关于业主权益保护的论文

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/11关于业主权益保护的论文改革开放以来，经济的高速发展带来了前所未有的物质文明，中国城市化以不可阻挡的速度向前高速发展，根据国家统计局数据，到2013年中国城镇人口已超过7亿人，一栋栋高楼平地起，让在中国落地生根逾30年的物业服务行业依然在蓬勃发展。大量物业服务合同纠纷随着建筑物区分所有权这特殊物权的确立而来，现实中也确实存在着不少管理混乱、损害业主合法权益的物业服务公司，导致业主以拒绝履行物业服务合同中的金钱给付义务相抗争。然而在司法实践中业主以物业服务企业提供的服务有瑕疵，拒交物业费；而物业服务企业则认为其已经履行了物业服务合同，双方对簿公堂的最终结果，往往是业主败诉，客观上造成了业主的权益无法得到有效的保护，也可能导致业主拒不执行法院判决，拒绝缴纳物管费，激化社会矛盾，影响法院公信力。一、物业服务瑕疵的产生物业服务合同，是指业主为了给自己创造一个整洁、优美、安全、舒适的小区居住环境而聘请专门的物业服务企业，运用其现代管理方法和先进专业技术对业主的建筑物及其配套设施设备，相关公共场地进行维修、养护、管精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/11理，以及对区域内环境卫生和秩序加以维护等等提供的综合性的服务。物业服务的内容主要包括三个方面的内容从物的角度而言，物业服务包括物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，物业服务包括小区的保安、清洁、绿化等事项；从物的利用秩序的角度，物业服务包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为等事项。具体包括建筑物的养护，如物业服务企业应组织专业技术人员对其经营服务区域内的建筑物进行定期的安全检查，并根据建筑物的具体情况而采取相应的措施，以延长建筑物的使用寿命及确保业主的人身财产安全。配套的附属设施设备的养护，如对公共或共用物业设备实施运行管理、安全管理以及对其进行维修或更新改造等行为，以确保整个建筑物功能的发挥，实现其价值。维护社区环境，主要包括防治小区环境污染，对其经营服务小区进行保洁、绿化以及采取各种措施以保障业主和物业使用人的人身财产安全，维护小区正常的生活和工作秩序。对物业的利用秩序的管理，主要包括对业主专有部分及共有部分使用方式实施监督和管理。目的在于避免不当的使用行为致危害公共的安全、卫生和安宁。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/11当物业公司的服务内容违反了业主与物业服务公司约定的内容，既存在物业服务瑕疵。这既包括物业管理中的不作为导致业主利益受损，也包括乱作为侵害了本该属于业主的合法利益。二、物业服务瑕疵的判断标准目前我国还没有专门的物业服务合同类法律规定，因此审判实务中要认定是否存在瑕疵主要是借助合同履行瑕疵的一般标准来认定，首先是遵循传统合同法理论，认为要追究物业服务企业服务瑕疵责任，必须对物业服务企业与业主之间签订的物业服务合同中约定的服务内容以及物业服务企业提供的服务进行比较判断，即通过对物业服务企业约定的义务和其履行过程中所为的行为相比较，根据二者之间是否存在着差距来认定物业服务企业提供的物业服务是否存在服务瑕疵。其次是审查物业服务企业在其提供物业服务的过程中有没有为了谋求不当利益超越其职权，实施对全体业主的共用部位、共用设施以不合物业服务合同目的的利用行为，是否存在滥用其物业管理权，如物业服务企业的人员是否有殴打、侮辱业主的行为，或者在没有经业主允许非法闯入业主住宅内的情况。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/11不同业主对同一物业服务有不同的感受，然而却没有专门针对物业服务标准的明确立法，导致物业服务瑕疵认定的困难。因此，审判实践中，业主抗辩理由因各种原因不能认定。