养老地产调查报告.ppt

目录,第一部分中国养老市场宏观经济概述一、中国老龄化问题凸显二、老年服务现状尴尬，供需失衡三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘四、中国面临的最重要的民生问题之一五、发展多样化、社会化、市场化六、养老服务业开始进入“黄金发展期”七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽八、高端养老机构的前景和价值第二部分发达国家养老市场概况1、美国凤凰城及太阳城中心养老社区2、台湾润福生活新象馆3、日本港北新城4、荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓第三部分中国高端养老市场典型案例1、青岛爱丁堡国际老年公寓2、北京康梦圆国际老年公寓3、浙江城仙居（连锁）4、上海亲和源老年公寓5、北京太阳城6、广东金龙湖养老基地,目录,第四部分重庆养老市场概况一、重庆市城镇养老服务机构供应现状二、重庆市城镇养老服务机构供应预测第五部分重庆典型项目介绍1、重医第一附属医院青杠老年养护中心2、重庆市第一社会福利院3、重庆市第三社会福利院4、重庆九九康寿中心第六部分重庆业内人士及三高老人访谈一、业内人士访谈二、三高老人访谈第七部分重庆消费市场需求意见分析一、市场认知及态度分析二、养老生活现状意见三、对社会养老机构的选择意见四、对项目的认知态度和建议第八部分消费者信息渠道及日常生活形态调研一、对养老服务机构的信息认知渠道二、日常休闲娱乐活动方式三、日常出行交通工具选择第九部分调研结论与定位建议,第一部分中国养老市场宏观经济概述,截至2009年，我国60岁以上的人口已达1.67亿占总人口的12.5%占全世界老龄人口的1/5，世界上唯一老龄人口过亿的国家。,一、中国老龄化问题凸显,截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266.2万张。发达国家老年公寓每千人拥有的床位数在50-70张之间。在中国，65岁以上老人每千人拥有的床位数不过23.5张，缺口300万张以上。,二、老年服务现状尴尬、供需失衡,以上数据摘自中国老龄委2010年中国老龄化问题研究报告,老年公寓在社区中适于老年人居住要求来进行设计和建设的，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1）在时间特征上，入住群体入住时间较长；2）在经济特征上，形成投入产出的良性循环。是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要；3）在社会特征上，实行同吃同住、同活动的群居生活方式；4）在服务特征上，有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务；5）在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式；6）在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。中国青岛爱丁堡国际养老公寓是该类项目的典型案例。,关键词解释,社会福利院（敬老院）有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯。在发达国家，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平等。中国民政养老机构目前的总体发展水平不断提高，但仍无法满足老龄化进程带来的需求。目前，政府提倡民营资本的介入，需要在政策配套上跟进，以鼓励民营企业关注社会养老需求的较强增长势头。而且更要注意提高水平，从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适。,老年社区以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区不同之处是入住的为老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，因为社区主要是为老年人服务的，设置有医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施，而且对老年人有较多的优惠。