2013思源顾问北京万科望泉寺项目产品设计建议报告

万科望泉寺项目产品设计建议报告,2020年6月,思源顾问,商业部分,2020年6月,思源顾问,目录,项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位,2020年6月,思源顾问,商业部分商圈分析,核心商圈范围：东至：顺西路东侧西至：本项目西侧南至：顺平西路北侧北至：府前西街北侧核心商圈分析：以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段，档次和品质较低有一些娱乐场所，但均非知名品牌娱乐商家周边缺乏基本的商业配套东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐射范围,2020年6月,思源顾问,商业部分商圈分析,次级商圈范围：东至：顺西路东侧西至：西二环路西侧南至：顺平西路南侧北至：石门街及府前中街及其北侧次级商圈分析：由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉，未来目标客群将被其分流北侧的辐射范围将有所扩展,2020年6月,思源顾问,商业部分商圈分析,外辐射商圈范围：东至：顺义城区西至：六环沿线南至：石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围北至：顺平西路南侧1至2公里范围内外辐射商圈分析：外辐射商圈内目标客群所占比例较少，约5%左右顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力,2020年6月,思源顾问,目录,项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义城区商业状况宏观分析现状分析,从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。,2020年6月,思源顾问,顺义城区商业状况宏观分析不足分析,顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。,商业规模,商业规模,总量较小增量不足,2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。,无序发展同质竞争,资源匮乏功能缺失,吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。,顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。,所有制结构单一,商业配套体系不健全,思源顾问,高低收入两级分化,2004年，我区高收入家庭人均消费支出为16906.28元，低收入家庭人均消费支出为5098.8元，高收入家庭人均消费支出额比低收入家庭高11807.48元，是低收入户的3.3倍。,原因分析：高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大、社会保障制度的不完善,资料来源：顺义市统计,顺义城区商业状况宏观分析居民消费力现状分析,从消费结构看，高收入家庭消费已经由吃、穿、日常用品消费转向了住房、汽车、旅游等发展和享受型消费；低收入家庭用于吃、穿消费占生活消费支出的50%以上。,高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元；2004年上升到21029.91元。高低收入户人均收入之比由2003年的4.32:1扩大到2004年4.51：1。其特点是收入越高，增长越快；收入越低，增长越慢,从平均消费倾向（消费性支出与可支配收入之比）看，2004年高收入家庭为0.626，低收入家庭为0.852，即高收入家庭当年收入中只有62.6%用于即期消费，而低收入家庭85.2%用于消费。,2020年6月,思源顾问,顺义城区商业状况宏观分析小结,与北京市几个远效区相比较，顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都名列前茅；顺义城区居民的人均可支配收入和消费水平在这些远效区当中也首屈一指，居民收入总体呈两极分化的趋势，为未来商业的发展提供了较强的消费力空间；从商业发展现状来看，总体发展水平滞后，可选择场所和业态较为单一，如超市、餐饮、娱乐等商业业态的品牌化、连锁化发展缺失，不能满足日益提高的顺义居民的消费需求，甚至导致中高端客源的流失；以补充顺义区本区域居民的商业需求为主，外来消费不足；总体来讲，目前顺义商业发展尚处于起步阶段，寻找未来商业发展的市场空白点和充分满足顺义居民自身的商业需求，是商业发展的方向和契机。