重庆市万州区红土实业有限公司诉李刚、张立新商品房买卖案

1/12重庆市万州区红土实业有限公司诉李刚、张立新商品房买卖案重庆市万州区红土实业有限公司诉李刚、张立新商品房买卖案重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第396号上诉人（原审被告）重庆市万州区红土实业有限公司。上诉人（原审原告）李刚。上诉人（原审原告）张立新。2/12上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与上诉人李刚、张立新商品房买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2009年10月26日作出（2009）万民初字第2503号民事判决，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与上诉人李刚、张立新对该判决均不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年1月12日针对上诉人提出的上诉请求及其事实和理由进行了询问，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司的委托代理人潘祝，上诉人李刚、张立新的委托代理人颜龙到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年3月20日，李刚、张立新与重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订重庆市商品房买卖合同（以下简称合同），约定红土实业公司将万州区白岩二支路44号第一幢北座27层2号房屋卖与李刚、张立新；房屋价款元。合同第八条交付期间及交付条件“出卖人应当在2007年5月31日前将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过30日，按合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖3/12人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准3、顶棚混合砂浆、4、地面水泥砂浆、9、电梯中外合资。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达到使用标准；如果在规定日期内未达到使用条件，按未交房违约处理。”合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定2、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（2）项处理。第（2）项为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。李刚、张立新已于2006年3月20日付房款元、同年4月5日付房款元、2007年6月25日付房款元，红土实业公司开给李刚、张立新的不动产销售发票金额为元（含超合同面积房款），已付清约定房款。2007年3月10日，红土实业公司组织勘察、设计、监理、施工单位对红宝石广场A栋进行竣工验收，“一致认为该工程质保资料基本齐全，实体质量符合设计及相关规范要求，安全和使用功能符合要求，同意通过验收”，出具重庆市建设工程竣工验收意见书；各验收单位已签章确认。红土实业公司于2007年6月26日将商品房交付李刚、张4/12立新。李刚、张立新接房时未对房屋顶棚是否做混合砂浆、地面是否做水泥砂浆等质量问题提出异议，现在李刚、张立新已将房屋装潢入住。红土实业公司于2008年11月7日向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，并交纳相应税费。2007年5月9日，红土实业公司向李刚、张立新收取天然气安装费元，载明为预收天然气安装费。一审法院认为，2006年3月20日，李刚、张立新与红土实业公司签订的合同，约定红土实业公司将万州区白岩二支路44号第一幢北座27层2号房屋卖与李刚、张立新，李刚、张立新支付房价款元，其约定的内容是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，李刚、张立新、红土实业公司应按合同约定履行义务。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成5/12房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，本案中，商品房买卖合同第十五条约定出卖人（红土实业公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（李刚、张立新）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款2向买受人支付违约金；李刚、张立新于2007年6月25日付清全部房价款元，红土实业公司开给李刚、张立新的不动产销售发票金额为元（含超合同面积房款），红土实业公司于2007年6月26日将商品房交付李刚、张立新，2008年11月7日才向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，未按合同约定按时提供办理权属登记的相关资料到登记机关备案，致使李刚、张立新未能在规定的期限内取得产权证书，已构成违约，故李刚、张立新要求红土实业公司按已付房价款的2支付违约金的主张成立，该院予以支持。李刚、张立新实际交购房款元（含超合同面积房款），经该院作要求李刚、张立新明确诉讼请求的释明后，李刚、张立新仍书面表示按元以2计算违约金应为元，不超过双方合同约定和李刚、张立新实际交款金额，是当事人对自己实体权利6/12的处分，该院予以确定。对李刚、张立新主张的迟延交房违约金问题，合同第八条约定交付期间及交付条件“出卖人应当在2007年5月31日前将竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人适用；”红土实业公司已于2007年3月10日组织勘察、设计、监理、施工单位对红宝石广场A栋进行竣工验收，“一致认为该工程质保资料基本齐全，实体质量符合设计及相关规范要求，安全和使用功能符合要求，同意通过验收”，出具重庆市建设工程竣工验收意见书；各验收单位已签章确认。