长沙星沙房地产市场研究报告

星沙房地产市场培训讲义,目录,第一部分星沙区域宏观经济分析第二部分星沙区域房地产市场发展现状第三部分星沙房地产片区分布情况第四部分个案分析第五部分各楼盘情况详表第六部分总结,一、星沙区域宏观经济分析,（一）星沙区域发展史1992年长沙经济开发区选址星沙1997年星沙开发区改名长沙经济技术开发区2000年长沙经开区被国务院批准为国家级经开区2002年一批本土企业飞速发展并带来了多家世界500强企业，在此形成了招商的硅谷效应,（二）长沙县宏观经济分析,2007年，长沙县全年实现GDP230亿元，其中第一产业28.78亿元，增长5.8%；第二产业143.03亿元，增长加5%；第三产业58.21亿元，增长15%；三次产业比例为12.5:62.2:25.3。完成县级财政总收人24.05亿元，增长19.8%，其中地方财政收人16.3亿可支配收人5572元，增长14.5%。县域经济荃本竞争力居全国第49位，综合经济实力首次进人全国百强，列第94。,二、星沙区域房地产市场发展现状,2007年，星沙市场共计上市项目28个，较2006年增加5个，其中别墅（含别墅）项目3个，多层项目3个，其他均为电梯房项目；截止目前，星沙市场共计上市项目40个，较2007年增加12个，其中别墅（含别墅）项目5个，其他绝大部分均为电梯房项目。2007年星沙市场批准预售面积总计约154万m2，实际销售面积在165万以上（包括2006年剩余部分产品的消化）。,（一）星沙区域市场供求情况分析2007年星沙市场批准预售面积,2007年星沙市场批准预售面积达1539203，供应量较2006年明显增加。,（二）星沙各版块批准预售面积分布,中南汽车世界板块和东南新城板块供应量最大，其次为中心区板块和星沙大道北路板块，开元东路板块及万家丽北路板块供应量相对较小。2007年供应量变化比较明显的应属中南汽车世界板块、东南新城板块和万家丽北路板块，这三个板块在2007年快速崛起，供应量明显增加。,（三）星沙市场供销套数对比,此供销套数仅体现2007年新批准预售项目产生的供销套数，不包括2006年剩余产品在内。从此数据看，2007年新入市项目套数消化率约达91%。,此供销套数包括2006年剩余产品在内。从此数据看，2007年各项目套数消化率约为92%。,对比2006年星沙市场年供消套数可以看出，星沙市场2007年较2006年供应量增加1375套，消化量增加2479套。2006年星沙市场年消化率为81%，2007年较2006年提高10个百分点。2007年星沙市场房地产交易更加活跃，市民购房热情明显升温。,整体来看，各个板块消化率都比较高，且各个板块较为平衡。从供销套数看，中南汽车世界板块和东南新城板块供销套数最多；从消化率来看，星沙大道北路板块、万家丽北路板块以及开元东路板块高于其他板块，主要原因来自于这几个板块在2007年12月后至今没有新推产品，受房贷新政影响还没有显现。,（四）2007年星沙各版块价格趋势分析,2007年星沙各板块的房价一直呈上涨趋势整个年度各板块的价格涨幅均达到了1000元/m2以上中心板块和中南板块均达到了1200元/m2以上整体涨幅比例均达到了30%左右,（五）2005-2007年各项房地产数据对比,三、星沙房地产区域分布情况,（一）、板块分布概况星沙房地产市场格局从地理分布上可分为七大板块：政务区（中心区板块）老居住区高校区（星沙大道北路板块）开元东路板块万家丽北路板块中南汽车世界板块企业分布区（东南新城板块）,星沙片区图,（二）各片区情况简介,企业分布区（东南新城板块）：聚集了LG曙光、可口可乐、伊莱克斯、德国博世、荷兰飞利浦、三一集团、远大空调、山河智能、娃哈哈等国内外知名企业。老居住区：星沙居民主要居住区，聚集了商业、餐饮等配套。政务区（中心区域板块）：聚集了长沙县委县政府、县公安局、国税局、建设局、工商局、县财政局等机关单位。高校区（星沙大道北路板块）：聚集了长沙师范专科学校、湖南大众传媒学院等高校。中南汽车世界：有新车市场、汽配城、卡车市场、二手车市场、五金机电城等。开元东路板块：聚集了恒基凯旋门、鹏基地产、幸福里等楼盘。万家丽北路板块：聚集了万丽景园、好望谷、红树湾、世景华庭、圆梦完美生活等多个房地产开发项目。,各片区特点分析,（三）万家丽北路板块基本情况,交通情况：万家丽北路、特立西路、湘龙路、潇湘西路、京港高速辅道等。公交线路：星沙2线、303拥军线。楼盘项目：庄士君御皇廷、山水湾、红树湾、世景华庭、好望谷、圆梦完美家园、郡原居里、湘龙家园等。