商业地产开发流程（绝对详细）

主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容执行现状图分区的具体位置和周边情况规划设计条件并执行规划条件，了解约束条件影响地块的现状、地质条件、地下埋藏物的有无等现场勘查详细知道发生的要素。土地情报收集了解周边合作状况，了解区域周围的商业、居住区、交通等状况了解区划所属地区的规划，以及对今后项目开发的影响理解这个地区将来的计划支撑物。与土地所有者接触，了解土地转让方式和土地了解地块的上市方式和土地价格能否与金钱协调。土地初审了解当地建设成本、政府收费项目及具体情况成本测算了解当地房地产市场状况产品形式、开发周期安排现状图(4电子文件)市场深度调查项目的最终定位判断土地深度的可行性研究报告成本估计：对多个方案进行初步的成本估计、利润率分析与比较开发周期和付款计划确定项目计划现金流报价区域宏观微观市场研究项目招商报告(前期阶段)项目招商版盈利能力分析项目业务计划书合作伙伴决策土明确合作伙伴，寻找合作方式(招商阶段)寻找合作资金合作方案确定土地决定合作的详情收获去取供资(商业计划书)签署战略合作协定阶级段合作实施(实施阶段)合作公司的设立和相关手续投标方案投标项目方案决定投入经济指标规定土地上限竞争对手分析土地上限，确定价格敏感性分析和产品投标摘录拍卖决定拍卖战术一页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容竞争对手分析土地上限，确定价格敏感性分析和产品挂招牌决定投标战术政府净利润、权利税、交易费取得土地签订土地转让合同，确定地图、桩点坐标、用地条件土地转让合同用地规划许可证转让金、交易费的支付证明书办理房地产开发资格预审表企业投资项目备案委托工程咨询资格机构制作申请报告书向项目登记机关提交申请报告建设用地规划许可证当场土地证明书注册声明(原土地证明书无效)确定权土地补偿费(原户主应支付的土地使用费)土地转让合同审定用地图、审定用地关联图、规划边界坐标图付费证明支付土地费用1:500现状地形图3部(反楼座)详细的规则土地转让合同付费证明支付土地费用建设用地规划许可证地籍图4部分(胶片图)处理土地证据土地登记申请书土地确认权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明明一、项目所在地房地产市场整体供需现状2 .项目周边竞争大楼调查商圈主要商业状态分布状况、经营状况、经营特征、3、项目接近某商圈或商圈的现状调查(商业部分)预期的发展方向区域市场调查竞争项目的开发规模、定位类型、操作方式、开发周期4、同步商业房地产项目调查(商业部分)提取数据库相关数据，进行重点分析、竞争项目现场调查调查相关信息通过行业发展态势分析，消费需求分析确定了可开发公共公共建设部分确定职业类型，选择的职业数量确定部分职业类型。 结合市场相关类型的房地产供求状况决定所选行业的开发数量市场定位、客户定位、产品定位和定价项目定位经济估算开发计划署项目开发报告项目评价指标初探第2页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容资金流动明确产品设计的思路设计前期明确设计院的选择标准制定设计组织计划方案和设计院选择与合同签订初步制定规划、景观和建筑单体设计任务书、交付标准、规划指标、环境指标逐步细分初步估算的成本指标，根据市场调整销售计划方案与成本估计的探讨和确定相联系确保价格、预期利润率。彩色总平面图(包括经济指标)送达计划预审规则建设性的详细成果划船方案设计组织详细计划案(辅助场地)的建设和确定(公示会市政府)设定计价器建筑平、立面功能效果和成本估算的探讨与确定各部门共同探讨和逐步深化成本指标。阶级段彩色立面效果图送达计划预审和审查(报市政府)。建筑方案的建立图景观概念方案的设计与决策项目成本指标的确定指标确认阶段项目评价指标的确定年度评价指标调整工程图设计院的选择与合同签订制定建筑、综合管网、景观设计图的设计责任书(按产品样式提供建筑设计限度指标，提供景观限度)。工程标准确定、建筑、景观限度指标确定)额设计指标结构方案与设备选型探讨与确定地质调查报告组织现场调查，提供地质调查报告总平面图开放线图桩的位图绘制设计图工程图设计组织消防、人防新闻建设图设计图的成果设计图审查全图和计算书编制典型楼宇建设预算施工图会审设计图的全貌编制典型楼宇建设预算，综合估算、分析建设成本；反馈与工程图优化综合管网设计第3页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容景观放大与设计图的设计对景观设计图的成本进行估算、分析和反馈，进行图纸优化设计方案(包括总平面方案)申报报表土地转让合同计划草案和市政方案的送审建设性详细计划2份，电子文件1份(注：计划案审查)事先提出十份规划设计方案，一份电子文件)申报单位(人)委托代理的，需要提交授权委托书建筑设计方案申报单1/500现状地形图1部分土地转让合同建筑方案的送审投资计划建设工程计划许可证建筑设计方案2部(建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面等)，关键项目必须提交模型申报单位(人)委托代理的，需要提交授权委托书投资计划大一套小一套取得执照消防证明书人防证明书地名证明书建设工程计划许可证计划署批准的项目总平面图和电子文件顶层平面图打开现场工程的接线根据工程总平面图放置大楼座位，出线报告工人打开施工单位合作记录、现场保护棋盘移交工程单位建设用地规划许可证建设工程计划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告工程施工中标通知书及经鉴定的施工合同建设资金证明书(银行存款证明书)(注：资金状况满足工程中定价的1/3以上)。