的MRGLP型电梯，并于2007年7月3日经重庆市特种设备质量安全检测中心万州中心验收检验合格，且正常运行至今，应视为符合合同约定。易灵提交的电梯差价的证据系从中国建材网查询下载的三菱电梯价格信息，红土实业公司对该证据的真实性提出异议，易灵又未经其生产厂家或者经销商予以审查确认，该院对该证据的证明力不予认定，而且，根据物权法对业主的建筑物区分所有权的规定，电梯是所在楼宇全体业主共有的设备，易灵虽然是其中的业主之一，但也不能要求将装饰电梯的差价损失赔偿给其个人所有。故对易灵要求红土实业公司赔偿电梯差价损失的诉讼请求，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、中华人民共和国合同法第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国物权法第七十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，判决一、重庆市万州区红土实业有限公司在该判决生效后10日内支付易灵逾期未取得权属证书的违约金元（253065元2）。二、驳回易灵要求重庆市万州区红土实业有限公司赔偿房屋装饰损失元的诉讼请求。三、驳回易灵要求重庆市万州区红土实业有限公司7/10赔偿电梯差价损失20780元的诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费626元，由易灵负担500元，重庆市万州区红土实业有限公司负担126元。鉴定费1800元，重庆市万州区红土实业有限公司承担。判决后，红土实业公司不服，向本院提起上诉。上诉人红土实业公司上诉称根据红土实业公司与易灵签订的重庆市商品房买卖合同第十五条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，在一审中，易灵没有证据证明红土实业公司在商品房交付使用180日内，没有将办理权属登记的资料交产权登记机关，不能证明红土实业公司有违约行为，一审法院认定红土实业公司违约没有依据。请求撤销一审判决第一条，改判红土实业公司不承担违约责任，不支付易灵元违约金。一、二审诉讼费、鉴定费由易灵承担。被上诉人易灵答辩称一、红土实业公司没有证据证明在交房后180日内将办理权属登记需由红土实业公司提交的有关资料报登记机关备案，致使易灵未能在规定期8/10限内取得权属证书，红土实业公司的行为已构成违约，一审认定事实正确。二、易灵在接房时对顶棚未做混合砂浆和地面未做水泥砂浆的状况提出了异议，法院现场勘验的情况也能证明红土实业公司未按合同约定对顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆。一审未支持该部分损失不当，二审应当予以纠正。基于红土实业公司未按合同约定履行导致鉴定的事实，其鉴定费用由红土实业公司承担合理，一审处理正确。综上，红土实业公司的上诉理由均不能成立。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，易灵与红土实业公司签订的商品房买卖合同及其附件属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按约定红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。现买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，红土实业公司不能举证证明在规定的期限内履行了向产权登记机关提供相关资料的事实，其举证责任应由红土实业9/10公司承担。一审依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，认定红土实业公司违约，应当承担违约责任的处理正确，将举证责任分配给红土实业公司恰当。因红土实业公司未按合同约定对顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆，致使产生鉴定事由，一审基于易灵已实际装修入住，视为易灵对红土实业公司交付房屋的装