1）老人占据主体地位，其方式为居家养老，是它区别于一般地产的主要因素；2）空间环境在规划设计上强调综合居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体；3）除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，还具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局；4）其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境；5）专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。北京太阳城和上海亲和源养老社区是国内比较典型的成功例子，规模性较大，值得借鉴。,医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。这种形式的养老院目前在中国还处于发展的初级阶段，重庆医科大学青杠老年养护中心的项目建设就是一个典型的例子。这类养老的费用要高于常规养老支出的一倍以上，是类似需求的一个重要补充。,托老所托老所的主要特征表现在：1）在时间上通常是短暂的；2）在流动性上不同于养老院和养老公寓等；3）在费用上更适合低收入家庭；托老所往往由社区、街道组织或民营机构自发组织成立，以满足需求。,第二部分发达国家养老市场概况,1、美国美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。1）自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。2）陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。3）特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。在美国形成规模和品牌的两大养老社区成为行业的标杆，在经营与管理上具有独到之处：,美国凤凰城养老社区（SunCityWest)位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照。凤凰城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。占地37.8km，其中陆地37.6，水域0.2km。凤凰城由DelWebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，空气十分新鲜。房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。整个凤凰城高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一城内除了拥有大的专为老人服务的综合性医院外，心脏、眼科中心及数百个医疗诊所环绕其间。,美国太阳城中心(SunCityCenter)太阳城中心（SunCityCenter）是美国较大的老年社区之一。美国的太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。位于坦帕和萨拉苏达之间，距墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。居住在这样的老年社区对老人身体非常有益，据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。,美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，,太阳城中心保持着丰富的周末活动，把整个社区的老人参与度完全调动起来，2010年带来的额外配套消费突破6000万美元，且该项增长呈逐年递增的趋势。,2、台湾在台湾淡水，就有这么一处养老社区，常年都需要排队才能入住。这所完全由民间机构经营的老人住区位于淡水淡江大学旁的润福生活新象馆，远眺观音山与淡水出海口，感觉像来到了一座五星级饭店，目前共有300多位老人在这里养老。这个养老社区规划的多为3060平方米的套间，既保证了个人独立空间，又增加了社区活动面积。社区内设有无障碍空间，特地挑选无锐角家具，并安装了中央监控系统，每个房间还有生命侦测器。在服务上，则提供住家清扫、休闲旅游活动、养生餐点以及衣物送洗，甚至包括邮件代发等细致入微的酒店式服务。在健康管理方面，提供24小时护士服务。在设施方面：有连通式阳台、浴室安全扶手、紧急呼叫、走道显示灯、护士呼叫铃、生活照顾感知器等，遇到紧急情况时，这样的设计可确保住户生命安全。这里更设有社区专属警卫、全区保全巡逻、居家保全系统、紧急求救系统、随身照护感知器以及全区不断电系统。整个社区已经运行到第14年，运行良好，尽管社区入住保证金已高达500-1000万新台币，但入住仍需排队。