世联2011年西安万华商业综合体物业规划方案

西安万华商业综合体物业规划方案,本次报告研究内容界定,一、最优物业组合与产品价值梯度打造。二、整体产品户型配比建议。三、项目园林景观打造建议。四、商House的市场可行案例。五、关于低碳环保的打造建议。,PART1.最优物业组合与产品价值梯度打造,前提：基于上阶段工作成果共识,在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。,小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价格实现度。,小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经济效益更佳。,因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合建议在指标允许条件下尽量引入小高层物业,后续：基于上次沟通下的存疑问题,1,2,3,11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。,关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。,核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。,研究前提,临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米,西三环,科技二路,星级酒店,精品生活配套,3.9m,4.2m,双层街铺,双层街铺建议柱距45米，进深12米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9米，单铺面积约48-60。,460m,500m,300m,临街商铺排布原则,商业价值充分体现考虑商铺存活问题,西三环为城市快速干道，商业氛围弱科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来有较大人流量，具备较高商业价值,鱼斗路,规划路,&,沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业,临街商业体量测算:酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社区入口占临街面100m；因此，地块临街商业总体量为21600,【研究前提】,住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容积率为3.36,商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万住宅指标测算：住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）=445102住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品生活配套区）-5000（五星酒店）=134600住宅容积率：R=445102/134600=3.36,通过排布测算，在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地容积率初步测算为3.36。,住宅用地建面44.5万平米，R3.36,【研究前提】,11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。,从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差,小高层能够产生价差，在浐灞、曲江等有资源的区域，价格差距较大，其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/，而在城西、城南、经开等区域差距较小，在800-1500元/。,鼎正中央首府,天朗蓝湖树,万科城,“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的，特别是在城西这边，容积率都比较高，小高产品能作为吸引客户的明星产品”。园湖曲主策,天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位,占地面积：165亩建筑面积：42万平方米容积率：3.73绿化率：42%建筑形式：高层、小高层内部配套：准五星级酒店、8000双会所、6.15万平米商业商业配套；总户数：总共4000户当期1000户；开盘时间：2010年11月6日；在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%；成交均价：8900元/平米；户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。,小高层组团（18-23F）,小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米；高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。