2013年江苏省房地产行业发展报告

2013年全球经济继续处于缓慢复苏阶段，经济增长率不到3，世界经济正在深度调整，国内外发展环境十分复杂，而我国经济正处于发展转型的关键时期，经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势，GDP全年增速仍达到77。在经济稳定增长的背景下，中央多次强调要坚定不移的加强房地产调控，重申坚持执行以“限购、限贷”为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求直辖市、省会城市、计划单列市公布年度房价控制目标、楼市调控持续升级，进一步强调控房价、抑制不合理住房需求，增加普通商品住房供地，加快保障性住房建设力度。 总体来看，2013年我省房地产业继续保持平稳增长的势头，对地方经济、社会等方面的良性发展做出了重要贡献；房地产行业资金情况良好，同全国类似，总体呈现“前松后紧”的态势；房地产开发行业资产运用效率和劳动效率全国排名靠前，但营业利润率相对有限；房地产开发建设快速发展，各项指标增速上新台阶，基本面升至高位并持续改善；整体住宅市场呈现供需两旺形势；住宅限购政策催生商服用地出让面积大幅度增长，批准预售面积增幅明显，为2006年以来的最高值，成交量出现量价齐升，年末市场供需关系进入基本平衡状态，二手房市场，由于新“国五条”落地，恐慌性交易增多，上半年交易激增，下半年逐渐回归平稳，成交均价小幅上浮。 一、房地产行业运行特征 1、土地供应量增幅明显，保障性住房用地供应量小幅下降 2013年，江苏省省辖市商服和住宅用地供应面积20472公顷，同比增长209。其中住宅用地供应面积为12856公顷，同比增长1378，占全部公开出让用地面积的比重为628，较上年提高2个百分点；商服用地公开出让面积为7616公顷，较上年增长3512，占全部公开出让用地面积的比重为372。 从保障房用地看，2013年全省省辖市共计供应632836公顷，较上年下降328。其中：廉租住房用地面积29457公顷，较上年下降4169；经济适用房用地面积14959公顷，较上年增加605；公共租赁房用地面积7916公顷，较上年下降2987；限价商品房用地面积8551公顷，较上年增长2662；中低价位中小套型房用地面积 360363公顷，较上年下降614。 2、开发投资较快增长，逐年比重降至新低 2013年，全省完成房地产开发投资724145亿元，其中完成住宅开发投资517150亿元，分别较上年增长1668、1876。从近五年增速看，年内涨幅较为明显，高于2009年和2012年，其中住宅投资增幅较去年上涨12个百分点；与东部沿海省市对比，住宅投资年度增速处于中等水平，显著高于北京市、上海市，与辽宁省和浙江省基本持平，低于福建、山东、广东等省份。我省开发投资较快增长的原因：一是向好的市场环境增加投资契机。1-3月市场信贷适度宽松，投资基础稳定，增加开发企业投资信心；4月后，新国五条政策的反效果逐渐显现，刺激投资加速；下半年，政策环境好于去年同期，且市场预期明显转好，利于投资持续稳定。二是市场交易量持续走热，激励企业投资信心。一方面新国五条出台后，恐慌消费增多，交易节奏空前加快，驱动投资稳增长；另一方面四季度，为进一步加速资金回笼，开发企业投资加速，如11月投资额达到月度峰值，从而促成全年投资较快增长。 同期，我省开发投资额增速反弹增长，主要原因是市场销售超预期增长，库存去化达到至近年来低值，新增项目资金回笼加速，开发企业资金流充裕，投资频率较去年加快；同时，市场需求潜力持续周期较长，未来增值收益可期，投资手笔较前期放大，促使开发投资额呈反弹趋势。 从近几年走势看，我省开发投资规模稳居全国首位，但占全国比重逐年波动下降，年内达到最低水平。