武汉某安置房项目可行性研究报告.doc

第一部分 总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号，以下简称若干意见），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻若干意见进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。 但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个xx，xx内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的xx脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进xx和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个xx的改造任务。2、项目概况2.1项目名称武汉市xx区-xx综合改造拆迁安置房项目2.2项目地址项目位于xx区和平乡-友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅关于xx区-xx改造成本测算及开发规模的批复，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了-“xx”综合改造规划（2）挂牌出让土地成本已经武汉市xx区人民政府和平街-村民委员会、xx区和平街xx综合改造工作领导小组办公室、武汉市xx区人民政府和平街办事处、武汉市xx区xx综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅关于xx区-xx改造成本测算及开发规模的批复（3）完成拆迁的部分工作,包括:完成了xx改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿（4）项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书（5）项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。3、项目编制依据与研究范围3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）和国家现行的财税制度。武汉市人民政府办公厅关于xx区-xx改造成本测算及开发规模的批复武汉市城市规划管理局市规划局关于-综合改造规划的批复”（武规函2006253号）文及武规函2008459号文武汉市城市规划设计研究院完成了-“xx”综合改造规划武汉市xx综合改造工作领导小组“关于印发武汉市xx综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”(武城改办20092号武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算3.2本报告的研究范围总论拆迁还建的必要性研究拆迁还建的规模及建设内容开发项目的市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析xx改造投资估算，资金需求与资金筹措财务评价说明财务数据估算财务效益分析偿债能力分析结论和建议等在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分 拆迁还建的必要性研究1、“xx”存在的弊端近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观“城市里的村庄”。“xx”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“xx”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“xx”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。“xx”存在着诸多的弊端： （1）土地利用粗放，土地资产流失由于“xx”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“xx”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“xx”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。 （2）管理体制不顺，管理难度较大 “xx”周围已经被城市社区所包围，而“xx”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“xx”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“xx”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。（3）人口构成多元，社会治安堪忧 “xx”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“xx”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“xx”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，“xx”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。 （4）公共设施缺乏，环境问题严重 “xx”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下；此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。（5）村民素质较低，就业问题严峻 由于“xx”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“xx”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“xx”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“xx”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。2、“xx”改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应武汉市人民政府于2009年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进xx和旧城改造，具有历史使命。同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于2009年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进xx和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个xx的改造任务，这些迹象表明，进行xx改造的春天已经来临。第三部分 拆迁还建的规模及建设内容1、拆迁内容-“xx”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，涉及拆迁村民1594户；集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为330895平方米，货币补偿面积为203896平方米，补偿标准为政府指导标准上浮15%。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。2、还建内容根据-“xx”综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的方式安置。还建用地总面积为148500平方米，还建户数1446户，还建面积330895平方米，还建总投资为68070.02万元。具体还建方案分两期实施，一期计划投资36845.54万元，建设还建房177220平方米，占总还建面积的54%；二期计划投资31385.48万元，建设还建房153675平方米，占总还建面积的46%。3、拆迁还建的成本根据武汉市人民政府办公厅关于xx区-xx改造成本测算及开发规模的批复，拆迁还建总成本21.9亿元。第四部分 开发项目的市场分析1、武汉市的经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市，也是中国重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区，面积8494平方公里，人口828万。武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹、武大、武麻铁路线联结东西；公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市；水路有长江、汉水交汇，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。武汉有丰富的旅游资源。武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄鹤楼，位居江南三大名楼之首；“江城明珠”东湖，是国家级风景名胜区；“佛都古刹”归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。此外，还有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。武汉在新的历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市的两大战略目标：长远战略目标争取经过30多年的持续奋斗，进一步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综合竞争力，把武汉建设为现代化国际性城市。中期战略目标用1015年时间，把武汉建设成为我国中部地区的重要发展极，在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展的经济系统、可持续发展的生态系统、可持续发展的社会系统，为建设现代化国际性城市的长远战略目标奠定坚实的基础。2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析2.1武汉市2008年国民经济总体运行情况2008年，在市委、市政府正确领导下，武汉市的国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生活继续改善，经济社会建设取得明显成效。具体表现在： 经济总量：2008年地区生产总值3960.08亿元，比上年增长15.1%。财政收入：2008年财政收入791.31亿元，比上年增长24.8。固定资产投资：2008年全社会固定资产投资2252.05亿元，比上年增长30.0%。居民收入水平：2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%；人均消费支出11432.97元，增长7.9%。人均住房建筑面积29.28平方米，增加1.03平方米。房地产业开发投资：2008年房地产开发投资570.36亿元，增长24.1%，其中，住宅开发投资424.97亿元，增长28.3%；房屋施工面积3798.10万平方米，增长18.9%，其中，住宅施工面积3222.14万平方米，增长21.2%。房屋新开工面积1447.28万平方米，增长23.3%，其中，住宅新开工面积1232.98万平方米，增长18.8%。