2012年7月杭州万象城、古墩印象城市场考察报告36页

,杭州市场考察报告,2012年7月,杭州,简介：杭州市是浙江省省会，杭州市中国江南最富庶的长江三角洲（杭州、上海、苏州）南翼中心城市和浙江省经济中心，长三角第二大城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，我国东南沿海开发开放的重要窗口。地理位置：杭州位于浙江省北部，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。面积：1.66万平方公里人口：870.04万人行政区：8个市辖区，2个县，3个县级市。（上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区桐庐县淳安县建德市富阳市临安市）,杭州商业概况,杭州商业概况,杭州商业概况,杭州商业概况,重点考察项目-印象城,深国投商置：2003年4月成立于中国深圳，是中国最大的商业地产投资开发及经营管理公司之一。迄今开发商业项目近60个，项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。印象城定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域性购物中心，总建筑面积7至15万平方米，已开业的印象城购物中心包括苏州、常熟、杭州古墩，佛山，即将开业购物中心包括宁波、杭州西溪等。,印象城,项目区位：,印象城,各楼层面积、租金及出租情况：,印象城,业态划分：,印象城,楼层分布图：1F:,印象城,2F：,印象城,3F：,印象城,4F：,印象城,门头店：CKjeans、面包早城、味千拉面、万宁、ONLY&VeroModa&JackJones、丝芙兰、ESPRIT、拉夏贝尔、肯德基,江南布衣2F,Clarks1F,万宁1F,DQ1F,印象城,SELECTED1F,VANS1F,启路2F,geniolamoe（森马旗下）1F,GXG1F,印象城,租金情况分析：,印象城,借鉴意义：1、区位类似南京花园城，同为城郊结合处，拥有大量原住民，紧邻风景区，是新兴商圈，商业较为匮乏，是区域内唯一的一站式购物中心。2、定位为区域型的购物中心，与南京花园城类似，主力店超市是同样的沃尔玛且面积相当。3、业态分布：杭州古墩印象城没有引进快时尚，1F以年轻时尚服饰品牌为主，休闲餐饮与美妆为辅，如SEPHORA、esprit、jack&jones、veromoda、only、gxg、paulfrank、vans、selected、酷动数码、Jnby等。我们有着类似的业态规划，如果加入些许快时尚，那整体竞争力将大大增强。4、特色不明，没有针对特定客户的鲜明定位，杭州古墩印象城经营品牌广，但各品类品牌数较少，可逛性不佳，大众化的定位使得整体竞争力不强，没有放大自身优势，定位较为粗犷。借鉴印象城的经验，我们应做好定位工作，准确瞄准花园城项目的目标受众，在区域内发挥自身优势，丰富时尚元素、增加休闲娱乐业态，增强我们综合竞争力。,印象城,杭州万象城位于杭州钱江新城核心区，总建筑面积242845，是辖区内业态最丰富，定位高端的shoppingmall，lv、Prada、Balenciaga、Fendi、ErmenegildoZegna、HugoBoss、miumiu、coach、dunhill、尚泰百货、ole超市、冰场、百脑汇等悉数在列，商业楼层B2-6F,重点考察项目-万象城,万象城,开发商：华润新鸿基建筑面积：24万平方米运营商：华润新鸿基楼层数：9层（地上6层、地下3层）开业时间：2010年4月22日停车位：1300,商铺数：200多家招商率：97营业时间：周一至周四：10：0021：30周五至周日：10：0022：00,万象城-业态组合,B3地下三层：停车场,万象城-业态组合,万象城-业态组合,B2地下二层：停车场+Ole超市+烟酒滋补品,B206美车堂B208OleB211华润堂B218味千拉面B221八马茶业B268狮牌茶叶B275位元堂B278宝明堂B288McDonaldsB298RichLife,万象城-业态组合,B1地下一层：轻餐饮与黄金珠宝,B103满记甜品B105BestbiteB107MakesenseB110RimeB112TissotB113CHJJEWELLERYB115SeikoB118尚泰百货B121CITYCHAINB125LensCraftersB128BreadtalkB138ColdStoneB145味千拉面B148PizzaHutB151StarbucksB161McDonaldsB163KFCB178manningsB181周大福B183GloireB185老凤祥B187时光音像B188千味涮B198太兴烧味,万象城-业态组合,L1国际一线品牌服饰,L105