关于“XX创意(快捷)酒店”、“XX宾馆”酒店群(四星级)建设项目投资分析

关于“XX创意（快捷）酒店”、“XX宾馆(四星级)” 酒店群建设项目投资分析 、投资商概况广东XXXX生态村有限公司（以下简称：生态村）系黄山XX集团、香港XX集团合力投资的项目，生态村以生态旅游、商务会议、酒店、高端房地产开发为主，集自然生态、地方文化、旅游观光、体育健身、休闲娱乐、教育培训、会议酒店、度假居住等为一体；而XX集团是以房地产开发为龙头，兼营工程建筑、物业管理、文化传媒、旅游开发等产业多元化企业。二、项目概述 （一）、项目介绍 项目名称：“XX创意（快捷）酒店”、“XX宾馆(四星级)”、（“XX大酒店”暂略）“酒店群”建设项目（以下简称“项目”）,是总占地面积5000亩（其中水域面积1500亩，山坡地面积3500亩）的生态村中一个功能配套项目。 （二）、地域情况项目位于XX市云翠湖（寒妈水库）畔生态村内，距离市中心区域仅3公里，又毗邻XX高速XX出入口；随着国道“324”修建正常通车，XX“空港区”、“海港区”及周边地区一批战略性投资项目的形成，促进了与周边地区互为市场的格局必将得到平衡发展，项目将成为XX及周边地区旅游度假、体育健身、休闲娱乐、教育培训、会议酒店、投资居住等综合服务的重要基地。 （三）、功能布局项目中XX创意酒店分布在1号楼，1F酒店前厅部，36F为房务楼层客房76间。XX宾馆由XX大厦改建主楼层、12F裙楼而成，保留原有生态村房产展示中心区、现代化商务中心(视听室)区、XXXX公司办公区、商业区（银行）等；计划改建酒店客房部分：豪华套房6间、商务间2间、单人标准房8间、双人标准房80间；贵宾接待室、可容纳160200人的大型会议室、可容纳80120人的中型会议室、3间小型会议室（公司办公区内）等；酒店餐饮部分：自助（早）餐厅、咖啡厅（休闲茶吧）、可容纳240人以上的大型宴会厅、19间中餐厅豪华包厢。 （四）项目背景 依照“造环境、 聚人气、创价值”的战略定位，以景区建设为抓手，以品牌打造为依托，以经济发展为目标，着力打造AAAA景区的基础上，将生态村建设发展成为一个文化产业园，加上动漫文化产业形成，逐渐升级发展成为现代文化产业园 ，使公司走上稳健而快速的多元化持续发展之路。项目创意酒店建成后，将形成更大的居住、度假建筑群，大大提高整个生态村的住宿接待吐纳能力，更为下一步建造五星级酒店，打造高星级旅游酒店经营管理打下坚实的基础和储备更多的资源。 项目中XX宾馆改造方案调整后，实现了从单一功能转变为XX宾馆、XX接待中心、XX培训中心、XX展示中心、XX指挥中心等多功能一体化项目。“酒店群”的建设和运营，将有力地提升生态村旅游观光、投资考察接待规模和档次。因此，项目是XX集团的一个展示窗口，也是成员企业的培训中心，更是集团筹集举办各类房产展示、促销活动的平台，推动房地开发、销售、管理与旅游业的完美结合与体现，对树立“XX”形象、打造“XX”品牌有着深远影响和重大的意义。 （五）项目必要性 1、优化配置、降低成本、滚动投资、提高收益 项目有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的滚动开发投资，也有利于确保资产保值增值。由于生态村规模较大,属于长线项目,而市场需求尚有许多不确定因素,低密度高档住宅的市场销售可能会有一定的时间差,现金流的测算与资金运作难度都相当高。 对改造并实施统一化管理的大厦，能实现有效降低成本和更高财务获利能力，确保大厦实现资产保值增值。2、树立形象 抓住机遇，树立形象、打造品牌项目的实施正是行业精品战略地实施，高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对大厦来说，是全新高效的主题式商业组合，两者商业模式既相对独立又互为补充。项目是生态村第一座功能完整的大楼，是生态村的标志性建筑。酒店与写字楼互为补充的结构调整，生态村的开发，迎合了XX“空港区” 、“海港区”等经济战略的最好契机，这一区位优势也将使项目成为生态村树立形象、打造品牌发展战略的桥头堡，促进生态村发展发挥了不可替代的作用。3、造环境、 聚人气、创价值、精包装 生态村集XX广场、青梅种植示范观光区、酒店会议接待区、体育健身活动区、水上乐园娱乐区、异域风情商业区、休闲度假生态居住区、老年人养生居住区、科研文化教育区等九大功能区于一体。项目的建设和运营，为打造AAAA景区打前锋，树立旅游文化精品形象、打造旅游知名品牌，展示出生态村强大的生命力和市场竞争力，推动生态村通过挖掘整理、包装提炼文化奇葩，发展建设成为一个文化产业园区，加上动漫文化产业形成，逐渐升级发展成为现代文化产业园。 三、市场分析 （一）、周边旅游市场现状 度假酒店经营季节性强，讲究人与自然的充分融合，对酒店区域内的环境设计要求高，对娱乐设施的配套要求较完善。周边目前较有规模档次的度假休闲酒店类型只有XXX温泉度假村。市区多为商务型、经济型酒店，且规模不等、档次不同、服务水准参差不齐，相对于度假休闲酒店而言，对旅游资源还有相当依赖性。 （二）发展趋势预测 随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。随着生态村建设进度的逐渐推进，园内生态环境、配套设施的不断完善，大多数政府行政、企事业单位出于封闭性和交流性的考虑，将选在设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次度假村的需求。