红土实业公司在2007年5月31日前已对商品房验收合格，具备交房条件，在6月1日已经开始交房，李刚、张立新未按约定交清房款并未按约定时间接房应自行承担责任；对该项请求，该院不予支持。李刚、张立新认为顶棚、地板的装饰不符合合同约定，应双倍赔偿装饰损失的问题，合同中约定住宅房屋的顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆，李刚、张立新、红土实业公司应当严格按照约定进行房屋交接。李刚、张立新在接房时，应当对其顶棚、地面是否做砂浆的状况进行认真验收，如发现没用做砂浆的情况，应当向红土实业公司及时提出书面异议。然而，李刚、张立新在接收房屋后，没有及时向红土实业公司提出书面异议，而且，已对房屋进行了装修并入住，改变了房屋顶棚、地面的原始面貌，应视为李刚、张立新对红土实业公司交付房屋的装饰7/12部分实际状况予以认同；李刚、张立新要求红土实业公司赔偿房屋装饰损失的诉讼请求，该院不予支持。对李刚、张立新请求红土实业公司退还天然气安装费3200元的问题，合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达至使用标准，”按当时万州商品房买卖交易惯例，在无合同明确约定时，开发商只负责天然气设备的安装、管道入户；在天然气公司开户应由使用人凭身份证件办理，并自行缴纳开户费用；且红土实业公司在收费时已明确载明为“代收天然气开户安装费”，故红土实业公司所代收天然气开户安装费应凭天然气公司的收费收据与李刚、张立新另行结算，本案不予调整。李刚、张立新的部分诉讼请求未获得支持，应合理分担诉讼费用。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、中华人民共和国合同法第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国物权法第七十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决一、重庆市万州区红土实业有限公司在该判决生效后十日内支付李刚、张立新逾期未取得权属证书的违约金人民币元。二、驳回李刚、张立新的其余诉讼请求。若红土实业公司不按期履行金钱赔付义务，应当按照中华人民共和8/12国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费139元，由李刚、张立新承担79元，重庆市万州区红土实业有限公司承担60元。判决后，红土实业公司、李刚、张立新不服，向本院提起上诉。上诉人红土实业公司上诉称根据红土实业公司与李刚、张立新签订的重庆市商品房买卖合同第十五条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，在一审中，李刚、张立新没有证据证明红土实业公司在商品房交付使用180日内，没有将办理权属登记的资料交产权登记机关，不能证明红土实业公司有违约行为，一审法院认定红土实业公司违约没有依据。请求撤销一审判决第一条，改判红土实业公司不承担违约责任，不支付李刚、张立新元违约金。一、二审诉讼费由李刚、张立新承担。被上诉人李刚、张立新答辩称红土实业公司没有证据证明在交房后180日内将办理权属登记需由红土实业公司提交的有关资料报登记机关备案，致使李刚、张立新未能在规定期限内取得权属证书，红土实业公司的行为已9/12构成违约，一审对这一认事实正确，应予维持。上诉人李刚、张立新上诉称，一、合同法第一百五十八条第三款规定“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”本案红土实业公司作为商品房买卖合同的出卖人，同时也是该建设项目的施工单位，对其所开发的房屋在交付李刚、张立新时的状况应该很清楚，不可能不知道其向李刚、张立新交付的房屋不符合双方在合同中的约定，因此李刚、张立新在接房之后对房屋不符合约定向红土实业公司的通知义务不受时间限制。一审法院认为李刚、张立新应在接房时及时提出异议的理由没有法律依据。李刚、张立新在接收房屋后对房屋进行装饰并入住是一个完全合法的行为，其放弃拒绝接收的权利不等于放弃主张违约责任的权利。二、一审法院对驳回李刚、张立新要求退还天然气安装费的请求认定事实错误。双方在合同第十四条明确约定了天然气在交房前达到使用标准，产生的费用应该由义务的履行者红土实业公司承担。一审法院认定的“交易惯例”，没有任何证据予以证明。有关天然气安装的权利义务是双方商品房买卖合同的内容之一，属同一法律关系，与合同中的其他权利义务属同一诉讼标的，应在本案中一并调整。因此，请求撤销原判第二项，改判由红土实业公10/12司支付李刚、张立新装饰违约金4150元，退还预收的天然气开户费3200元，并承担全部诉讼费用。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，李刚、张立新与红土实业公司签订的商品房买卖合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按约定红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。现买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，红土实业公司不能举证证明在规定的期限内履行了向产权登记机关提供相关资料的义务，其举证责任应由红土实业公司承担。一审依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，认定红土实业公司违约，应当承担违约责任的处理正确，将举证责任分配给红土实业公司恰当。李刚、张立新上诉请求支付装饰违约金问题，因李刚、张立新已实际接收房屋，且对房屋进行了装修并入住，应视为李刚、张立新对11/12红土实业公司交付的房屋的装饰部分实际状况予以认可，其要求赔偿房屋装饰损失的上诉请求，本院不予支持。对李刚、张立新请求退还预收的天然气开户费的问题，双方在商品房买卖合同第十四条约定“天然气在交房前达到使用标准”，一审依照合同签订时万州商品房买卖交易惯例，在无合同明确约定时，开发