2013三亚度假地产考察分析

三亚度假地产考察分析,/发展研究中心2013.1,七仙伴月,建筑风格：中式建筑风格,七仙伴月,中式合院建筑风格,七仙伴月,七仙伴月位于海南三亚东北方向，地处大三亚旅游经济圈内，处于七仙岭温泉国家森林公园南麓。经保海高速公路，到三亚仅2小时车程。,项目总占地3000亩，容积率为0.23,距三亚市2小时车程,一期“月满庭”组团,总平图,七仙伴月,一期产品为独栋别墅，容积率0.2，面积区间180-800平方米,一期生活及商业配套功能规划,七仙伴月,2011年首次开盘，开发周期预计8年，目前项目规划商业及生活配套均未呈现，时间未定。,休闲娱乐,高端商务,生活服务,湖边缓步径,大型室外温泉,交通服务中心,温泉SPA,温泉GOLF会所,明月酒店,明月湖,18洞国际山地GOLF球场,登山经（可达七仙岭）,钓鱼台,一期,典型户型分析,建筑面积270（庭院面积约386）,建筑面积360（庭院面积约369.6）,首层,二层,二层,首层,中大面积户型：布局采用分离式设计，庭院和景观泳池的打造增加了度假情趣,功能空间布局建筑功能空间采用分离式设计，建筑形态采用”L”和”U”字形的空间布局结构，各主要功能间通过连廊相互连接，保证了主人活动空间的私密性。庭院利用庭院进行建筑围合来组织空间，同时，采用内庭院和外庭院双重庭院围合的形式，增加度假居住的情趣性。景观泳池所有户型均配置泳池，泳池采用围合于主体建筑之中的设计方式，成为户型最大的纵向景观面，并兼具了功能和景观的双重属性。,主卧,次主卧,客厅、餐厅,厨房,洗手间,泳池,分离式设计所有功能间通过连廊相互连接，庭院面积大，送私家泳池；双主卧分层设计一、二层分别设置主卧系统，均配备衣帽间、卫生间；室内公共空间相对较小且独立客厅和餐厅连通，形成通厅。,典型户型分析,建筑面积188两室两厅三卫（庭院面积约277）,首层,二层,小面积户型：主力户型188平方米，两室两厅三卫，庭院面积277平方米,香水湾1号,一期商周大院，二期（战国）九院,香水湾1号,一期：商周大院，新中式建筑风格（融入商周建筑元素）,二期：九院，新中式建筑风格（融入战国建筑元素）,项目总占地598亩，规划为全独栋产品，二期容积率0.25，户型面积区间509-1200,香水湾1号,香水湾1号位于海南三亚东侧海岸，该项目共占地598亩。期为108栋融汇商周建筑元素的中国院落，期为75栋山海战国风格的独院别墅，期六为星级标准大酒店。,距三亚市1小时车程,项目自身建设一个酒店和两栋共12000平方米顶级私人会所。私人会所已经投入使用，内设置健身厅、酒窖、雪茄吧等奢华体验功能间。,项目自身商务及生活配套较少，主要依靠周边区域配套,香水湾1号,香水湾1号周边配套图,建筑面积181.75,建筑面积180.5,户型采用室内外双泳池设计，增加户型景观面；在泳池周边设计日光浴甲板，并独立设置凉亭，增加度假休闲情趣；院落组织空间灵活自然。,典型户型分析,主力中小面积户型180，室内外双泳池设计，庭院独立设置凉亭，增加度假情趣,那香山,建筑风格：东南亚建筑风格,那香山,双拼,独栋,叠拼,叠拼,东南亚建筑风格,项目总占地340亩，分两期开发，一期152套别墅，主力户型为92-110平方米,那香山,那香山坐落于三亚市东北部，距离三亚市35.8公里。项目分两期开发，三大组团，项目采用东南亚建筑风格。,距三亚市1.5小时车程,项目自身配套较少，主要依靠周边区域配套,那香山,项目自身相关生活配套和卡尔森丽笙酒店预计在2014年建设完成并营业，其他生活需求主要依靠区域配套。,叠拼一室两厅双卫建筑面积90,叠拼户型层层退台，每户均有游泳池；主力面积整体趋小，面积区间集中在90-110平方米；,典型户型分析,叠拼别墅层层退台，每户均有泳池，面积区间集中在90-110,叠拼产品特点,充分利用了地块坡地的地形条件，叠拼户型入户方式或采用上（下）步楼梯方式,二层,一层,充分利用了地块坡地的地形条件，叠拼户型入户方式或采用上（下）步楼梯方式。层层退台，让每一层产品都实现“有天、有地”。,上步楼梯,下步楼梯,启示,启示一：配套服务三亚属于典型的假日经济圈，以上项目均偏离市区，虽然产品卖点突出，但配套服务方面往往偏重于城市级配套，如高星级度假酒店。而生活配套的缺失，导致购房客户入住率普遍偏低，进而形成投资意愿低，更愿意入住和投资酒店物业。以上三个典型度假项目开售时，配套物业基本没有投入运营。究其原因，一方面是配套物业的实现，在住宅物业没有回笼一定资金的情况下，需要占用大量的自有资金；另一方面是即使前期呈现了生活配套物业（商业），但住宅没有入伙前，商业就没有人来消费，商家很难进驻，商业的经营也会出现问题。,对于保利石象湖项目来说，要给客户建立一个便利、完善的生活情景，唯有保利对商家前期进行一定的贴补，甚至是直营几个生活配套商业，以此来改变石象湖项目缺少生活氛围的形象。对于西昌项目来说，则不完全相同。因为西昌目前旅游接待的能级非常低，缺乏档次高、环境好、功能完善的消费目的地。因此，即使首期就开始修建商业街，面向西昌的旅游人群，也能够保证商业的运营。,对保利石象湖和西昌项目的思考,启示二：建筑特点度假产品的建筑形态与普通深度居家产品有所区别，主要表现在庭院设计和建筑小品（如泳池）等。由庭院来组织各功能空间的布局和动线，既明析了房屋分区，充分利用庭院空间，又实现室内和室外景观互动，室外景观室内化。遵循控制面积进而控制总价的原则，度假产品面积整体趋小，以降低更广泛意向客群的投资门槛。,启示,对于保利石象湖和西昌项目来说，借鉴三亚度假产品围合式布局的特点，充分