三、物业服务瑕疵认定不易司法实践中，业主主张物业服务企业存在履行物业合同时，即给付业主的物业服务存在瑕疵，这种抗辩意见往往得不到法院的支持。原因主要有1、物业服务公司作为专业性的公司，在起诉之前往往有备而来，证据收集较为全面，从诉讼经验和诉讼技巧来看，物业服务公司往往处于优势地位；而业主往往只能单打独斗，而且普遍缺乏基本的法律意识和诉讼能力，二者在庭审中一较高下，业主已是先天不足。2、基于现行民事诉讼的谁主张谁举证的分配原则，业主方主张物业服务公司履行合同存在瑕疵，却因物业服务本身的综合性、持续性和反复性等客观因素，再加上业主本身法律意识淡薄，导致业主固定合法有效的证据非常困难，造成业主方在诉讼中屡屡败诉。3、法院作为审判机关对该类案件，因其涉及人数多、影响大，出于减小影响和维护稳定的考虑，往往采取分而治之的策略，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创5/11而且还不得不考量如果判决支持业主的诉讼主张时对小区业主和影响。因此对物业服务是否存在瑕疵，因面临法律规定的不够具体、物业服务标准不统一、业主证据缺失等因素存在，法院极少情况下能支持业主的全部诉讼主张。四、物业管理中的法律问题研究1、物业服务合同产生的基础是物权法建筑物区分所有权，业主除对其独享的专有所有权享有与其他物权无异的占有、使用、收益和处分的权益外，对物业公共部分与小区其他业主一起享有不可分割的共同共有所有权，基于这种共有权因建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务就叫共同管理权。该权利主要有两项表决权，主要是指区分所有权人就小区内的一些重大事项而具有参与讨论、表决的权利。如参与制定业主公约、选举业主委员会、选举及解任物业服务企业等。请求权，主要包括区分所有权人请求召开业主大会、请求物业服务企业正当履行其义务、请求收取和分配共有部分应得的利益等。区分所有权人在享有行使上述权利时，亦精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创6/11应承担相应的团体义务，主要包括遵守业主公约，接受物业服务企业提供的服务，承担小区物业服务费用等。2、业主自治。以建筑物区分所有权为基础，小区全体业主通过召开业主大会，制定业主大会公约，对他们小区内的共同财产和涉及小区物业服务的共同事务作出共同的安排和管理，叫做业主自治。小区的业主自治是通过业主自治组织实现的，即通过业主大会形成决议，以多数决定为原则，以一致决为例外。这种就可以整合全体业主的意志，最大效率的保障小区的财产安全与生活秩序。而为了长期有效地贯彻业主大会决策，处理小区管理的日常事务，在未召开业主大会时代行其职责，业主大会通过选举产生业主委员会，业主委员会一项非常重要的职责就是代表全体业主参与民事活动的职责，包括与业主委员会按照业主大会的决定与物业服务企业签订、变更、解除合同。3、物业服务合同特征分析，对物业服务合同所具有的特征及性质的认识和把握，直接影响这该类纠纷的正确处理。目前我国合同法中没有物业服务合同的专门规定，而物权法仅规定了建筑物区分所有权，而对物业服务主体之间的关系只是作了些原则性的规定，并没有明确界定物业服务合同。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创7/11首先，物业服务合同是一种民事合同，合同签订者是平等的民事主体。长期以来，我国都将物业服务合同称为是“物业管理合同”，由此就给我们对该合同的特征及性质产生了一种错误的认识，即认为物业服务企业是住宅小区的管理者，而业主是被管理者。而实际上，物业管理其实是一种服务，业主选聘专业的物业服务企业，对小区进行“物业管理”，其目的就是通过物业服务企业的提供专业的物业服务，使住宅小区更好地发挥使用功能，使业主在小区的居住生活更为舒适安定。而业主通过物业服务合同，将其管理权赋予物业服务企业，让其对小区进行物业管理。其次，物业服务合同有其特殊性。物业服务合同中，从表面上看，是规范的民事合同关系单个业主与物业服务企业之间的权利和义务关系。