同期，东部沿海的辽宁、浙江和山东等省份比重在年内也出现下调，仅福建省和广东省住宅投资比重小幅增长，但增幅均不足06个百分点。其中，住宅占投资前三位的比重差距较小，我省与辽宁和广东省分别相差086个和109个百分点。 3、商品住宅新开工增速高位收官，施工面积稳健增长 2013年全省房屋新开工面积为1635818万平方米，其中住宅为1221181万平方米，分别较上年增长 1761和1873。新开工增速高位收官，一方面2012年受高库存影响，新开工量基数较低，而今年销售趋势火热，库存和新增量同步得到有效去化，促使开发企业开工投资积极，开工意愿和开工频率有所提升；另一方面年内虽增加新政策出台，但效果与预期相反，并未缓解房价上涨压力，反而，需求强劲释放进一步促使市场供不应求成为房价不断上涨的主要矛盾，鉴于此，短期内政策着力方向逐渐倾向于引导市场增加住房供给；综上，在市场现状与政策趋势的双重导向下，新开工顺势增长，实现高位收官。 2013年，全省房屋施工面积为5257417万平方米，其中住宅施工面积为3875678万平方米，分别较上年增长1658和1600。从月度走势看，住宅施工体量在多个月份较为可观，其中，7月、9月、11月单月面积突出，分别达到142162万平方米、139395万平方米、272691万平方米，施工面积呈稳健增长态势，主要原因是：年内市场形势持续向好，部分地区“排队抢房”现象频现，开发企业迎合实际形势，主动增加在建施工，以期快速增加供应，扩大市场份额。自3月开始，与销售速度并进，在建施工面积明显增大，至6月底，部分开发企业提前完成全年销售任务后增加新销售目标，在建施工面积进一步扩大，进入7月，多数开发企业资金有效回笼，补充土地储备和完成销售最大化并举，期间，受地块高溢价率和房价看涨预期的作用，促使新项目开工提前，在建工程施工进度加快，11月在建施工面积达到月度峰值。 4、商品房销售面积稳居全国首位，商品住宅均价小幅增长 统计局数据显示：2013年，全省房地产开发企业商品房销售面积共计1145477万平方米，其中商品住宅1019152万平方米，分别较上年上升27和 2863。与过往年份比较，2013年商品房、商品住宅销售面积均升至最高值。与东部沿海省市相比，我省商品房销售面积高于广东、山东，稳居全国首位。但从全国份额来看，延续2012年增长趋势，2013年继续小幅增长，但仍低于20062010年的水平。同期，全省办公楼销售面积28681万平方米，较上年增加4281，达到近7年最高值。商业用房销售面积81748万平方米，较上年上升701，销售量连续两年上涨。 2013年，江苏省省辖市市区商品房成交均价 8492元平方米，其中商品住宅8177元平方米，分别较上年增长571、759。从历年(自2006年以来)看，呈平稳上升的特点。从2013年月度走势看，成交均价呈现出“一季度快速回升，二、三季度平稳发展，四季度略有上升后小幅回落”的特征。从全省13个城市商品住宅成交均价走势看，均呈正增长，但大部分城市涨幅有限，其中同比涨幅超过10的仅为南京和镇江，其余城市除苏州、连云港外，9个城市涨幅均处于5以下。 5、中等户型住宅上市量加大，供销结构较为匹配 2013年，江苏省省辖市市区商品住宅批准预售中，90平方米以下、90144平方米、144平方米以上等三个面积段，面积分别为117034万平方米、378003万平方米、108975万平方米，分别较上年上升3161、 3143和525；份额分别为1938、6258和1804，与上年相比，144平方米以上户型下降353个百分点，90平方米以下和90144平方米分别提高086和267个百分点。从全省各城市上市结构看， 90平方米以下户型南京上市套数占比最高，为3675，南通、淮安、盐城、宿迁90-144平方米上市套数占比均超过70，144平方米以上房源各城市上市比例均在15以下，无锡上市套数占比最高，达到1479。 