城市公共停车场PPP项目运营实施方案

城市公共停车场PPP项目运营实施方案目录一、项目概况1(一)项目背景1(2)项目基本案例2二、财务分析3(2)生产说明12三、PPP动作的必要性和可行性12(1)运行PPP模式的必要性12(2)使用PPP模式的可行性14四、风险分配框架15(一)项目风险的识别和分析15(二)风险分配原则20(三)风险分配基本框架20五、项目运营方式21(一)模型构建原则21(2)运用方式22六、交易结构23(一)投融资结构23(2)衬里机构26(三)有关集29七、采购方式和审查方法29(一)采购方式29(二)审查方法29八、项目合同结构35(一) PPP合同35(二)合资协议及公司章程47九、核心边界条件49(一)权利义务界限50(二)交易业务条件50(三)承付保证机构51(4)调整联络机构51十、监督管理53十一、项目实施计划和责任分工55第67页一、项目概况(一)项目背景；某市位于某省东南部，长江与沱江交汇处，是某省第一港口和第三航空港口，是川滇黔渝结合部地区中心城市，成渝经济区重要的商贸物流中心，成为世界性白酒产业基地，是长江上游重要港口城市和国内唯一有名的白酒品牌城市，是中国唯一的酒城。 2015年，某市城市化率达46.1%，中心城区建设区面积达120平方公里，人口达120.1万。 随着某城市经济的繁荣发展，城市化进程迅速推进，城市道路汽车拥有量日益增加，停车空间严重短缺，不同程度发生了违章停车，交通堵塞进一步加剧。 为进一步缓解城市停车困难，某市政府在江阳区、龙马潭区、纳溪区三个主要城区建设了约41个停车场，停车位约15000个，预计缓解某市城区停车困难。在当前宏观经济环境下，发展至关重要，稳定增长任务特别艰巨，新城市化进程加快。 但是，城市化建设的主力地方政府财政压力巨大，政府和社会资本合作模式作为重要融资模式已成为打破地方政府财政压力的重要方式，中央和地方最近密集发表了一系列政策，推动力度和速度从未有过。 根据某市实际情况，广泛开展与社会资本的接触、交流，了解社会资本合作意向和合理诉求，深入研究后，提出某市城市停车场PPP项目实施方案，采用PPP模型积极引进社会资本参与本项目建设， 保障某市住宅和城乡建设局批准本项目具体实施的资金来源，引进先进建设和管理经验，保证项目建设和维护质量，在提高项目运营能力方面有很大优势，同时大幅度缓解市财政目前的资金压力，顺利实施城市停车场项目目前，该项目第一批工程已经完成，此次将进行第二批工程建设。应某市住宅和城乡建设局委托，中元国际投资咨询中心有限公司成都分公司根据国家有关文件的内容和精神，结合本项目实施情况编制了某某市第二批城市停车场PPP项目实施方案，对本项目实施的几个重要问题提出了咨询意见和建议。(二)项目基本情况；1、项目名称：某市第二届城市停车场PPP项目实施方案2、项目类型：新建3、建设场所：位于某市江阳区主城区、龙马潭区主城区。4、建设规模和内容：共建5个停车场，总占地53866.89平方米(约80.8亩)，总建筑面积平方米(其中：车库建筑面积平方米，商业建筑面积7000平方米)，停车空间3850个，快速充电桩770个。项目建设内容和规模汇总表：序列号项目名称项目所在地规划占地面积(平方米)计划用地面积(亩)总建筑面积(平方米)车库建筑面积(平方米)辅助商业建筑面积(平方米)汽车的数量(个)充电桩数(个)1大龙花园停车场江阳区11333.3917400003700030009001802酒城乐园停车场江阳区1000015.0250002500007001403龙透关公园二期停车场江阳区15866.7523.8210001900020006001204忠山桃子沟停车场江阳区10000.05154000040000012002405华升广场停车场龙马潭区6666.71017000150002000450906合计53866.8980.870003850770上述项目的最终实施数量、规模及项目名称、建设地址等可能发生变化，最终由某市政府确定实施为准。5、前期工作：完成可行性研究报告、环境影响评价报告、国土用地预审、节能审查等立项前期手续的同时，某市人民政府正在进行本项目的征撤工程。二、财务分析(一)财务评估；1 .基础财务估计参数运营期间： 30年。服务价格(全部含税价格)。 根据关于规范我市机动车停放服务收费管理的通知 (泸市发改价格2012403号)。室内汽车停车费标准如下表所示类别收取费用标准车一种停车场第二类停车场三类停车场小型车辆5元/小时以内4元/小时以内3元/小时以内中型车6元/小时以内5元/小时以内4元/小时以内大型车辆7元/小时以内6元/小时以内5元/小时以内摩托车3元/2小时以内2元/2小时以内1元/2小时以内特种车辆三区政府价格主管部门实际审定。市场调查数据显示，本项目临时停车空间按平均5元/小时计算，每小时收费增加1元，充电桩每小时充电量约60-80度，充电桩充电收益6元/小时，白天(7:00-19:00 )月为300元/月，晚上(19:00-次日73330 ) 调查周边停车场，全日月包车位约占总车位的10%，白天月包车位约占总车位的20%，晚上月包车位约占总车位的30%。临时停车场的使用率。统计学计算车位使用率有两种计算方法一个按占有时间计算。 