配套设施：民院附中、安全技术学校、贺龙体校、工程兵学院、机电职院、金融职院、生态公园等。,万家丽北路板块区位图,万家丽北路板块优劣势分析,优势：万家丽北路板块，相对于星沙其他各个板块更容易让购房者接受，板块内各个楼盘均把本区域定位于长沙市区，而不是星沙片区；随着浏阳河大桥的建成、万家丽北路的拉通以及规划中的特立西路将与福元东路贯通，将使得本版块与万家丽北路板块与市区南向、西向的的联系更加便捷；本板块内工厂、车间较少，绿化率高，适合于居住，同时本区域内楼盘众多，容易形成区域的住宅氛围；,劣势：,区域发展刚刚起步，经济基础较弱；周边配套设施不是很完善，特别是生活配套设施，给居民出行购物带来不便交通配套有待完善，虽然万家丽路已经拉通，但是目前并没有公交线路投入运营。,（四）板块特征综述,星沙房地产市场在2006年开始进一步呈现出多板块发展态势，且部分周边板块开发规模已超过中心区板块。各板块呈均衡发展趋势。中心区板块认知度最高，配套最完善，价格最高，客户资源丰富；板块开发项目众多，产品楼层普遍较高，整个区域可供开发土地资源有限，渐趋饱和。客户需求量大，价格快速上涨。中南汽车世界板块离市区距离较近，与市区客户心理距离较小，该板块在2007年快速发展，供需旺盛，价格快速走高。,万家丽北路板块在2007年兴起，随着刘洋河大桥的通车及万家丽北路的拉通，交通更加方便，本区域的优势逐渐明显，但该板块认知度还比较低，配套设施不完善，且在售项目密度大，竞争压力大；但由于其相对较低的价格，还是吸引了大批客户，未来发展前景看好。星沙大道北路板块有良好的人文氛围和商业氛围，配套较为完善，2006年前房地产开发不温不火，在碧桂园进入后板块影响力大幅提升，板块的人居优势也得到更多人的认识和认同。随着华润地产的进驻，板块的居住氛围在2-3年内将更为成熟。,开元东路作为星沙连通市区主干道之一，开元东路板块所在地为星沙房地产发展及中心城区扩张的主力方向，目前配套设施不完善，公交路线少，但此板块已然被众多实力发展商所看好，深圳鹏基、香港恒基等众多海外地产商纷纷出手，购置了大量土地，在未来3-5年内，此板块必将成为星沙最大的高品质居住区。2007年该板块在鹏基诺亚山林的带动下开始启动，2008年该板块将得到更快速的发展东南新城板块经过2006年的启动和发展，2007年供应量迅速增加。随着泉塘安置区的发展、周边配套的完善以及华天酒店的进驻，该板块越来越为市民所看好，但2007年该板块价格涨幅巨大，目前整体价格处于较高水平，随着08年该板块新盘的大量推出，后市竞争将很激烈。,四、个案分析,本次培训将抽取目前长沙县房地产市场上具有代表性，或是在本板块里具有代表性的楼盘作为个案讲解，这里将重点分析各个项目的基本数据、价格特点、促销策略、产品优劣势等各方面。,（一）项目名：华润凤凰城,A项目位置,B项目立面效果图,项目总平面图（一期）,C投资组合,D技术经济指标,E价格及销售情况,F一期一批户型状况,G小区配套、市政配套及交通,H户型资料图,（一）右图为7#、9#、10#两室两厅一卫建筑面积：79户型优势：1户型所在的7#、9#、10#处于小区内，居住环境安静，不受灰尘、噪音的影响；2户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；劣势：1户型南北不通透，通风受到一定影响；2餐厅没有明窗，采光受影响。,（二）下图为7#、9#、10#两室两厅一卫建筑面积：88,户型优势：1户型所在的7#、9#、10#处于小区内部，安静舒适，不受灰尘、噪音的影响；2户型南北通透，大面宽、短进深，通风采光好；3户型共有三个阳台：入户花园、生活阳台、花院，扩大视野；同时花院又可以改成活动室，功能更加齐全；劣势：1厨房设计不合理，使用性不；2三个阳台均朝北，日照时间较短。,（三）下图为8#三房两厅两卫建筑面积：121,户型优势：1户型所在的8#，处于小区里面，环境安静；2户型南北通透，三个超大阳台，增加采光面以及开阔视野；劣势：1户型不够周正，且朝向上也不是正南北；2户型不够紧凑，面积利用率低。,（四）下图7#、9#三房两厅两卫建筑面积：127,户型优势：1户型所在的7#、9#，处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2户型南北通透，大面宽、短进深，四个阳台，增加采光面以及开阔视野，使得户型功能更加齐全，且更显得尊贵劣势：1厨房设计不合理，使用性不强；2主卧阳台紧连书房、客厅，主卧私密性不强，主卧衣帽间设计不合理，占用了主卧的空间。