国土资源学第三章-土地资源管理PPT课件

.,1,1土地资源概述2地籍管理3土地利用管理4土地资产管理与市场管理,第三章土地资源管理,.,2,1土地资源概述,土地管理法所称的土地，是指全国各行政区域管辖范围内的全部土地。包括耕地、林地、草地、荒地、河流、湖泊、滩涂、城镇及农村居民用地、工矿用地、交通用地、旅游及国防等特殊用地以及暂时还不能利用的其他用地等。,.,3,我国国土总面积约为960万平方公里，仅次于俄罗斯、加拿大，居世界第三位，但人均土地面积占世界人均数的29%。我国耕地分布不均匀，质量较差，生产水平低。山地、丘陵、高原地区的耕地占耕地总面积的66%，平原、盆地仅占34%。全国优质耕地少，有水源保证和灌溉设施的耕地占耕地总面积的39%，中低产田占61%。,.,4,表3-1全国1997-2006年历年人均耕地面积,.,5,一、土地资源的特征,原始有限性位置固定性面积固定性质量差异性用途多样性功能永久性,.,6,.,7,二、土地资源的类型,（一）土地类型划分的三级制1、土地纲2、土地类3、土地型,.,8,土地类,土地型,以影响土地地带性分异的水、热、气候因于组合特征为分类依据，具体指标为10积温和干燥度。,在土地纲内具有相同地貌类型的一类土地，其分类以综合反映大中地形和岩性类别的地貌类型为依据。,是一个承上启下的土地分类单元，在土地类内具有相同小地貌、土壤类型(土类或亚类)、植物群落的一群土地以小地貌类型、土类或亚类、植物群落或利用方向作为分类依据。,各级划分依据如下,土地纲,.,9,（二）土地类型划分的六级制,六级制将中国的土地类型划分为土地带、土地大区、土地区、土地段、土地快和土地单元六级。,.,10,.,11,（三）按土地利用方式划分,按照土地的利用方式和经营方式，将土地类型划分为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用土地。,.,12,土地资源的分布,耕地主要分布在半湿润和湿润的平原、盆地和低缓的丘陵地区。,草地主要分布在北方干旱和半干旱的高原和山地以及青藏高原区。,林地主要分布在东北、西南交通不便的深山区和边疆地区以及东南部的山地。,.,13,旱田为主的耕地,.,14,水田为主的耕地,.,15,长江中下游平原的耕地,.,16,.,17,北方旱地,.,18,东北大平原的耕地,.,19,南方水田,.,20,湘西田园南方水田,.,21,.,22,.,23,.,24,森林,.,25,沙漠边缘的防风林带,.,26,大兴安岭的樟子松,.,27,草原和草地,.,28,.,29,呼伦贝尔草原,.,30,平原耕作区,城市,.,31,山地林区,草原牧区,.,32,国外：整体的城市居民点和谐的人与自然,.,33,旧城区居民点历史自然形成，建筑密度过高,.,34,开发区用地布局生动紧凑,但建筑形式偏于一致,.,35,浦东新区用地布局合理,且建筑、绿化形式多样化,.,36,高速公路,.,37,高速公路,.,38,.,39,.,40,.,41,.,42,.,43,.,44,.,45,.,46,戈壁、高寒荒漠、石山,.,47,沙漠,.,48,塔里木盆地中的沙漠,.,49,敦煌附近的戈壁荒漠,.,50,.,51,.,52,.,53,土地还可以按照所有权划分为国有土地、集体所有土地和个人所有土地三种类型。土地管理法则将土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类。,.,54,2地籍管理,地籍是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。根据地籍管理方式的不同，将地籍管理工作分为土地利用、土地登记、地籍调查和土地统计。,.,55,地籍管理的定义,地籍管理是国家为了获得土地的位置、权属、界址、数量、质量和用途等信息，建立完善的地籍图、簿册，而按统一的方法、要求和程序实施的一系列行政、经济、法律和技术工作措施体系。,.,56,地籍管理工作：,土地利用土地登记地籍调查土地统计,.,57,一、土地利用,土地利用是指人类通过一定得行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足自身需要的过程。,.,58,.,59,（一）调查内容,土地利用现状调查按行政范围可分为全国、省、地、县等不同级别；按调查的深度和细度可分为详查和概查两类。,.,60,表3-3土地利用现状调查的任务及其内容,.,61,（二）调查程序表3-4土地利用现状调查程序表,.,62,（三）调查成果表3-5县级土地利用现状调查成果汇总表,.,63,二、土地登记,土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、坐落、面积、用途、等级、价格等在专门的簿册上进行登记的土地行政管理工作与制度，是地籍管理中一项重要的内容。