同期，商品住宅实际销售中，90平方米以下、 90144平方米、144平方米以下等三个面积段，面积分别为100355万平方米、340952万平方米、90682万平方米，分别较上年增长73、2613和1527；份额分别为1886、6409和1705，与上年相比，90-144平方米提高3个百分点，90平方米以下和144平方米以上分别下降227和073个百分点。从各个城市销售结构看，供销结构较为匹配，南京90平方米以下房源销售套数占比最高，其他城市供销面积段较为吻合。 从月度走势看，近两年以来刚性需求是市场的主力，受新“国五条”落地影响，刚性需求恐慌入市增多，开发企业根据市场需求调整产品结构行为显现，“金三银四”楼市旺季到来，上市套均面积小幅回升，而后下降后呈现平稳走势，“金九银十”期间上市套均面积再次回升。同期，我省成交房源套均面积走势基本稳定。 6、市场整体供销基本均衡，大中户型去化周期缩短 2013年我省省辖市市区商品住宅市场供销关系呈现“前期较为平稳，小幅下降后逐步回升”的特点。2013年年末滚动一年供销比为114，出现回升趋势，为年内滚动一年供销比最高值。从可售量看，2013年12月末全省省辖市市区商品住宅可售面积为574808万平方米，按累计一年平均销售速度计算，可售去化周期为1296个月。从滚动一年供销比和可售去化周期看，年末供求关系进入基本均衡状态，但从供需结构看，存在不均衡问题，小户型供销趋于平衡，中大户型去化速度加快。一方面，90平方米以下户型年末供销比为117，可去化周期为981个月，较去年有所提升，供销趋于平衡；另一方面，90-144平方米、144平方米以上户型2013年平均可去化周期为92、247个月，较去年可去化周期平均值分别下将32、72个月，虽然大户型去化速度加快，但去化周期仍然较长。 截止12月末，全省13个省辖市中，无锡市区商品住宅可售面积最多，为8904万平方米；其次是常州为88566万平方米,南京累计可售面积仅为43484万平方米。与去年同期相比，南京、连云港可售面积同比分别下降1542、1441，其余城市均呈正增长，其中徐州增幅最大。 7、交易面积增幅较大，交易均价小幅增长 2013年，江苏省省辖市市区二手房交易面积 294065万平方米，其中二手住宅252357万平方米，分别较上年增长6487、7666。从历年(自 2006年以来)看，2013年二手房交易面积总量最高。从2013年月度走势看，单月交易面积较去年有大幅度提升，其中，3月二手房交易达到近两年最高值，为51088万平方米；从二手住宅看，受恐慌交易增多影响，上半年成交量高于下半年。从全省各城市交易情况看，受新“国五条”中二手房交易征收20个税影响，全省各城市二手房交易涨幅较大，其中，南京二手房交易总量最大，二手住宅交易总量为80739万平方米，同比增长8059，镇江、扬州、连云港、盐城二手住宅交易量同比涨幅均超过100。 2013年，江苏省省辖市市区二手房成交均价 7687元平方米，其中二手住宅7907元平方米，分别较上年增长815、84。从历年(自2006年以来)看，除2008年短暂回落外，其余年份价格呈平稳上升的特点。从2013年月度走势看，1-2月交易均价小幅上涨，3月出现回落，3-5月快速回升，5-10月小幅回落，10-12月波动后趋于稳定。从全省各城市二手房均价情况看，主要划分为两大区间，南京、苏州均价在9000-12000元平方米之间，其他城市成交均价多在4000-6000元平方米之间。其中，南京二手住宅成交均价为11865元平方米，同比增长1431。与去年同期相比，徐州、扬州和泰州同比小幅下降。 