,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,思源顾问,资料来源：顺义区商务局,“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局,“两区”即为城市商业中心区（一个核心区）和居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。,“三带”即为首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。,“两级商圈”即规划建设城市及农村两级商圈。,2020年6月,思源顾问,关于城市商业中心区（一个核心区）。1.区位：位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。2.功能及业态：属于综合型商业中心区，服务北京市东北部地区。商业高度聚集，行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、商务的有机积聚。日客流量10万人次以上，外来消费人口占50%以上。以主力百货店、专卖店、专业店及小型超市为主要业态，配以快餐店、电影院、书店、游泳馆、健身房、酒吧等服务设施。建设5-6万平方米的大型多功能购物中心（城市ShoppingMall），以此作为全区商业的行业旗舰。另外，在原金街附近建设两条特色商业街。基于城市商业中心区及其边缘地带消费者就餐方式的区别，在城市商业中心区内规划建设服务于购物者的小型快餐店；为缓解中心区的交通压力，在城市商业中心区边缘地带规划建设大中型餐饮设施。3.交通体系:为合理解决中心区交通问题，规划对现有企业、行政事业单位进行整合、迁移，实现用地集约化，合理利用地上和地下空间，满足商业中心区停车设施要求；按照商业规划实施的阶段，根据商业中心区动态、静态的交通要求，改造现有内部、外部交通体系，分别规划小、中、大三个环路，形成相对完整、独立的商业中心区。,“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局,资料来源：顺义区商务局,2020年6月,思源顾问,关于居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。1.布局：共规划建设12个居住区配套商业服务中心。2.功能及业态：结合城市及镇区建设合理规划居住区配套商业服务中心，为居住区居民提供日常基本生活用品，商业一定程度聚集，规模适当。一般距离城市商业中心区1公里以外的居住区、服务人口4万人以上，应有一个相应规模的居住区配套商业服务中心。居住区配套商业服务中心业态以超市（营业面积800-1000平方米）、便利店（营业面积50平方米以上）为主，辅以品牌、特色店以及餐饮、娱乐、文化及服务业等。3.总建筑规模：结合房地产开发项目规划和旧村改造规划，按照每千人拥有居住区配套商业服务设施面积不低于700平方米的标准规划建设居住区配套商业服务中心。力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市；每服务半径500米建设一家便利店的标准建设居住区配套商业设施；同时，配置相应数量的早餐、理发、洗染、维修、缝纫等服务设施。在规划期末，力争在顺义区域内所有乡镇按照上述标准建设相应数量的超市、便利店、早餐网点等商业服务设施。,“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局,资料来源：顺义区商务局,2020年6月,思源顾问,附：城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图,资料来源：顺义区商务局,本案,本案位居规划中的离城市商业中心区最近的一个居住配套商业服务中心地带,2020年6月,思源顾问,附：城市商业中心区功能分区示意图,资料来源：顺义区商务局,本案,2020年6月,思源顾问,附：特色商业街构成示意图,结合发展现状和区位特点规划7条特色商业街，即金街商业街、顺西路餐饮娱乐街、潮白河滨河步行街、滨河风情酒吧街、顺义新城休闲健身街、电子及通讯产品街、汽车及配件街。