,高层相比于小高层产品价差约1000-1500元/平米,恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场,占地面积：238亩建筑面积：56万平方米容积率：3.50绿化率：40%建筑形式：高层、小高层内部配套：全功能五星级会所；3500平米皇家小学；2000平米幼儿园；总户数：5200户，一期3596户开盘时间：2009年10月6日；在售产品：一居30-55平米：0.19%；两居60-93平米：41.18%；三居75-140平米：58.62%；成交均价：6800元/平米；户型特点：方正格局，南北通透等全明设计；,小高层组团18F,社区整体有47栋，首期有14栋小高层（18F）及6栋高层（32F）组成，其中：小高层_2T4户，主力户型110-140平米，目前均价7500-7800元/平米；高层_2T4户，主力户型70-110平米，目前均价约6600-7000元/米。,高层相比于小高层产品价差约700-1000元/平米,风度天城/天朗西子湖,风度天城：小高层（18F）_2T4户，主力户型120-150米，均价8000-8400元/平米；高层（28层）_2T8户，主力户型80-120平米，均价7200-7500元/平米。高层及小高层价差约800-1000元/平米。,风度天城,天朗西子湖,天朗西子湖：小高层（11F）_2T4户，主力户型130-160米，均价8500-9000元/平米；高层（24层）_2T4户，主力户型88-122平米，均价6800-7200元/平米。高层及小高层价差约1300-2200元/平米。,小结小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品价差可假定为800元/平米。,在当前市场情况下，小高层产品作为明星产品受到客户认可，区域周边项目高层产品于小高层产品价差在800-1000元/平米，在未来测算中，价格价值遵循市场现状取最低值，即：11F/18F/高层产品各级价差假定为800元/平米。,买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价值肯定比现在还高深圳世恋，柳佳,同时，项目未来通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组团打造还有更大价值提升空间,恒大城,蓝湖树,最为平衡容积率的补充性产品，西安市场上目前小高层打造大部分结合高层产品打造，很少能形成独立组团，未来项目通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组团产品打造，相比于目前市场价差还有更大提升空间。,关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性研究。,目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下（除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模,6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率按3.5算，公寓经验容积率按5.0算。,在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中几乎没有洋房产品供应。,在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5以下。,若引进6/7层产品，在6/7F+33F的组合中，洋房产品体量约1万平米；在6/7F+33F+公寓的组合中，洋房产品体量约1.6万平米因此，在现有的指标条件下，若引入6/7F产品，体量过于小。,区域发展趋势未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证,创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传感器、光电子、集成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强大的科技企业；,软件新城：面积7平方公里，将吸纳就业20万人，建成生态化、智慧化、国际化的软件产业聚集区。重点吸引国内外知名软件与服务外包企业，围绕移动互联网产业，在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、移动互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势；发展目标：到2015年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出口8亿美元，世界五百强企业达到20家，过万人企业5-8家，千人企业超过20家，从业人员20万人。,在高容积率的市场基调下，市场上6/7层洋房产品较为稀缺，洋房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次,恒大城,浅水湾,在相近容积率条件下，市场上项目一般做到小高层，且大部分为18F产品，因此在市场高容积率基调下，小高层物业作为项目标杆产品亦受到客户认可。,同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较，经济效益增加不明显,6/7F+高层+公寓,纯高层物业组,测算前提，6/7层产品与高层产品价差假定为目前最大值3000元/平米,在最大化引入6/7层洋房产品组合后，相对于纯高层物业组合，成本利润率及上升3个百分点，总体利润水平增长不明显。