领海商业招商方案讲义(PPT 139页).ppt

领海-商业招商方案,北京公司营销策划中心,方案提纲,一、本项目商业基本情况1、商业剩余可售面积2、商业成本情况3、商业销售计划二、项目周边商业调查1、周边商业概况2、商业竞争力分析3、小结三、项目周边竞争对手商业情况调查1、竞争对手确定2、竞争对手经营情况分析3、小结,四、大兴居住人口消费情况调查五、项目SWOT分析六、商业经营策略七、招商建议1、商业定位2、现阶段商户意向情况汇总3、招商方案八、招商政策建议九、营销推广建议,大红门商圈,金融街商圈,丽泽商圈,木樨园商圈,领海,商圈分布,伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。,领海-商业位置,说明：3号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率85%左右。本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。,一、商业基本情况,【商业剩余可售面积】,数据来源：路劲地产规划设计部,【商业成本情况】,备注：以上数据由财务部提供,【商业销售计划】,计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。,销售时间：计划2012年6月开售销售面积：12195.7平米销售均价：16,000元/平米销售总收入：195,131,200元,二、项目周边商业调查,【周边商业概况】,大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距领海6公里。大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。领海周边暂无大型商业购物场所。,【商业竞争力分析】,1、火神庙国际商业中心,开发商经营模式：自持经营（内部组建商业公司）,火神庙国际商业中心销售情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/，成交租金按8元/天/计算，则投资回报率为10%（投资回报率=1售价租金365天）。从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过1000平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能。,销售情况分析：,2、百联清城购物中心,开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百联集团（租金1元/天/平米），由百联独立招商，独立运营,百联清城购物中心经营业态划分,3、玫瑰城服装小商品中心,开发商经营模式：自持经营（由开发商自建商业公司）经营方式：开发商自主招商，自主经营,玫瑰城服装小商品中心经营业态划分,玫瑰城家居广场,玫瑰城服装小商品中心,租金（元/天/平米）,报价：15/成交价：10,报价：12/成交价：8,报价：10/成交价：6,报价：8/成交价：4,联营扣点，20%，押金10万,报价：10/成交价：6,说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金。,4、吉星德亿商业中心,开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉星德亿经贸公司（租金不高于1元/天/平米），由吉星德亿独立招商，独立运营。无后期利润分成,吉星德亿商业中心经营业态划分,5、华堂商场（大兴店）,开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华堂（租金1.9元/天/平米），由华堂独立招商，独立运营,华堂商场（大兴店）经营业态划分,6、千泽汇商业中心,开发商经营模式：委托经营+自持经营合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业租给家居建材城（租金1元/天/平米），由家居建材城独立运营；另一部分商业由开发商自持，自主招商（只租不售）,7、物美（郁花园店）,备注：目前物美在大兴已开6家店，租金均未超过1.5元/天/平米。,大兴未来潜在商业供应量预计达到70万平米,据最新报道，西红门商业地块买主宜家家居仅是中心集团股东之一，宜家的进驻计划，是要建成一个集娱乐、餐饮、购物、超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心，而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面，作为中心的旗舰店和风向标，预计2014年开业。宜家全球第二大店进驻大兴，势必会拉动南城消费，吸引投资者目光，大兴商业升值潜力巨大。华润、绿地、保利、春光等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应将大兴的核心商圈北移，提升大兴整体的商业档次。领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。,商机分析：,开发商经营模式总结：,委托经营为主：60%以上的开发商选择以租赁的方式，将商业委托给商业运营公司进行经营和管理，这样可以降低开发商的商业运作风险，确保开发商的实际利益。商业运营公司管理水平有差异：从后期运营情况看，商业运营公司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来，是否能长期发展赢利的关键。,【小结】,核心商圈档次低目前大兴的核心商业集中在火神庙周边，但消费档次低，整体形象差。