根据调查，台湾老年人在财政上一般都相对独立，因此不需子女抚养的老年人占绝大多数，这也使得一些中高价位的老年住宅大有市场，而且项目还随着老年人年龄的增长，不断调整服务内容和整修建筑形式，使其更适合已经入住的高龄老人需求。同时，政府也相应鼓励银行用较低的利息贷款修建此类养老社区，更重要的是在土地容积率上有所奖励，随着人口的增长，其需求量只增不减，此类地产形式并不会受房地产的涨跌情况所影响。,3、日本港北新城日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。比如：1）提供无障碍设施的老龄人住宅产品；2）提供具有看护性质的老龄人住宅产品；3）提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。,4、荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，他们感到和睦相处的融洽。这座建筑将三种元素结合在一起：建筑的城市意味、社区功能和生态目标。从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。,第三部分中国高端养老市场典型项目,青岛城市中心养老公寓租住标准为10000元/月爱丁堡项目是新华锦集团投建的高档综合小区，位置优越，但因对国内高端养老产业的看好，新华锦放弃了一号楼的对外销售，转而改造成老年公寓，发展颐养产业。爱丁堡一号楼位于青岛东城核心位置，原规划为酒店式公寓，每户建筑面积50-80平方米，比较适合做老年公寓，其楼底四层网点可作为老年公寓配套设施和公共活动场所，楼上约170个公寓房则用于老年人居住。,新华锦爱丁堡国际公寓物业类型酒店式公寓最早开盘日期销售单价:18600-18600元/投资商新华锦（青岛）置业集团绿化率60%小区景观高尔夫人居景观社区,容积率2.39车位配比1:1装修情况全装修装修标准3,000元/平方米园林风格;英伦风格会所服务内容室内泳池、棋牌室、阅览室、健身房、宴会厅,1、青岛爱丁堡国际公寓,北京市朝阳区康梦圆国际老年公寓，位于北京市朝阳区十八里店占地面积18000平方米，建筑面积21000平方米，2010年6月26日试营业。全部建成后可容纳516张床位，配套有图书室、书法台、手工制作室、美容美发、棋牌室、茶吧、多功能娱乐休闲区、寿宴厅等生活、娱乐项目。同时设有康复医疗（体检中心）、中医养生、保健按摩、心理咨询、佛教养生、足疗、水疗等保健养生项目。,2、北京康梦圆国际老年公寓,月费5000元，不包含特殊护理等自选项目，目前入住率为55%，收费高是降低入住率的主要因素，客群特征以高级知识分子为主，教师、医生、工程师等职业,3、浙江城仙居（连锁）,只要购买了一间城仙居，就可以在所有地方的城仙居连锁乡村公寓享受类似国际流行的“分时度假”。这个月可以住天目山的“城仙居”，下个月可以住千岛湖的“城仙居”。所有易地居住都将免费，该公司正在建立各地“城仙居”信息平台。,据了解，目前开发的“城仙居”项目，除已建成天目山的“城仙居九思湖畔公寓”、“城仙居西坑云海公寓”，还包括即将开发的浙江莫干山景区内的“城仙居乡村公寓”、千岛湖的“城仙居杨岸春晓公寓”等。在今后10年内，该公司将会以每年不少于3家的速度增设网点，在3至5年内稳定长三角及华东地区后，逐步向北京、海南等全国其他地区拓展。业主对房屋使用有效期为30年。40平方米的标准间价格5.5万元，跃层60平方米售6.5万元80平方米套房售10万元。,亲和源老年公寓2007年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共有838套居室，可供1600位左右的老人居住。亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万6.98万元不等的会费(根据房型不同)。另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。,4、上海亲和源老年公寓,北京太阳城三期建筑用地面积为25000平方米；总建筑面积为155300平方米，楼层状况：11栋六层、3栋九层。,5、北京太阳城,作为低层低密度项目，小区环境优美，空气清新，生活配套完善。水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉广场等，构成了北京太阳城城高品质的生活环境，人文居住与绿色景观和谐统一，营造出现代人理想的居住环境，是不可多得的、高性价比的养生宅。