地产项目后评估报告模板

成都，成都中海格林威治市，中海格林威治市项目后评价报告后评价报告中海房地产集团有限公司后评价小组中海房地产集团有限公司后评价小组2000年12月7日成都中海格林威治市项目后评价报告后评价报告成都中海格林威治市后评价报告，成都成都市后评价报告序，海格林维奇城项目用地于2003年4月10日公开招标。该项目于2003年5月正式启动，2006年11月全部投入使用，2007年6月达到后评价时间点(数据截止日期：2007年6月30日)。基于总结经验、吸取失败教训的目的，希望本文的后评价报告能为今后类似项目的开发提供一些参考。在成都中海格林威治城项目的后评估过程中，成都公司的同事们认真对待并努力工作。总部财务与资本部、投资管理部、规划设计中心、营销规划中心和开发管理部也积极参与了这一过程。我想在此表达我的感激之情。.1项目概述和评估摘要.4项目投资管理评价.4项目规划设计工作评价.7项目营销工作评估.13项目进展，项目管理评估.22项目成本管理评价.28成都中海格林威治城项目后评价报告中央执行摘要投资管理评价，投资管理评价中海格林威治城是中海地产成都公司于2003年4月10日在成都市国土资源局公开拍卖的第一个李文地块项目。该项目的意义在于，它是成都公司在公开市场上赢得的第一个项目，已经基本完成销售。通过对项目前期的可行性研究、规划、工程和销售等开发过程的全面回顾，具有很大的参考价值和意义。经过三年半的运营和建设，该项目现已基本完成销售，销售情况良好，各项财务指标表现优异，整体成功。然而，这些问题也值得在未来的项目中进一步关注和研究：如何在可行性研究、规划和销售阶段，客观合理地评估当地市场各种物业类型的市场容量和价格容忍度，合理分配物业类型的比例，从而获得项目整体开发和销售进度的优化和收益的最大化。财务管理评价，财务管理评价这个项目的收益指标完成得很好。收入的增加超过了成本的增加，这反映了销售收入的增加所带来的好处。该项目实现了投资预期，是一个低投资、高利润的项目。然而，加强成本控制，尤其是从建筑安装成本控制的各个方面来看，仍然是我们项目发展过程中的一项重要工作。建议总结经验，完善成本预警系统，提高成本控制水平，实现动态控制。规划设计工作评价规划设计工作评价格林威治城项目作为成都公司的第二个项目，成功实现了市场定位和产品规划的产品理念和形态结构。已在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、店铺包装等方面得到实施和体现，并在规划设计过程中进行了适应性调整和创新，确保了产品的领先地位。同时，由于更早的计划和更好的过程控制，成本和质量取得了双赢的结果。市场营销工作评价和市场营销工作评价格林威治城项目是一个集住宅、商业、商业公寓、小型公寓和农贸市场为一体的多物业综合项目，从项目的总体定位来看，包括考虑各物业规模与利润指标计算的关系、目标客户定位、产品定位和价格定位，以及促销策略、时机和价格策略的制定等，整体运营取得了较为成功。住宅的成功销售改变了成都居民对高层住宅的观念，确立并巩固了成都中海格林威治城市项目后评估报告公司的市场领导者地位。商业地产的成功投资和销售，重新确立了区域娱乐业的主导地位，促进了娱乐经济的发展。商业地产、商业公寓和农贸市场的销售使我们积累了大量的实践经验，同时我们对短期目标和长期目标之间的关系有了更清晰的理解。开发进度、开发进度、项目管理评价、项目管理评价项目开发周期的总体控制符合计划要求。但是，从土地出让合同签订到正式开工需要13个月，超出计划3个月，严重影响了项目的整个开发周期，是项目开发周期长的主要原因。格林威治城的小型精装房是成都公司的第一个全精装项目。它有许多特点，如分包，紧张的时间表和成品难以保护。通过实施装修总包制度、综合分包、减少分包、高效灵活的现场管理，很好地实现了项目管理和质量控制，为今后的安装维修项目提供了宝贵的经验。成本管理评价成本管理评价与可行性研究阶段相比，项目实施阶段前期成本、建筑安装成本、营销成本和管理成本都有较大的增加。与控制指标相比，由于政府的不可抗力，实施阶段的建筑安装成本有所增加。但是，在公司规定的超支范围内，不考虑政府的原因，实际的建筑安装成本与控制指标基本相同。项目概述和评估概述项目概述和评估概述 1。项目概述2003年4月10日，中海地产成都公司在成都市国土资源局以311万元/亩的价格公开拍卖了李文地块项目，这是中海地产成都公司的首次投标。项目所在地位于成都市东南部一环路外侧：北为一环路南及九眼桥，南为四川大学，东为府南河锦江段望江路，西为太平南街。成都的金，靠近四川大学，一所有百年历史的大学。著名的文物望江公园和水镜广场也近在咫尺。从成都市总体发展战略出发，市政府提出了由东向南的发展战略，该地块位于成都市东部和南部的交界处，具有重要的战略地位。同时，地块本身位于四川大学的住宅区。因此，该地块质量好，起点高，发展潜力大。2.项目经济技术指标项目占地面积76.231亩(50，821.2)，容积率3.56。总建筑面积208，109.64，其中住宅建筑面积143，411.28(含1号楼商业公寓，下同)，共1211户。