2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项

2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项一、看房注意事项（1）地理位置：居住地应该交通便利，周边医疗，教学资源应便利。（2）周边环境：不能太靠近闹市、菜场、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和红绿灯处等主干道上，主要是废气和垃圾，人员流动太大，还有噪音、卫生问题等，由其是靠近主干道这面的住宅，积灰很重噪音很大。房屋坐落地点周边不应该全部被大楼房围绕，被大楼围绕的房子通风性和采光性，视野宽广性都不好，这点在确定户型的时候也尤为重要。最好不要选靠近主干道这面的房子。（3）确定户型和楼层：户型首先查看所选户型在整体楼房中的位置，一定要位于楼房垂直走向平或凸出整体平面位置，不能是垂直走向凹陷平面整体位置。再次查看具体毛坯房户型，户型一定要周正，不要同一区域太多拐角（每个区域最好全部方形成条，不要奇形怪状犄角旮旯或者一个区域里面正方形混合长方形或多边形），不利于采光和装修以及观感一体性。采光要好，包括厨房、卧室、客厅、卫生间。视野要开阔，由其是客厅，一定要开阔，望出去不能是其他楼宇矗立，要能看远。客厅的通风位置不要与其他住户的厨房通风口位置相邻，会影响以后客厅空气质量和晒衣服的味道。楼层考虑有老人和婴孩的不宜太高，一是楼层太高对心脏和呼吸系统不利影响较大，二是现在大部分住宅楼的电梯小于医院抢救床的大小，一旦发生身体突发状况不利于抢救！三者高楼层发生电火灾时，有毒气体和火焰会往上走，对逃生和抢救都不利。一般抢救逃生用缓降绳最大长度约为50米，按现在楼层层高3米算，就算一点不浪费不打结也就只能达到的距离也就16楼位置！高处视野肯定会好些，但对有些恐高的人不利会心慌和不踏实，且过高空气氧含量等各方面空气质量也会有差异。另外声音的传播是扩散和衍射的，受声源大小和介质的影响，所以主干道上即使楼层高可能依然有噪音，只是可能有衰减。楼层也不宜太低，太低潮湿，对家具和房屋霉变等影响较大，对有关节疾病的人不利，再者雨水季节容易受潮和水土腥味重，还有高楼层坠物和扔垃圾等情况。再者，选择底楼层的人要注意小区绿化是否会挡光（部分绿化植物过高的可以到达3-4楼），蚊虫鼠蚁蟑螂等问题，一定要选的人注意相应防护。二、核算买房款项并提前准备好所有预付及工本手续费用1、总房款=单价套内（或建面）面积都应标明公摊面积大小及具体位置地点2、贷款金额总房款贷款比例如果公积金贷款，最低首付比例可以为总房款的20%，即贷款最高比例为总房款的80%。贷款金额一般都要以万为单位取整。3、银行可审核贷款月供个人银行流水金额月供贷款倍数个人流水金额主要是针对公积金贷款，申请公积金贷款的人银行流水主要是每个月银行打到个人账户里的实收工资。月供贷款倍数一般按当地公积金支持的倍数算，一般为0.4倍。4、贷款年限贷款金额银行可审核贷款月供12月/年贷款年限为0、5、10、15、20、25、30等整年为单位。5、实际月供房贷计算工具，按上述步骤算出的贷款金额，贷款年限计算6、维修基金建面维修倍率 或总房款当地维修基金交费率维修倍率一般为80倍，维修基金缴费率一般为2%，各地可能存在不同。7、契税总房款第几次购房契税率首次购房，建面90，契税率为1%；建面90而140，契税率为1.5%；建面140，契税率为3%。二套房相应面积契税率分别为1%、2%、3%。三套及以上房的不论面积统一契税率为3%。8、总价总房款维修基金契税印花税抵押登记费印花税为房产证贴花印花税，全国5元；抵押登记费为公积金及部分银行办理抵押收费，一般为80，各行可能不一样，目前工行免收。9、应付首付总价贷款金额定金于付全部首付前已交给出卖方的，应该在签合同时转为首付一部分从应付首付里面扣除。即补交首付应付首付定金签约合同前应将预付金额提取到某一银行卡里面，很多地方只支持刷卡。再者，平时将大部分钱存在支付宝里面的，余额宝里每日转出金额是受限的，且部分金额还要收手续费，余额里面的资金不能提现只能用于购物转账！很多地方公积金贷款银行要求，公积金余额的28倍（部分地方为25倍）应该大于贷款金额，才能通过贷款审核！且公积金连续存缴要3月！这些要提前做好准备，余额不足的补交公积金应早些去工作单位行政科或者财务科补交，因为补交到余额里面要一定的时间，以免银行审核不过造成买受方违约。三、签约住宅订购协议注意事项（此步骤审核协商非常重要，对因买受人对买卖合同有异议或开发商提出不合理要求，如先交钱后签合同等行为，买受人拒签并申请退房退款时有大好处，订购协议跟买卖合同一样重要，非常重要）流程：1、一定要先看协议后给定金！如果开发商以各种理由让你先给钱后看协议，这是不合理且可以拒绝的！2、最好一步到位，直接签商品房买卖合同，不签订购协议，避免定金纠纷。3、一定要协商尽可能低的定金！一定要明确退还定金和全部其他款项的要求和条件（尤其是在买受人预约了签合同但尚未完成签订房屋买卖合同期间，或针对买卖合同有异议或不合理，或开发商及代理商提出不合理要求（如要求买受方先给钱再看买卖合同等行为），买受人拒签买卖合并要求退房退款时，出买方应无条件全额退换定金及其他款项的要求）。4、保存好所有发票及样本、模板相关文书（非常重要，涉及万一有问题退款或退房依据）。必要时录音和拍照留存。5、所有要求退还定金及全部其他款项的内容一定要写进协议里面（协议一般由开发商提供了，但买受人可以手写增加及修改，双方盖章后跟正文一样有效），不要相信销售或经理的口头承诺和协议合同不能增改的屁话！开发商翻脸时他们是按合同和协议来的，口头约定不做算！协议内容审查商议及附加：（1）明确签约主体：出卖人应为开发商或开发商合同授权的代理（要查阅盖有开放商鲜章的代理授权书和合法经营执照）（2）明确商品房的基本情况：具体位置到楼号，建面套内面积应以最终房屋产权证为准计算总房款，约定面积差异补偿或责任条款。明确公摊面积量及地点具体范围，避免出卖方将公摊面积算到赠送面积里面。（3）明确价款与付款方式：明确成交单价计算的方法（套内还是建面）和价格，房屋总款，采取的买房付款方式。应缴纳的购房定金（注意一定是“定金”，而不是订金，因为后者违约是不能双倍赔款，且一般定金金额为5000元，协商越低越好，有问题的时候退房万一不退定金损失会小些，不能协商更低的，最高不能超过房屋总款的3%），定金的退还方式及时间（转为首付款还是现金退还，签约商品买卖合同时退还是？）。