生态村目前启动运行的仅为水上乐园、水上餐厅等设施，原生态村办公楼转变规划为梅园宾馆，正是此契机背景下应运而生，迎合市场需求，填补生态村目前功能配套不完整、接待住宿功能的空白地带。 （三）市场定位项目的定位为“创意酒店”和“四星级酒店”，通过项目“硬件”上的“创意”和“四星级”配套，与“软件”上的“管理”与“服务”有机地结合，让旅游者真正体验与自然的完美融合，让投资置业者真正感受享有最高生活品质星级酒店礼遇服务和星级物业管家服务。公司是房地产开发企业，本项目将承接调整前公司的展示中心、会议中心和培训中心功能；在吸引游客在项目下榻入住度假，来景区及其周围旅游观光方面，主要以普宁市区为中心、向毗邻的周边城镇辐射为主，争取一些会议和培训班，并不断从周边地区继续辐射延伸到其他地区一些旅游团体。项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引周边旅游度假客源均有定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势 也将可能发展成为潜在的投资置业者。 （4） 市场细分 近期目标市场：XX市主城区及XX、XX、XX等周边区县游客；项目正能满足人回归自然、放松身心、陶冶情操游客的接待需要。随着旅游产品的深度开发及交通等基础条件的逐步完善，生态村正在成为观光、度假、会议、科教、探险、旅游和投资的理想目的地。中期目标市场：随着XXX国道的正常通车和生态村建设推进，会进一步辐射吸引XX主城区、XX、XX、XX、XX、XX主城区等地区近程短线旅游游客。远期目标市场：随着知名度的提高，吸引省内、国内其他地区游客和商务游客等机会客源市场。同时，景区的提档升级将对国内较远距离的客源市场及海外回乡客源市场逐渐形成吸引力。 （五）经营模式 经营上采用全新的经营管理模式，强化市场开发，拓展客源市场，积极开展全方位、多渠道、大规模的促销公关宣传活动，扩大酒店的知名度和美誉度；整合生态村旅游资源，推行酒店会员制或业主会员制，拉动连带消费或推行捆绑营销；客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度，不断开辟新兴客源市场；随着景区的不断开发建设，以及日益火热的旅游潮流，广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展，极力推动生态村开发、销售及管理的发展，加速旅游观光、度假、会议、商务、健身、娱乐及投资等多形式、多层次的发展，推进真正意义上的AAAA级景区旅游房产走向成熟。 4、 投资测算 （一）建设投资 项目改造建设计划总计投资XXXX万元。 （二）年度经营效益测算：收入预测，预计第年营业收入在1572.43万元左右 ；从经营期第二年开始，在正常成本费用按一定比率下浮情况下，各项营业收入将按一定比率上浮递增。1、营业收入：营业收入合计1572.43万元。 1）客房收入：经营期第年旺季、淡季和平季取日均租金XX创意酒店148元、XX宾馆248元，出租率70%,当年客房租金收入为895.68万元，其中： XX创意酒店287.39 万元，即76间.套148元/天365天70%287.39万元； XX宾馆608.29 万元，即96间.套248元/天365天70%608.29万元。 2）餐饮收入：酒店设计可供430人同时就餐，经营期第年旺季、淡季和平季取上座率50%、人均消费40元、日开餐二次，当年营业收入为641.49万元，其中： 咖啡厅（休闲茶吧）13.69 万元，即60座25元/人365天25% 13.69万元； 中餐厅（宴会厅）627.80 万元，即430座2餐365天40元/人50%627.80万元。 3）会议室收入:大型会议取场次租金880元，中型会议室取场次租金480元，出租率30%,当年会议室租金收入为29.78万元，即1360元2365天30%29.78万元。 4）商务中心收入 ：5.48 万元，即150元365天5.48万元。 2、营业税金及附加 (大约按总收入的5.5%) 86.48万元，即营业税+增值税+城建税 +教育费附加86.48 。 3、营业成本：营业成本合计263.65万元。 1）餐饮成本 256.60万元 ，即641.49 40%256.60万元；2）其他成本 7.05万元，即29.7820%5.4820%7.05万元。4、各项费用 ：各项费用合计: 573.94万元，其中： 1）工资及福利费用：212.28万元，即营业收入的13.5%(包括:职工养老保险、失业保险、大病保险、工伤保险、生育保险等及其他有关职工福利费)； 2）能源费用：157.24万元，即营业收入的10%；3）日常维修费用：23.59万元，即营业收入的1.5%；4）营业部门费用 : 78.62万元，即营业收入的5%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具等）；5）市场推广费用:23.59万元，即营业收入的1.5%；6）一般管理费用:78.62万元，即营业收入的5%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）。营业利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-各项费用=648.36万元。（三）固定资产折旧:假设折旧期为50年，自营业之年起计算,年折旧额为XX万元。（四）收回成本年限：X年（不含建设期 ）。 五、结论项目的建设,一是经济效益