房地产市场发展与政府应有的作为

安师大经济管理学院,刘冰教授,房地产市场发展与政府应有的作为,一、对房地产业的基本认知,房地产业是经济增长的驱动力,1、经济学原理分析：,三驾马车；,2、由历史演进推断：,社会购买力变迁；,3、结论：,确保稳健发展。,分析,推断,结论,政府作为的前提,成本推升,结论,需求拉动,市价增速过快,房地产市场价格增速过快,影响社会和谐稳定,需要治理,1、成本推升,2、需求拉动,分析结论：,主要是财政因素和制度建设问题。,地价；税费；原材料；工资；公关费用等。,需求的种类：,房价的成本构成：,消费型；投资型；投机型。,分析结论：,主要是经济社会发展和货币金融问题,二、政府应有的作为：,治理与稳定,特点：,财政治本,1,2,3,时滞性长，治理彻底,措施：,改变利益分配格局,金融治标,特点：,措施：,时滞性短，易反复,控制流动性,制度配套,加强廉政制度建设,重审绩效评价与考核,“物业税”对房地产市场的影响,土地使用费部分按年缴纳,抑制投机性需求降低房价,土地增值收益政府分享,“物业税”改革,三、对物业税的几点认识,估价（市值确定）难问题,征管难问题,自由裁量权与简易征收法；,健全申报制度；纳税与流动性挂钩；完善征信制度建设。,出让金问题,同时征收；逐渐形成价格倒逼机制。,结论：,理性的物业税，是矫正房地产市场畸形发展的行之有效手段。,兼与董教授商榷,谢谢!,ThankYou!,经济学原理分析,经济增长的三驾马车,经济体需要有不断的经济增长点刺激和推动,三转一响一咔嚓,90年代,万元消费时期房改、医改、教育体制改革,70年代,百元消费时期老三大件：自行车、手表缝纫机,21世纪,十万元消费时期住房商品化、汽车进入家庭,80年代,千元消费时期新三大件：彩电、冰箱、洗衣机,由历史演进推断,三金一窝“机”,Diagram,Concept,AddYourText,AddYourText,AddYourText,AddYourText,AddYourText,AddYourTitle,AddYourText,AddYourText,AddYourText,AddYourText,AddYourText,Diagram,Diagram,Addyourtext,Addyourtext,Addyourtext,Addyourtext,Addyourtext,YourSloganhere,Supplier,Customer,eCompany,e-BusinessSector调低存款准备率,税收政策:增加税式支出(减税),汇率政策：主动实施本币贬值,今年减免的税种有：继续执行暂免征收储蓄存款和证券交易结算资金利息所得税、降低证券交易印花税税率及单边征收政策；落实降低住房交易税收的政策；调整完善出口退税和关税政策；统一取消和停征100项行政事业性收费。燃油税，进出口方面的进口税、出口退税，以及个人所得税等，都会在今年的结构性减税之列。增税的税种有:适当扩大资源税的征收范围;完善消费税制度,将部分严重污染环境、大量消耗资源的产品纳入征收范围;统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度,研究物业税、环境税及相关税种的改革方案。,保增长、扩内需、调结构等内容，但实际上还有“促改革”等内容。1998年税收占GDP的比重还比较低，当年税收收入1225亿元，占GDP的比重为11%，2008年我国税收总额接近6万亿元，占GDP的比重达到22%。年末居民储蓄存款余额21.8万亿元，比上年末增加45353亿元。附：美国政府走投无路下孤注一掷,特别提款权：国际货币基金组织创设的一种储备资产和记帐单位，亦称“纸黄金”。它是基金组织分配给会员国的一种使用资金的权利。会员国发生国际收支逆差时，可用它向基金组织指定的其它会员国换取外汇，以偿付国际收支逆差或偿还基金组织贷款，还可与黄金、自由兑换货币一样充作国际储备。但由于其只是一种记帐单位，不是真正货币，使用时必须先换成其他货币，不能直接用于贸易或非贸易的支付。特别提款权定值是和“一篮子”货币挂钩，市值不是固定的。目前，特别提款权是以欧元29%、日元15%、英镑11%和美元45%组成的“一揽子货币”定值的。,成员国SDR占全部百分比美国：17.09%；日本：6.13%；德国：5.99%；法国：4.94%英国：4.94%；中国：3.72%意大利：沙特：3.21%加拿大：2.93%；俄罗斯：2.74%荷兰：2.38%；比利时：2.12%印度：1.91%；瑞士：1.59%澳大利亚：1.49%；墨西哥：1.45%巴西：1.40%；西班牙：1.40%韩国：1.35%；委内瑞拉：1.22%,布雷顿森林货币体系：是指战后以美元为中心的国际货币体系。国际货币体系是指各国对货币的兑换、国际收支的调节、国际储备资产的构成等问题共同作出的安排所确定的规则、采取的措施及相应的组织机构形式的总和。有效且稳定的国际货币体系是国际经济极其重要的环节。1944年7月，44国政府的经济特使聚集在美国新罕布什尔州的布雷顿森林，商讨战后的世界贸易格局。1945年12月27日，参加布雷顿森林会议的国中的22国代表在布雷顿森林协定上签字，正式成立国际货币基金组织和世界银行。,布雷顿森林体系以黄金为基础，以美元作为最主要的国际储备货币。美元直接与黄金挂钩，各国货币则与美元挂钩，并可按35美元一盎司的官价向美国兑换黄金。在布雷顿森林体系下，美元可以兑换黄金和各国实行可调节的钉住汇率制，是构成这一货币体系的两大支柱，国际货币基金组织则是维持这一体系正常运转的中心机构，它有监督国际汇率、提供国际信贷、协调国际货币关系三大职能。当时的美国，工业生产占全球的80%，黄金储备占全球的3/4，并且是唯一的原子弹拥有国。,区域本位货币：欧元,区域本位货币的理论基础是1999年获得诺贝尔经济学奖的蒙代尔于1961年提出的“最优货币区”理论。在该理论的指导下，欧洲各国基于政治和经济的利益建立了区域本位货币欧元。,欧元之父蒙代尔,区域本位货币：欧元,欧元的实行可分为四个阶段:,1991年至98年底准备阶段,1999年至2001年过渡期,2002年1月1日年6月30日欧元在欧元区内与成员国纸币和硬币同时流通,2002年7月1日欧洲统一货币正式形成,区域本位货币：欧元,1）区域本位货币欧元突破了“一个国家、一种货币”的传统主权观念，真正从货币的功能：价值尺度、流通手段出发，构筑了“一个市场、一种货币”的新理念。2）欧洲本位货币的建立有效地消除了区域内各国货币汇兑风险，缩小贸易与金融的交易成本，提高了价格的透明度，促进了市场竞争，实现了区域内各国的经济稳定增长。,国际本位货币：美元,所谓国际本位货币，是指国际经济活动中，世界各个国家处于经济条件或政策上的考虑，用法律的形式将本国货币与之固定地联系起来，作为衡量本国货币价值的标准，以及国际交易的最终清偿手段。,国际本位货币是在国际上占据中心货币地位的可自由兑换货币,国际本位货币：美元,国际本位货币的演变经历了三个阶段：,“定量宽松”，指央行直接向市场注资的一种货币政策手段。日本、英国的央行因利率已降无可降，已采用这一手法。为阻止信贷市场枯竭，美联储去年12月将联邦基金利率降至接近“零利率”的0.25%以下水平，但收效并不明显。美联储希望通过这一非同寻常的方式刺激经济活动。3月18