（4）违约责任部分：应强调因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，草签网签买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的）导致买受人不能接受或无法及时或最终拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件全额退还定金及其他全部款项。（非常非常非常重要）在订购协议内，出卖人将协议内的商品房另出售给他人的，买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金及全部其他款项。应强调，如签署本协议后，因发现由出卖人虚假房屋和优惠及价格等各方面信息欺诈行为，导致买受人要求换房或者终止认购行为的，出卖人须无条件全额退还买受人全部定金及全部其余款项。一定要查阅出卖方公示的各项文件、证书、重要提示、物业管理服务协议、商品买卖合同和补充协议及其附件等样板条款（尤其是商品买卖合同样本，应要求为国家最新示范文本，且买受者应仔细审核相关内容的平等性及合法性并复印。且要求出卖方保证最终提供给买受人签约的格式化文本应该与样本完全一样，空白或横线各自协商议定的可再商议，并要求出卖方盖章）。对于买卖合同样本中附件条款样本内容一定要仔细斟酌，或拒绝在签订购房协议时同意附件条款模板和内容，留到签商品买卖合同时再议。并强烈要求针对各模板条款，在买受人签约房屋买卖合同中有异议而与出卖方不能达成一致，或出卖方最终提供的合同与模板合同不一致的导致买受方拒签的，买受方可与出卖方协商，如协商不统一，买受人有权拒绝签订房屋买卖合同草签或网签等其他各个文书，且出卖方应无条件全额退房退款退定金及各项手续费用等各个款项。或要求，买受方预约签商品买卖合同当时，原订购协议同时自动失效，定金全额自动转为房款首付的一部分，且因出卖方原因导致买受方拒绝完成商品房买卖合同的，出卖方应无条件退还全部定金及全部其他款项）。（5）确定合同生效及终止时间：最重要的一条确定终止时间为预约签订商品买卖合同当时时间终止本协议（最好录音）。且约定，因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，或买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的情况，买受方与出卖方存在争议不能达成统一），导致买受方无法正常完成或拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件退还买受方全部定金及全部其他款项。四、签约商品买卖合同注意事项流程：一定要先审核查对无问题，签约合同，后付首付款！有问题的时候开发商会各种理由拒绝退钱退房！预先要向开发商索要合同草稿样本（必须是当地国土资源+房管局+工商行政管理局监制的，包括后面要签的草签合同和网签合同都应该是以上三家监制的模板），并对合同草稿模板中各项目认真预审预填，按相关政策自己核算全部钱款，预防开发商或代理商乱写乱改。首付应在草签合同或正式网签合同到房管局备案审批通过后再交！且保存好所有发票和文书！且应将房款支付到商品房预售许可证制订的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介，可以约定支付比例和开放商预取比例。带上身份证，户口本去当地房屋不动产登记中心档案查询处，打印产权证明。带上产权证明、预填好的草签合同去房地产销售中心签合同。要签正式网签合同，如果签的是草签合同，应在仔细核对确认无异议后，督促开放商现场提交合同网签，并在此核对网签与草签是否全部一致并现场签章。草签及网签房屋买卖合同注意事项：（本项目买受人最好提前向开发商索要买卖合同草稿模板进行预填和预审，对有异议的地方标注，签合同当天只需要跟预填预审过的草稿模板一一核对和商议草签合同和网签合同内容是否一致就行，节省时间，也更安全）：(1)仔细阅读合同内容拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容（最好跟自己预填的草签合同一条一条的对），如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以多查阅，在自己全部理解之后才开始签约。(2)认准签约主体同当事人的约定商品房买卖合同开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称和证件号完全一致，并进入当地工商管理、网上房地产等网站，根据执照号查阅该企业经营和信誉状况，非正常经营企业的都不要签，以免引起不必要的纠纷。因为商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。确认房屋信息的合法性（是否在预售范围）及准确性（是否与买受人预定房屋信息的一致）。应扫描开发商提供的草签合同上首页的二维码，核对买卖合同中的房屋信息。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。(3) 合同第一条项目建设依据1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。2、注意开发商的五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设用地许可证商品房预售许可证如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。（4）合同第二条商品房销售依据如开发商未取得的商品房预售许可证，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的预售许可证号，则构成欺诈。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，未取得商品房预售许可证期间，签定的是合同是无效的，买受人可以向人民法院提起诉讼，时间期限是：商品房预售许可证取得之前的七个工作日。但是取得之后，之前签定的合同就变成有效合同了，具有法律同等效力。（5）合同第三条买受人所购商品房基本情况购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型（几室几厅）。（6）、合同第四条买受人商品房所在项目基本情况要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有物业管理条例规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权（7）、合同第五条计价方式及价款明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。