,.,64,土地登记的意义,确认了土地权属关系,确认土地权属变动关系,土地用途管制的重要组成部分,是土地管理主要的基础性工作,1,2,对房地产市场实施有效监管的关键措施,3,4,5,.,65,土地登记的作用,维护了土地的社会主义公有制维护了土地权利人的合法权益维护了正常的土地市场秩序有效地保护了耕地为土地管理和经济社会发展提供了重要基础信息,.,66,土地登记的对象,土地登记的对象是土地所有权、土地使用权和其他项权利。在我国土地登记的权利对象有集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地建设用地使用权，共有土地使用权和其他项权利。土地登记是以宗地为基本单元进行注册登记，实行一宗地一卡一证制度（共用宗地可一卡多证）。,.,67,土地登记的种类,初始土地登记是一种基础性的登记，是普遍的土地权属登记。即在规定的期限内对本辖区范围（全县或全市）内的全部土地，进行普遍的登记，也称土地总登记。变更土地登记也叫日常土地登记或经常性土地登记。在初始登记的基础上，根据土地使用者、所有者和土地权属及主要用途变更的情况，随时办理登记。,.,68,土地登记的内容,土地登记主要包括土地的权属、坐落、界址、面积、用途、登记、等级、价格与使用期限，还包括土地产权主体名称、产权证明材料、图号、地号等。,.,69,土地登记的程序图3-1我国土地登记工作程序,.,70,三、地籍调查,地籍调查是依照国家规定的法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界址、数量和用途等基本情况，以图、薄示之，以满足土地登记的需要。地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。,.,71,（一）权属调查,权属调查是对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。调查的成果经土地使用者认定，可为地籍测量、权属审核和登记发证提供具有法律效力的文书凭据。,.,72,权属调查是地籍调查的核心。权属调查的基本单元是宗地，权属调查的主要内容包括：宗地位置、界线（界址）、权属和使用状况等。界址调查是权属调查的关键，它主要是确定土地位置及权属范围。界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到场共同指界。界标是宗地的实地法律凭据，界址认定后，在指界双方在场的情况下，应按规定要求设置界标。,.,73,（二）地籍测量,地籍测量是在土地权属调查的基础上，在一定区域内借助仪器，以科学的方法，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界（指各类用地界线和地物分布范围线）等，计算其面积和绘制地籍图，为土地登记提供依据。,.,74,地籍测量的内容包括：,地籍平面控制测量地籍细部测量地籍原图绘制面积量算地籍测量必须在权属调查的基础上进行。,.,75,四、土地统计,土地统计是指利用数字、图表和有关资料对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项土地行政管理的基础性工作。土地统计的对象是我国的全部土地，土地统计的内容包括土地的类型、用途、利用程度和权属状况。,.,76,（一）土地分等定级,土地分等定级，是指通过对土地质量及其影响因素的综合描述和鉴定，并依据土地生产能力或效益的高低，划分出一定区域内可比的土地质量等级，是土地统计的重要基础工作之一。土地分等定级包括城镇土地分等定级和农用土地分等定级两大类。,.,77,（二）土地统计的内容,土地总面积土地质量等级土地权属状况土地利用状况土地位置界限,.,78,表3-6土地统计的基本内容,.,79,（三）土地统计的程序,土地统计设计阶段土地统计调查阶段土地统计整理阶段土地统计分析阶段,.,80,（四）我国土地统计制度,我国的土地统计制度包括初始土地统计制度、经常土地统计制度和土地统计报表制度。,.,81,土地利用管理，也称为土地行政管理，是指国家和地方人民政府土地行政主管部门为合理组织土地利用，依照国家的有关法律、法规和政策，对土地利用过程所实施的全面的、系统的管理行为。,3土地利用管理,.,82,土地利用管理的主体:各级人民政府的土地行政主管部门，它代表国家和地方政府对土地利用过程实施统一的行政管理。土地利用管理的客体:区域内的全部土地和所有利用土地的单位和个人。土地利用管理的依据:国家有关土地利用的法律、法规和政策。