房屋竣工面积869.83万平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面积768.23万平方米，下降5.3%。2008年商品房销售面积626.61万平方米，比上年下降44.8%。商品房销售额350.01亿元，下降33.9%。在商品房销售中，住宅销售面积683.24万平方米，下降36.1%；住宅销售额319.79亿元，下降33.8%。年末商品房空置面积215.45万平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面积135.09万平方米，增加166.5%。3、武汉市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8。2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入为调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4。2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。2009年8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情况 2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1，占全社会固定资产投资的25.3。其中，房地产住房开发投资为424.97亿元，同比增长28.3，占房地产开发投资的74.5。 历年房屋（住房）开发投资走势图 单位：亿元（2）房屋开发建设情况 2008年武汉市房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9。其中，新开工面积为1447.28万平方米，同比增长23.3；住房施工面积为3222.14万平方米，同比增长21.2，占房屋总施工面积的84.8。其中，住房新开工面积为1232.98万平方米，同比增长18.8，占房屋总新开工面积的85.2。 历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米2008年武汉市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3，占房屋总竣工面积的88.3。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米2008年，全市城镇居民人均居住建筑面积为29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。 （3）商品房空置情况 2008年武汉市商品房空置面积为215.45万平方米，同比增长63.4。其中，商品住房空置面积为135.09万平方米，同比增长166.5。 历年商品房（住房）空置面积走势图 单位：万平方米（4）房屋销售情况 2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。占商品房总销售面积的82.9；套数为51158套，同比下降54.6。 历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米2008年武汉市存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。 房屋交易价格情况2008年武汉市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4。其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1。 历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米存量房综合交易均价为3627.99元/平方米，同比增长18.9。其中，存量住房交易均价为3449.72元/平方米，同比增长17.3；每季度存量住房交易分别为3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。 历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米4、本项目优势分析（1）地块价值从区位上看，本项目在行政区划上虽归属xx区，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。开发本项目可以填补和提升该区域商业价值。（2）交通价值根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路;“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生一定的利好，已经开工建设的地铁四号线一期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升。（3）规模优势从项目开发预期上看，项目总用地567.57亩，净用地498.56亩，总建筑面积1216600平方米，户数8600户，停车总数5900辆，利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。（4）此外，本项目还具有如下优势：从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在的支撑。据统计，2007年，武昌区人口总数约为109.2万人，人口出生率为6.03，自然增长率为2.07，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑 。从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。2004-2007年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长，4年间实现翻倍增长。2007年武昌区在职居民工资水平达24214元，较全市平均水平高出1215元。为楼市的发展提供重要的支撑。从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。2004-2007年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在15%以上。2007年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达130.88亿，其中房地产开发投资68.05亿，占52%。从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。2004-2007年武昌区社会消费品零售总额一直保持稳步增长，4年间社会消费品零售总额实现近3倍的跨越。2007年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近1倍。第五部分 项目选址与自然条件1、项目地点项目位于xx区和平乡-友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2、项目的自然条件2.1地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2002）和中国地震动参数区划图（GB18306-2001），武汉市抗震设防烈度为6度，本地区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，该场地拟建建筑物抗震设防烈度为7度。2.2工程地质与水文地质条件2.2.1工程地质条件按地层年代、成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为5个岩土单元层7个亚层，各土层特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分地段一般厚度0.3-0.5m，个别地段超过2.0m。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黄色，可塑硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩、砂岩为主，含量及砾径极不均匀，一般在1090左右。该层在场区均有分布，层厚0.57.00m。(3)淤泥质粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，软塑流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。该层在场区均有分布，层厚815.00m。(4)砂层（Q4al）粉细纱（Q4al）：由全新统冲积形成，稍密一松散，中等压缩性，理深18-22m，厚度2-5m。饱和状态，透水性强。中粗砂、砂砾石（Q4al）:全新统冲积形成，中密稍密，埋深20-2.5m，厚度.5-15m。低压缩性、承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。(5)白垒戏东湖群（DNK-E）砂岩、砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层：强风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩、钠长变粒岩、变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩、玄武岩、呈棱角状、次棱角状。该层全场区均有分布，层厚1.43m。中风化砂岩、砂砾石:紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，岩石坚硬、完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区均有分布。根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。2.2.2水文地质条件场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水、孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。(1)上层滞水：赋存于上部耕植土、粘土及淤泥质粘土中，无统一自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量一般较小。(2)孔隙承压水：赋存于细砂层及中粗砂、砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。(3)基岩裂隙水：主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。2.3项目地点气候情况场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9月为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7，多年月最高平均气温28.8（7月），最低平均气温2.9（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1，极端最高气温41.3，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。查看全文以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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