2012年宣城华邦项目开发计划书

1,宣城华邦置业有限公司2012年项目开发计划书 2011年10月,2,1#,2#,4#,3#,5#,6#,8#,7#,10#,9#,12#,11#,15#,13#,18#,16#,22#,21#,会所,25#,28#,C2-1#,C2-2#,17#,19#,20#,23#,24#,26#,27#,二小,一幼,14#,地库B,地库A,销售中心,宣城华邦锦绣华府 总平图,已交付,在建,未建,3,本项目地处宣城市老城区，由陶然新村第一组团、第二组团组成，总用地面积15.75公顷；净用地面12.49公顷。东至拱极路，北至双塔路，西至敬亭路美食街交通便利，并临近素“江南诗山”之称的敬亭山风景区。物业类型由多层洋房、别墅、小高层、高层、电梯洋房、沿街商铺、服务中心、小学、幼儿园组成。开发总建筑面积19.8万平方米。容积率：1.52。绿化率：30%以上。,一、项目简介,4,项目定位： 从打造第一品牌楼盘的战略思路出发, 围绕各类成功人士的改善性住房为中心，结合目标客户需求特征和本项目区位优势,提出尊贵的KING生活典范,满足了客户对居住荣耀的渴望;2009开盘至今已树立了宣城第一品质楼盘标杆形象。开发目标： 主打品质、景观、教育、物业服务等使本项目的销售率和销售价格进一步提升，实现本项目社会效益和经济效益最大化。,一、项目简介,5,二、项目整体开发目标及计划,6,三、项目开发现状,7,7,本案整个社区采用地中海建筑风格，社区内建有会所、露天泳池、篮球场、4公顷景观绿化，产品无论外观和品质在宣城市内都属于独一无二，项目前期一经推出便受到市场追捧。目前本案前期所推住宅产品已基本售罄，市场对本案产品认可度高，对于本案后续产品的推售和价值提升具有积极地推动作用。本案体量在宣城属于中大规模，项目后续仍有大量住宅体量上市，鉴于目前的市场形势和竞争格局，后期销售仍应以本案产品高端形象灌输作为营销重点结合适当的价格优惠获取市场关注。本案沿街商铺形象初显，和周边项目形象拉开了一定档次，后续包装推广正酝酿中。,本案前期所推住宅产品受到市场追捧，目前已经售罄，一期房源已基本交付,8,9,10,11,四、目前环境分析市场分析竞争对手分析客户分析项目SWOT分析,12,供应方面：9月份，市区普通商品住房供应量为1919套，同比增加1026套，环比增加1883套，总供应面积为210575平米。9月供应量是2011年以来的月度新高。本月供应量增长的主要原因：一是受传统的“金九银十”影响，开发企业加大上市量；二是国庆黄金周期间秋季房展会开启，开发企业在此之前也积极上市销售。成交方面：9月份，商品住宅成交97套,成交均价4990元/平米；而2011年8月份，宣城市区商品住宅成交208套、成交均价4920元/平米；去年同期2010年9月份，宣城市区商品住宅成交705套、均价3590元/平米；今年9月份的销售无论是月度环比还是月度同比都有非常明显的下降。价格方面：1-9月商品房住宅销售均价约为4800元/平米，同比增长20%，9月份商品房销售均价为4990元/平米，月度环比持平，均价同比上涨的主要原因为今年以来各在售楼盘均价普遍较去年有所提高。,市场分析,数据来源：宣城搜房网,13,13,市场分析,2011年10月1-20日宣城市场主要项目成交表现,10月1-20日，新建商品房交易量较上月同期有较小反弹，部分区位、价格等不占优势的楼盘仍然面临一定的销售压力，上月新建商品房登记销售3.9万，同比出现小幅增长，月环比增长2.14%；其中住房3.2万，增长幅度近14.6%。 东方润园于10月中开盘，在开盘当日一举销售占此次推盘总量的近75%，毫无疑问将成为宣城2011年单月的销售冠军。并且就目前宣城市场价格而言，均价超过6000以上的楼盘为数不多。国购，首当其冲。在楼市愁云遍布的今日，观望气氛也日益浓厚，如此不蜚的佳绩，可谓是一个奇迹。而这，也从一个侧面验证了宣城区居民的购买力以及对新政下楼市的态度。,14,14,市场总结,一、供应量有所下降。随着“金九银十”热潮逐渐消退，开发企业在高库存压力下会放缓上市节奏，导致全市供应量有所下降，但是也不排除部分新楼盘大批量推盘上市；二、销售量基本保持稳定。