,VS,小结,引入6/7层等产品的可行性及必要性,区域发展：未来区域发展以现代都市化意象为主，在高容积率的整体基调下，11F及18F小高层产品已然可以作为项目明星产品打造。,标杆效应：在分解后容积率为3.36（扣除商业指标和用地）的地块指标下，6/7层产品的引入难以形成规模，标杆效应不大。,经济收益：在引入公寓产品，最大化打造6/7层物业前提下，相比于纯高层物业组合经济效益仅提升3%，经济效益增长不明显。,建议不引入6/7F产品,核心地块（DK6/DK7）最终物业组合。,根据原规划方案整体以全高层排布的指导思想，假设在现有住宅指标下，住宅物业实现整体利润率约46%，税后净利11.3个亿,在全高层排布方案下，通过初步测算项目住宅部分整体利润率约为46%，整体税后净利润为11.3个亿；测算前提：价格2015年8500元/平米，年增长5%，地价按200万/亩计算，整体地块地价成本全部计入成本投资，建安成本3500元/平米,在引入小高层产品的物业组合方案,方案组合原则在不损失建面的情况下，最大化排布小高层物业,建面44.5万平米,占地13.3万平米,容积率3.36,住宅部分建面约为44.5万平米，占地面积13.3万平米，容积率为3.36,备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。,方案一：11F小高层+33F高层,各物业形态配比,经济评价(单位：万元),测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，11F售价10100元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。,方案二：18F小高层+33F高层,各物业形态配比,经济评价(单位：万元),备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。,测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，18F售价9300元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。,方案三：11F小高层+18F小高+33F高层,各物业形态配比,经济评价(单位：万元),备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。,测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，11F售价10100元/，18F售价9300元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。,根据测算结果发现，方案比选结果表明三个方案的经济效益相当，但18层体量越大，经济效益越佳,各方案说明,测算结果分析,根据测算结果发现三个方案的经济效益相当，但18层体量越大，经济效益越佳在有11F小高层的方案中，11F的体量都不大，尤其是方案三中1万平米的11F体量过小；在加入11F小高后，需要较多33F高层来提升容积率，而33F单方产出最低，因此整体的盈利能力反而下降。,方案二,方案三,方案一,方案优化方案二（18F+33F）经济评价最优，从中我们发现18层小高越多盈利能力越好，世联思考在方案二的基础上能否考虑引入部分容积率更高的物业（公寓）以增加18F的量，进一步优化方案？,公寓物业可行性分析1：结合未来的五星级酒店设施，公寓产品的打造具有较高的市场价值实现力,城市化形象提升：公寓作为非住宅物业，可承担本项目城市意向的表达，因此立面风格可匹配酒店整体形象，与之共同构建起科技二路一道靓丽都市风景线。酒店式公寓产品：公寓类产品可结合五星级酒店，可大大提升公寓的价值，产生利润溢价。,公寓物业可行性分析2：高接受度和高竞争是项目所在高新区公寓物业的最明显特征，控制规模下的公寓产品存在市场可行性,高新区的客户特征导致区域内存在明显的公寓物业高接受度特点，但同时区域内的公寓物业供应体量较大,公寓物业可行性分析3：根据市场表现，公寓物业在价格和销售速度上均可行,高新区居住公寓市场表现：,高新区商务公寓市场表现：,主力面积集中在30-60；销售价格在7200-8300元/之间；销售速度平均在20-40套/月；,主力面积集中在38-60；销售价格在6800-7600元/之间；销售速度平均在10-20套/月；,高新区公寓产品主力面积集中在4060，居住公寓价格及售速相对高于商务公寓,方案四：在方案二中增加公寓，得到18F小高+33F高层+公寓,备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。,各物业形态配比,公寓体量的确定：考虑公寓的市场容量以及本项目的规划排布需要，建议本项目公寓建设两栋，建筑面积约为：4万,经济评价(单位：万元),将四个方案对比后发现，方案四的经济表现较其他方案有明显优势，因此世联建议本项目物业形态组合方案选取方案四,从经济盈利能力和效率方面，以及方案物业形态组合的合理性方面，方案四相对于其他三个方案成本至少低5000万，税后利润至少高6000万元，故世联推荐本项目的最优方案为方案四,与原规划方案相比，此方案在盈利能力和产品价值梯度上都有较大提升（税后利润增1.7亿/投资成本少0.9亿/利润率增10%）,方案四与原方案物业形态组合对比,方案四与原方案经济效益对比,方案四与原规划方案比较：方案四物业形态组合更丰富，产品价值梯度更明显，有利于项目博取溢价；方案四盈利能力与效率都比原方案大幅提高，符合项目价值最大化的要求。