,.,83,土地利用管理包括:,土地利用规划管理土地利用计划管理土地用途管制土地整理,.,84,土地利用规划的内涵,联合国粮农组织（FAO）定义土地利用规划是在综合评价土地和水资源的基础上，结合土地利用以及经济和社会条件，所做出的最佳土地利用方案。它的目的在于更好地适应人类社会发展的需要，同时保证资源的有效利用。土地利用规划是根据经济社会发展总目标，为合理开发利用土地资源，协调分配国民经济各部门用地，妥善安排各项建设工程用地而提出的合理组织土地利用的方案。土地利用规划一经批准，就具有法定效力，必须执行。,.,85,土地利用规划的分类,1、根据规划的性质和目的划分土地利用总体规划土地利用详细规划土地利用专项规划,.,86,2、根据土地利用规划的不同对象划分,土地复垦规划土地保护规划土地整理规划,.,87,土地复垦规划：在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，均应采取整治措施，使其恢复到可利用的状态，称为土地复垦。土地保护规划：指在一定的历史条件下，人们从保障土地生态环境或满足社会需要出发，为防止土地退化及不合理占用土地等现象，以一定的政策、法律和经济手段，对某些区域或地块所采取的限制和保护性措施。土地整理规划：指在一定的区域内，按照土地利用规划和城市规划确定的目标和用途，采用行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行的调整改造、综合治理，以提高土地利用率和产出率。,.,88,土地利用规划的实施管理,1、建设用地的规划审查建设用地规划审查是指对建设单位上报的拟建项目是否符合土地利用规划、土地利用计划、国家土地供应政策进行审查的一项技术性和综合性工作，是保证土地利用规划有效实施，保证土地利用年度计划得到严格执行，实现建设用地总量控制和土地用途管制的重要手段。,.,89,建设用地规划审查主要包括：农用地转用方案的编制与审查补充耕地方案的编制与审核具体建设项目的审查和报批,.,90,2、土地开发整理的规划审查土地开发整理是指对土地利用进行调整与治理和对未利用土地资源进行开发的技术经济过程，它对增加有效耕地面积、保证耕地占补平衡、提高土地质量和改善土地生态环境都具有重要的意义。,.,91,3、基本农田保护区的规划管理加强基本农田保护，确保基本农田数量长期稳定，质量逐步提高，切实建立基本农田保护制度，使土地利用总体规划目标得以实现，须强化对基本农田保护区划定工作的验收，并对基本农田保护区实行特殊管理。,.,92,4、城镇和村镇规划审核城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。为了切实保护耕地，实现耕地总量动态平衡的目标，规划必须体现可持续发展的指导思想，遵循节约用地及合理用地原则，挖掘存量土地潜力，提高土地利用效率。,.,93,二、土地利用计划管理,土地利用计划是指国家或地方政府对土地资源开发利用做出的中期和年度计划部署与安排，是土地利用总体规划的具体实施。按土地管理方式，土地利用计划可分为国家计划和地方计划。地方计划必须服从国家计划。,.,94,三、土地用途管制,土地管理法第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”农用地管制重点是农用地向非农用地转移的管制；建设用地管制重点是现有建设用地的用途管制；未利用地管制重点是可开发利用的未利用地的用途管制。,.,95,耕地保护,土地管理法明确提出了耕地保护的目标是实现耕地总量动态平衡，即指在满足人口及国民经济发展对耕地产品数量和质量不断提高的条件下，保持耕地数量与质量、供给与需求的动态平衡。,耕地数量保护耕地质量保护耕地环境保护,.,96,建设用地管理,建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地管理是国家为调整建设用地的土地关系，组织建设用地的合理利用而采取的一系列行政、法律、经济和技术措施的综合管理体系。,.,97,建设用地管理包括：,建设用地的规划管理建设用地的计划管理建设用地的指标管理建设用地的法制管理,.,98,农用地转用管理,农用地转用是指农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。我国对农用地转为建设用地实行两级审批，即国务院和省级人民政府两级审批。考虑到我国的实绩情况，将乡村企业、农村公共设施和农民宅基地等占用农用地的，授权地（市）级人民政府批准。