8、安居工程计划建设规模大，开工量和竣工量均超额完成 2013年，江苏省保障性安居工程建设实际开工套数262万套，实际竣工239万套，分别完成全年目标的114和133。从不同类型安居工程看，公共租赁住房实际开工76万套，实际竣工77万套；经济适用房实际开工31套，实际竣工32万套；限价商品房实际开工59万套，实际竣工 58万套；安置住房实际开工95万套，实际竣工 72万套。 二、行业贡献度和竞争力分析 1、对经济社会发展的贡献分析 房地产行业涉及产业链较长，行业增长带动效应明显，2013年我省房地产业继续保持平稳增长的势头，对地方经济、社会等方面的良性发展做出了重要贡献。一是拉动经济增长。2013年，我省房地产业增加值同比增长1574，较上年提高约 7个百分点，占GDP的比重为586，拉动GDP增长056个百分点。从沿海省市对比来看，我省房地产业增加值占GDP的比重与浙江省、福建省基本相当，低于广东省、上海市及全国平均水平；我省房地产开发投资占GDP的比重为1224，较上年提高076个百分点；我省房地产开发投资拉动GDP增长118个百分点，与上年基本持平，经济发展对房地产开发投资的依赖度仍处于较低水平，表明我省经济结构调整取得初步成效。从沿海省市对比来看，我省房地产开发投资占GDP比重处于较低水平，仅高于山东省、广东省，远低于北京市、浙江省、辽宁省，也低于全国平均水平。二是拉动社会就业效应明显。2013年我省房地产行业从业人员2047万人，较去年新增就业人数为216万人，其中房地产开发企业从业人员约为17万人。房地产行业从业人员较快增长，占全社会从业人员、第三产业从业人员比重也有小幅提高，其中占全社会从业人员的比重为043，占第三产业从业人员的比重为117，分别较去年提高001和002个百分点。房地产行业对社会就业的贡献大，拉动社会就业效应明显。三是对地方财税贡献度稳中略升。我省实现房地产业税收160849亿元，较上年增长2021，占税收收入的3433，拉动税收收入增长653个百分点；我省房地产业税收占地方财政收入(地方一般预算性收入)的比重为 2449，拉动地方财政收入增长296个百分点。房地产业税收小幅增长，对地方财税的贡献度增幅收窄。四是占固定资产投资比重保持稳定，居东部沿海省市末尾。2013年，我省房地产业开发投资占全社会固定资产投资的比重为2012，拉动固定资产投资增长394个百分点。从沿海省市对比来看，我省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重与全国平均水平基本持平，但明显低于东部沿海多个省市，排名基本处于末位的水平。五是居住条件进一步改善，住宅产业化建设推进力度大。截至2013年，江苏省城镇人均住房建筑面积达到 368平方米，比2011年增长16平方米，已远超“小康”对住房人均30平方米的要求；截止2013年，我省共建立了6个“国家住宅产业化基地”，数量占全国的七分之一。从沿海省市看，我省住宅产业化基地建设与山东省持平，均为6个，高于其他省市。 2、行业整体竞争力分析 2013年，我省房地产开发行业资产运用效率和劳动效率全国排名靠前，但营业利润率相对有限，出现了“企业营运能力较高、但利润水平下降”的局面。从长期发展看，行业调整分化格局逐步展开，行业利润水平收缩，盈利能力有所减弱，但营业利润率仍高于工业企业水平。从市场主体看，开发企业数量全国居首位且具有一批特色企业，但大型且具有强竞争力的企业比较少，整体竞争力弱于北京、上海、福建、广东等省市；中介企业发展缓慢，本土中介未来发展和竞争力比较弱；物业服务企业虽然竞争力也弱于广东、北京、上海等省市，但由于行业集中度比较分散，未来发展机遇值得追求。 (1)盈利能力相对有限，行业利润水平收缩 近几年来，我省房地产行业的总资产利润率、营业利润率和净资产利润率，这三个指标值呈不断下降的特征，表明了我省房地产企业盈利能力在逐步下降，反映出行业利润水平呈不断缩小的特点。