,物业组合小结最大化引入18F层物业，同时控制公寓体量，建议4万平米，两栋公寓打造,关于6/7产品引入,选择思路,1、在区域都市化意象下，标杆作用有限。,2、在现有指标条件下，难以形成规模打造。,3、引入6/7层产品后，经济效益增长不明显，增加幅度不佳。,建议不打造,关于小高层产品选择,11F+33F,18F+33F,11F+18F+33F,1、11F产品体量较小，不成规模；2、18F产品有益提升整体经济收益。,引入公寓，提升18F产品体量,18F+33F+公寓,最终物业组合建议：18F（8万）+33F（32.5万）+公寓（4万）,备注：物业组合原则最大化引入18F层物业，同时控制公寓体量，各物业体量建议在经验容积率下计算所得，仅作为物业组合引入的思考方向的参考，最终各物业体量的确定遵循设计院的最终排布方案。,PART2.整体产品户型配比建议,项目户型配比推导逻辑：以项目定位为基础，以市场主流需求作为指导，同时结合区域发展趋势进行综合考虑,户型配比,项目定位,主流需求,发展趋势,产品基调遵循项目定位,客户定位：从联动开发策略的角度考虑，确定项目客户群体：小学家庭、中学家庭、中年三代及成熟家庭为主的中高端客户,【产品定调】,主力目标客户需求特征：改善型居住需求，90-144平米之间的舒适性居家产品,主力目标客户需求特征,小学家庭/中学家庭,成熟家庭,中年三代,职业特征：白领和中层管理者，如IT、电子、医药企业、科研所科技人员、政府初级公务员、大学年轻教师、城西原住客户,职业特征：多为大学老师及教授、科研机构技术骨干等知识人群、政府中高层公务员、高新企业高级白领和中高层管理者。,职业特征：高新企业高层领导者、大学教授、周边县市的政府高官、大型企业高层以及私企老板等，有相当部分为外地客户。,户型需求：以两居或三居户型为主(90-110平米）,户型需求：三居户型为主(110-144平米）,户型需求：大三居及四房(144平米及以上）,【产品定调】,项目定位：以改善型客户为主力目标客户群体，打造引领区域形象的高端品质项目,【产品定调】,VS,北石桥项目,英发寨项目,定位：以高新区刚需首置客户为主力,定位：以高新区改善型客户为主力,主力户型：以区域内主流刚需产品为主力，70-110平米产品占总体50%，110平米以下产品占65%。,相比于北石桥项目，适当放大改善型产品比率,配比基调：项目配比契合高端改善型的形象定位，适当放大改善型产品比率,结合项目定位，建议DK6/7地块不打造70平米以下住宅产品，并以公寓产品打造代替。,产品配比参考市场主流需求,主流需求：据近三年成交分析，70-110做为市场主力需求产品，占整体成交套数40%-50%，应作为项目主要回现产品打造,50平米以下及50-70平米相对于西安整体市场，高新市场需求更为旺盛；70-90平米近年全市成交比例在20%左右，而高新区在25%左右，此户型产品成交比例高新区大于全市水平，区域特征明显；90-110平米无论是全市及西安近年均需求稳定，同时高新区及西安市需求占比基本持平；,70-90及90-110平米刚需型产品为区域市场需求主流，应部分打造作为项目回现产品。,【市场现状】,周边区域：70-110平米刚需及首置产品为区域供应主力，130平米以上改善产品供应相对较少,【典型项目表现】,二次拓展区南向板块：区域房地产开发进入后期发展阶段，依托较为完善的配套设施，区域新增供应逐步以满足改善型客户需求为主,本项目,二次拓展区南向区域在区域配套相对完善的条件下，后续新增供应产品基本上锁定改善型客户需求，主力供应面积在90-130平米之间。,【典型项目表现】,因此，作为未来3、4年后入市的高端品质项目，本案子户型配比上遵循市场现状的同时，在市场的基础之上加大110-130平米改善型产品比率建议。,未来区域内客户发展趋势,主力客户：来自区域内的客户为高新区项目主力购买客户，同时客户置业以自主需求为主,高新区客户置业目的示意,客户基础：西高新作为领跑西安经济发展的引擎，城市知富中产阶层的聚居之地，为项目打造带来强劲的客户支撑,西安市最具国际化气质的城市区域国际化新区：主动参与国际分工，功能定位高起点，按照国际化标准建设高新技术产业区以及各项城市设施；国际型产业：世界500强企业和国际知名公司投资的企业达40多家，外企近800家；国际型人才：2009年，西安高新区已聚集留学回国人员2600人，创办企业580多家。,数字西高新,现代西高新,现完成开发配套面积35平方公里；2010年在册企业实现营业收入突破4000亿元；每平方公里的营业收入达114亿元；累计注册企业达到14868户；成立各类外资企业918家；目前已有50万就业人员，每年就业人口增加约5万。,发展趋势：高新软件新城作为十二五规划的重点项目，前期招商引资已吸引众多国内外知名企业，为区域来带大量的实力产业客户群体,西安高新区软件是二次创业区重点打造项目，园区建设已经进入实质开展阶段：政策上大力扶持：新城项目是陕西省、西安市“十二五”期间规划建设的重点项目之一，有政府的大力政策支持；市政设施建设：基础设施已经进入实质性打造阶段，2011年6月30日，作为软件新城重要市政配套工程的科技六路（经二十四西三环段）正式开工建设，这也标志着软件新城市政设施进入实际建设阶段；招商引资：在原有美国GlobalEBS公司、亚马逊、国内华为等知名企业意愿进驻的情况下，投资总额达6亿元的中软国际万人基地项目落户西安高新区软件新城；IBM将“IBM智慧城市解决方案开发中心”，5年内投入4500万美元。