,从70平米的一居、106平米的二居、140平米的三居等等售价为15000元每平方米地处昌平区小汤山温泉,金龙湖位于广东省肇庆高要市白土镇，水面清澈碧蓝，并可直接饮用。金龙湖，主要分为上、下两个湖区，湖水面积近7000亩，整个区内湖岸蜿蜒曲折，小岛星罗棋布，是一个不可多得的“天然氧吧”。金龙湖养老基地占地20平方公里，位于北回归线旁边，年均温度在22.1度，气候温暖，春秋季节长，适合老年人居住生活，是珠三角与港澳的中心区域，地理位置优越。,6、广东金龙湖养老基地,第四部分重庆养老市场概况,一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：,1、根据重庆日报2011年6月30日建党90周年汇演的一篇报道，目前重庆城镇60岁以上的老年人口截止到2010年底有538.9万，占全市总人口的16.44%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，据了解重庆养老机构的平均入住率在85%以上；,2、上图所示，根据中国目前养老床位供应水平3%的标准计算重庆539万老年人口的需求应该在161700张，而目前的现状只有近1.4%，即75000张床位，缺口在80000多张床位；另外，专业管理人才更是难以满足“三高”（高学历、高职称、高收入）老年人群的需求；,1、但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求，高端市场供应仍存在发展的空间。2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，但政策始终未跟上建设步伐，也是造成积极性不高的主要原因。,二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：,根据养老五大形态分析，重庆目前居家养老仍是主流，包含了部分社区或家庭托老所；其次是民营小规模敬老院，再其次为国有民政福利院。调查显示：1）民营小规模敬老院当前的经营现状普遍不佳，源于配套设施不齐，服务内容不全收费无统一标准，竞低价现象严重，在民办养老机构中，基本是一半盈利、三分之一亏损，剩下的勉强维持。2）民政福利院整体经营不错，主要在于规模较大、配套较全、价格适宜、服务内容较全、地理位置优越，应急医疗及时等优点。3）重庆目前尚无类似上海亲和源、北京太阳城的典型老年社区样板；而类似“青岛爱丁堡”面对高端老年群体的城市老年公寓更是无处可循。4）医护型养老院目前以重医第一附属医院青杠老年养护中心为例，该类型养老形态由于面世时间不长，在经营上仍无法判断市场的适应性情况。这个模式正在重庆中大型医疗机构中悄然兴起，对市场的考察和验证已经在部分医疗机构中展开，有望近三年中，类似的老年养护中心床位数达到3000张以上。其特点就是利用医疗优势资源，填补市场空白。据人民网北京2010年11月11日电，2009年底，我国167亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万，占114，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的189，他们不同程度地需要提供护理照料服务。在重庆539万老年人中，失能和半失能老人的数量已经超过100万，按照3%的刚性需求比例看30000张床位的医护型养老院市场潜力巨大。,三、重庆市城镇养老服务机构经营形态分析：,1）优先安排建设用地，养老机构一经确定，如果是非营利性的，可采用划拨方式优先供地；2）如果是营利性的，可采用“招拍挂”出让方式优先供地，进行土地登记的减半收取土地权属调查费，其他有关规划建设等收费按标准的下限收取；3）市财政按每张养老床位4000元给予一次性补贴，最多补贴300张床位；4）在水电气收费方面，试点养老机构的收费标准一律按照居民生活类价格执行；5）养老机构招收“4050”人员、低保和零就业家庭中的失业人员，可享受保险补贴和岗位补贴；6）招收从事养老护理和养老服务的人员，参加职业技能培训可按规定享受培训补贴；7）参加职业技能鉴定可按规定享受补贴。市政府还将在税收、医疗保险两方面给予相关优惠。,重庆在十家民营养老机构试点，给予的优惠政策主要包括以下七点：,永川区出台政策扶持民办养老机构发展（参照重庆市相关政策）,民办营利性养老机构享有5项优惠扶持政策：一是排放污染物达标的，经负责征收排污费的环保部门核准后可以免交排污费；二是免缴残疾人保障金；三是所涉及区级行政性收费部分一律全免,事业性经营收费部分均按照最优惠标准收取；四是城市养老机构使用国有土地，应当依照法律、法规、规章规定以出让等有偿使用方式取得，但依法可以以划拔方式取得的除外；农村养老机构可以依法使用农村集体建设用地；五是养老机构所办医疗机构，具备对外开展医疗、康复服务条件的，可申请纳入当地区域医疗机构设置规划，卫生部门按有关医疗机构管理规定予以审批；所办医疗机构取得执业许可证的，可向当地劳动保障行政管理部门申请医疗保险定点医疗机构，经审查合格的，可以纳入医疗保险定点范围。