在政策不转向、信贷不放松、价格不下降的情况下，购房观望情绪较浓，势必会导致销售量的下降；三、销售均价基本平稳。在高库存压力下，第四季度各开发企业会通过各种方式积极促销，在当前低迷的市场环境中，不排除开发企业为取得较好的销售业绩，有大范围降价的可能，但是今年下半年，宣城高档房上市较多，因此全市均价下降可能性较小，甚至受个案楼盘影响，部分月份住宅均价有小幅上涨。,15,15,竞争个案分析大唐国际城,该项目先期住宅部分已经售罄，目前在售为其商铺，后续住宅为小高层，年内开盘可能性不大。,16,16,竞争个案分析大唐国际城,该项目先期推出的住宅已经售罄，销售价格在4500-4600元/平米，目前在售的只有商铺，价格在17000-18000元/平米，2012年将推出后续的小高层、高层部分，预计价格将达5000元/平米。,数据来源：10.21宣城搜房网,17,17,竞争个案分析大唐国际城,2011年9月27日 大唐风情街26席稀缺沿街旺铺10月份推出，全球选主，同期启动“121计划”，即两年121%高回报高收益。,18,18,竞争个案分析徽商领尚花城,该项目一期1-17#楼已接近全部售罄，后续新一期预计将于内内推出，具体售价预估在5200-5400元/平米。,19,19,竞争个案分析徽商领尚花城,该项目第一次开盘于2007年12月，最近一次开盘在2010年1月，项目一期已基本售罄，目前处于尾盘阶段。项目新一期目前尚未推出，预计将于年内上市。,数据来源：10.21宣城搜房网,20,20,竞争个案分析盛世百合,该项目于2011年9月底开盘，项目体量较小，总共9东楼4.5万方体量，目前在售1#、2#、3#、4#。,21,21,竞争个案分析盛世百合,该项目于近期开盘销售，首批次推出1-4#，共170套房，目前已售38套房。项目总体量不大，总共1-9#，9栋楼。,数据来源：10.21宣城搜房网,22,22,竞争个案分析盛宇湖畔,该项目于先期于2008年10月推出，上市1528套目前已基本售罄，后续剩余34#-40#，预计将于年内推出。,23,23,竞争个案分析盛宇湖畔,该项目先期推盘部分目前已处于尾盘阶段，剩余22套，去化率达98.6%。该项目当前售价5343元/平米。,24,24,竞争个案分析亚龙湾,该项目先期A/B/F楼栋目前已接近售罄，剩余仅40套，后续仍有较大体量可推，预计年底前仍将有余量推出。,25,25,竞争个案分析亚龙湾,先期推出1095套，去化率达96%，可售套数仅40套，当前售价5000元/平米。后续仍有大体量待推，预计年底前将有新一批项目上市。,数据来源：10.21宣城搜房网,26,26,竞争个案分析东方润园,该项目2010年推出1#、2#，2011年7月推出3#、4#。,27,27,竞争个案分析东方润园,2010年6月-2011年7月共推出570套，去化率达37.5%，可售套数356套，当前售价5774元/平米。项目总体量12万方，后续仍有较大体量待推。,数据来源：10.21宣城搜房网,28,28,竞争个案分析东方润园,29,29,竞争个案分析翡翠城,项目当前在售三期，一期还有少量别墅产品在售，二期以全部售罄。,30,30,竞争个案分析翡翠城,该项目当前在售为三期产品，一期、二期已基本售罄，剩余少量联排别墅产品。项目整盘后续剩余体量不大，新一期23#将于近期推出。,数据来源：10.21宣城搜房网,31,31,近阶段B9号楼为最近一期在售楼盘,竞争个案分析宣城柏庄,32,32,竞争个案分析宣城柏庄,2011年10月4日 目前宣城柏庄【柏庄会】双倍积分活动正式启动，同时B9#楼79-107平方米三房/两房户型正在热销中，臻品房源分秒递减！缤纷生活，柏庄时刻相伴！,2011年9月26日 市场不给力，柏庄hold住！宣城柏庄B9#楼9月25日逆市加推，当日销售过半，臻品房源分秒递减！缤纷生活，柏庄时刻相伴！,该项目在售部分目前还有121套可售，预计在年底之前不会有大的推盘动作。近期该项目市场营销表现平平，并无活动。