,高新区软件新城发展轨迹预测图,2011年6月,2012年底,2013-2014年,2015年,市政实施开始投入建设,随着市政设施的完善，高新原有知名企业开始连续进驻，规模效应逐步形成,随着区域发展成熟度不断提高，世界知名企业（IBM）陆续进驻,区域发展成熟，软件新城将实现产业收入过千亿，从业人员超过20万人,从成交数据上看，130平米以上改善型产品近三年需求稳步上升，同时高新区144平米以上高端改善型产品需求占比明显高于整体市场,结合项目目标客户定位及未来需求发展趋势，建议适当放大130平米以上改善型产品比率，作为项目核心产品重点打造。,110-130平米近年全市成交比例保持在11%-14%，而高新区由于供应结构的关系，占比较低，但相对于整体市场呈逐年上升趋势；130-144平米在6%-10%，略低于整体市场，但呈逐年上升趋势；144-180平米全市及高新区基本都保持在8%左右水平，180以上基本在59%之间，明显高于整体市场水平的2%左右。,平米,平米,平米,小高层物业：市场供应以舒适度为前提，主力面积段在140-160m2之间,目前高新市场上小高层产品面积段主流供应在140-160平米，同时高新区大盘项目小高层物业均陆续进入销售阶段，后续供应量较为稀缺。,曲江作为引领西安品质的高端改善型产品集中供应区域，其小高层物业面积段大多在180平米以上,在高容积率的区域市场基调下，小高层作为明星产品受到市场高端改善型客户的认可；曲江小高层物业180平米以下产品较为稀缺，项目户型可考虑与之做部分异化制定来获取部分高端改善客户，小高层主力户型建议在160-180平米之间；,同时，依托成熟的居住氛围及市场高端认知，曲江市场高层产品基本以偏舒适型三房为主，主力面积在120-160平米之间,市场典型代表：1、以三房为主，占到平均市场份额的60%以上，且面积有走小的趋势，基本集中在120-160面积段；2、两房产品占比逐渐增多，主要集中在80-90，少量100多大两房产品，南北通透的两房去化速度超快；3、大平层、复式产品受到市场中高端客户青睐，面积在160平米左右。,曲江市场高出产品基本以偏舒适型三房为主，主力面积在120-160平米之间，通过物业形态优势的打造，项目未来小高层产品面积配比可适当考虑到曲江的高层改善性客户的需求。,小结，结合项目定位、市场现状及未来发展趋势，确定项目（DK6/DK7）地块户型配比原则,户型配比前提,1、70平米以下产品在公寓部分打造，在住宅产品部分不打造。,2、在高层产品打造中，以改善型户型为主力，加大130平米以上产品比率。,3、小高层产品作为项目明星产品，适当放大面积，但要考虑到于曲江等区域项目的差异化竞争。,结合市场情况及项目定位，DK-6/DK-7地块各物业形态户型配比建议,结合酒店以公寓打造增加附加价值，同时控制体量，建议打造两栋。,市场供需两旺，结合联动开发策略及项目定位，建议缩减占比。,目标客户群主力需求，结合联动开发策略及项目定位，建议加大占比。,需求占比逐年上升，且需求具有地域性明显，建议在市场基础上稍微加大比率。,基于区域发展的前瞻性考虑，打造部分高端溢价产品，体量控制遵循市场主力需求占比。,户型配比解析70平米以下产品以公寓的形式打造；改善型产品占主力，其中130平米以上户型占比在45%左右；小高层产品均以144平米以上户型打造，其中160-180平米户型占比在小高层物业中建议在50%左右，同时建议打造20%左右180平米以上高端改善型产品作为项目标杆溢价产品。,PART3.项目园林景观打造建议,项目园林打造的前提,前提,园林打造,功能：产品价值梯度如何通过园林打造实现？,节点：在较高容积率前提下园林打造如何体现项目档次？,方向：项目园林是否可通过局部亮点打造超越现有市场现场并形成项目的独特认知？,项目园林是否可通过局部亮点打造超越现有市场现场并形成项目的独特认知？,市场现状伴随外地开发商的进入，西安房地产市场园林打造水平已发展较为成熟。,万科金域曲江通过异域园林风情展示，以及实景的展示取得良好的市场效果,【主题风情的营造】,万科实景园林展示区，顾客的直观感受和视觉冲击力强，产生了很好的市场反响。“你们的园林很有特点，以前没见过很漂亮，我很喜欢！”,西安客户表现出对水景情有独钟，市场也不乏有对水系景观的着力打造的项目,【水系的打造】,大水系打造恒大城,水景节点打造恒大城,水景节点打造恒大城,水景节点打造东尚观湖,浅水系打造蓝湖树,浅水系打造东尚观湖,“西安这个地方本身比较缺水，所以客户对水景特别喜欢，像恒大城本身的产品你说做多好也不见得，但是它做的那个大水系客户一看就震住了，很多就冲它那个水买它的房子”深圳世联，肖总,同时，在植被打造及小品节点的打造上，市场项目表现更多元化和精细化,【植被及小品节点】,“西安市场上的园林总体来说打造水平还是比较高的，整体上要水要水，要风格有风格，想万科、天朗等项目的园林都不错”莱安逸境策划经理呼经理,植被搭配丰富，并考虑季节变换万科城,观赏植被于休憩节点的融合雅居乐,小品选择于园林主题的契合兰亭坊,市场解析西安市场园林打造水平已然较高，项目若想通过园林打造全面超越现有市场水平将付出较大的成本！,从市场表现上看，目前市场项目园林打造主要以其园林规模的展示性为主，园林打造品质感和功能性不足,西安市场营建园林水平逐步提高，以外来开发商龙湖、万科为代表，向业主呈现成熟、丰富、精致的园林景观,很受客户认可。