富人区存在巨大商机随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻，大兴的中高端商业市场将逐渐向西北部转移。而西北部属于大兴的富人区，领海位于富人区的核心位置，因此未来市场存在很大的商机。委托经营可降低开发商的风险由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验，因此委托商业运营公司全权管理和经营商业，是降低开发商经营风险，确保实际利益的首选途径，但对商业运营公司的水平要求较高。,领海商业经营模式建议：,为了完成领海商业的既定销售目标，同时实现公司利益最大化，建议考虑以下两种经营模式：,首选模式：公司自行招商、销售。,备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。,优点：1、利润可以达到最大化,优点：1、客户资源丰富2、招商难度相对较小3、商业公司统一经营、统一管理，降低后期运营风险,缺点：1、客户资源有限2、前期招商难度大3、后期运营风险大4、投资成本较高,缺点：1、公司利润相对降低2、合作方式存在一定制约性,经营模式参考案例：,案例一：三里屯3.3服饰大厦,开发商：华顿国际投资有限公司经营模式：开发商自持具体操作方式：三里屯3.3服饰大厦由华顿国际投资有限公司进行开发，前期投资4亿元。后开发商自行组建商业公司，将大厦分割成小商铺进行销售，同时自行招商。目前一层满租，二层23元/天/平米，三层20元/天/平米，四层18元/天/平米,案例二：秀水2号,经营模式：开发商委托经营具体操作方式：秀水2号属于军队产权，后委托给秀水投资进行商业运营，分割小商铺，独立招商，独立运营。目前秀水2号由于经营不善，除一层少量门脸房还在经营外，其余各层商铺已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一层20-22元/天/平米，二层15元/天/平米，三层10元/天/平米，四层7-8元/天/平米。,案例三：庄胜SOGO广场,经营模式：开发商自持，对投资客承诺投资回报率具体操作方式：庄胜SOGO是一个大产权商业，开发商自持，未将大产权进行划分。开发商对投资客只销售30年的经营权（虚拟产权），并承诺30年包租，按8%投资回报率，每年返还投资客收益，12.5年回本。开发商自己组建商业管理公司，与进驻商户采取联营分成的形式，进行后期商业运营。,备注：开发商销售30%后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有。,案例四：天坐国际商城,经营模式：开发商自持，对小业主承诺投资回报率具体操作方式：开发商自己组建商业管理公司，先售后租。招商过程中，承诺小业主3年8%的投资回报，3年中小业主不能参与经营。3年后将经营权归还小业主，由业主自行招商、经营、管理。,三、项目周边竞争对手商业情况调查,【竞争对手确定】,本次竞争对手的确定以领海周边底商体量较大，且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则。本次调查竞品共计4个，分别是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠园。考虑到领海3#楼底商已经开始经营，其租金水平具备一定参考性，故本次也做为调查对象。另外，本次增加对领海周边知名餐饮的调查，共计3家，分别是孔乙己酒家、渔公渔婆、刚记海鲜。,【竞争对手经营情况分析】,竞品一：清城,底商总面积约25000平米，全部临街，地上两层。清城底商全长近500米，共139个商铺，商铺面积在300500平米之间不等。小业主对外招租。,清城底商业态及租金情况,底商分析：1、社区居民消费型底商，消费档次不高。2、住宅底商，无餐饮。与领海对比：1、领海是独立商业，可做餐饮，业态选择比清城更为灵活。2、领海位于富人区，消费水平比清城高，对知名品牌更有吸引力。,清城底商投资回报分析,数据来源：北京市房地产交易管理网,清城底商销售时间早，按当时的售价和租金推算，其商业投资回本约13年，投资回报率9%。清城投资客：大兴当地的地缘性客户居多，看中百联清城的商业价值。清城租赁商户：以社区配套行业、家庭服务行业居多，无品牌，档次低。,点评：清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！,竞品二：彩虹新城,彩虹新城底商约25000平米，全部为二层，单套90-400平米，东西向长约450米，南北向约250米。彩虹新城已营业店铺共93个，其中东西向54个，南北向39个。小业主对外招租。,彩虹新城底商业态及租金情况,底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。2、餐饮集中，但店铺小，环境差。3、餐饮主力店有麻辣香锅、金汉斯烤肉、庆丰包子铺等，租金水平在23元/天/平米之间。与领海对比：领海位于富人区，周边消费环境好，更适合做高档餐饮。,彩虹新城底商投资回报分析,数据来源：北京市房地产交易管理网,彩虹新城底商自2007年初开盘销售，但截至2009年初才有成交记录。按售价和租金推算，彩虹新城底商的投资回本年限约14年，投资回报率7%。彩虹新城投资客：以大兴当地的地缘性客户居多。彩虹新城租赁商户：以餐饮、社区配套居多，无品牌，档次较低。,竞品三：首邑上城,底商总面积约14000平米，全部为二层，以东西向为主，底商全长约180米。首邑上城已经开始营业的底商有34个。小业主对外招租。,首邑上城底商业态及租金情况,底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。