,民办非营利性养老机构除享有上述优惠扶持政策外,还享有以下4项优惠政策：一是提供的育养服务收入免征营业税；二是自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；三是用电、用水、用气应当按照有关规定给予相应优惠；四是规模在150个床位以上,每个床位给予一次性财政补贴建设和运营费4000元。发展民办养老机构还享受3项扶持政策：一是鼓励各金融机构加大对养老服务机构贷款支持力度，优先安排贷款资金，并在开户、结算、信贷等方面给予优先优惠。二是在以资抵贷、抵贷资产接受和变现办理资产过户、登记、抵押等事项过程中，所发生的机动车辆检测费和过户交易费，有关机构可按规定减收或免收。三是对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过相关文件规定的非营利性的社会团体和县级以上政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。,第五部分重庆典型项目介绍,1、重医第一附属医院青杠老年养护中心,无障碍扶手,无障碍卫生间,活动室,环湖栈道,湖面,院内步道,重庆市社会第一福利院,3、重庆第三社会福利院,重庆市第三社会福利院隶属重庆市民政局，作为重庆市首家“四星级福利机构”，主要担负重庆市主城区的无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人的老年人的公费收养任务；同时有偿为社会上的老年人提供养护、康复服务。,全院占地面积75亩，建筑面积28539平方米，其中老年公寓22000平方米，床位500张。按照老人的身体情况分设为四个休养区。现有医师8人，主管技师2人，护师3人，护士4人为老人提供高超的医疗服务。43名护理保健师为老人提供周到细致的生活护理。,护理服务：实行24小时值班制，按护理等级分别提供生活、卫生等服务。餐饮服务：实行包伙制和买票制，提供寿席、宴请等餐饮服务。医疗服务：医务所是市卫生局批准的医保定点机构。生活服务：住房分单人间、标准间和套房（一室一厅），内设有热水器、空调、彩电、电话、独立卫生间等，床上用品齐全。对不能自理的介护老人实行喂饭喂水，并帮助排大小便、洗澡等。康复娱乐：健身房、门球场、钓鱼池、棋牌室、书画厅、图书室等场所供老人锻炼、文化娱乐。专职康复员每天组织老人开展健身、钓鱼、跳舞、下棋、打牌等活动。安全服务：工作人员定时与老人谈心沟通思想掌握情况，帮助排忧解难。会议接待：经重庆市劳动局批准成立的现全市唯一的养老护理员培训基地，可为养老护理人员提供专业技能培训。还提供会务预订等多项服务。,重庆第三社会福利院,临近夏季，自理老人养老床位已满，整体入住率为90%以上；该福利院的收费标准大致如下：自理老人每月住宿费用为1200元，400元伙食费，其中不包含特殊护理费，有障碍老人如果有护理需求，每月的费用也在3000元以内。,重庆社会福利院收费标准一览表,（供参考),4、重庆九九康寿中心,第六部分重庆业内人士及“三高”老人访谈,1、重庆市民政局局长助理何炜专访访问专题：政府鼓励民营资本进入养老市场建设给予的优惠政策有哪些？答：去年底，重庆在十家民营养老机构试点，给予的优惠政策主要包括以下七点：1）优先安排建设用地，养老机构一经确定，如果是非营利性的，可采用划拨方式优先供地；2）如果是营利性的，可采用“招拍挂”出让方式优先供地，进行土地登记的减半收取土地权属调查费，其他有关规划建设等收费按标准的下限收取；3）市财政按每张养老床位4000元给予一次性补贴，最多补贴300张床位；4）在水电气收费方面，试点养老机构的收费标准一律按照居民生活类价格执行；5）养老机构招收“4050”人员、低保和零就业家庭中的失业人员，可享受保险补贴和岗位补贴；6）招收从事养老护理和养老服务的人员，参加职业技能培训可按规定享受培训补贴；7）参加职业技能鉴定可按规定享受补贴。市政府还将在税收、医疗保险两方面给予相关优惠。随着人口老龄化不断加剧，各级政府高度重视保障民生，推动养老机构健康、有序发展已经列入了市“十二五”老年事业发展规划。“十二五”期间，各级将进一步加大财政投入，新建和扩建一批城乡示范性养老机构，扩大规模、更新设施、提升档次；同时，加大扶持，鼓励引导社会力量投资，加快民办养老机构建设。访问专题：对目前高端市场的开发有哪些建议？