,买产品很看中园林，还有整个环境，好的园林展现的社区的品质和空间感是不一样的，特别是相互比较一下，真的感觉好的园林社区所带来的生活品质也不一样。万科城客户许先生,在外来品牌开发商的带领下，西安整体的景观打造水平不低，西安的园林景观最高水平是以龙湖、融侨、万科、绿地等国内知名开发商打造的项目为代表，让客户体会细节的品质，很多客户受此引导会买单。家访谈世联顾问,客户重视园林的访谈纪要,龙湖紫都城,融侨城,复地_优尚国际,万科城,因此，根据项目定位、客户价值取向、市场竞争等要素，项目园林打造成为更宜居的、具有功能实用性、精细感的私家园林,项目住宅定位：城市中德高端居住空间；园林景观体系必须体现社区内静谧、生态、健康、宜居。,客户价值取向：西安客户对景观、绿化和使用功能等关注度高；核心景观打造及园林展示体验。,市场竞争状况：景观细节打造精细化及情趣化不佳、项目园林打造要突出细节精细化，强调参与性、功能实用性。,产品价值梯度：从产品价值梯度打造上，园林打造应注意各物业形态间的区隔和联系。,关键词：宜居的、精细的、功能化的、实用的、区隔的、,产品价值梯度如何通过园林打造实现？,规划理念构筑内城与外城功能布局,科技二路,鱼斗路,西三环,规划路,外城：项目商业配套等打造，以酒店+公寓+商业组合为主，是项目中心化、都市化意象的重要支撑；内城：在都市价值之下的品住居住空间的营造，以高层+小高层物业组合为主，是项目高端形象的保障。,动,静,规划落实打造项目纵横轴线，动静区隔，通过轴线分区，解决小高层及高层之间价值梯度提升的问题,绿化阻隔,酒店及公寓,商业及部分高层,高层组团,小高层组团,横轴,纵轴,横轴：通过浅水景观或者绿化植被的过渡打造，将项目动静区域有效区隔。,纵轴：通过社区主道路的打造，将高层及小高层物业有机的分组团打造，有效保证组团之间的私密性。,主入口,次入口,规划落实将低梯户比及大面积产品沿主景观轴线依次排布,景观性和私密性佳，130-144平米高层主力改善类户型打造区域。,高层组团第二层级，将130平米以下产品及高地户比产品在此区域打造。,景观性和私密性佳，160平米以上标杆型产品打造区域。,社区主轴景观,组团主轴景观,组团主轴景观,在较高容积率前提下园林打造如何体现项目档次？,项目园林打造建议,园林打造,人车分流,细节打造,核心节点,人车分流，保证园林空间尺度,社区轴线景观打造建议,建筑与园林的融合及园林细节,ACT1：人车分流保证园林空间尺度,整体架空并打造半地下室，结合架空层和底层的半地下室作为整个社区停车场，最大化打造园林空间尺度,住宅,底商,架空层,住宅,住宅,半地下停车场,入户大堂,汽车大堂,园林,整体剖面图,车行入口,车行出口,车行出入口,人行出入口,平面示意,剖面示意,车行出入口,【人车分流】,架空车库保证入户私密性，全阳光车库，实现阳光人车分流，自然采光、绿意盎然，将园林纳入车库范围之中,【人车分流】,ACT2：核心节点社区轴线景观打造建议,社区轴线景观打造,社区主轴宏伟、尊贵,组团轴线故事、格调,景观节点宜居、功能,主入口：抬高主入口，以跌水景观，营造项目私家化与尊贵感,【社区主轴线景观】,整体打造台地，主入口设置自动手扶电梯，电梯上台地后设置门禁，刷卡入户,社区主轴线：强调物业组团之间的区隔，同时是对外展示项目品质形象的一部分,【社区主轴线景观】,社区主轴：前段以展示社区宏伟、尊贵形象打造为主，如跌水景观及塑像等打造，后段从成本角度考虑，以绿化植被打造为主。,组团轴线景观：打造多处休憩节点，休憩节点以潜水系打造为主，结合部分跌水景观，增加组团园林的参与性和功能性,【组团轴线景观】,西安缺水的特性使得客户对水系的打造较为敏感，从打造成本和日常维护角度考虑，建议组团轴线的休憩节点打造以浅水系为主，结合部分跌水景观和水景小品打造。,跌水景观,休憩空间,休憩空间,浅水系景观,小组团园林：在次组团节点上局部营造异域风情，通过异域小品、浅水平台等打造提升园林品质感,【组团园林节点】,小尺度、小空间的景观驻留节点随处可见，强调园林的共享与品质的元素点，可走、可留、可欣赏,打造关键词：景观性、参与性景观驻留节点应不只是观赏的，是可以参与的，搭配休憩平台；在楼宇前、道路节点附近多设置可交流空间。,ACT3：细节打造建筑与园林的融合及园林细节,四季有景：社区绿植选取符合北方节气，做到四季常青，并强调设计与雕琢每一棵植物都有看头,【细节打造】,树木：近百种树木错落有致地排布，令小区绿树成荫，四季常青,灌木：数十种灌木有序的生长,草坪：大面积草坪给人们提供了一个追逐嬉戏，休息玩耍的绿色平台,坡地：既美观也能起到消除杂音，过滤空气的作用。,盆栽：放置于细微的角落，能很好的融合周边景观，体现品味。,池景：绿色能让水池生机盎然，起到进化水质，调节水系平衡的做用。,引进季节性植物，保证秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色；结合当地自然条件进行植物选择；广泛选择植物种类，提前做好准备；对全部栽培土、个别需要越冬的植物品种采取相应的技术处理,植物搭配上采用树多、花多、草少的方式，强调以乔木等骨干植物作为主体，物种丰富，保持常绿,色彩变化：同时用丰富的、适宜在北方生长的暖色调花卉，考虑冬夏错季搭配，形成色彩变化丰富的立体园林,适合北方生长的花卉有：红珠宝海棠、金叶莸、木槿、鸢尾、马兰棣棠、红王子锦带、红叶椿、黄刺梅、北美海棠、金叶接骨木、铺地柏、常夏石竹、蓝花鸢尾、黄花景天、红叶景天、金娃娃萱草、马兰、福禄考、木绣球。,在社区园林关键节点景观上，用丰富的、适宜在北方生长的暖色调花卉，形成色彩变化丰富的立体园林，增强园林的可观赏性。