工程许可证建设项目年度投资计划(当年计划)设计图审查质量监视登记表安全对策安全施工措施登记表营业执照资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证第4页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容建设工程施工许可证销售许可证公共基础设施配套证书取得前期不动产登记证明书基础工程形象部位达到正负零及图像文件取得面积计算成果表整个项目的平面图取得商品房网上销售数据输入合格证书；计划成果企业投资项目备案大一套移苗临水临电临水临电平整地方建设组织方案调查桩基工程单位监理招标，签订合同土建工程单位甲供材承包商作业准备沉降观测土建工程公司公开招标与合同记录组织监理，施工单位一起审查图纸施工图会审与设计院联合举行会审，签订会审记录设计交底与设计院进行技术交底，签订交底记录委托质量检查质量监督程序委托安全检查申请项目的临时、永久交叉口的建设手续环卫、环境保护等相关手续申请项目的临时施工用水、临时用电、排放手续办理施工者的滞留手续建立平面和高程控制系统。 创建控制主轴线(基线)的步骤开始施工打桩，现场清楚标明墙、柱轴线的位置规划检查线监理单位组织工程部、设计、规划局检查线尝试桩施工，确定桩基施工标准桩基工程桩基全面施工委托桩基检查单位桩基检测进行桩基工程质量检测，并提供桩基检测报告土工扒手支护工程降水工程起工地基的备案地基处理第5页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容混凝土砌块基础工程地下防水混凝土基础建设单位自我评价监理进行检测评价资料的审查、现场感想质量的测定和检测基础检查记录监理组织有关部门检查签订建筑工程分部工程(基础)验收表检查工程变更单、现场签证、扣除项目的增减基础处理竣工结算价钱。产品战略决定推送策略价格策略推进战略招商策略：整合外部资源，根据项目销售需求制定整个项目的招商策略广告公司寻找并确定制作公司寻找并确定确定外部资源战略公司寻找并决定媒体公司寻找并确定活动公司寻找并确定项目名称、组名称项目推广的定位项目核心推进理念的确定SLOGON的决定logo决策项目核心识别系统的确定确定VI系统和扩展方案建筑知识、楼宇背景、项目卖点概述、竞争对手比较上市前项目的知识培训是在支付方式、法律程序、销售技术等方面的综合系统统率训练。在项目出现之前做好准备为实现项目宣传最大化，在合理地区设立商品展按卖场分别设置表示中锋现场屋型手册(出道版)大楼卖场的装修和大楼卖场内的外部导向包装(精神要塞)工地围栏、挂旗、道旗、形象墙、标志、资料架展示架)第6页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容样板间及样板环境指示说明系统销售工具的准备沙盘(概念)、户型单体模型进入市场前印刷品的设计、制作(概念建筑书、房型图、DM )单、宣传海报等)在项目周边的主要道路上设置醒目的指示系统发卡片和纪念品装备了看拖车和看拖车的包装连动工作的准备进行联动机关的训练和包装意向业者签订进驻意向书项目形象表情、主题、创意表现确定确定项目的登场方案项目详细化方案的决定项目在媒体上登场项目形象走出城市，媒体组合得到应用(室外、报纸、电视、收音机、车身、电梯)项目登场新闻媒体的新闻情报登场了庆祝活动和产品介绍会的宣传和安排房间类型，房间编号和面积对照表销售内部资料销售管理客户回应、客户问题总结与反馈意向卡销售、客户整理、意向销控制、客户关系维客户积累护士劳动标准确定确定价格体系房间型设计图缴纳劳动标准准备合同放置单元格确定合同、追加合同等文本审查现场屋型手册深化版和最终版楼本、宣传海报、折叠和物业管理公约第7页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容项目开始前的准备工作购房体会、住房类型图、详细价目表在卖场内外展示工具的统一更换(旗、旗、背板)开盘前的销售工具的准备等已弃用的函数的缺少的支持沙盘(使景观和屋檐变细)样板之间，样板环境指示系统的数据更新销售管理表和销售管理表、预约书、合同袋野外媒体发布(项目形象与核心理念锻造与深化)提高和深化项目形象新闻媒体发布(项目形象与核心理念锻造与深化)小众媒体与创新媒体的发表(项目形象与核心理念的锻造)和深化)媒体组合应用(室外、报纸、电视、收音机、车身、电气)开盘信息通知梯子)银行大协议的签订活动形式(演出说明会发表会)附近的活动参加者(艺人专家)告知路线(海报票DM表)靠得住明确合理程序，接待、访问、邀请客户，完成客户转移协议客户变革变更合同的工作实行偿还根据公司资金状况和项目流程，每月指标的分解和每月指标分解调整电话客户分析、访客分析、成交客户分析和未完成产品分析、焦点销售重点动态关注客户分析、滞销产品分析和竞争项目正确判断项目所在的销售阶段，及时调整根据财务指标、产品状况、客户状况，制定每月推广每月操作手册的制作广泛的战略、销售战略和关键节点定期推算价格，与销售取得联系，根据库存品和集聚调整价格监控和焦点销售重点和市场形势变化，调整项目价格，实现最大化项目利润报纸媒体：树立项目形象，揭示产品的卖点户外媒体：加强项目映像，关注关键节点营销活动：维护老客户，促进老客户，创造新闻热点受到项目的欢迎每月推广计划的执行客户中心：通过公益活动加强顾客品牌忠诚度，加强强项目的口碑效应日常销售第8页，共34页主要工作内容节点的主要阶段主办单位的工作内容日常销售支持销售工具：楼本、客户通讯、生活手册折叠、道路挂旗客户资源利用大客户、社区活动、职业推荐、房地产推广推荐等工作带来很多意向客户外卖场客户访问客户访问和接待的成交项目销售现场通过电话访问老客户，接待客户成交工作通过日常训练，