,资料来源：顺义区商务局,本案,2020年6月,思源顾问,顺义城区未来商业发展规划分析小结,从顺义区区域商业发展规划来看，本项目的地理位置既是顺义城市中心区的边缘地带，又居于距城市中心区最近的居住区配套商业服务中心区核心地带，商业发展潜力巨大；本地区又是顺义区商务局未来规划的七条商业街之一顺西路餐饮娱乐一条街，可充分考虑借其规划发展之势；本区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多，如宏城花园、西辛小区、石门园等，以及本项目未来入住人口，在餐饮市场方面有相当大的市场需求量顺义城区目前缺乏有较大规模和较好品牌形象的大型综超，按照顺义区商务局“力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市”的规划要点，结合区域市场需求和本区域地理位置特点，引进大型品牌超市不仅有极好的商业市场发展前景，同时还能带动本项目商业与商业、商业与住宅之间的良好互动，成为本项目的一大卖点,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义城区核心商业区分析,顺西路,站前北街站前南街,府前西街府前中街,怡馨家园,本案C地块,站前街站前东街,光明南街,新顺北大街新顺南大街,西单商场,国泰广场,隆华购物中心,2020年6月,思源顾问,顺义城区核心商业区分析,线状分布,以点带面,以新顺大街为商业中轴，呈南北方向线状分布，同时又沿东西向，朝两侧扩展,以国泰广场、西单商场、隆华购物中心三点为商业核心点，带动周边商业的发展,分布特点,2020年6月,思源顾问,顺义城区核心商业区分析,业态组合特点,二条商业街,一个通讯市场,金街和便民街一南一北、一横一纵分布于核心商业区，金街为餐饮娱乐一条街、便利街为服装服饰一条街。两条街档次均较低、环境较差，但商业氛围较好，顺义当地居民的认可度较高。,国泰、西单、隆华三大商场以三足鼎立之势，成为顺义商业核心的焦点，就经营状况而言，国泰最好、西单次之，而隆华受其两家截流，且档次低于他们，经营状况不如他们两家。,西单商场以北临街底商区域是顺义城区手机通讯市场的中心地带，以通讯城为主，两侧汇集了大量通讯器材专卖店。同时沿新顺路一带其他地区许多通讯专卖店也呈点状分布。,三大百货店,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,大型百货类商业国泰广场,地理位置：顺义区府前中街南侧经营面积：20000平方米业态分布：B1：美食广场F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品F2：化妆品、鞋、包、珠宝、手表、运动服饰、文化用品F3：女装、内衣F4：男装F5：手机通讯器材、电器F6：儿童用品、家居用品层高：一层4.5米左右，二六层：4米左右主通道宽度：2米出入口：三个楼梯：滚梯二组四部、消防楼梯二个机动车停车位：3000平米购物环境：一般档次：中档偏低经营状况：在三家商场中位居榜首总体评价：在顺义城区当地居民中认知度最高,2020年6月,思源顾问,大型百货类商业西单商场,地理位置：顺义区府前西街东北角经营面积：18000平方米业态分布：F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品F2：化妆品、鞋包、珠宝、手表、眼镜F3：女装F4：男装、羊毛羊绒制品、内衣、家居用品F5：运动服饰用品、手机通讯器材、小家电、办公用品、摄影器材层高：每层基本在4.5米左右主通道宽度：2.5米出入口：三个楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯二个机动车停车位：50个购物环境：较好档次：中档经营状况：较好总体评价：购物环境好于国泰广场，经营状况比之稍逊，总体市场认知度也较高，是顺义城区居民首选的百货类购物场所之一,2020年6月,思源顾问,大型百货类商业隆华购物中心,地理位置：新顺南大街经营面积:18000平米业态分布：B1：美食城F1：食品、中复电讯、药房F2：运动服饰、化妆品、音像、珠宝F3：男装、女装F4：365折扣广场服装、鞋包F5：365折扣广场家居用品层高：4.5米通道宽度：2米自动扶梯、楼梯数量：扶梯一组两部、楼梯一组档次：中档偏低经营状况：一般评价：本商场由于在地理位置上据其他两个商场有一个距离，客流明显受到了分流，因此在三个商场中经营状况最不理想，加之无特色化的经营亮点，因此从总体不具备竞争优势。