,【细节打造】,植被丰富：乔灌藤结合，植被打造富有层次感，通过色彩的穿插与对比强化园林的内部差异性，提升了园林节奏感和观赏性,高层乔木,中层灌木,底层草坪,通过色彩的穿插与对比强化园林的内部差异性，提升了园林节奏感和观赏性，同时增强了园林整体的私密感,富有层次的植被空间映像,【细节打造】,小品节点：在轴线景观园林节点上，小尺度、小空间的景观小品随处可见，充分强调尊贵居住标签的元素点,【细节打造】,关键词：尊贵性、景观性、参与性景观小品充分体现高端工艺水平和材质感景观小品不应只是观赏的，而是可以全民参与的，搭配休憩平台以提升可参与性,在社区关键园林节点如中心园林、组团园林节点打造项目专属的Logo,给客户传达高端居住标签感和归属感,裙楼利用：商业裙楼屋顶建造空中花园，使建筑为绿色包围，既环保美化，又能真正实现地下、地面、空中、屋顶四重立体景观,潜龙曼海宁600m运动跨廊,设计要点：尽量避免架空层的孤泛化处理，而是将架空层互相串接，或者与室外景观相融合，从而扩大小区的景观纵深另外一种处理方法是架空层做生态大堂，不围合，不计入公摊，在验收以后玻璃围合，计入核增面积,【细节打造】,架空利用：架空层引入绿化、水系、休闲空间，与园林融为一体，形成全新的入户体验,【细节打造】,结合架空层用绿化延伸景观功能空间，设置休憩设施增加休闲交流空间，并可设置运动休闲设施打造成社区的泛会所,PART4.商House的市场可行案例,前提：关于商House打造的思考,指标角度：支地打造公寓舒适度不佳、纯底商打造不能缓解指标压力，建议以底商+商House形式打造。,市场基础：高新区商业办公需求强劲，同时未来区域规划发展带来大量潜在创意办公客户群体。,操作实现：商House体量约8000平米，规模不大，且作为明星产品市场实现可期。,因此，在支地的打造处理上，建议引入商House物业，以底商（两层，7000平米）+商House（三层，7600平米）作为支地打造的物业组合。,后续：基于商House引入下的思考,1,2,关于商House的市场操作案例。,关于底商及商House物业之间的影响处理。,3,关于商House体量及打造建议。,关于商House的市场操作案例,关于商House,变种的LOFT产品形式,商HOUSE:作为商业面积的一部分，功能多元化的LOFT寓所,“商HOUSE”实质上是把一部分商业面积，转换成商务、投资、个性居住功能，通过对商业面积的如此弹性处理，有效地降低了开发商的投资风险。,商House的定义要素流动性，户型内无障碍，透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,目标客户的定义：城市创意阶层高知新族行业共性：源于个人创造力、技能与才华的活动为主流，透过知识产权的生成和取用，这些活动可以发挥创造财富与就业的成效。我们的口号依然是：“生命活力因创意而存在！”,共有的人生观：充满原创活力，具备丰富的想象力和创造力；具有国际大都市心态，对世界上的各种人流、物流、信息流、金融流、文艺流、时尚流能够融会贯通；具有坚忍不拔、义无返顾的创业精神和对新知识、新思想、新文明的追求和创造。,对生活持有的态度：对不同的文化有很强的包容力，非常具有商业素质；永远追求品位，追求合理，追求最先进也最合乎人性的规则；可以将生活安排得不可思议的精致和实惠。,对待金钱的态度及原则：体验消费，需要产品人性化；更新的价值观念，接受最新的科技手段；挑选住宅时对建筑本身有视觉冲击要求，对硬件设施有档次要求；品牌消费的生力军；有实力满足个性化消费，关心舒适、安全、豪华；追求时尚；认同高科技等同高消费,客户特征,万科城的启示：周边的高新科技园给商House创意型产品带来了有效的客户,市场检验：销售情况良好，最终实现近6000元均价，明显高于普通住宅。近150套单位，4个月消化完毕。客户以周边年青客户为主，华为等科技园客户占到25，同时存在一定比例的投资客（近30）,商House物业沿社区中心的愿望湖呈弧形排开,商House案例1：深圳万科城,商House：一房一厅，主力68平方米，再加送约20平方米的阁楼,海上海的实践：充分利用上海文化产业的发展发展创意型住宅,根据现代创意产业的商务性需求，实现集创意商业街、创意LOFT和生态居住区三大物业形态的地产项目，以创意族群“MO”（中文意为移动办公）为首要客户群体，营造出一个兼容创新意识、艺术气质、文化经营、生活魅力的风尚空间。,创意住宅,创意LOFT（商务公寓）,创意商街,市场反映良好，多为设计类、广告类、艺术类的客户,商House案例2：上海海上海新城,商House案例3：广州奥园小资天堂,大型餐饮区域,商住办公区域,占地面积：9902.2平方米；商业面积：32000平方米；总户数：467户户均面积：70平米，加上赠送在80-90平米之间,主题广场,底商：除主题广场外，底商业态以休闲、无烟餐饮业态为主,结构打造：整体以3+1结构打造一层为底商物业，进深10米，面宽4-7米，主力面积在40-70平米之间；二层以上为商House物业，其中第二层为平层独立单元出售，3、4层为复式独立单元出售。,商House,商House,底层商业,对于商House物业的案例启示,1、周边有较为强劲的潜在客户群体支撑，特别是高新产业客户群体及创意产业客户群体。,2、客户对改物业类型需求弹性较大，作为商业物业的补充性产品，商House总体规模和户型单体面积不宜过大。,3、通过合理规划手段避免底商形态（特别是大型中餐业态）对上层商House物业的过度影响。