答：政府不鼓励国有养老院进行攀比建设，特别是对于低收入人群，仍是社会需要解决的重点。关于高端市场，特别针对“三高”老人的实际需求，现在的市场已经比较明朗，缺口还是比较大的，这就需要依靠有实力的开发企业进行系统建设，我建议规模可以先小后大，成熟以后再扩建也不迟。,2、重庆大学陈义华教授专访访问专题：关于养老机构收费，您有什么看法？答：凡政府举办的城乡老年福利机构要彰显公益性，收费项目和标准须经物价部门审批后，向社会公示执行。民办养老机构收费实行市场化运作，由机构与老人协商，明码标价，签订协议，严格执行。目前，市场上反映的收费标准还是比较合理的，没有在这个问题上产生过多的消费者投诉，但也有一些养老机构，包括国有的，也存在一些在需要护理的老人收费上不够清晰。这些问题都是要规范和整顿的。访问专题：您认为“三高”人员在费用支付接受度上有什么特点?答：“三高”人员在我们过去的一项调查中所占的比重大约在5%-6%左右，尽管只有这么小的占比，但在整个人口当中就比较突出了，按照保守的数字计算，也应该有150万人，且他们的年龄超过55岁的约为58%，即80万人步入老龄阶段。这些“三高”人员面临的养老问题社会始终无法满足，如果按10%的比例愿意参加养老机构提供的服务，那么，高端市场空缺的床位就在80000张左右。在支付能力上是不存在任何问题的。由于受教育水平的不同，他们对养老在精神上的需求较一般老人有更高的要求，因此，为他们提供的配套服务都是比较高端的，如网球、高尔夫、健身、养生等。“三高”人员往往对季节性、区域候鸟型养老比较热衷，通常在一地的修养不超过三个月。因此，对服务品质要求极高，培养忠诚度是现在高端养老机构必须思考的问题，这样的客户最好每年到了季节就来了。,3、重庆九九康寿中心谢总专访访问专题：目前九九康寿中心的客群结构是怎样的？答：这里有学校的校长、教授以及企业退休高级管理人员，也有少部分退休公务员，这些人的大致比例占到了70%，其余30%多为子女负担费用的老人，当然，高端人士也有子女全包的。访问专题：目前您这里的入驻率大概是多少呢？答：大约在80%左右。访问专题：您这里入驻的季节性特点明显吗?答：夏季最高，几乎100%入驻率，需要提前15天预约订房，冬季很少，最冷的时候只有35%左右，我们已经在试图解决这样的问题，主要是供热方面的，因为，这里的环境条件很好，冬季有冬季的美，而且，到冬季我们还推出一些优惠活动，这样对老客户还是具有一定的吸引力的。另外，我们在服务上更加突出人性化的内容，将文化内涵和老人的精神需求有机结合，提高他们的兴趣。访问专题：我看了您的收费标准，比较合理，大概每人在3500元左右，您个人认为满意吗？答：我们一直是做星级酒店管理的，满意与否不是针对个人到底要花费多少而定，是看入住率的。如果入驻率每年平均达到70%，我就满意了。所以，酒店式经营管理的理念与一般的经营理念完全不同。所以，我们就是要强调服务，弱化价格。这样才是经营的根本。编者按：养老机构的季节性正如谢总所说，冬季谈，夏季旺，春秋两季保收入；其次，对于消费水平，基本反映出人们对价格的接受度。,4、重庆第三社会福利院业务科吴先生专访访问专题：这里的床位是否紧张？答：是的，目前能自理的已经没有床位了，需要介护的老人床位还有一些，大概也就是5张左右。一般，我们这里冬季空位比较多点，夏季需要提前一个月登记预约。访问专题：目前您这里入驻的老人都是些什么背景的呢？答：全部是主城区的老人，大部分都是退休的人员，也有少量的老师和企业干部，但很少。他们很多都是因为子女无法照顾、膝下无子女等求助于养老院，毕竟我们这里都是老人集聚，平时组织大家一起娱乐、吃饭、唱歌等，很多老人觉得这里起码不会寂寞。访问专题：如果老人无法自理，这里的服务能满足家属的要求吗？答：通常情况下，我们这里的护理人员都是一对好几个，如果要求一对一是做不到的，除非老人自带保姆，这里无需做饭，提供的每餐都是经过营养师设计的，肯定在吃的方面能够满足，问题是存在护理方面，如果做的不够及时，往往老人很容易生气。我们这里经常接到老人的意见反馈，我们也尽量协调，对不同需求的老人进行合理的人力配置。访问专题：我们参观了那边的两层楼结构的单间配套住房，那里的收费标准是怎样的？答：每月不包括吃是1500元，加上吃饭也就在2000元不到。编者按：福利院的整体收费水平基本以此为准，第一福利院的价位稍微高于第三福利院，主要原因是第一福利院的硬件和设施比较齐全，老人的娱乐项目多于第三福利院。这些收费标准都是物价局统一制订的，各福利院无权调整。,5、第一福利院孟元良72岁老人（重庆工商大学副教授）专访访问专题：您住在这里已经多长时间了？吸引您选择养老院的主要因素是什么？