,I推广简析,1宣传主题：华润70年，走过18座城市今天，为国际化长沙而来！2广告投放形式：报纸、路牌、车身等3广告投放简析：路牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有三处，第一处位于万家丽路与三一大道交汇的一块三角形户外广告牌；第二处位于开元西路，一块长方形户外广告牌；第三处项目周边。前两处其广告的主题是介绍项目的开盘信息，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。车身：项目所上的公交车有501、703501路公交车途径主要站点：望新桥村-长沙师范-星沙汽车站-世界之窗-长沙大学-国防科大-九尾冲-华夏(路口)-华夏-中山亭(东)-袁家岭-车站北路口-长沙晚报-芙蓉苑-马王堆汽配大市场-汽车东站-省种子公司-星沙一桥-长沙县政府-特立路口-大众传媒-长沙卫校-望新桥村703路公交车途径主要站点：月形山公交基地-长沙师范-易初莲花-长沙县政府-星沙一桥-明城国际大酒店-汽车东站-马王堆-杨家山北-高桥大市场西-桂花路口-东塘西-雅礼中学-侯家塘南-黄土岭-雨花亭南-铁道学院-长沙市中心医院-潇湘晨报-湖南女子大学-洞井铺-汽车南站-设备交易中心,4、项目营销活动情况分析,4.凤凰城9月份报纸推广情况见下表（截止10月25日）：,J项目优势简析：,地理：项目位于长沙经济技术开发区星沙大道与开元路交汇处，交通便利，是长沙城市次中心星马新城的核心位置。配套：项目周边发展较为成熟，配套设施齐全。小区内部配套：配有约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。小区周边配套：易初莲花超市、新一佳、通城商业广场等大型综合性商业场所、星沙中学、长沙师范、湖南传媒大学、特立公园、松雅湖水上公园、镇政府、经开区委员会、银行、邮政储蓄所等。规模：地块总用地面积为40万方，规划总建筑面积约为120万平方米，是目前星沙片区在建的项目中几个建筑面积超过100万方的项目之一。品牌：华润凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，“凤凰城”的项目品牌已在北京、武汉、成都、沈阳等5个城市成功树立高品质形象。华润集团成立于1938年，“华润”蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。,附：华润凤凰城开盘情况简介,活动时间：2008年9月20日活动地点：华润凤凰城售楼部活动流程：客户签到摇号分组（10人一组，各组依次进入选房厅）选房订房（订金￥20000）买房抽奖抽奖活动以及奖品：一等奖2名，送购房款10000元；二等奖6名，送购房款5000元；三等奖16名，送购房款1000元。摇号分组现场情况介绍：（1）节目表演：每分出一组，现场将会进行一些节目表演，有歌舞表演、魔术、武术、现场拍卖等。礼品为全套户型图以及一个水壶，凡凭邀请函参加的客户均可领到一份。（2）摇号分组现场还随时准备一些餐饮小点心供客户享用。活动参加人数统计：截止9月20日上午11：30分，参与选房的客户有22批（每批有10组客户），共220组客户，成交约130余套。当时选房现场还有200多人在等待选房，约有100组左右的客户。,（二）项目名：世景华庭,A项目位置,B小区整体规划图,二期小高层实景图：,C投资组合,D技术经济指标,E价格及销售情况,F二期一批户型状况,G小区配套、市政配套及交通,H户型资料图,（一）右图为1#、4#、6#两室两厅一卫建筑面积：90.92户型优势：1户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；24.4米超大厅宽，采光充足，8平方米超大阳台，增加生活情趣；劣势：1户型所在的1#、4#、6#紧邻万家丽路，难免受到灰尘与噪音的影响；2南北不通透，通风受影响；餐厅没有明窗，采光受到一定的影响；3客厅进深过短，生活空间狭小。,（二）下图1#、4#、6#两室两厅一卫建筑面积：88,户型优势：1户型所在1#、4#、6#的东边，可以俯视小区中心花园，安静舒适，不会受到灰尘、噪音的影响；2户型方正实用，南北通透，大面宽、短进深，4.3米超大厅宽，通风采光好；劣势：1客卧当东晒，影响休息；2餐厅为暗厅，采光条件差；3卫生间不实用，没有做到洗卫浴三分离。