,.,99,国务院的批准权限,由国务院有关部门批准可行性研究报告、且是在城市建设用地之外需要单独选址的项目用地；省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施项目需要在城市建设用地之外单独选址的项目用地；城市建设用地内统一征地的，包括省、自治区、直辖市、人民政府所在城市，城市人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地等三大类农用地转用的批准。,.,100,省级人民政府的批准权限,除国务院审批之外的其他城市的市区扩张占用农用地；县和县级市所在的城镇及其他城镇建设扩张占用农用地；地、市级一下人民政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地等若干类农用地转用的批准。,.,101,征收土地管理,征收土地是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。征收土地具备的条件：征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权；必须依法取得批准；必须依法对被征地单位进行补偿，造成劳动力剩余的必须予以安置；被征地单位必须服从，不得阻挠征地；征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。,.,102,根据土地管理法第四十五条规定，征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。国务院批准的情况：所有基本农田被征收都由国务院批准；其他土地超过70公顷的，或两次超过70公顷的，须报国务院批准。省级人民政府批准的情况：除国务院批准以外的，均由省级人民政府批准，并报国务院备案。,.,103,集体用地的收回,土地管理法规定，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以回收土地使用权，是指可以收回农民集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。,.,104,四、土地整理,土地整理又称为土地重整、土地重划，是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。土地整理分为两大类，即农地整理与市地整理。,.,105,农村土地整理的内容包括：调整农地结构，归并零散地块；平整土地，改良土壤；道路、林网、沟渠等综合建设；归并农村居民点、乡镇工业用地等；复垦自然灾害损毁的废弃土地；改善生态环境，维护生态平衡；划定地界，确定权属。,.,106,我国土地整理的实践,1、农村土地利用的“三个集中”模式指在规划和实施规划中，逐步做到农民住宅向中心村和小城镇集中，乡镇企业向工业园区集中，农业向规模经营集中。优点：第一，产业布局趋向集聚；第二，居住区域趋向集中；第三、人居环境趋向优化。,.,107,2、山区综合开发整治模式“以小流域治理为单元，一治一座山，一治一道岭，一治一个流域；山、水、林、田、路相配套，山治到哪里，田便开到哪里，水便送到那里；治理一片，巩固一片，受益一片”。3、农地整理模式“田块平整化、农田林网化、沟渠永久化、设施配套化”。4、村庄整理模式改造村镇，填实“空心”村镇，发展中心村、小城镇，推广多层公寓，迁村腾田，充分利用土地和空间资源。,.,108,4土地资产管理与市场管理,地租管理地价管理地税管理国有土地有偿使用土地市场管理,.,109,地租管理,地租是一个动态概念，它原指土地出租所获得的报酬，现在是指物主将其一切不动产（土地、房屋、生产要素、环境等）的使用权转让给他人使用所获得的报酬或收入。,.,110,地租可分为三种形式：一是地租，是指利用土地资源应支付的经济报酬，主要包括土地场地及其改良设施地租、位置地租以及因土壤肥力或场地质量等带来的地租；二是契约地租（商业地租），是指租赁双方通过契约（合同）的形式，规定承租方为占用出租方的土地、不动产所支付的租金金额及期限；三是经济地租，是指利用土地或其他生产资料所得报酬扣除所费成本后的余额，即超过成本的纯收入。,.,111,地价管理,地价一般理解为土地价格。土地价格可以解释为购买土地所有权的价格。具体为出让土地所有权应取得的补偿或取得土地所有权应支付的代价。出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，获取的土地使用权所应支付的代价，通常称为土地出让金，与土地价格在本质上有所不同。如果土地使用权的出让是无限期的，则一次性支付的出让金实际上等于土地价格。,.,112,地价行政管理职能,地价行政管理是指根据地价本身运动的客观规律和外部环境，为发挥其良性调节作用，而采用特定的行政手段和行政原则，对地价运动过程而进行的计划、组织、指挥、控制等各种职能活动的总称。