2012 9苏州吴江区待拍土地评估报告

,苏州吴江区待拍土地评估报告,新吉阳机构苏州新吉阳2012.09,谨呈：,中新华园,目录,地块及市场信息汇总20120206地块,Part1Part2,地块及市场信息汇总,art,P,1,待推地块位置,土地市场,本次评估的土地位于吴江运东开发区。,20120206地块,规划指标概况,土地市场,地块性质为纯住宅，地块规模偏小，仅3.4万方；地块为净地，开发难度不大；,伟业迎春乐家,区域主要在售市场分布,区域市场,伟业迎春华府,伟业迎春世家,区域主要在售市场概况,区域市场,一河之隔，相差500-700元/,自9月1日，吴江撤市并区之后，紧靠吴中区的该片区，显然具备了明显的优势。前后涨幅在700-1000元/之间。,区域主要在售市场客源分布,区域市场,区域内在售市场针对的客群主要是工薪阶层的新苏州人。由左侧饼状分布不难看出：来自吴中区的客群比重最大。究其原因，该片市场虽地处吴江，却离吴中很近，在吴江与吴中的交界处。加之与吴中楼盘相比，有很大的价格优势，因而吸引了不少吴中客源。也有相当比重的园区客源。大多位于园区欧尚一带，来回交通便捷。高新区的客群比重与园区相当。亦有一定比重的吴江本地人，大多是周边厂区的职工，也有一些中心区的投资客。,市场特征,区域市场,价格特征若以樟木河为界限，河南侧：价格6600-6800元/；河北侧：价格7100-7500元/。产品特征当前市场主力在售产品以小高层和高层为主，多为刚需盘；未来走势随着吴江与苏州其他大区相融，购房者也会在区域概念的改变下，将自己的注意力转向之前的吴江，未来需求巨大；撤市并区之后，开发商亦会注意到吴江片区的开发，未来市场供应量必将有所增加。,20120206地块,art,P,2,吴江运东开发区板块，地处泛吴中区域，区位价值尚可,区位尚可0206地块位于里樟木河南侧，花港路北，地块东侧紧邻华宇科技园区；地块处于吴江区，但位于吴中区与吴江区的边界处，从地块驾车至吴中汽车南站，需12分钟车程。地块地处泛吴中区域，区位价值尚可；交通尚算便利项目距轻轨2号线延长线1.8公里，车程5分钟。地块东侧的交通北路，未来与东环线相连，交通基本畅通。交通尚可。,区位交通,本案,吴中汽车南站,地块为净地，开发条件基本成熟,地块基本为净地，南侧干道畅通，自身开发条件基本完备；项目主要依赖东西向花港路、与南北向亨通路。,地块现状,区域整体价值不突出，樟木河可在一定程度上提升居住环境，但空间有限,周边环境,地块,地块,大环境：工厂环绕，区域整体居住价值一般,小环境：北侧河道在一定程度上提升居住环境，但提升空间有限,区域周边生活配套档次低下，整体氛围不理想。,周边环境,地块四面不临路，但周边区域交通通达性良好，通往苏州其它片区较为便捷。,周边环境,距离轻轨2号线延长线花港路站车程5分钟,东边不远227省道，通往苏州环城高速，到达苏州各片区都很方便,西边中山北路与吴中区迎春南路相接，区域互通便捷,项目经济技术指标探讨,地块特征项目总建面约3.4万平米，规模较小，具有良好的开发潜力；土地性质纯住宅，易于开发；整体容积2.0，建筑密度不高；限高58米要求对项目产品规划带来一定限制。,0206地块,规划探讨,在现有的经济指标下，项目产品方向较为单一：容积率2.0，住宅高度2458米基本的产品方向即以18层以下的高层、小高层产品为主；考虑到周边环境，客源基本以刚需群体为主，建议规划经济型刚需产品，90以下2+1房产品将是需求主力，由于容积相对较高，可采取两梯四户的建筑布局，适当增加得房率，同时通过两梯四户的布局可产生少量小高层产品，丰富项目效果的同时亦可适当控制成本、增加售价。产品方向相对单一，“短平快”是地块机遇。,0206地块,价格评估,考虑到周边客群相对单一，本地块价格上涨动力主要来自于外部整体市场的拉动，由于