（8）、合同第六条付款方式及期限此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行；出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。（9）、合同第七条买受人逾期付款的违约责任本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。（10）合同第八条面积确认及面积差异处理面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100%关于商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详解：我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理办法中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。此外，购房者还须重视的就是套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理办法的规定。最好是在合同中约定好，在交房的时候 ，面积找补按什么面积结算？是套内面积还是建筑面积？这也是众多开发商忽略的地方。因为现在众多的开发商前期销售的时候是按建筑面积销售的，而签定商品房买卖合同时将换算为套内面积 。（11）、合同第九条交房期限及条件首先应明确约定交房期限，具体到年月日（越短越好，通常约定为90日，超过90日的可以拒绝签章和接房）；其次应明确约定交房条件，根据建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由当地建委颁发的商品房竣工检验存案+住宅交付使用说明书+住宅质量保证书，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。同时还需注意在商品房买卖合同中，商品房的供水、供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。（12）、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月（最长不超过90天），约定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前开发商普遍是约定万分之二；此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。（13）、合同第十一条交接现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书实测面积、钥匙收条。而这些都需要在补充协议中写明，以免事后出现纠纷。（14）、合同第十二条规划、设计变更的约定很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率），买受人要力争。（15）、合同第十三条关于办理房地产权属此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是示范文本中格式化条款，也就只能一带而过。（16）、合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。（17）、合同第十五条关于产权登记的约定因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）同时，购房者还应知道，根据房产局规定，房地产开发企业取得了商品房预（销）售许可证和预登记通知单后，在与买受人签订商品房买卖合同之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；同时，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。据国家城市商品房预售管理办法建设部令第131号1995文，如没有备案和不予备案的，一般是有下列情况之一：1）未经项目预登记的；2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）；3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面证明的；4）不符合商品房预（销）售许可证上规定的预（销）售时限及预（销）售范围的商品房；5）其它法律法规禁止出售的。（18）、合同第十六条、十七条、十八条此三条和该合同第十三条一样为政府格式化条款，在此就没有必要注解。（19）、合同第十九条单方解除合同建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。（20）、合同第二十条争议解决方式对于开发商而言，一般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商不必花费太多精力；二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑；二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要约定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。（21）、合同第二十一条附件中的约定1、在商品房买卖合同附件一商品房平面图：应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。2、在商品房买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：当前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。3、在商品房买卖合同附件三出卖人对该商品房的说明：此为开发商的格式话、公文话语言，一语带过既可。4、在商品房买卖合同附件四装饰、设备标准：如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此应在合同中明确约定装饰、设备的品种、规格型号。5、在商