2、受华堂制约，导致出租率不高，租金上不去。3、产品定位缺少差异性。与领海对比：领海周边不受大型商业制约，招商业态丰富，租金有上调空间。,竞品四：金惠园,金惠园位于领海东南角，底商全部为一层，东西向，全长约500米。金惠园已经开始营业的底商有16家，另有部分底商在转租中。小业主对外招租。,金惠园底商业态及租金情况,底商分析：1、社区居民消费型底商，档次低。2、底商规模小，仅能维护社区周边居民消费。3、现有餐饮内部装修已老化，形象和档次都不高。与领海对比：领海商业形象好，周边存在大量高端潜在客户需求，具备较强的消费力。,补充调查：领海3#楼底商,领海3#楼底商共1800平米，单套面积30-300平米不等，目前为小业主对外招商，出租率已达到85%。经营范围有烟酒店、小超市、美容美发、音像店、房产中介等，均为日常生活配套.底商租金水平在3元/天/平米左右，售价在12800-14000元/平米之间，投资回报率约为8%。,领海3#楼底商点评：,品质低现有底商品质低，经营业态及形象有待改进。缺餐饮从3#楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出，餐饮在领海内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。未来消费需求大领海业主全部入住后将达到3000户，大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求。消费档次有提升趋势领海住宅未来售价继续上涨，居民消费档次势必要有所提升。领海位于富人区，而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部，这为领海招商提供了有利条件。,餐饮一：孔乙己酒家,餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、虽属华润开发，但位置隐蔽，大兴区内少有人知。3、消费人群以翡翠城业主居多。与领海对比：领海商业位置好，形象优于孔乙己，租金有较大的上调空间。,餐饮二：渔公渔婆,餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、临兴业大街，形象好。3、有内部关系，因此租金较低。与领海对比：与领海临兴业大街的商业较相似，可作为招商的参考。,餐饮三：刚记海鲜,餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、位于百联清城附近，有固定的目标消费客群。与领海对比：领海位于富人区，有固定高端消费客群。,【小结】,社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低大兴居住区多集中在东南部，但居住人口消费水平有限，因此配套底商也多以满足居民日常消费需求为主，不注重品牌，以小商品经营居多，档次较低。高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰别墅和高端住宅项目的不断开发，使大兴西北部已经逐渐成为大兴的富人区，该区域的消费市场目标明确，注重品牌，特别是餐饮的主力店纷纷进驻，为领海的招商业态提供了有价值的参考。领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充领海规划3000户业主全部入住后，将形成大规模的消费需求，现有配套无法满足，为丰富领海招商业态提供了消费基础。,领海招商业态建议：,适合引进业态：,中、小型超市餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（手机、小家电）美容美发店小商品批发,可能拒绝业态：,百货业态大卖场（家乐福、沃尔玛）家居建材（百安居、东方家园）电器卖场（苏宁、国美）KTV等娱乐场所健身中心,四、大兴居住人口消费情况调查,大兴企事业单位调查：,规模以上企事业单位达到113家根据大兴区统计局统计数字显示，截止到2009年2月底，大兴区规模以上服务业企业已达到113家，资产总计已达到70.8亿元，比上年同期增长0.6%。其中：资产过亿元的企业有19家，占规模以上服务业企业总数的16.8%。行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少大兴区规模以上服务业企业共涉及9个行业，分别是交通运输、仓储和邮政业18家；信息传输、计算机服务和软件业4家；租赁和商务服务业46家；科学研究、技术服务和地质勘查业23家；水利、环境和公共设施管理业6家；居民服务和其他服务业2家；教育6家；卫生、社会保障和社会福利业2家；文化体育和娱乐业6家。传统服务业占主导地位大兴区现有第三产业单位867家，其中传统服务业424家，实现收入44.9亿元，占总数的78.1%；利润总额为0.6亿元，为总数的1.1倍。传统服务业仍占主导地位。,大兴居住人口调查：,大兴区常住人口109万，消费人群基数大根据2008年人口变动情况抽样调查以及相关部门统计资料推算，北京市统计局核准大兴区2008年底常住人口为109.7万人，其中大兴新城户籍常住人口15.7万人，外来常住人口11.5万人。高端消费人群数量逐日递增领海周边5公里辐射范围内有60余个住宅小区，住宅面积超过1500万平方米，居民超过45万人。其中有超过一半以上是中高收入人群，特别是伴随领海、翡翠城、原生墅等住宅项目的入住，高端消费人群数量逐日扩大。他们关注消费环境和商业品质，追求良好的物质和精神享受。另外，除了黄村镇45万中高档人群为主力消费人群外，黄村镇周边还有几十万潜在人群。