由于土地价格、人力成本和建筑材料成本的不断上涨，成本的大幅增加压缩了行业利润空间。同时， 2011年后房地产市场分化逐步确立，行业出现调整趋势，2012-2013年虽然市场持续增长，营业收入也保持较快增幅，但行业利润不断收缩是一个不可否认的事实，2012-2013年9左右的营业利润率也说明我省房地产行业基本告别了暴利时代。但是与其他行业相比，我省房地产行业利润水平相对较高，较我省工业企业营业利润率(2011-2012年为55左右)高出约4个百分点。 与东部沿海省市相比较，我省房地产行业总资产利润率和净资产利润率水平均与全国平均水平基本持平，营业利润率低于全国的平均水平。这表明了尽管我省房地产行业盈利能力相对有限，企业市场竞争力与北京上海、广东福建等省市相比较弱。 (2)开发企业劳动效率反弹明显，企业营运能力处于领先水平 营运能力是企业经营绩效和经营能力的重要体现，核心指标有两类，一是反映企业对资产的运用效率，一般使用总资产周转率指标，该值越高，表明资产的使用效率越高；另一是反映人力资源营运能力的指标，即劳动效率(营业收入平均职工人数)，比值越高，企业职工能动性、积极性越强，其经营效率越高。 从资产运用效率看，我省房地产开发行业总资产周转率自2009年后呈逐渐下滑的特点， 2011-2013年维持相对较低的水平。从劳动效率看，2010年达到顶点后，2011-2012年持续回落， 2013出现反弹。总体来看，2013年市场形势持续回暖，企业生产经营状况明显改善。尽管我省开发企业盈利能力及行业利润水平有限，但与东部沿海省市相比较，无论是资产运用效率还是劳动效率，依然处于领先的位置。 (3)风险控制能力较强，规模扩张比较稳健 资产负债率是评价公司负债水平的综合指标，负债率越小，表明企业风险控制能力越强。发展能力反映企业可持续发展的潜力，报告选取总资产增长率作为评价指标。近几年，我省房地产开发行业资产负债率比较稳定，2011-2013年略有提升，保持在73左右，低于全国平均水平。与东部沿海省市相比较，高于天津市和上海市，明显低于北京、河北、广东、辽宁、山东等省市的水平，表明我省房地产开发企业负债水平相对较低，风险控制能力相对较强，企业规模扩张需求比较稳健。2010年以来我省房地产开发行业总资产增长率呈逐步下降的特点，我省开发企业资产规模扩张速度放缓，资产负债率保持稳定，企业回归稳健的经营策略。 3、市场主体竞争力分析 (1)房地产开发企业数量居全国前列，大型企业整体竞争力提高 江苏省行政审批系统数据显示，2013年，全省房地产开发企业个数为7798个，较上年增加 1125个。从不同资质等级看，主要以二三级资质为主，其中：一级比重仅为126，二级为6513，三级为3198，四级为163。我省企业数量规模不仅居于全国前列，而且经过多年发展，出现一批具有特色优势的房地产开发企业，或在产业化方面有所探索，或在成品房方面有所发展，或在综合体开发方面有所优势，代表性企业有江苏新城地产股份有限公司、南京栖霞建设集团、江苏中南建设集团股份有限公司、朗诗集团股份有限公司、南京大地建设集团等。 同时，我省大型且具有强竞争力的企业个数也处于全国前列，整体竞争力较去年有所提高。中国房地产测评中心公布的2013中国房地产开发企业 100强企业中，江苏省占有8个席位，较去年新增 3家企业，但仍明显低于广东省(15个)、上海市 (16个)和福建省(13个)、与北京市(7个)、重庆市(6个)数量接近。从具体排名来看，我省新入席百强的3家企业排名均在80-100名之间，排名靠前的新城控股(第22位)、中南建设(第29位)名次相对稳定，雨润控股和朗诗名次分别上升 29和13个席位，均进入前60企业的行列。