营销方案学习悦达

悦达889调研报告,创作七组2013.4.19,目录,区位分析项目概况建筑主体特色设计总结照片秀,区位分析,区位分析,坐落区位交通分析周边商圈,区位分析,地理位置,坐落区位,上海静安区，近普陀长宁区的交汇,区位分析,地理位置,地址：静安万航渡路889号长寿路商住街与万航渡路黄金交汇口距11号线隆德路站395米；距2号线江苏路站800米；距7号线长寿路站950,长寿路(长宁路）主干道,万航渡路次主干道,地铁站,轨交11号线,轨交2号线,轨交7号线,区位分析,周边三大商圈曹家渡商圈是上海比较成熟的社区型老商圈，其曹家渡花鸟市场、芳汇广场、友谊商城等在上海都是比较出名，周边社区、商务都很成熟，紧邻周边几大知名大型商业中心：1、西南方紧邻中山公园商圈:龙之梦、多媒体广场、玫瑰坊2、北方紧邻长寿路商圈:调频壹（新兴中高档社区商业）亚新广场（中档社区）3、东南方向紧邻静安寺商圈：久光、会德丰广场、越洋广场等（市级主商圈、高中低档、全方位）,1,3,2,悦达889,周边环境,项目简介,项目概况技术参数项目定位,项目概况,开发商：上海悦达房地产发展有限公司（悦达地产）建筑设计：美国凯里森建筑设计事务设计顾问：上海建筑设计研究院有限公司项目管理：诺蓝建筑工程顾问（北京）有限公司室内设计：英国Benoy贝诺建筑设计公司景观顾问：SWA设计公司景观设计：上海园林工程设计有限公司建筑物高：主楼120M，裙楼21.5M总体指标：占地面积13686，建筑面积（包括商业和办公楼）102475；容积率：4.8；绿化率：20%；商业楼建筑面积：63083，B1-L5为商业（包括办公楼部分）办公楼面积：39392,悦达889,项目简介,地下3层（B2B3为车库，B1为商业）层高B34.5M；B23.75M；地上32层,净高：2.7M标准层面积：7F1558.75；821F2032.58-2042.74；2227F1579.041604.99；2832F972.9963.05。,项目概况,技术参数,项目概况,悦达地产开发的悦达889是一个集办公、购物、休闲、娱乐于一体城市综合体项目，历时6年耗资35亿开发建造，于2009年9月建成开业分为悦达889广场（商场）和悦达889中心（写字楼）两部分。,悦达889,项目定位,区位分析,建筑主体,出入口布置功能分区业态布局后勤流线垂直交通核心筒避难层,技术参数卫生间停车系统,建筑主体,万航渡路,长寿路,首层平面图,出入口布置,一条主要动线一个中心空间节点二个端头次要空间节点,主入口,次入口,次入口,写字楼出入口,车行入口,车行出口,后勤出入口,自行车库出入口,出入口布置,建筑主体,B1,一层,二层,B1东西两端设特力屋华润bit超市等主力店。,一层东侧端部设次入口并主力店无印良品，自动扶梯，电梯都直接置于店铺内部。,一层二层西端为主力店NOVO，内部并配置自动扶梯,功能布局,建筑主体,四层,西端各层主力餐饮、娱乐、零售等由观光电梯带动人流入户,三层,4层设云顶花园,功能布局,建筑主体,功能布局,功能布局,建筑主体,B1楼平面图,功能布局,建筑主体,二楼平面图,功能布局,建筑主体,三楼平面图,功能布局,建筑主体,四楼平面图,功能布局,建筑主体,功能布局,建筑主体,27层平面图,功能布局,1、特力屋,部分主力店,2、novo,3、华润万家blt,4、其他万宁、next、无印良品、汤姆熊、诚美媛等,业态布局,建筑主体,建筑主体,首层平面图,后勤流线,后勤流线,垃圾房,万航渡路,长寿路,车行入口,车行出口,货梯卸货区,楼梯,60M,35M,垂直交通,建筑主体,仅一层到地下部分,地下及一层共计8部楼梯（其中2部剪刀梯）,2层及以上共计6部楼梯（其中1部剪刀梯）,地上和地下楼梯间分开,垂直交通,建筑主体,自动扶梯电梯,B1楼平面图,30M,30M,上到一层NOVO内部,上,上,上,观光电梯B3至4层，直接对内（无前室）,电梯B3至4层直接对内（无前室）,2个货梯,80M,B1-4F观光电梯,1个消防电梯,垂直交通,建筑主体,一楼平面图,30M,30M,增设NOVO一楼通二楼的两部平行扶梯,一部B1通往一楼的扶梯,75M,上,两部平行扶梯B1/一层/二层,直通三层，仅上不下,两组平行扶梯一层至四层设立,上,上,下,上,自动扶梯电梯,垂直交通,建筑主体,二楼平面图,上,下,二层通往一层和三层交通都在此连廊平台解决，交通方便,上,下,45M,2部观光电梯一层至四层,下,上,自动扶梯电梯,1层,2层,3层,垂直交通,建筑主体,三楼平面图,上,下,下,下,上,每层此区域为离开层上下楼层皆从此处,自动扶梯电梯,垂直交通,建筑主体,四楼平面图,下,下,下,40M,60M,40M,17M,自动扶梯电梯,4部低区电