,2020年6月,思源顾问,大型百货类商业博联时代商业广场（尚未开业）,地理位置：顺义站街西北角（隆华对面）经营面积：18500平方米主力店招商情况：大中电器4000平米，位于物业西侧，一至四层华普超市8000平米，位于物业东侧，一至四层物业南侧商业业态组合及租金情况：F1：临街店铺单店面积28.8平米租金10-12元/天平米F2：箱包、鞋标准摊位20平米租金4-5元/天平米F3：内衣、童装标准摊位20平米租金3-4元/天平米F4：女装标准摊位20平米租金2-3元/天平米F5：女装折扣档次：低档(服装批发市场)租售状况：商场内店铺出租率达95%以上，临街店铺只达到60%左右总体评价：该物业为开发商自行执有，只租不售，从目前招商情况来看，两大主力店的进驻是其较为明显的优势，因此商场内部较为理想，而临街商业的租金价格相对较高（高于该区域临街租金水平），影响了入驻率,2020年6月,思源顾问,顺义城区大型商业街分析金街,地理位置：新顺大街东侧商业街业态组合：中低档餐饮、娱乐、购物租金水平：1-5元/天（建筑面积）经营环境：脏、乱档次定位：低档经营状况：较好商业评价：金街是顺义居民普遍认可的餐饮娱乐一条街，人气较旺，出租率达到时95%以上从整体来看，该物业无论是从档次、还是环境上都较差，特别是娱乐业，说明目前顺义居民对娱乐业的认知还处于一个较低级阶段，同时顺义地区明显缺乏有较好品质的娱乐业态。,2020年6月,思源顾问,顺义城区大型商业街分析金街,餐饮、娱乐业态占商业街总业态的接近70%。,2020年6月,思源顾问,顺义城区大型商业街分析金街,表格：金街餐饮娱乐业态店铺统计,2020年6月,思源顾问,顺义城区大型商业街分析金街,注:两家餐饮停业转租中.,2020年6月,思源顾问,顺义城区大型商业街分析便民街,地理位置:中山南街经营面积:9000平米业态分布：服装服饰、手机零配件、美发、杂货、餐饮通道宽度：10米标准摊位：20平米（12平米店内面积+8平米店内面积）租金水平：3-5元/天（营业面积）档次定位：低档经营状况：一般商业评价：是以服装服饰为主的大篷式低档市场型商业街，环境凌乱，卫生条件差。主要面向在顺义城区务工的农民工和收入低下的居民。人流量一般，,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义城区超市类商业物业分析,分布地区：目前顺义超市主要分布在新顺大街和站前北街。商业形式：新顺大街的超市主要分布在国泰大厦、顺义西单商场等商场的内部，位置均在一层，一般和食品柜台同楼层。站前北街的物美商城属综合超市业态，服务社区家庭消费为主。平均面积：2000-4000平米主要辐射客群：主要满足顺义城区北部的居民消费，相对于南城的居民在距离和交通上则不够方便。未来供应：博联商业广场内将进驻华普超市（8月开业），体量为8000平米，单层面积2000平米，共一至四层。总体分析：顺义城区超市类物业无论是从规模、档次还是品牌来说都较为缺乏，而周边住宅区内更是以一些不知名的小便利店或小日用品商店为主，市场需求度较大，有较好的市场需求空间。,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义城区餐饮类物业状况分析,顺义城区部分为当地居民较为认可的餐饮店基本情况调查,2020年6月,思源顾问,顺义城区餐饮类物业状况分析,2020年6月,思源顾问,顺义城区餐饮类物业状况分析,区域内餐饮市场较为火爆主要集中在中山街和金街，其他各处也均有分布以大众化的中档消费为主，物美价廉的大众化餐饮经营状况普遍较好，对服务质量、就餐环境有一定的要求，但要求并不高以京味家常菜、川菜等菜系为主，品类较为单一对特色化的需求正在日异增强，有较好的市场需求潜力休闲餐饮和西式正餐快餐目前在本地区域餐饮消费的市场不大以朋友聚会和家庭聚餐为主要的就餐目的停车位一般较为充足,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,地理位置：顺义新顺南大街东北角（国泰南侧）经营面积：10000平方米业态分布：F1：金飞鸿电讯、小家电、自行车F2：洗衣机、电冰箱F3：电视机、电脑、音响、DVDF4F6：家具卖场层高：一至三层每层基本在4.5米左右，四至六层存在错层，层高仅3.5米，局部不足3米主通道宽度：2.米出入口：一个楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯一个经营状况：一至三层电器经营状况较好，四至六层家具经营状况不佳总体评价：一至三层无论是从环境还是经营状况都明显好于四层以上，四至六层家居卖场极为冷清，且层高达不到应有的标准，环境很不舒适。