商业建筑面积24819.87平方米；农贸市场建筑面积为4256.05 (含部分商铺，下同)，车库建筑面积为25068.31，未售面积为10554.13 (含会所、游泳池、球室、成都中海格林威治城项目后评估报告空层、人防设施、自行车车库、服务室等)。)。3.项目开发4.综合项目评估成都房地产市场自2003年进入高速发展阶段，为格林威治市的成功开发和销售提供了良好的市场机遇。中海格林威治城是中海地产成都公司通过公开拍卖赢得的第一个地块项目。这是一个多产权的综合项目，集高层住宅建筑、商业街、小公寓和农贸市场于一体，以著名的中海市为依托。它的运营比著名的中海市要困难得多，也面临着巨大的挑战。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，成功实现了由市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并在此过程中不断调整和创新，确保了产品的先进性。与此同时，由于在早期规划中进行了全面和更好的超程控制，成本和质量得到了很好的控制。在项目实施阶段，加强项目进度管理，严格控制项目质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产建设理念。在销售阶段，格林威治城项目的整体运营和运营在产品定位的目标客户导向、产品定位细节的阐述和价格设定、以及各种物业的促销策略、促销时机的选择和价格策略的制定方面相对成功。该项目准确把握销售机会，克服非典和宏观调控的困难，最终成为该地区的标志性建筑，得到了业界和消费者的普遍认可。项目投资管理评价项目投资管理评价 1。项目背景及合同实施中海格林威治项目位于成都市东南区一环路外侧：北接一环路南段及九燕大桥，南接四川大学，东临府南河锦江段望江路，西接太平南街。项目净用地面积为58800平方米，容积率为3.56。总建筑面积20.81万平方米，实用面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场4.33万平方米，车库2.51万平方米。未售出的面积是10，600平方米。该项目于2003年4月10日在成都市国土资源局举行的公开拍卖中被中国海外房地产成都公司成功中标。土地出让合同于2003年4月24日签订，合同执行情况良好。2.2003年4月24日，成都中海格林威治城项目中海格林威治项目后评估报告签署了土地出让合同。第一批A1区于2003年10月23日开盘销售。截至2007年6月30日，总销售面积为178，300平方米，占总销售面积的90%。在2003年至2006年项目主要开发阶段，成都市主要宏观经济指标表现良好：国内生产总值和人均可支配收入稳步增长，分别从2003年的1871亿元和9641元增长到2006年的2750亿元和12789元，年均复合增长率分别为13.70%和9.9%；成都作为西南地区的核心城市和重要发展极，发展期间人口集聚效应明显，城市人口年均复合增长率达到3.18%。在宏观经济良好发展的带动下，房地产投资呈现出逐年快速增长的趋势，从2003年的245.4亿元增长到2006年的619.17亿元，年均复合增长率为36.14%。在项目开发期间，成都房地产市场也处于初步崛起和快速发展的繁荣时期，主要表现在：整体市场投入和产出规模持续快速交替增长：2003年至2006年投资和销售量的年复合增长率分别达到36.14%和39.55%，次年的销售量和投资额分别高于上年的投资和销售量。一方面，它反映了在宏观意义上，今年的投资可以在明年收回，而另一方面，它反映了开发商和消费者都有良好的市场预期。销售量和销售价格同时上升。2006年，全市商品房销售面积和平均价格分别为1533万平方米和3592元/平方米，与2003年相比，复合年增长率分别为16.6%和19.7%。供需形势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年下降。在政策方面，项目开发期间，国家先后颁布了一系列法律政策，对住房和房地产市场进行了全面整顿，并逐步加大和深化了监管力度，对成都市场和项目产生了一定的影响。2005年，国家出台了一系列以八项国策为代表的稳定房价的措施。房价上涨放缓了。下半年，成都房地产市场经历了一段观望期。该项目的销售速度也受到一定程度的影响。3.规划指标变化评估可行性指标(m2)实际指标(m2)指标变化率(m2)变化率(%)净土地面积50，82150，82100.00%容积率3.503.5601.71%总容积率177，874181，0403，1661.78%总建筑面积196，474208，11011，6365.92% #实用面积195，292与可行性研究阶段相比，本项目各项规划指标有一定的变化，其中主要变化体现在以下几点：非实用面积大幅增加。项目总建筑面积增加11636平方米，增长5.92%；其中实用面积增加2262平方米，增长1.16%；未售区域(包括俱乐部会所、游泳池、舞厅、顶楼、人防设施、自行车库、服务房等。)增加了9374平方米，增幅高达794%,在可行性研究阶段低估了这部分所需的规划面积。这部分面积的增加侵占了部分容积率面积，这不仅会对土地的相对成本产生一定的影响，还会明显影响总建筑安装成本和最终利润。可供出售的总面积变化不大，但各种子物业类型的指标变化很大。其中，居住建筑总面积变化最大，比可行性研究减少1