梯：1层4层5-17层,4部高区电梯：1层4层18-31层,2部转换电梯：1层B1B3,购物中心共计7部电梯（6万B1-地上4层）3部观光电梯：其中2部观光梯不下地下1部电梯到达全楼层1部电梯：一层出口开在无印良品店内，其它层开向公共走廊2部货梯（兼消防梯）1部消防电梯,写字楼共计12部电梯（3.9万地上31层）,2部货梯（兼消防梯）：全楼层,垂直交通,建筑主体,写字楼核心筒,核心筒,建筑主体,5层,27层,北部低区电梯在高区处为办公区域,写字楼核心筒,核心筒,建筑主体,5层,27层,1层,北部高区电梯在高层处空置,避难层,建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间）并应符合下列规定1、避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。2、通向避难层的防烟楼梯应在避难层分割、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。3、避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/计算。,避难层,建筑主体,写字楼得房率,技术参数,建筑主体,低区标准层得房率约为81.6高区标准层得房率约为83.4卫生间布置。,27层,卫生间,建筑主体,27层,5层,低区卫生间布置在高区电梯侯梯厅,高区卫生间布置在核心筒南边外侧,塔楼部分,购物中心部分,卫生间,建筑主体,一层无卫生间布置,2/3/4层卫生间布置在一层卸货车位上方,90M,服务半径约90m,90M,B1男卫12个小便器7个大便器9个洗手台,地上每层男卫8个小便器4个大便器7个洗手台女卫8个大便器8个洗手台,卫生间,建筑主体,规范要求,城市公共厕所设计标准CJJ14-2005,卫生间,建筑主体,商店建筑设计规范JGJ4888,规范要求,办公建筑设计规范JGJ67-2006,停车系统,建筑主体,B2停车库,B3为机械式双层停车,进,出,B2地下车库交通示意,停车系统,建筑主体,进出,B1地下自行车库,特色设计,云顶云顶广场云顶花园中庭穹顶小品铺装室内装饰沿街茶座空间围合,幻影云顶悦达889在建筑上采用全透玻璃、磨砂玻璃及陶瓷板三种材质的云顶设计，是亚洲唯一的云顶商场。亚洲首创的“幻影云顶”。广场的全玻璃顶棚，独特个性、轻盈流畅的云顶式设计，将整个上海的风貌浓缩于云顶天空之下，给人以通透感和现代节奏感。,云顶广场云顶下建有一个1600平米的休闲中心广场，作为串联办公与购物的核心点，成为一个吸引人流的主要场所，中心广场被定义成“一个观赏的场所、一个穿越和体验的地方、一个休闲和放松的空间”。中心广场四周分布有音乐设施、舞台、激光喷泉、社区聚集地。可举办大型的商业推广和娱乐活动？,特色设计,云顶广场夜间实景图,云顶广场白天实景图,夜幕之下，穹顶星光和建筑立面的灯光建立了广场的场所感，营造了良好的商业氛围。,白天对穹顶的清洁维护要求很高，现场玻璃幕顶比较脏，影响视觉效果。,特色设计,特色设计,中庭上空玻璃穹顶,优点：明亮开阔,优点：梦幻星空，灯光反射在大理石走廊上别有意境,特色设计,云顶花园,在走廊、中庭、候梯厅等地方设计花坛、绿化休闲座椅。消除购物途中的疲惫感。由于没有细致的管理，该区域地面显得陈旧，座椅散乱，有积灰,云顶花园,铺地设计,特色设计,交错的横纹大理石铺地如苏州河上的涟漪,中庭连廊部分铺地,走廊边缘用花纹大理石,小品设计,楼梯间绿化小品,扶梯下方磨砂灯箱,休闲小品兼具观赏和休憩作用,特色设计,地下扶梯中庭,室内装饰,圆柱流线的元素和对面立面处理相呼应,方柱则与对面灯柱相呼应,特色设计,沿街处理,特色设计,沿街设置咖啡店，餐厅等室外座位，增加人气，拉动消费,空间围合,夜晚人行道行道树的灯彩、建筑立面灯光、星空穹顶打造极具围合感，富有情趣的广场空间。,总结,优缺点,总结,实际运营流线两个端头分别是两个主力店，吸引购物中心外部人流进入。两个主力店皆占两层，并在内部自设自动扶梯。,实际感受：入口处的3家门店为主要焦点，对于商场内部空间来说，没有清晰的购物流线，也未能给予较好的商户的展望，消费者引导方向不明。,购物廊道入口在侧面，比较隐蔽，并且视野被自动扶梯阻挡,主入口分析,总结,云顶及广场,参观感受:首层半室外广场空间凝聚力不强，开口开阔，且云顶较高，因而在白天缺少围合感，广场更像是人行道的一部分。晚上配合灯光效果不错。四层的休闲平台倒是能比较好的感受到穹顶的风采。但没有较好的管理，导致环境不是很舒适。,20M,30M,曲线走廊提供了足够的店面展示面，视野尽端是店面而不是冗长的走道透视，缓解步行枯燥。,总结,曲线动线,优点：透光性好