,顺义城区专业市场分析西单家电商城,2020年6月,思源顾问,顺义城区专业市场分析苏宁电器,地理位置：顺义新顺南大街（怡馨家园临街）经营面积：6000平米业态分布：F1：数码产品、灶具、热水器F2：手机专卖、DVD、EVDF3：空调、电脑、冰箱、冷柜F4：电视、洗衣机、家庭影院F5：售后服务网点、储存库房层高：一层4.5米，其他各层4米左右出入口：2个楼梯：滚梯一组两部（四层为一部上行滚梯），消防梯一个，货梯一个经营状况：较好总体评价：主要客群为顺义城区居民,2020年6月,思源顾问,地理位置：新顺北大街西侧，西单商场以北经营面积：1500平米建筑形式：一层临街底商租金水平：310元/天（使用面积）购物环境：较差经营状况：良出租率：95%左右总体评价：顺义区通讯市场以通讯城为核心，沿新顺北大街成线性分布，数码城所在临街底商共16家，其中经营手机通讯类店铺共9家，占到了56%。就面积而言则接近65%。,顺义城区专业市场分析通讯城,2020年6月,思源顾问,顺义城区专业市场分析益麒麟建材市场,地理位置：顺西路东侧，本案对面经营面积：14513.9平方米建筑形式：工棚式建筑，一层为主、临街局部三层租金水平：18元/天（使用面积）标准摊位：40-60平米购物环境：一般经营状况：很好出租率：100%总体评价：沿顺西路南北至顺平路沿线，是顺义地区家居建材市场的集工散地，已经形成了一定的规模和市场影响力。本建材市场是顺义供销社国有资产，在顺义地区居民中认知度较高。出租率达到了100%，普通摊位的转让位甚至达到了610万。建材类产品种类较全，以中低档产品为主，有部分品牌产品。,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,住宅底商状况分析怡馨家园,怡家园社区商业业态分布情况统计图表,注：不包含空置部分,2020年6月,思源顾问,怡馨家园底商租售价格,底商销售价格：东侧底商均价为6800元/平米；西侧底商均价为5800元/平米；内街底商均价为8000元/平米；南侧外街独立底商均价为5500元/平米。底商租赁价格：东侧底商租金为1.4元/平米.天；西侧底商租金为1.02元/平米.天；内街底商租金为0.8元/平米.天;结论：怡馨家园底商平均租金为1元/平米.天。,2020年6月,思源顾问,怡馨家园底商空置状况,东侧门面约为18个，空置门面约7个，空置率约为38%；西侧门面约为19个，空置门面约9个，空置率约为47%；内街门面约99个，空置门面约26个，空置率约为26%；南侧外街独立底商门面约68个，空置门面约30个，空置率约为44%；结论：怡馨家园底商空置率约为40%。,2020年6月,思源顾问,住宅底商状况分析怡馨家园,商业体量：约9000平米建筑形式：住宅底商+复式内外街档次：中低档业态组合：外街部分以餐饮为主，底商和内街多为美容美发、便利店、饰品等。经营状况：该项目底商除苏宁电器的新顺南大街经营一般，其余区域的经营均比较差,空置率较高，多家商户均有不同程度的退租打算。商业评价：主力店苏宁电器位于新顺南大街一侧，其所带来的人流只对同侧临街商业有支持作用，而对于顺平路和站前南街没有支持。外街一至三层纵向分割方式不合理，使用效率较低，不符合大部分商家需求，并造成单店总面积过大，总价较高，增大了投资和经营的风险商业规划体量过大，设计不合理，业态种类单一,同质化现象严重,缺乏核心亮点,是造成空置率较高的又一个主要原因另外南侧临街商业面对高架桥，形不成顺平路南北商业人流的互动，阻隔了商业气氛的贯通，且南侧和西侧人流稀少，很难形成良好的商业氛围,2020年6月,思源顾问,住宅底商状况分析宏城花园,宏城花园南北两侧底商业态情况统计图,2020年6月,思源顾问,住宅底商状况分析宏城花园,北侧底商面积均在104左右，面宽6.5m，租金：简装修约0.58元/天/，未装修约0.38元/天/售价：3100元/。出租率：80%南侧底商的面积均在120130之间，面宽5.5m租金约2元/天/。出租率：100%分析宏城花园临街底商全部均为一层临街底商。受地理位置和商业氛围影响，其南侧（靠近本案一侧）商业氛围、出租率、经营状况明显好于北侧。各商家经营状况普遍较差，有的只勉强保本。总体来看，由于住宅底商的限制，业态以美容美发、便利店（小商店）以及其他初级配套为主，较为单一，经营品质一般。