,（三）下图为3#、8#三房两厅两卫建筑面积：127.96,户型优势：1户型所在的3#、8#，处于小区里面，环境安静；2户型南北通透，方正实用，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足，4.8米超大厅宽，有利于采光；劣势：1户型功能上稍显欠缺，只有一个阳台，且面积不大，平常晾晒衣物不便；2主卧房间内的卫生间没有窗户，无直接的采光通风，不便于奇味的排出；3餐厅为暗厅，没有直接的采光。,（四）下图为7#三房两厅两卫建筑面积：126,户型优势：1户型所在的7#、处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2户型南北通透，方正实用，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足；劣势：1餐厅靠着厨房的门，面积虽然大，但是可以实际使用的却比较小，非常不方便；2景观阳台只有书房才可以进去，实用率不高。,I推广简析,1宣传主题：巴厘岛风情高尚社区2广告投放形式：户外广告牌、行销等3广告投放简析：户外广告牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有三处，第一处位于万家丽北路菜科所，第二处为项目周边。前一处其广告的主题是项目的促销广告“三房首付6万8起”，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。行销：项目聘请了专业的行销人员，参与销售工作，其活动的主要区域是星沙城区、万家丽路沿线。,4营销活动简析,推广主题：感恩购房游巴厘岛活动时间：08年8月2日活动地点：星沙明城国际大酒店参加活动人员：一期、二期业主活动奖品：特等奖，巴厘岛5天4夜游（价值6000元）；一等奖，格力空调（价值2200元）；二等奖，三洋洗衣机（价值1500元）；三等奖，格兰仕电磁炉；四等奖，168电风扇；五等奖，富丽真金床上用品。推广情况小结：项目在7、8月份取得了不错的销售业绩，这与其较高频率的推广节奏有一定的关系，再加上8月份万家丽北路的拉通，扩大了本项目在该区域的知名度，从上客量上来看，也是该区域最多的，9月份至房交会期间销售情况一般与其推广的力度、广度以及整个万家丽北路板块整体价格的松动，造成购房者犹豫的态度有很大关系。,J项目优劣势简析：,地理：世景华庭位于湖南省长沙县星沙镇万家丽北路（原火星大道）安全技术职业学院东侧，目前只有星沙2路经过本项目，交通上还是有所不便。但是随着万家丽北路于8月份的拉通，项目在交通上的劣势有所改善。内外配套：小区内部配套：幼儿园、会所。小区周边配套：安全技术学校、贺龙体校、工程兵学院、机电职院、金融职院。相对而言，目前项目周边的生活、交通、休闲、娱乐等配套设施的发展不是很成熟。景观规划：项目园林绿化采用独具一格的巴厘岛风情园林，强调风格的新鲜感和视觉的冲击力，构筑轻松惬意的社区环境。从入门口开始，依次串连棕榈大道、叠水廊架、逾万平方米中心景观广场、休闲沙龙等。散发闲逸气息的沙滩椅、遮阳伞、风情木亭、沙滩娱乐园，让你与水尽情亲密接触。同时开发商组织巴厘岛的5天4夜游的营销活动，对于增加业主对于巴厘岛式园林设计的理解有很大的作用。,（三）项目名：鹏基诺亚山林,A项目位置,B项目二期整体规划图,下图为一期联排别墅实景图,下图为一期小高层实景图,下图为一期洋房实景图,下图为二期现房实景图,C投资组合,D技术经济指标,E价格及销售情况,F二期一批户型状况,G小区配套、市政配套及交通,H户型资料图,（一）右图为两室两厅一卫建筑面积：89.74户型优势：1户型紧凑、功能齐全，南北通透，通风、采光良好；2客厅、主卧朝南，日照时间长，入户花园以及南北双向阳台，更显大气；劣势：1空调机位设计不合理，特别是南向主卧以及客厅的空调机位；2次卧当西晒，夏天会比较热。,（二）下图为三房两厅两卫建筑面积：120.97,户型优势：1户型方正、紧凑，南北通透，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足，有利于采光；2超大面积入户花园以及南北双向阳台，满足各种功能的需求；主卧带有独立卫生间、走入式衣帽间，更添主人生活情趣；劣势：1空调机位设计不合理，影响日常生活；2餐厅面积较小，而且没直接的采光和通风。,I推广简析,宣传主题：发现满坡广告投放形式：报纸、电视、户外广告牌广告投放简析：户外广告牌：项目周边，开元东路旁；主题为产品形象展示。