CoachL106MarinaRinaldiL108MaxmaraL115FendiL118尚泰百货L121DiorL132FerragamoL138LouisVuittonL141ErmenegildoZegnaL148BottegaVenetaL151CartierL156EmporioArmaniL158中艺L165PiagetL171BalenciagaL175HugoBossBlackLabelL178EscadaL186MarniL188DunhillL191Paul&SharkL198Y-3,万象城-业态组合,L2国际时尚品牌服饰,L205theryL208DurbanL210KookaiL211MarellaL213HugoBossOrangeLabelL215TrueReligionL218尚泰百货L223PinkoL225iBLUESL226BlugirlL227LLOYDL231AnteprimaL235GiadaL238LouisVuittonL241SammyL243ALEXANDREDEPARISL248songofsongL253EscadaSportL255Max&Co.L257Kent&CurwenL263H&ML265CostaCoffeeL268MUJIL273NOVOL288TommyHilfigerL291Harmont&Blaine,万象城-业态组合,L3国际时尚品牌服饰+中餐,L301OchirlyL303LACAARL305EIEGANT.PROSPERL308DissonaL309COZZIL311LEOL313PesaroL315NINEWESTL317MephistoL318尚泰百货L321EQ：IQL323GIVHSHYHL325FinityL327Jorya/JoryaWeekendL333MarisfrolgL338MAPbybelleL341鼎泰丰L345DanielHechterL348VersinoL353CROQUISL355JessicaL358BroadwayL361SteveMaddenL363YsforlivingL371H&ML378CATL380GEOXL381FincoL385LapaletteL388SKAPL395JNBYL398VEROMODAJACK&JONESONLYSELECTED,万象城-业态组合,L4冰场+儿童+餐饮,L401釜山韩国料理L403PaulFrankL408美国旅行者L418冰纷万象L421三上日本料理L423一茶一座L428LaCompagnieL431NikeKidsL433KingkowL435GoodbabyL438ToysRusL441外婆家L443MONNALISAL445LouisTocoolL448ElandKidsL450CeldenL451CHCKEEDUCKL453Step2woL457iCafL458BroadwayL461DriveProL476LOTTOL478ColumbiaL480TheNorthFaceL483JackWolfsinL488PageOne,万象城-业态组合,L5餐饮+家具+生活,L511SIMON琴行L513禾绿回转寿司L518大时代L521豆捞坊L525玫瑰人生L527roesnthalL528LLADROL529天籁钟行L531defaL533MantaniL535非非想时尚发型L536PandearL538MTML539亚洲土地L541好家庭L543SimmonsL545SealyL547古吴绣皇L548FRANZL550艺廊L558BroadwayL568BOSEL575OSIML585SONYL588CAVL598BESTBUY,万象城-业态组合,L6餐饮,L658苏浙汇L668张生记L688唐宫,万象城周边市场分析：1、以大型百货为主导，近10年超市连锁迅速发展。2、由于杭州市区较小，各主要商圈距离较近，市民消费无明显商圈偏好。3、钱江新城属于较传统的居住区，滨江为处于开发的高端居住区，此区域是本项目重要的辐射客源。4、钱江新城有大量的写字楼白领及其他客流。5、钱江区域商业氛围形成后，万象城项目前景非常值得期待。万象城优势：区域内唯一的一站式shoppingmall，定位中高端，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体，准确定位辐射客群，项目发展潜力巨大。,万象城,区位图：,万象城,实景照片：,万象城,可借鉴意义：1、定位准确；杭州最大的商业都市综合体、定位高端商务人群、精英人士、中产阶级家庭。“万象你的生活”，正如其宣传语所言，用包罗万象的业态组合，亮相杭州，首次让杭州市民体验“一站式”购物的乐趣，引领国际时尚休闲生活方式。2、设计理念；它拥有着前瞻性的室内外设计，整个建筑浑然天成，紧邻钱塘江，内部由主力