我省百强企业数量及整体竞争力较去年均有提高，但与广东、上海等行业龙头集中的省份差距仍较明显。 (2)优质物业企业快速增多，但总体竞争力相对较弱 截止2013年，全省核准物业服务企业资质 5920家，较去年增加152家，其中一级资质企业 99家，二级资质企业525家，两者分别较去年增加了46家和84家，我省优质物业管理企业数量快速增长。物业管理面积约12亿平方米，约占全省城市年末实有房屋建筑面积的42，其中住宅8亿平方米，约占全省城市年末实有住宅房屋建筑面积的 54，受益人口超过3000万人。在完善发展社会服务业、加强城市管理、吸纳社会就业、建设和谐社区等方面的综合效应不断显现。 从全国物业服务企业100强看，我省共4家企业入选，企业数量与北京、广东、上海等省市有较大差距，并且与数量接近的浙江省、重庆市相比，我省入选企业排名也相对靠后。我省50强物业服务企业在管项目平均建筑面积为405万平方米，远低于全国百强企业平均水平，企业竞争力比较弱。尽管我省物业服务企业竞争力弱于广东、北京、上海等企业，但从整个行业来看，行业集中度比较分散，企业发展具有同等机遇，发展空间大。且物业服务是一个劳动密集型行业，对基层员工能力和素质的要求相对较低，使得物业服务企业在吸收社会剩余劳动力、促进社会就业方面起到不可替代的作用。因此，虽然目前物业服务行业比较纷乱复杂，且多数企业出现亏损，但仍是值得重点扶持行业。 (3)本土中介企业实力较为有限，发展势头比较慢 房地产估价机构方面。全省共有资质类房地产估价机构293家，其中：一级资质15家，二级资质150家，三级资质120家。房地产估价从业人员约4000人。 房地产经纪方面。我省房地产中介公司实力比较弱，且发展势头比较慢，未来竞争力处于相对劣势地位。南京市二手房市场比较成熟，且其占有全省三成左右的份额，下文以它为例介绍。 截止2013年末，据不完全统计，南京二手房中介门店1850多个，门店数量在10个以上的中介企业共计22家，其中省内企业12家，但从门店数量来看，门店数量前十的企业中8家是省外企业，共有571个门店，而省内12家企业门店数量仅有 355家，2012年门店最多的是南京本土企业利众置业，2013年易主于我爱我家。可以看出，尽管企业数量占据多数，但总体竞争力不如省外企业，排名靠前的省内12家企业中仅有1家是多城市连锁经营的，另外11家仅南京本地发展，包括排在首位的利众置业公司。近几年我省中介企业发展缓慢，而省外企业如北京的我爱我家与链家地产、天津的顺驰地产、广东的满堂红置业等公司，经历 2008年经济危机对中介行业洗牌后，2009年经济复苏时迅速扩张门店，进一步提高市场占有率。 三、2014年行业走势预测 1、货币支持力度不足，市场观望气氛增强 2014年，房贷业务在年初即出现紧张局面，首套房贷利率优惠基本取消，甚至部分上浮，与往年年初房贷业务季节性宽松局面呈现明显对比，可以看出银行对购房需求支持力度减弱，并且该趋势有进一步延续的可能。原因在于：一是在央行打击银行表外业务，纠正金融资源错配的背景下，社会总体流动性将持续趋紧，央行放水的可能性较小，全国M2同比增速将延续去年末以来的相对低位；二是银行融资成本提高，房贷优惠利率难现，受利率市场化，互联网金融创新影响，利率中枢上移，银行吸纳低成本资金减少，目前银行间1年期拆借利率维持5，而房贷基准利率仅为655，出于成本考虑银行对住房需求支持有限，特别资金成本较高的股份制银行更为激进，大幅上浮房贷利率甚至取消；三是在部分房地产市场风险出现的情况下，银行为防范信贷风险难将减少房地产行业的业务配比。若银行减少贷款资金进入房地产市场，贷款成本上升，市场交易将放慢脚步，导致购房者对于市场预期下降，观望气氛将增强。 