计算方法是所有车辆在自然时间内占用的时间和值/车位数乘以60分钟。 (车辆没有进出时共计60-进入的时间。 车辆进入并计时停留时间，如果车辆先进并未计时，则为60分钟。 这个计算法统计了占有时间，车辆数量的统计有缺陷。二是按占有次数计算。 计算方式是在自然消亡内进出的车辆数除以未出现的车辆数/车辆数。 计算方法是：(进入但未退出的车辆数) (进入、退出的车辆数) -退出的车辆数/车辆总数。 据某市交通警察部门2014年监测统计，车辆停车频率达到17.1次/车辆日。为安全起见，本项目财务分析按第二方式计算，临时停车空间白天的周转频率(7:00-19:00 )为9次，夜间(19:00-次日7:00 )为3次，充电桩每天充电5小时。辅助商业设施收入：辅助商业设施通过租金征收租金，租金参考停车场周边市场的平均租金水平，取100元/平方米/月。广告收入：停车场地理位置优越，带来广告收入的一部分，通过市场报价，5个停车场的广告收入年评价值为200万元。综合考虑物价、资金时间成本等因素，假定以上收入每三年上涨5%。税收增值税：本项目为货运站服务税率5%；营业税：客运部营业税占服务业征收比例的5%城市建设维持税是增值税的7%教育经费占增值税的3%；地方教育附加费占增值税的2%；所得税率： 25%；折旧费用、固定资产投资包括无形资产和递延资产，为了便于计算，本项目的推算统一固定资产的折旧，为了保证投资在到期日之前回收，折旧按平均使用年限法计算，30年计入，净残值率确定为5%。修理费按折旧费用的10%计算。人员、工资和福利：本项目人员的工资和福利估算包括在经营成本中，随着规模的扩大，新员工也增加，根据需要进行人数调整。 经过有关专业测算和本项目实际情况，本项目人员36人，其中管理、技术人员6人，普通员工30人。 根据企业提供的条件，管理者年平均工资为60000元/人，普通职工年平均工资为36000元/人。 该项目经营首年工资和福利144万元，每年增长4%。其他管理费用：参考当前行业状况，按营业收入的1%计算。其他直接费用：根据当前行业状况、适当增加比例的原则，按营业收入的2%计算。(二)总收入、营业收入及营业税；具体表格如下：(一)停车位收入计算表；停车场收入计算表营业收入123456789102030停车场6，491.106，491.106，491.106，815.666，815.666，815.667，7，156.447，7，156.447，7，156.44七、七、五十四. 268，8，698.6910，069.83一天中月球的卡车位置是10%184.80184.80184.80194.04194.04194.04203.74203.74203.74213.93247.65286.69单价(万元/个)0.480.480.480.500.500.500.530.530.530.560.640.74数量(个)385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00385.00白天月卡车的位置是20%277.20277.20277.20291.06291.06291.06305.61305.61305.61320.89371.47430.03单价(万元/个)0.360.360.360.380.380.380.400.400.400.420.480.56数量(个)770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00夜晚月亮的卡车是30%415.80415.80415.80436.59436.59436.59458.42458.42458.42481.34557.21645.04单价(万元/个)0.360.360.360.380.380.380.400.400.400.420.480.56数量(个)1，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.001，155.00临时乘务员5，613.305，613.305，613.305，893.975，893.975，893.976，188.666，188.666，188.666，498.107，7，522.368，8，708.07单价(元/小时)5.005.005.005.255.255.255.515.515.515.796.707.76白天供应汽车2，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.002，695.00停车次数(次)999999999999夜间供应汽车2，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.002，310.00停车次数(次)333333333333全年综合单价1.691.691.691.771.771.771.861.861.861.952.262.62(二)营业收入、营业税和增值税估价单；营业收入、营业税和增值税报价单单位：万元序列号项目合计建设时期计算期间121234567891020301营业收入. 58196.48196.48196.48606.28606.28606.29036.59036.5