,2020年6月,思源顾问,住宅底商状况分析小结和启示,主力店的选择和位置的确定：要以能够聚集大量人气的主力店为首要选择，且位置选择应能够更大程度地带动起周边商铺的经营临街店铺和底商，餐饮店可以二层为主，其他可以一层为主，局部二层，同时鉴于众多业态对于三层临街店铺的需求较差，造成使用率低、空置率高的众多规划负面事实，应避免设计三层纵向分割的临街店铺底商的定位要有特色，分区明确，应充分考虑到与主力店、与周边环境和差异化和互补互动作用，避免业态的单一和重复设置,2020年6月,思源顾问,顺义城区核心商业区调研分析小结,百货类：以西单、国泰以核心，具有较好的市场认知度，基本能满足顺义城区普通居民的购物需求；就本项目地理位置和周边环境而言，不适于发展百货类大中型购物场所超市类中型超市主要为西单和国泰首层两个超市，有较大的市场占有率；便利店发展无论是从品牌化还是从连锁化、规模化而言相对滞后；位于博联的华普超市即将开业，面积约8000平米，为本区域目前的大型超市，但品牌竞争力和规模较为一般；目前顺义城区缺乏如家乐福、易初莲化等国际化品牌化的大型品牌超市，以本项目的地理位置和区域环境而言，较为适宜引进大型品牌超市,2020年6月,思源顾问,餐饮类：餐饮业以金街和中山街两个地区较为集中，其他区域也均有分布中式中档餐饮在本地区的市场接受度较高，消费频次和能力也较好，有较好的市场氛围西式快餐和休闲餐饮在本地区尚处于起步阶段，普通居民的消费观念尚不认同，需要进一步的引导本项目未来餐饮业态应以中式中档和中高档特色餐饮为重点，占餐饮较大比例，考虑到未来发展因素，可适当引进少量新型餐饮业态娱乐类：顺义区域城区内的娱乐业态种类单一，档次较低，如金街充斥着众多的低档网吧、台球、录像、足浴等娱乐场所较为高档的娱乐场所则分布在顺义旅游区别墅区域，如高尔夫、垂钓、赛马等，但该目标客群与城区内娱乐类消费客群有很大差别本项目北侧分布着为数不多的几家如KTV、洗浴等娱乐场所，经营状况尚可，结合未来本区域的规划，娱乐业态在本项目周边应有一定的发展空间专业市场类：以中低档和低档的建材、家具、家居、通讯、电器等为主除苏宁电器外，其他专业市场的购物环境普遍较为一般本项目核心区域内分布着以益麒麟家居建材城为核心的中低建材家居专业市场，鉴于此类专业市场对本项目住宅品质所产生的负面影响，本项目的商业业态设置不必考虑同种业态的规划，但可考虑利用其所带来的较为成熟的商业氛围和人流,顺义城区核心商业区调研分析小结,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义城区交通状况统计分析,2020年6月,思源顾问,顺义城区内部共有25条公交线路，城区中心区内交通相对较为便利，但就本项目而言，尚无一条公交线路通至本项目商业规划区域从北京市顺义的公交线路（包括途经线路）有二十余条就顺义城区内部交通来看，虽然线路较多，但每条线路车辆较少，造成车次较少，基本上平均每隔15-30分钟来一辆车，再加上顺义城区相对较小，因此顺义城区市民选择公交车作为出行方式的不占多数，基本以步行、自行车居多，自驾车和出租车也有一定的比例。就公交线路的时间安排来看，早班在6时左右，而晚班最晚也在7时停运，由此可见，顺义城区居民生活较为规则，夜间大众消费相对较少。就本项目而言，未来发展发布要改善和提高项目周边公共交通的便捷程度,顺义城区交通状况统计分析,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,以下报告中的资料来源于思源顾问的顺义城区问卷调查，主要是调查当地居民消费习惯和对该区域商业配套的要求，调查采取街头拦访的方式，其对象主要为顺义城区的居民，年龄25岁至55岁之间，其中在25-35岁之间的占88%以上。调查样本共计58个，其中有效样本44个。其中男性被访者占43%，女性被访者占57%。被访者的职业和收入较为多样。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,一、购物类消费能力及消费特征调查：购物场所,顺义城区居民在日常用品购买场所和服饰类用品的购买场所主要为国泰大厦和顺义西单商场。日常用品购买时没有人选择去市区购买，但8.5的顺义居民在购买服饰类用品时会选择市区。选择专业市场的居民数量比较少。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,2.选前往消费场所的交通方式,顺义城区居民在进行日常用品消费时所选择的交通方式主要是步行其次是搭乘公交车；而在服饰类消费时所选择的中交通形式是首先是公交车其次是步行。这主要由于在服饰类消费时部分居民选择距离较远的场所。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,3.选择该消费场所的原因,从调查中可以看出，日常用品和服饰类消费的场所选择原因中最重要的两点是距离和价格。并在此基础上产生了业态组合的要求和目前周边区域可供选择场所过少的其他因素。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,4.月购物频次及次消费额度,日常用品月消费频次主要集中在3-4次，每次平均消费额月3050元之间。52的被访者在服饰类消费上，月消费频次为1次，55的被访者平均每次消费约200400元。