电视：湖南经视广告报纸推广情况如下：,4.鹏基诺亚山林9月份报纸推广情况见下表（截止10月25日）：,推广小结：由于具体开盘时间尚未确定，因此在推广的力度上比较小，目前凭借其一期良好的产品品质，在市场上也有不错的口碑。,（四）项目名：圆梦完美生活,A下图为项目区位图,B下图为项目整体规划图,下图为项目一期高层实景图,下图为项目二期高层实景图,C投资组合,D技术经济指标,E价格及销售情况,F二期户型状况,G户型资料图（一）下图为4#、5#、6#两室两厅一卫建筑面积：126/129（黄色不计销售面积，绿色计半面积销售）,户型优势：1户型所在4#、5#、6#，位置处于小区里面，安静舒适，不会受到灰尘、噪音的影响；2户型南北通透，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照时间长，采光充足；3主卧、客卧都带有270的宽景落地飘窗，视线良好；三个阳台，生活更加方便；劣势：1房屋设计上，客厅、餐厅位于中间，动静区间受到影响；2餐厅采光受一定影响。,（二）下图为5#，四室两厅两卫建筑面积：175（黄色不计销售面积，绿色计半面积销售）,户型优势：1户型所在的5#，处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2户型南北通透，大面宽、短进深，四个超大阳台，增加采光面以及开阔视野，使得户型功能更加齐全，且更显得尊贵；3功能齐全，老人房、主人房、儿童房、书房、娱乐厅样样齐全；劣势：1厨房设计不合理，使用性不强；2面积利用率不高，过道面积浪费过大。,H推广简析,1宣传主题：“三房总价，五房享受，2580元/起”2广告投放形式：夹报、户外广告牌、公交车等3广告投放简析：夹报：针对星沙片区的夹报投放户外广告牌：仅位于项目周边的一些广告牌，其主题是展示产品形象。公交车：星沙2线（汽车东站-亚大公司-燕京啤酒-明城国际大酒店-星沙汽车站-易初莲花-大众传媒-湘龙家园-贺龙体校-月湖公园北-长沙大学-洪山桥-163医院-湖南六建公司-史家坡小学-珠江花城-开福区政府-汽车北站）推广小结：目前为项目一期的尾房，剩下房源不多，且二期推盘的具体时间还未确定，因此推广的力度有所减小，之前的分众也没有再续约。目前推广的重点是针对星沙城区，以及万家丽沿线。,（五）项目名：红树湾,A下图为项目区位图,B下图为项目整体规划图,C投资组合,D技术经济指标,E价格及销售情况,F二期户型状况,G户型资料图,（一）右图为11#两室两厅一卫建筑面积约：89户型优势：1户型所处的11栋位于小区最里面，俯视中心花院，视野开阔，环境舒适；2户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；34.2米大厅宽，采光充足，南北双向阳台，生活更加便利；劣势：1餐厅没有明窗，采光有一定的影响；2厨房设计不合理，浪费面积大，不实用；3客卧当西晒，影响休息。,（二）下图为14#四房两厅两卫建筑面积：127,户型优势：1户型南北通透，明厨明卫，通风、采光好；2南北超大双向阳台，开阔视野，增加活动空间；3主卧独立卫生间、走入式衣帽间，功能更加齐全，更显主人的尊贵；劣势：1户型所在的14栋，位于万家丽沿线，难免灰尘、噪音的影响；2面积率用率不高，过道面积浪费，且过道的采光不好。,H推广简析,1宣传主题：“板楼才好住”2广告投放形式：报纸、户外广告牌等3广告投放简析：户外广告牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有两处，第一处位于万家丽北路与开元路交汇处，第二处位于项目周边。前一处其广告的主题是“板楼才好住”，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。报纸广告：8月6日，T82/1，推广内容“月湖北22万频密学府人文社区，热烈祝贺万家丽北路8月6日全线通车月湖公园向北1500米房价省约3000元/板楼才好住”广告形式：文字+图,4营销活动简析：,针对群体：老客户活动方式：积分奖励活动简介：由老客户介绍新客户到红树湾，新客户成功购买了住房，那么老客户积分奖励100分，且新客户可以优惠购房款1000元；老客户介绍新客户购买了140到200平方商铺，奖励积分200分；老客户介绍新客户购买200平房以上的商铺或住房，奖励积分300分。积分对奖励400分（包含400）以上积分可以兑换100分兑换3个月物业