而实际上小区全体业主都要遵守同样的物业服务合同的约定，物业服务企业在提供的服务也并非针对单个的业主，而是针对整个物业服务小区提供整体性服务，所以即使个别业主对该物业服务合同持有，也不影响物业服务公司向其提供物业服务并索取合同规定的报酬。这也形成了物业服务公司在面对单个的业主时的强势地位。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创8/11再次，物业服务合同具有综合性和反复性。物业服务的内容十分繁杂既包括对小区所有建筑物及附属设施设备的维护、保养和修缮，又包括对小区保安、绿化以及清洁卫生等方面；还包括对小区内人的行为的规范、约束、限制，以实现小区业主群居生活的正常进行。同时，物业服务合同是种持续性合同，每天的服务内容大都一样，而且日复一日的连续发生，正是由于物业服务具有这些特点，客观上就给我们造成了对物业服务企业提供的服务质量认定上产生困难。五、物业服务瑕疵情形下业主救济机制的完善我国物权法以专章确认了“建筑物区分所有权”，足见这一制度的重要性，随着建筑物区分所有权的确立。然而对区分所有建筑物的管理进行立法，只有国务院已经颁布的物业管理条例，但该条例是立法层次较低的行政法规，且该规定过于原则不够具体，与当前小区物业管理的专业化、市场化的实际情况不协调，而且在保护业主的权益方面没有相应的专门法律与之配套。1、完善物业管理法律体系精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创9/11将物业管理法律关系从建筑物区分所有权法中独立出来，充分考虑区分所有建筑物管理中的各种特殊因素，综合我国已实施物业管理条例的经验基础上，构建专门的物业管理法和将物业服务合同有名化。对解决当前物业管理类纠纷的困局，从法律程度上化解物业服务合同中物业公司和业主的矛盾，保护双方的合法权益都是非常必要的。2、强化业主委员会的法律责任业主委员会代表全体业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督物业服务企业的运作，但我国尚有很大部分小区并没有设立业主委员会，即使设立的业主委员会，其法律地位也存在争议，因此在诉讼中，由于业主委员会的缺位，导致单个的业主往往是独自面对专业化的物业服务公司的局面。针对这种情况，笔者建议立法强制设立将业主委员会，并赋予其适格的民事法律主体资格。该主体作为业主大会的常设执行机构，负责小区日常事务，代表全体业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督物业服务企业的运作。在面临物业服务瑕疵纠纷时，可以代表全体业主应诉，与物业服务企业平等应诉。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创10/11法制进程不断推进的今天，业主的维权意识不断增强，在面临物业服务瑕疵时已有以物业服务企业提供的服务有瑕疵而向法院提起诉讼为由，提起诉讼的。在我国目前司法实践中，共有财产权受到他人侵害，如果部分共有权人起诉的，其他共有人应当列为共同诉讼人。就侵害业主共同利益的行为，如果业主委员会不能作为诉讼主体提起诉讼，则需要全体业主提起诉讼。由于业主人数众多，如果按照代表人诉讼的方式进行，必然造成诉讼上的不便，对司法资源也是不必要地消耗，更不利于对小区业主合法权益进行及时有效地保护。赋予了业主委员会适格主体后，这个问题也就迎刃而解。3、单个业主诉讼机制的完善物业服务因其综合性和反复性，导致业主往往无法提供充足的证据证明物业服务公司存在物业服务瑕疵，法院也因此对业主的主张以证据不足不予支持。笔者认为，要求业主承担物业公司提供物业服务的瑕疵的完全举证责任，对单个的业主来说是非常苛刻的。因此适当调整业主与物业服务企业的举证责任，适当减轻业主的举证责任非常有必要。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创11/114、建立和创新非诉机制救济途径我国物业服务发展只有30年，当前的各种救济机制对于业主的权利救济均具有一定的局限性在所难免。因此，改进和创新对业主救济机制，以使业主得到更全面的救济非常有必要。