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,二、餐饮类消费能力及消费特征调查：1.每月在外就餐次数及单次消费数额,被访者中45左右的人每月在外就餐3-5次；大部分居民单次消费约100200元左右，由此可见顺义居民在外就餐频次适中，次消费能力处于中等水平，就餐饮消费而言，有一定的消费能力。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,2.就餐场所选择因素,顺义区居民在外就餐比较注重餐饮的口味；其次对交通和价格有比较高的要求；但是对档次和消费场所的环境以及服务上相对不是很在意。其餐饮消费习惯与二三线城市居民的消费习惯一致。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,3.交通方式,顺义居民外出就餐的交通方式较为多样，尤其以步行和自驾车出行居多。可见，一般居民的就餐饮地点一般相对较近，另有较好消费能力的自驾车一族其就餐距离则限制不大。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,三、娱乐类消费能力及消费特征调查1.通常光顾的休闲娱乐场所,顺义居民的娱乐场所相对较为单一和单纯，对于酒吧、咖啡厅等休闲娱乐场所的认可度较低，消费习惯较为保守，女性消费者已开始具备健身保健、美容美体类的消费意识。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,2.每月休闲娱乐消费频次及单次消费额,顺义居民在休闲娱乐方面的娱乐方面的消费能力较为一般，消费频次较低，以每月1-2次占绝大多数比例，消费金额100-150元的占了一半的比例。可见目前其娱乐方面的消费需求较低，尚处于初级阶段，需市场的进一步引导。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查,3.交通方式,顺义居民外出娱乐的主要交通方式以自驾车和出租车为主，说明娱乐类消费客群主要是一些具有一定消费能力的居民；而以步行为交通方式的也占有一定的比例，可见一些居民所选择的娱乐场所的距离较近。,2020年6月,思源顾问,顺义居民消费习惯调查小结,顺义目标客群总体的消费特征趋同于二、三线城市居民的消费特征；就购物而言，其对于品质、档次、环境有一定的要求，但要求不高，价格依然是其购物所考虑的主要因素，因此消费能力适中；同时在深访中可以看出，他们对于大卖场的需求较为强烈；就餐饮而言，对于餐饮的口感和价格的综合要求要明显高于对环境、档次的要求，但随着收入逐步的提高，其他因素的要求也会逐渐升级。整体而言，顺义居民餐饮的消费能力较好，对于餐饮的需求也较为强烈，因此一些中式特色化中档餐饮将对他们有更强的吸引力；就娱乐而言，目前顺义居民的娱乐消费能力一般，消费特征表现尚处于起步阶段，对于娱乐方面的需求也较少，但随着意识的不断开放和市场的引导，未来娱乐方面的需求无论从质还是从量上都将不断提升。,2020年6月,思源顾问,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结,2020年6月,思源顾问,小结：区域内商业状况分析总结,顺义城区总体商业发展相对滞后，商业发展呈初级阶段本区域购物类商业物业以三大商场为核心，相对集中，受到目标人群的普遍认可本区域餐饮业市场较为火爆，以大众形消费为主，如大鸭梨类家常菜极受欢迎，但目前餐饮的品种较为单一本区域娱乐档次普遍偏低，品牌商家和娱乐业态种类均较为缺乏总体来看，顺义城区商业中低端产品占据市场主导地位顺义城区的社区商业业态种类单一，租售情况受地段影响较大,顺义城区整体商业状况分析,2020年6月,思源顾问,小结：区域内商业状况分析总结,核心商圈内以家装建材市场为最主要商业业态，并形成了一定的商业氛围，但由于档次偏低，对本项目无太多支持作用核心区域内超市、餐饮以及相应的商业配套极其缺乏顺西路北有一些娱乐场所，在顺义当地属中端产品核心区域内住宅底商以美容美发等配套商业为主，业态单一，以中低档次商业为主，对本项目未来商业规划和发展不构成威胁公共交通不便利煤厂和油库等对商业氛围的形成具有较强的负面影响,本项目核心商圈内商业现状分析,2020年6月,思源顾问,小结：区域内商业状况分析总结,整体市场供需关系目前保持着较良好的发展趋势，未来前景看好随着核心商圈内新型住宅小区不断开发，消费力正逐渐提高，商业市场具有一定发展潜力就顺义城义商业规划来看，本区域顺西路未来将规划为顺西餐饮娱乐街，具有较好的市场前景，便于本项目商业形成良好互动按昭顺义商务局“一般距离城市商业中心区1公里以外的居住区、服务人口4万人以上，应有一个相应规模的居住区配套商业服务中心”的指示精神，本区域未来非常具有发展成为居住型商业中心的潜力本项目未来商业发展的瓶颈在于：公共交通和东侧生态环境（煤厂、油库）。