地价行政管理职能主要包括计划职能、组织职能、控制职能。,.,113,地价评估,土地估价是根据土地的自然属性、经济属性和收益状况，对土地在某一时期使用权价格进行综合评定，其目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理。城镇土地估价规程规定，我国土地行政主管部门管理地价的地价体系由基准地价、宗地地价构成。,.,114,基准地价是城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同级别、地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。宗地地价是指城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。按评估目的划分，宗地低价包括标定地价、出让地价和交易地价。,.,115,土地估价师制度,土地估价师师资资格实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定要求到省级以上土地行政主管部门申请办理注册登记，省级土地行政主管部门按规定审核后，同意报国土资源部换发证明。凡脱离土地估价工作三年以上或由于其他原因已不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自行失效。,.,116,地价评估机构,我国的地价评估机构实行分级制，分为A、B两级。A级地价评估机构可以在全国范围内从事地价评估工作；B级地价评估机构只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事地价评估工作。土地估价机构资格实行注册登记制度，有效期为三年。有效期满前，土地估价机构要按规定到发证机构申请重新登记。,.,117,地价行政管理制度,地价公告制度最低、最高限价制度优先购买权制度地价申报制度,.,118,地税管理,地税、地租、地费三者区别第一，就本质而言，税收所反映的是一种法律关系，它是国家凭借政权力量，依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入。地租反映的是土地所有者与使用者之间的一种租赁关系。地费又称土地管理费，是对行政服务的一种补偿。地费又称土地管理费，是对行政服务的一种补偿。政府为企业、各类经济实体及学校、社会团体和群众提供各种服务及一切社会公共事业的服务而收取的费用，一般称之为管理费，与土地有关的管理收费称之为土地管理费。,.,119,第二，就三者的特点而言，税收是国家凭借政治权力，以法律形式颁布税收制度和法令，强制而无偿地向纳税人依法征收税赋的一种法律行为，具有强制性、无偿性的特点，即国家不会向纳税人支付补偿和报酬。地租的产生是由于土地所有权的垄断，因而具有垄断性的特点。土地所有者必须取得土地所有权，才可能取得地租，它所反映的是一种等价的经济关系。而土地管理费则是对于政府行政服务行为的补偿，是以一种自愿、松散的形式出现的，不是以法律制约或所有权垄断为基础的，它反映的是一种等价的服务关系。,.,120,第三，从三者存在的范畴来看，地税存在于法律关系之中，它来源于土地的总价值，是把土地作为一种财产的征税；地租是一种经济关系的反映，是产权明晰化的结果，它来源于土地收益，是对土地收益的一种扣除；土地管理费则来自行政服务所带来的直接收益或间接收益。,.,121,地税的标准,确定税收标准存在支付能力原则和受益原则。支付能力原则主张税赋水平应与支付能力相适应、相协调，这有利于收入与财富的有效分配；受益原则主张税赋水平应与从政府或公共(社会)服务中得到的效用相关，谁受益谁纳税，这有益于提高资源配置效率。在制定税收标准时，这两个原则是同时发挥作用的。,.,122,我国现行地税行政管理制度,城镇土地使用税土地增值税耕地占用税,.,123,1、城镇土地使用税土地使用税是国家对拥有城镇土地使用权的单位和个人征收的一种税。纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。目前，我国城镇土地使用税仍属象征性税收。,.,124,根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第四条规定，土地使用税每平方米年税额为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。每个档次由地方政府根据土地所处位置的级别确定高低不等的税额标准，报省级人民政府批准后执行。,.,125,2、