逆流而上-量增价涨

满堂红（中国）置业有限公司 广州分公司 满堂红研究部“逆流而上，量增价涨”2009年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望告别了萧条的2008年，广州房地产市场在2009年上半年出人意料地逆流而上，迎来了新一轮的“量增价涨”。一、二手楼市成交量高歌猛进，价格止跌反弹，市场热度与2007年相比有过之而无不及。广州市国土房管局公布的数据显示，2009年1-6月，全市十区一手住宅成交量暴增，成交面积为428.21万平方米，同比增加77.1%，成交套数为39759套，同比增加80.0%；与此同时，全市二手住宅成交量大幅增长，成交面积为376.88万平方米，同比增加67.9%，成交套数为44093套，同比增加63.1%。价格方面，1-6月，全市一手住宅成交均价为8543元/平方米，同比下跌13.9%，但从月度环比来看呈节节上升趋势；二手住宅成交均价（不含花都、南沙、萝岗，下同）根据满堂红地产的成交数据达到7631元/平方米，同比上升7.4%，创下了有史以来的最高纪录。（一）、上半年广州房地产市场的运行轨迹大致可以分为刚性需求集中释放阶段和改善型需求、投资性需求升温阶段，其中“粤15条”以及降低房地产资本金比例对开发商意义重大。土地拍卖市场则呈现“市区热、郊区冷”的特点。满堂红研究部认为，上半年房地产市场强劲复苏主要得益于楼市内部环境和外部经济环境的变化，整个过程大致可以分成两个不同的发展阶段：第一阶段为刚性需求集中释放阶段，时间为第一季度，表现为价格稳定、成交量复苏，主要因素为2008年积压的大量刚性需求在2009年实施了房贷利率7折、营业税减免等对置业者有较大实惠的政策之后入市，楼市“小阳春”因此出现；第二阶段为改善型需求和投资性需求升温阶段，时间为第二季度，表现为成交量继续增加、价格快速反弹，置业者出于对通胀预期的恐慌“追涨”欲望强烈，土地拍卖市场出现新的地王现象，市场的非理性成分增加。在整个过程中，广东省政府在3月初出台的“粤15条”（即关于促进房地产市场健康发展的若干意见）起到了关键的“助推器”作用。“粤15条”在国家制定的房贷利率7折优惠、营业税减免等鼓励住房消费的政策基础上，进一步放开了二次房贷，给予了购房者更多的置业优惠，同时针对开发商资金链紧张的情况，出台了可以申请缓交土地款、分期缴纳土地增值税、给予信贷支持等扶持房地产开发企业的政策，最终在通胀预期升温、购房保值意愿增强的大背景下，将低迷了一年多的房地产市场重新推向了高潮。另，国务院决定自5 月25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，则是为开发商资金链松绑的又一大利好。此外，由于上半年楼市成交量的全面回暖以及房地产开发企业资金链情况的好转，开发商储备土地的意愿有所增加，土地拍卖市场频频流拍和低价成交的冷清局面得到一定改观，时有亮点出现。在中心城区的几次土地拍卖中，多次出现了众多开发商争地的火爆场面，其中，6月10日拍卖的一块住宅用地还创下了楼面地价15323元/平方米的珠江新城新地王纪录，显示开发商信心的提升。不过，与对市中心住宅用地的追捧热情相比，开发商对于商业用地和郊区住宅用地的态度相当审慎，虽然没有出现流拍，但是有限的几个地块均以低价成交。由于全球经济危机的影响还在持续，开发商对于与经济形势联系密切的商业地产进行冷处理情有可原。至于供应充足的郊区地块，则是受激烈的市场竞争所累，开发商在风险控制意识增强之后，热情同样不高。（二）、一手楼市成交量同比大增，交易面积和交易套数几