富人区居住人口，半数以上来自城八区目前在大兴核心区居住的人群中，已经有半数以上是来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的畅通让他们可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里。,大兴消费情况调查：,大型商业网点19家，人均商业面积1.6平米，人均年消费超过13000元根据北京大兴信息统计网显示，2009年城镇居民人均生活消费支出已达到13536元，比2008年增长11.3%。人均商业营业面积已达到1.6平米。高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于100元根据大兴区政府商业服务设施改造升级计划，目前大兴区已经拥有13家特色餐饮企业，特别是新近开业的渔公渔婆、孔乙己等连锁餐饮企业，在进驻富人区的同时，也大幅度拉升了整个区域的餐饮消费档次。零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展华堂商场、百联清城购物中心及王府井百货的进驻，使大兴区域外来人口增加，而这部份人口大都在城八区工作，他们对零售业消费都有较大的需求，导致大兴区商业消费开始由单一化向多元化方向发展。,结论：领海周边有潜在消费力,论据1：超市不饱和,领海东侧2公里外的物美综合超市，其选址条件中对商圈的要求以1.2公里为半径，居住人口达到2万户（约5万人左右）。领海周边3公里范围内居住人口约10万人，与物美综合超市的辐射半径存在交集，必定可以分流部分物美的消费人群。领海正南侧5公里内没有3000平米以上的中型超市，此区域居住的客群目前都在华堂和世纪联华购买日常生活用品。,论据2：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位,高档餐饮的选址集中在大兴的富人区，已经开始产生品牌汇聚效应。高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用。大兴企事业单位商务宴请一般都在富人区的渔公渔婆和孔乙己进行，而现有的商务消费场所远远不能满足这部分客群的需求，同时有很多高档品牌餐饮都想在此区域占有一席之地。,五、项目SWOT分析,Strength（优势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机会）,Threat（威胁）,六、商业经营策略,经营策略制定原则：使领海商业实现利润最大化,经营策略：,模式1：公司自行招商、销售,租售结合,模式2：委托商业运营公司招商及运营,以售为主,经营方式：将商铺划分产权，前期以租赁为主，待商业培养成熟，再择机将商铺出售，获取最大利润。,经营方式：将领海商业整体进行小面积划分，并以虚拟产权的模式销售（每个商铺总价控制在30-50万元之间），由商业运营公司进行招商及后期经营管理，承诺投资者5年的投资回报，但5年内无经营权。,建议：1、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。2、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以保证公司的现金流。,招商策略：,经营策略1：租售结合,超市先行,经营策略2：以售为主,超市与主力餐饮同步招商,七、招商建议,【商业定位】,中型超市+特色餐饮=迷你商业街,【现阶段商户意向情况汇总】,已基本确定意向商户情况汇总,备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。,备选商户情况汇总,说明：备选商户作为招商补充，目前都在继续跟进中。,备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。,附：领海超市近期跟进情况汇总,经营模式一：公司自行招商、销售,招商方案,方案一：按楼层招商方案二：按楼座招商,【招商方案一按楼层招商】,经营业态划分及租金建议：,一层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,二层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,三层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,内部空间整改建议：,1、水、电管线预留,预留原则：1、水、电总控开关预留在楼座拐角。2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：具体管线排布以规划设计部为准。,2、烟道位置预留,预留原则：1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。,考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下：1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。2、一、二层商铺均不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安装空调。,3、中央空调预留,4、超市坡梯建议,根据超市对场地的要求，一般卖场应于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度），考虑到领海商业楼的实际情况，建议如下：1、取消商业楼内部原滚梯设计。2、考虑到坡梯长度及上行空间等问题，建议将超市坡梯在两侧外挂，单向进出，这样既可以满足使用要求，又可以最大程度减少对建筑物原有结构的破坏。备注：坡梯位置以规划设计部和工程部最终方案为准。