2、土地市场转冷，投资增幅将有回落 2013年土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年初各城市推地热潮仍将持续，但土地成交情况难延续火爆局面，全年市场呈现转冷的概率较大。原因在于：一是企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退；二是我们预计随着贷款的紧张，融资环境的收紧，企业将加强资金管控，拿地资金减少，特别中小房企更难获得融资支持实现扩张；三是不同城市土地市场走向或将有所转变，以南京为例，由于外来人口较多，且住宅市场供不应求状态较为明显，土地供应成交量仍将保持增长走势，而常州、扬州、徐州等城市商品住宅累计可售量增长较快，后期将以去库存为主，整体商品住宅供应量将出现下滑，土地市场将趋冷。 2013年我省商服用地购置面积同比增长3512，其中住宅用地增幅为1378，预计2014年新开工面积受到前一年土地购置增长的影响，将保持较快增速。开发投资方面，土地市场难出现 2013年的热度，同时考虑到商品房销售增速下滑的可能，预计房地产开发投资增速将出现回落。从历史经验看，销售是新开工及开发投资的领先指标，在2013年下半年的热销情况下，2014年上半年两者增速将处于较好水平，下半年出现回落的概率较大。 3、刚需类项目将延续热销，中小户型房源比例上升 我们预计2014年供应结构将有所转变，中小户型房源比例将有所提升，主要原因是：一是由于 2014年金融环境缺乏稳定性，导致银行配置房地产开发投资贷款比例下降，开发商资金面趋紧已成大趋势，故去化较快的刚需户型房源更能有助于回笼资金；二是中央及各地方政府明确将加大刚需房源供应，如南京对部分地块拍卖做出规定，要求 90平方米以下户型建设面积需大于50。同时，我们认为规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在 2014年继续热销，刚需类项目仍然是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。 4、部分城市面临去库存压力，价格涨幅趋缓 供应方面，2013年新开工量的增加和土地成交的回暖，预计大部分城市潜在供应充足，甚至个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。成交方面，在政策面回归平静的背景下，我省大部分城市市场销售主要依靠本地需求来去化库存，而部分城市之前在投资热潮下本地需求被大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，受此影响，我们认为部分城市去库存压力较大。价格方面，信贷扩张放慢和高基数导致需求增速放缓，减缓房价上涨势头，而年初多地出现楼盘大幅降价的现象，隐现出开发商资金面不充裕及对后市信心不足的迹象，预计今年价格整体涨幅趋缓。 四、市场中存在的问题 1、行业资金面从紧，购房者信贷支持减弱 进入2014年，金融市场出现变动，美国退出 QE举动导致热钱迅速撤离中国，房地产业作为投资的重要领域，资金流入量明显下滑。另外，在利率市场化的大背景下，以余额宝为首的互联网货币基金产品吸引了大量社会小额资金，加剧了银行存款的脱媒效应，推高了银行同业市场利率，银行的资金成本明显提高。各大银行从风险防范及稳定收益角度出发，降低了房地产行业贷款额度，导致行业资金面进一步从紧。银行贷款策略的变化产生了两个问题：一是与国家优先支持首套房贷款政策产生矛盾，二是刚需购房贷款配额将受到挤压，需求量将受到抑制。 2、市场中不利因素增加，房地产市场调整压力较大 2014年初，房地产市场外部出现较多不利因素，一些新的矛盾和问题随之出现，房地产市场正面临较大的调整压力。