如能对此进行改善，则对未来商业发展有极好的促进作用。,本项目核心商圈内未来商业发展分析,2020年6月,思源顾问,目录,项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位,2020年6月,思源顾问,商业部分SWOT分析,优势,项目核心区域内中，受建材市场的影响，目前已具有一定的市场氛围周边已入住的和在建的大中型楼盘众多，带来了更多的目标消费群区域内整体市场供需关系目前保持着较良好的发展趋势开发商实力雄厚,具有很强的形象号召力由于本项目整体开发面积大，未来可以支撑起一个独立的城市区域，形成独立的商业空间,2020年6月,思源顾问,商业部分SWOT分析,劣势,本项目距顺义中心城区有一定距离，本项目商业目标消费群会受到城区商业商圈的争夺，不适合一些业态如百货类的引进，应考虑适合本区域位置特点的业态区域内商业发展滞后，无论是购物、餐饮还是娱乐档次都较低，品牌商家缺乏，商业尚处于初级阶段目前本项目周边公共交通很不便利由于顺义地区商业发展滞后，区域人口密度相对较低，引进具有较大知名度和市场影响力的品牌商家有一定的困难周边煤厂、加油站等环境的负面影响较明显，同时也会影响商业氛围的形成，隔离本项目商业与中心城区的沟通,随本项目开发进程及顺义发展，逐步改善周边人文环境，生态环境、交通环境、商业环境,2020年6月,思源顾问,商业部分SWOT分析,机会,根据顺义地区的未来规划，未来本区域规划为顺西餐饮娱乐街，将有较好的发展空间随着区域内的土地开发，周边人口密度和消费力将不断提升，将成为本项目商业消费的有力支持区域内商业的落后同时也带来了一些市场空白点和商业发展机遇本项目住宅开发的品质化将带来具有一定消费实力的目标消费群本项目住宅开发的品质化将带来具有一定消费实力的目标消费群,2020年6月,思源顾问,商业部分SWOT分析,威胁,现阶段顺义城区内已形成一定的商业氛围，为顺义周边客群普遍认同，形成了一定的消费习惯，其辐射作用较强，将吸引本项目的目标消费客群，对本项目商业的发展构成威胁从未来发展来看，顺义城区内随着大量房地产的开发，未来商业配套的面积和各类业态将不断增加，各自的商业辐射作用将不断增强，竞争将不断加剧,以品牌化、特色化、差异化商业特征，对辐射圈内目标客群形成强烈吸引,2020年6月,思源顾问,目录,项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位,2020年6月,思源顾问,目标消费群来源,未来本案住宅人群及项目周边小区住宅人群,项目周边的建材家居等业态所带来的商业人群,周边单位以及未来由于本案商业影响力所能带来的其他人群（包括顺义城区和周区区县）,商业人群,居住人群,其他人群,2020年6月,思源顾问,目标消费群定位分析,消费力分析,年龄分析,其他人群,分析：目标客群以25至35岁和35岁至45岁的中青年居多，主要分布在30至45岁区间。此段年龄区间的目标消费者有一定的经济实力和较旺盛的消费需求，对生活品质有一定的追求和理解。,2020年6月,思源顾问,目标消费群定位分析,消费力分析,年龄分析,其他人群,分析：目标客群以月收入在2000至3000元的事业单位公务员、教师、医生和月收入在3000-5000元的企事业单位中层、医生、私营业主居多，他们对商业配套的要求相对较好，除满足一般的生活便利性商业配套外，对提升生活品质的商业业态的消费也有一定的要求；另外企业管理人员等高收入人员，以及事业单位中带有一定隐性收入者也占一定比例,2020年6月,思源顾问,目标消费群定位分析,消费力分析,年龄分析,其他人群,分析：未来本项目经营初期将以面对本项目身的居住人群，并对周边商业人群、居民和工作人群也有一定的辐射作用，随着本商业物业的特色化打造，其临街外向型商业的消费特征将日趋明显，外来消费人群将逐渐增加。,2020年6月,思源顾问,目录,项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位,2020年6月,思源顾问,本项目商业定位的原则,以内向型与外向型商业相结合的形式，在满足本案住宅目标人群的商业配套需求的同时，以特色经营最大限度地吸引本区域内的消费人群,作为一期商业开发，充分树立本项目在顺义区域的商业形象，以良好的市场形象作用和示范用带动后期的商业与住宅的开发,内外兼顾,开发示范,充分利用区域