答：到现在已经7个月了，来这里主要还是觉得这里比较热闹，有很多自己喜欢玩的东西，也因为这里的一些老人和我比较熟悉了，大家说的来，可以玩到一起。另外，我老伴去世几年了，家里冷冷清清的，子女全部都在外地，根本无法照顾我，其实我也不愿意麻烦别人什么的，这大概和我的性格有关系。他们每年过年才回来，那时候一起热闹一下就可以了，子女们正是年富力强忙事业的时候，所以我比较想的开。访问专题：和您一起的老人们也都和您一样是老师吗？答：不全是，也有企业的干部，但受的教育还是很高的，人以类聚嘛。访问专题：您一住就是7个月，难道就不和外面的朋友接触了吗？答：不会啊，我每周都会有一天回家的，朋友聚会就是吃吃饭，摆摆龙门阵。就这样子女也是不愿意我到这里来，我还是喜欢这里的环境的，那个时候工作出差，或集中写教案等，也是喜欢找个僻静的地方，只要有吃有喝就可以了，我是不喜欢做饭的，太麻烦了。访问专题：您认为这里的收费合理吗？答：可以接受的，像我这个单间配套的全部加起来的费用也就2000元，现在什么地方都一样，2000元每月生活费可以接受的。编者按：该类型消费者极具代表性，属于”三高“人士，选择养老院的重要因素，还是因为身边无子女所致，但从性格上分析，对钱看的不是很重。,6、目标客群专访（意见集中）访问对象：1）林涵，79岁，原11中学语文老师2）方玉国，68岁，原长安集团财务部3）杨敏华，75岁，原企业退休工人4）曾琦，75岁，原仪表研究所高级工程师访问专题：您对目前居住的养老院提供的服务满意吗？答：基本还是满意的。但缺少很多的内容，如商品比较丰富的超市、图书售卖、餐厅、（很多时候家里来人还要出去找地方吃饭）没有文艺方面的活动、球类运动场、康复训练场书画馆等等。访问专题：大家对这样的诉求向养老院提出过吗？答：说过的，一般都会回答尽快解决，但我都住了半年多了，还是没有。有的干脆回答近期都不会解决。访问专题：这样是否会影响到您再寻找符合你们要求的养老机构呢？答：当然，我家里人就在打听，但重庆确实没有更好的地方，规模小而且档次更低。访问专题：您对养老所在的地方有没有更高的要求呢？答：有山有水最好，离主城不要太远，便于回家和子女来看我们。访问专题：您认为多远才算不远呢？答：大概一小时车程之内还是可以的，但如果条件特别好，居住人群档次普遍都高，又有山又有水的话，两小时也是可以接受的，回家不方便点而已。,访问专题：您对金果园的区位熟悉吗？答：很熟悉，北温泉我过去还是经常去的，那里除了泡温泉、餐饮、住宿，其它的配套还是一般。但空气确实不错。访问专题：如果在那里建一个符合您们档次和配套要求的养老公寓，您认为可行吗？答：肯定可以的，但核心是收费标准是如何的？养护条件能否满足借助老人要求？访问专题：护理和医疗肯定会跟进的，而且会在服务上做到更加贴近你们的需求。如果这里的整体费用达到每月5000-10000元之间，您最大的承受区间大概是多少呢？答：可能5000-7000元之间会感到比较满意，但一定是满足我们对各项内容都参与到的前提下的。如果这个费用区间还不能满足喜好消费的话，可能就比较贵了点了。访问专题：大家对候鸟型养老形态是怎么看的？答：我们当中很多人已经不适合候鸟型度假方式养老的了，我们更喜欢在一个比较熟悉环境和熟悉的人群中生活，没有特殊的必要，对外出远行不是太感兴趣。访问专题：您们对房屋结构有什么特殊要求吗？答：可能服务对我们更加重要，很多地方在医护和人文关怀方面就做的不错，老年人的特点就是身边要经常有人，随时希望得到帮助，特别是那些借助老人，我们认为，单间配套应该是起码的条件。编者按：被访老人们的态度和消费观念明显区别于普通退休低收入群体，一些选择和偏好代表了这个消费阶层的特征，对于高端市场的渴求态度明确，应该符合项目本身锁定的目标消费者条件。,第七部分重庆消费者需求市场调研,委托方：重庆农投物业经营管理有限公司重庆双远实业（集团）有限公司执行方：重庆敦富腾博企业管理顾问有限公司调研周期：2011年6月15日至7月10日样本量：200个（有效）调查范围：主城九区，样本按比例分布年龄遵照以下配额表：,一、调研概况,二、被访者结构特征,1、被访者年龄与性别特征2、样本区域分布特征3、被访者受教育程度4、被访者职业特征5、被访者家庭结构特征6、被访者家庭月总收入特征,本次访问的被访者以具有购买力的35-50岁的中年、中青年消费群为主（70%），他们的消费意见不仅反映其自身消费意识，也突出地表现了他们在奉养老人方面的消费观。其次，55-70岁的老年、中老年消费者占本次访问样本的30%，该部分群体意见是典型的老年公寓使用意见。,1、被访者年龄与性别特征,本次访问在重庆主城九区展开，样本分配较为均匀，采取的是同比抽样，适度向项目所在区域北碚区有所倾斜。,2、样本区域分布特征,受年龄影响，被访者的受教育程度略低于重庆市城镇人口总体文化水平，但大专以上学历者仍占37%左右。