工业地产概述

工业地产概述2007-5-16 11:20:15来源：华乐地产梁春核心提示：工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产之概论1、工业地产之消费者：公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。2、工业地产之功能：经营、收益之用，或办公、或生产、或物流、或商务经营、或兼而有之。3、工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。4、工业地产之配套设施：硬件配套：办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。软件配套：政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。以上是消费者在实际运营中可能会遇到的实际需求（由工业地产商完成）。项目选址之依据1、首先应是交通：1交通是经济之先行，交通发达程度直接影响经济发展速度，海路或水路交通，陆路交通，空运或水陆空联运。2交通成本：路线长短，路面状况，以及交通运输成本3市内、省内、国内及国际交通状况及成本。2、当地政府环境：1政府对项目支持力度。2政府土地招商成本控制。3后期政府优惠政策。4政务水平，行政效率。5政府美誉度。3、当地经济1当地主要收入来源及水平。2经济增长速度。3产业特点，产业链是否形成。4商业市场资源获取便捷程度。5当地城市功能完善程度。6当地人才状况，吸纳人才能力及富余劳动力状况及成本。项目立项依据1、 产品稀缺度1全国、省内或市内产品稀缺度2产品辐射范围大小3区域内同质产品竞争力2、 市场成熟程度1区域内经济发展状况2产品在市场上反响状况客户认可程度3产品与本区域内的市场需求吻合度3、 客户群体规模1客户体量的大小2充分购买能力，消费水平体量大小3客户群体整体市场取向产品类型4、 区域内成功或失败范例1同质产品竞争，成败状况2成败诱因分析3新产品规避市场风险能力工业地产招商与策划1、 策划与推广1客户群体定位精确度2媒体选择精确度3产品形象包装4定位侧重点是否突出、实用5品牌之路或客户要约6实际宣传效果回馈控制2、 入驻便捷性1入驻形式灵活性（租、售、以租代售）2付款方式灵活性（一次性、分期、按揭、抵押）3体量适当否，交付使用标准等3、 招商形式1行销还是做终端2是否与政府合作招商3是否与商会、组织、基金、协会、联盟等合作4招商队伍水平、能力5异地招商、行政招商、区域招商、招商突破口4、 特色烘托1卖点之充分实体2针对性、专业性、适当性、前瞻性3成本卖点4开发进度，招商状况，入驻业主满意度园区管理、服务与赢利1、业主需要什么！1依行业：金融行业、服务行业、科技行业、制造行业、物流行业各有不同的需求2依业态：办公为主：市场、商务、政务、金融便捷性等。形象展示、信息畅通等生产为主：成本、原料来源、成品输出、人力成本、物流便捷等物流为主：交通发达、客户量大、高品质仓储功能第三产业：市场容量大，入驻容易，投入小2、园区经营方式与盈利1房地产销售是第一步，也是第一次盈利。2后期物业管理是第二次盈利3产业经营是末期时，弹性盈利：通过提供各类商务服务中介收入4配套设施使用盈利3、管理与服务组建专业服务部门机构借用大区域城市配套，或自我完善园区内配套设施，引进服务配套机构服务环境营造中介能力或自行服务服务类型A、政务服务。 A、市场孵化。