,33,33,竞争个案分析贝林 阳江港湾,近阶段上苑1#、2#、3#、4#、5#楼，锦苑8#、10#楼为在售楼盘,34,34,竞争个案分析贝林 阳江港湾,2011年9月28日 随着国庆黄金周渐近，贝林阳江港湾四组团上苑3幢房源将于明日全城公开，本次推出的房源共计三幢，分别是锦苑8幢、上苑1、2幢，其中上苑2号楼为多层，其余2幢为高层房源，主力面积为78-120平米，户型设计以“大开间、小进深”为理念，让建筑和园区美景融合。,该项目在售部分目前还有236套可售，上苑6#-20#都处于未开售状态，后续推盘余量较大。近期该项目并无市场营销活动。,35,35,竞争个案分析贝林 阳江港湾,36,36,竞争个案分析美都新城,近阶段9#/15#/17#/20#/26#/27#/29#/30#楼为在售楼盘,37,37,竞争个案分析美都新城,2011年9月30日 美都新城小高层4期9#楼、17#楼10月10日将正式开盘，此次开盘，美都新城推出了多重优惠。据了解此次开盘的9#、17#楼目前已经取得预售许可，住宅挂牌均价5328元/平方米。,2011年9月26日 美都新城中心组团9#、17#号楼9月25日取得预售许可证，预计十一黄金周之后开盘。 美都新城9#号楼为18层高层房源，17#号楼为11层的小高层房源，共138套房源，面积在88-138平米。,该项目一、二期已经售罄，三期后续仍有较大规模体量未推，年内再推可能性较大。近期该项目营销活动主要以现场购房折扣为主。,38,38,竞争个案分析美都新城,39,39,竞争个案分析国鑫世纪新城,近阶段96#、98#、99#楼为在售楼盘,40,40,竞争个案分析国鑫世纪新城,2011年10月13日 鑫世纪新城在售房源的起步价为4547元/平米，均价在4780元/平米，主要是66-130平米左右的户型。,2011年9月27日 国鑫世纪新城四期七座收官之作，10月1日震撼开盘，63-138平米精致小高层4200元/平方米超值震撼起售！,按照整盘开发来看，该项目已处于尾期阶段，后续可推余量有限，预计年底前不会有新盘推出。近期该项目营销活动平平，没有具体的活动表现。,41,41,竞争个案分析国鑫世纪新城,42,42,一、市场同质化竞争激烈。就当前宣城市场来看，产品类型单一集中，项目众多，市场竞争激烈；二、中高端项目成交平稳。从之前销售项目的成交情况来看，宣城市场5000元/平米左右中高端项目的成交数据较为平稳，销售价格稳中有升。三、各竞品可售余量较多，未来市场竞争仍旧较为激烈。,竞争市场小结,43,一、商业部分 在城北商业圈未成熟前以培育期补贴的形式给予客户信心，确保商铺市场培育期收益率水平,另以回购的形式降低商业户的风险控制在合理范围内使客户无后顾之忧，并投入定额市场短期培育基金，从而各方面刺激客户购买热情； 通过对商业的包装及业态的高标准定位，确保项目自始至终的高端品质形象，打造高档商业圈氛围。二、住宅部分 通过各类型物业价值点、卖点的深度挖掘，目标客户精准锁定，配合差异化的营销策略（体验区、样板房等），达到有效、准确的诉求，快速去化。,改进措施,44,44,由于当地居住地域依附力较强，目标客户形成以市区为轴心的生活与置业需求。,客户分析,45,45,客户分析,市场客户分类,核心客户,外围客户,辐射客户,商贸业经营主、私营业主、企事业高管等富裕阶层,中高级政府官员、公务员、小型私企业主、中产阶层,各专业/服务行业的精英人士及少量本地/外地投资客,46,46,由于当地居住地域依附力较强，目标客户形成以市区为轴心的生活与置业需求。,SWOT分析,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,充分挖掘项目所在市区资源优势，吸引整个城市对区域的关注；产品是我们最大的亮点，在产品上着力打造，突出差异化。,优势（S）：项目自身定位的差异化优势明显，品牌、品质优势突出，产品新颖，风格出众。,整体SWOT分析,劣势（W）：品质楼盘决定了整体开发过程较为漫长；,机会（O）：市场调控过程中，中高端产品更易异军突起。,威胁（T）：市场同价段竞争激烈后市政策的有待观望,强调项目自身优势，打造项目自身的完整配套