,3、被访者受教育程度,上表数据显示，被访者分布在各行各业中，样本的职业结构较为丰富。,4、被访者职业特征,48.5%的被访者家庭为“三代同堂”的家庭结构，另有38%为“夫妻与子女”的家庭结构；四代同住、夫妻二人及单身的家庭结构较少，合计约占总体被访者的13%。,5、被访者家庭结构特征,45.2%的被访者家庭月总收入在1万元以下；20.6%的月总收入在1-1.2万；1.2-1.4万家庭月总收入的占10.6%，超过1.4万的占二成人员。,6、被访者家庭月总收入特征,三、市场认知及态度意见调查,1、市场认知度状况2、养老机构饱和度意见3、对老年颐养方式的认知4、对老年人养老现状的满意度,1、市场认知度状况,调查显示，重庆消费者对重庆目前养老市场的认知度非常低，有所了解和很了解的仅为一成人员。半数人员表示不了解或很不了解。,2、养老机构饱和度意见,从消费者意见分析来看，重庆养老机构饱和度远远不够，市场潜力巨大。近半数消费者受对该市场的认知度影响，表示“说不清楚”。此外，仅有17%的被访者认为可以满足，而近四成人员认为不能满足。,3、对老年颐养方式的认知,63.6%的被访者对老年颐养的方式认知为“民政养老院”；44.1%认知为“老年公寓”；另有35.4%认为“社区孤寡老人服务站”，认为“景区颐养中心”的占20。5%,4、对老年人养老现状的满意度,总体来看，消费市场对目前老年人的养老现状满意度较低。46%认为一般，28%表示很不满意。尤其是“单身”和“三代同堂”的消费者对老年人养老方式的满意度更低。,四、养老生活现状意见调查,1、生活起居照顾特征,本次访问的被访者当中，中年人占有较大的比重。由此，61.9%的被访者目前能够“完全自理”，另有29.4%需要子女轮流照顾；5.1%的家庭聘请了家政服务员。,2、聘请家政开支承受意见,对于家庭聘请家政服务员的费用，被访者的意见多数（76%）集中在每月开支500-1400元之间。此外，19.6%表示能够承受的费用在每月500元以下。,五、对社会养老机构的选择意见,1、选择时机2、选择意向3、不选择的主要原因4、选择区域5、选择时间6、颐养中心应具备条件7、接受的车程8、选择价格,（在什么样的情况下才会选择社会养老服务机构的帮助？）,1、选择时机,调查表明，“老人自愿”是消费者选择养老服务机构的主要条件。其次，“子女无瑕照顾”时，以及“老人不能自理”时，消费者会考虑选择养老服务机构。经济条件允许也是一项较为重要的条件。,2、选择意向,3、不选择的主要原因,4、选择区域,被访者表示，“缙云山”是消费者首选的养老区域，其次是“南山”和“歌乐山”。,5、选择时间,消费者对时间的选择从一个月到一年不等。,6、颐养中心应具备的条件,消费者对颐养中心应具备的条件的重要性依次是“医护服务”、“交通便利”、“收费合理”和“依山傍水”等等。,7、接受的车程,六成被访者表示能够接受的车程在60分钟以内。22%被访者能够接受90分钟以内的车程。另有13.4%能够接受120分钟的车程。,8、对老年颐养中心愿意承担的价格,超过六成被访者对老年颐养中心表示能够承受的价格每月不超过2000元。,六、对项目的认知态度和建议,1、项目区域养老项目适宜性意见2、项目功能建议3、项目租赁与购买方式建议4、项目产品建议5、不投资该类产权物业的原因分析6、重庆适宜养老项目的区域认知及建议,1、项目区域养老项目适宜性意见,六成被访者认为该区域适合修建养老项目。37.3%表示说不清楚，仅有2.5%的被访者认为不适合。,2、项目功能建议,45.1%的被访者对项目功能的建议为“养生”，22.6%建议“生态环境”，15.9%建议“医疗”，另有13.3%建议“休闲娱乐”。,3、项目租赁与购买方式建议,46.4%的被访者选择租赁的方式，另有11.7%选择先租后买，仅有7.7%选择“购买”。32.7%的被访者表示“都不会”，即项目的市场容量理论值为目标客户的67.3%。,4、项目产品建议,1）建筑风格,目标消费者最为偏好的建筑风格是“中式”建筑（62%），其次是“现代”建筑（25.6%）。,2）户型结构,目标消费者偏好的户型结构首选“一室一厅”，其次是“两室一厅”和“单间配套”。,3）建面单价,78.7%的被访者表示能够接受的建面单价为5000元以下。,5、不投资该类产权物业的原因,消费者不投资该类产权物业的主要考虑因素有二：不适合投资理财；担心回报率不足。,6、重庆适宜养老项目的区域认知及建议,第八部分消费者信息渠道及日常生活形态,一、了解养老服务的信息渠道,二、日常休闲娱乐活动方式,三、日常出行交通工具,四、日常业余爱好,五、外出度假地区偏好,多数被访者选择的度假地区以重庆景区和国内景点