,坡梯外挂示例,世纪联华超市（清城店）坡梯图,交通组织建议：,地上交通组织：建议设置单向出入口，入口设在兴业大街，出口设在香园路。地下交通组织：地下车库设置双向出入口。超市卸货平台：商业楼北侧设超市卸货车辆专用通道，双向进出，避免卸货车辆与社会车辆交叉产生混杂。,特别说明：租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算。按方案一划分，领海第一年日平均租金2.97元/天/，五年内日平均租金4.21元/天/。其中：餐饮（一、二层）第一年日平均租金4.05元/天/，五年内日平均租金4.21元/天/。上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。,租金年收入预测满租情况2011年毛收入1323万元，5年租金总收入6885万元,租金年收入纯利测算：,说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。2、发票税金按5.4%收取。3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。,特别说明：领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。,（租金反推法：销售单价=租金365天投资回报率）,销售价格反推2011年销售均价可达18067元/平米，利润率为49%,领海商业整体租金、销售收入测算（5年）：,说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。,【招商方案二按楼座招商】,经营业态划分及租金建议：特别说明：此方案是根据近期接洽的有意向超市客户提出的，仅做参考。,一层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,二层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,三层商户划分示意：,备注：商铺划分面积均为预估,内部空间整改建议：,1、水、电管线预留,预留原则：1、水、电总控开关预留在楼座拐角。2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：具体管线排布以规划设计部为准。,2、烟道位置预留,预留原则：1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。,考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下：1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。2、餐饮楼不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安装空调。,3、中央空调预留,特别说明：租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算；一带二带三的商铺，租金按三层计算。按方案二划分，领海第一年日平均租金1.97元/天/，五年内日平均租金2.05/天/。上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。,租金年收入预测满租情况2011年毛收入877万元，5年租金总收入4562万元,租金年收入纯利测算：,说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。2、发票税金按5.4%收取。3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。,特别说明：领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。,（租金反推法：销售单价=租金365天投资回报率）,领海商业整体租金、销售收入测算（5年）：,方案一：按楼层招商第一年日平均租金：2.97元/天/平米5年租金总收益：6885万元5年租金纯收益：5734万元第一年平均售价：18067元/平米第一年销售收入：2.23亿元,方案二：按楼座招商第一年日平均租金：1.97元/天/平米5年租金总收益：4562万元5年租金纯收益：3460万元第一年平均售价：11984元/平米第一年销售收入：1.48亿元,PK,方案一明显优于方案二，因此建议：,按照方案一进行招商！,经营模式二：委托商业运营公司招商,合作方式：,选取一家知名商业运营公司，与之签定商业运营委托合同。将商业楼划分成虚拟产权小商铺，由商业运营公司负责完成招商工作，并对开业后的运营进行管理。公司只负责销售。公司规定一个保底租金，并以利润分成的方式与商业运营公司合作。在招商过程中，高出保底租金的部分，双方按约定比例分成，这样可以对商业运营公司起到有效的制约和监督作用，防止公司利益受损。,虚拟产权小商铺适合招商的业态：,小商品批发中心服装鞋帽窗帘布衣儿童用品珠宝首饰生鲜水产品,目前在谈意向商户：1、万意小商品批发市场2、阳光鑫隆小商品批发市场,八、招商政策建议,【招商政策】,品牌超市租赁期10年，其他商户租赁期5年。根据主力超市品牌的影响力给予超市612个月的免租期，其它商户给予6个月的免租期。装修期内免三个月的租金。租金中含物业费。租赁合同签订后，商户从第三年起每两年租金递增5%。水、电、燃气等费用由商户自理。,重点说明：近期接洽商户均提出，为了降低经营风险，要求在半年免租期的前提下，再给予第一年低租金的优惠。考虑到公司最终目标是销售，建议公司适当降低第一年租金，以便快速培养领海的商业氛围，用后期销售利润来弥补前期租金收益的损失。,招