一是受到当前宏观经济环境以及媒体唱衰楼市的影响，购房者对房价下跌的预期有所增强，市场观望气氛加剧，购房者选房购房的时间有所拉长，从而直接导致销售量出现下滑。二是部分城市由于商品住房库存较大，市场供大于求的现象较为明显，而购房需求缺乏新增动力，成为楼市疲软的一大症结。三是房地产企业出现资金紧张，市场风险逐步显现。为缓解资金压力，开发企业开始采取多种策略拉动销售，但降价促销会产生一系列连锁问题，甚至引发集访或群体性事件，地方政府相关维稳压力逐步加大。 3、房地产市场分化更加明显 一是开发产品结构分化，新建商品住宅销售好于商业办公用房，中小套型商品住宅成交好于 144平方米以上套型。全省90平方米以下户型年末供销比为113，可去化周期为832个月，较去年有所提升，供销趋于平衡，144平方米以上户型去化周期为 2227个月，去化周期长，存在一定的销售压力。二是房地产企业分化，市场集中度向央企、品牌上市开发企业积聚，部分中小开发企业发展困难。三是不同区域房地产市场情况呈现分化，截止到14年4月底，全省13个城市中，仅南京市商品住宅去化期小于10个月，而去化周期大于15个月的城市有6个；同期，常州和徐州同比涨幅均有所下降，甚至连续3个月均呈现负增长，而南京与扬州同比涨幅均超过10。 4、住房保障工作存在一些薄弱环节 一是住房保障制度进展不够平衡。部分地区住房保障制度还不够系统完备，公租房管理办法和棚户区改造政策尚未全面出台。二是保障性住房建设任务布局不够合理。人口净流入量大、房价比较高的大城市建设任务安排不够充足，与住房困难居民主要集中在高房价大城市的状况不相适应；少数保障房项目规划选址位置偏远，考虑供需衔接不够，基础设施配套迟缓，影响及时交付使用。三是可持续的投资、运营和管理机制还不健全。保障性住房建设融资渠道比较单一，普遍面临建设、运营资金短缺问题。基层服务机构和队伍比较薄弱，信息化管理整体水平不高，难以适应当前大规模建设和后续长效管理的需要。四是准入退出长效机制不够完善。少数地区未及时调整收入标准，保障房准入门槛设置偏高，造成一部分保障房虚假“空置”、“过剩”、“滞销”；申请对象的收入审核多部门联动比率不高，收入认定准确性有待提高；部分地区住房保障退出方式比较单一，可操作性不强。 五、相关建议 1、对政府的建议 (1)推进住房保障体系建设，形成多层次住房需求格局 从市场和政府保障两端抓好住房供应：从市场的供应渠道看，健全和完善以普通商品住房为主体、政策性商品住房和高档商品住房为补充的住房供应体系，规范发展二手住房，研究解决影响租赁住房市场发展的政策障碍，满足不同收入家庭的住房需求。持续推进保障性安居工程建设，坚持量质并重，更加注重房源合理布局，更加注重设施配套，更加注重品质提升。从政府住房保障的渠道看，加强应保住房困难家庭的详细调查，科学确定一个地区或城市的住房保障水平，形成针对性的解决方案和制度设计。加强对住房标准体系的研究工作，根据省内各市县的经济社会发展状况、家庭成员结构、建筑业发展水平等情况，构建科学合理的住房标准体系，以满足不同家庭的住房需求，并引导百姓梯次住房消费。 (2)加强房地产市场监管，防范市场风险 进一步完善房地产市场动态监管制度，制定房地产市场规范化管理考核标准；加强对商品房预 (销)售许可审批部门、房产登记部门、房屋征收部门、房屋安全鉴定机构、白蚁防治部门等的督导和考核，提高规范化服务水平；加强新建商品住房小区交付环节的管理，保障新建住房小区交付使用标准；加强对商品房预售行为的监管，完善预售资金的使用和监管制度；健全房地产市场动态监管机制，制定房地产市场监测监管指标体系规范和数据信息标准，大力推进房地产信息化建设，通过市场动态监测，及时了解市场变化，防范市场中存在的风险。 (3)针对不同城市市场现状，采取分类指导策略 年初“两会”提出针对不同城市可采