,关于底商及商House物业之间的影响处理,通过对局部的商家规划手段，避免底商物业（特别是大型中餐饮业态）对上层商House物业的影响,250m,大型中餐饮,商House,商House,100m,100m,大型中餐饮,底商与商House物业应该的处理：业态规划把大型中餐饮业态放置于端头打造，中间业态以无烟餐饮及其它休闲业态为主；技术手段同时通过其它技术手段来达到控制中间业态的目的，如缩小单铺后场面积（中餐饮业态后场面积需求至少是店铺面积的1/3）、户内打造不预留烟道等手段来达到控制中间业态不出现大型中餐饮的目的。,关于商House体量及打造建议,市场客户表现上看，需求面积主要集中在120-160平米及200-250平米两个面积段，结合项目本体条件，商House物业适当加大面宽，增加实用舒适度和尺度感。,面积及体量建议,第三层：110-140,第四层：90-110,第五层：60-80,销售建议第三层单独作为一个单体销售；第四、五层作为一个单体销售。,体量测算商铺=7000，商House=7600,商House,商铺,4m,3m,8m,3m,商House,商House,工作室：为特定人群打造的办公别墅会给公司带来无尽的荣耀和形象三层加挑空的空间，每户两层高院落最另类、最特别的办公室，同时结合退台空间打造个性化居住空间。,户内,空间,空间,创意生活型态,CreativeLifestyle,户外,“智慧是，在平凡处，得见奇迹。”,PART5.关于低碳环保的打造建议,目前市场上关于低碳环保打造主要在节能环保和居住智能化上体现，且市场运作较为成熟,目前被较为广泛采用的环保及智能化技术。,各方面均采用领先的环保和智能化技术，并采用顶级品牌，通过高成本打造豪宅配套实现高溢价,同层排水系统,户式中央空调系统,红树西岸环保及智能化系统,减弱噪音系统,空气改良系统,环保技术,智能化技术,隔音楼板,新风系统,软化水系统,水处理系统,全循环中央热水系统,进水铜管,每户设置避雷器,其它,设置檫窗机,远程视频系统,智能门禁系统,智能电梯,场景预设系统,家电一体化控制系统,数字化社区,同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音,隔音楼板：阻隔垂直方向噪音,户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置,全循环中央热水系统：伸手即来热水,进水钢管：保障饮用水质量,檫窗机：保持玻璃幕墙的美观,智能门禁系统：指纹锁、视频等五重安防,家电一体化控制系统、场景预设系统,深圳/红树西岸,【案例一】,具针对性的采用环保及智能化技术，成本控制得当，在客户认知及产品溢价方面取得良好效果,北京/峰尚国际,同层排水系统,锋尚国际环保及智能化系统,减弱噪音系统,空气改良系统,环保技术,智能化技术,隔音楼板,新风系统,中水处理系统,水处理系统,食物垃圾处理系统,中央除尘系统,外墙保温系统,恒温恒湿系统,外窗保温系统,同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音,隔音楼板：阻隔垂直方向噪音,新风系统：保持室内空气清新,全循环中央热水系统：伸手即来热水,中央除尘系统：除尘简便、容易,万能IC卡、视频对讲系统,恒温系统：冬季保持室内恒温恒湿,天棚采暖制冷系统,外遮阳系统,防噪音玻璃,全循环中央热水系统,小区内紧急报警系统,万能IC卡,视频对讲系统,智能安防系统,社区无线网络覆盖,垃圾处理系统,食物垃圾处理系统：垃圾分类压缩,中水处理系统：循环利用小区用水,【案例二】,主力打造节约型社区，强调环保技术的利用，以较高成本来奠定产品档次,上海/碧海金沙,同层排水系统,碧海金沙环保及智能化系统,减弱噪音系统,空气改良系统,环保技术,智能化技术,隔音外墙,新风系统,中水处理系统,水处理系统,外墙保温系统,恒湿系统,屋面保温系统,同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音,隔音楼板：阻隔外围噪音污染,万能IC卡、视频对讲系统,屋顶绿化,外遮阳系统,防噪音玻璃,分质供水,小区内紧急报警系统,万能IC卡,视频对讲系统,智能安防系统,社区无线网络覆盖,中水处理系统：循环利用小区用水,户式中央空调系统,其他,钢结构系统,太阳能利用,户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置,防噪音隔热玻璃窗：断桥铝合金窗框,可视对讲系统,【案例三】,111,但从客户角度，客户更关心的是低碳环保技术的打造运用能提升居住舒适性和便利性的提升，同时成本可控,最关注的6项技术：舒适性、便利性可视对讲系统；防噪声系统；呼梯系统；太阳能热水系统；户式新风系统；室内和地下室自然采光系统。较少关注的6项技术：资源消耗太阳能游泳池；壁挂炉系统；小区雨水回收系统；节能电梯；室内场景控制系统；节能灯具。,资料来源：深圳建筑科学研究院绿色建筑调研,综合考虑客户感知度、成本控制及本项目实际情况，项目低碳环保建议突出以下功能,西安天气属于北方暖温带大陆季风气候，四季分明，夏季干燥酷热，阳光较为充足，冬季寒冷。故建议采用外窗隔热保温技术及太阳能热水系统。为体现项目较高形象，建议本项目采用客户高感知成本较低的智能化技术，如，智能IC卡系统，电梯自动化，紧急报警系统等。不同物业采用的系统应有所区别，中间位置标杆产品可适度考虑部分高成本的环保及智能化产品，如户式新风、可视对讲等。,附件：项目低碳环保打造项建议,24小时