莱蒙外冈项目前期策划方案-修改

1,莱蒙外冈项目前期策划方案,上海侨圣房地产营销策划有限公司,2,市场研判,3,09年01月-10年03月上海商品住宅供求走势,成交量：09年报复性成交量使得10年第一季度成交量明显放缓成交价格：大量投资及改善型需求入场，高端公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加，成交均价直线上扬供应量：09年市场供求矛盾加剧。2010年一季度供求平衡,上海市住宅市场分析,09年01月-10年03月上海商品住宅成交量价走势,4,政策因素,土地市场,供需层面,2010年上海楼市整体仍将持续向好，房价涨幅趋缓,2010上海楼市预测,最新政策,5,09年01月-10年03月嘉定区商品住宅供求走势,成交量：09年的嘉定区楼市与上海市相似；进入2010年第一季度成交量明显继续保持高位运行成交价格：大量投资及改善型需求入场，轨道交通运营也促使成交均价直线上扬供应量：09年供应量充足，预计未来嘉定区商品住宅供应将稳步增长,嘉定区住宅市场分析,09年01月-10年03月嘉定区商品住宅成交量价走势,6,板块分析,嘉定区住宅市场分析,外冈板块作为汽车城新兴的副中心，处于刚刚起步发展期，市场具有开发潜力,7,在售楼盘分布,在售项目分布在除西北板块外的其他板块，项目分布较集中市场供应充足，竞争较激烈,红色字体项目为典型项目,嘉定区住宅市场分析,8,典型项目列表,嘉定区住宅市场分析,公寓项目报价南翔板块、新城板块高于安亭板块外冈板块目前无公寓项目在售，该区域别墅价格在14000元/平方米左右，公寓价格空间有限,9,项目指标体量分析,上述项目总建规模均超过10万，集中在20-50万平米其中总建规模在100万平方米左右的超大规模社区有2个,嘉定区住宅市场分析,10,项目指标规划分析,上述混合型项目基本采用兵营式排布,嘉宝紫提湾兵营式排布,保利家园兵营式排布,龙湖郦城组团式排布,金地格林组团式排布,上隽嘉苑兵营式排布,安亭新镇组团式排布,莱英郡城兵营式排布,顺驰兰郡兵营式排布,嘉定区住宅市场分析,11,项目指标容积率分析,上述混合型项目容积率主要分布在1左右,嘉定区住宅市场分析,12,项目指标产品类型分析,以上楼盘公寓产品类型基本以小高层、高层为主，花园洋房、多层为稀缺产品以上项目均为公寓和别墅混合型社区别墅产品以联排为主，叠加为稀缺产品,嘉定区住宅市场分析,13,小结,根据上述指标分析，嘉定区项目体量在10万平方米以上，容积率在1左右，较适合选用公寓、别墅混合的高端住宅小区本项目容积为1，体量约13万平方米，较适合采用多元物业混合模式,嘉定区住宅市场分析,14,项目产品细分外立面分析,区域内公寓风格基本为简洁的现代风格或者ARTDECO风格为主区域内别墅风格则网罗了北美、德式、英伦、西班牙等欧式风格为主,嘉宝紫提湾北美风格,保利家园现代风格,龙湖郦城西班牙风格公寓：ARTDECO风格,金地格林北美风格公寓：现代风格,上隽嘉苑现代风格,安亭新镇德式风格,莱英郡城德式风格公寓：ARTDECO风格,顺驰兰郡英伦风格,风格随意，但求凸显品质感,嘉定区住宅市场分析,等各类欧式风格,15,15,安亭新镇,顺驰兰郡,莱英郡城,上隽嘉苑,龙湖郦城,金地格林世界,区域内项目绿化率普遍在35%以上，金地格林世界以及顺驰兰郡绿化率超60%各项目绿化设计布局以结合水系走向为主,项目产品细分景观分析,嘉宝紫提湾,保利家园,景观创新，以求提升项目品质,嘉定区住宅市场分析,建议版面调整：以图片压文字形式，去除表格，可分2页描述,均,整体景观规划以天然水系为主脉，进行人工改造渗透。,16,项目产品细分房型面积分析,公寓产品中大面积二房、三房产品稀少，改善型项目较少别墅产品中以200-250平方米的联排为主,突破尺度，力求寻找市场切入点,17,区域内项目产品基本上都有亮点，主要亮点集中在产品创新上，另外在营销上、服务上以及用材上也在不断创新,项目产品细分亮点分析,打破传统，追求项目人性化,18,项目产品细分小结,区域内别墅外立面风格各异，无明显主力风格景观以集中绿化、水系以及块状特色组团景观为主，多利用自然水系大面积二房、三房产品稀少，市场有空白点各个项目产品亮点频出，注重居住空间的完善性,嘉定区住宅市场分析,19,项目配套分析交通配套,外冈板块无轨道交通优势、无公共交通优势，因此不利于吸引看中轨道交通便捷的白领阶层客观因素先天不足，安亭新镇项目自我完善,客观因素，寻求曲线解决方案,嘉定区住宅市场分析,补齐,删了轨交2个字,注重,20,项目配套分析社区配套,社区配套基本满足小区需求物业除莱英郡城、安亭新镇项目外，均为开发商旗下自理,舒适生活，推崇国际生活品质,嘉定区住宅市场分析,21,交通及外部配套，外冈板块处于弱势通过自身配套，各项目均能满足本小区需求,嘉定区住宅市场分析,项目配套小结,22,外立面,嘉定区住宅市场分析,综上研判：一个高端项目具备的要素,风格纯粹，具品质感,景观创新，提升项目品质,景观绿化,面积配比,突破尺度，寻找市场空白点,科技创新，注重人性化设计,项目亮点,客观因素，寻求项目解决方案,交通配套,社区配套,舒适生活，满足基本生活所需,具备高端,天然中发现亮点,拓展,渗透,23,嘉定区住宅市场分析,综上研判：嘉定区高端项目普遍达到以下标准,24,板块小结,嘉定区住宅市场分析,外冈板块属于汽车城辐射板块，板块发展起步较晚，板块极具发展潜力目前板块生活配套以及交通配套较弱，需要一定发展时期板块内项目较少，市场极具挖掘潜力,数据单位不全,25,竞争区域研判,嘉定区住宅市场分析,综上研判：,由于南翔、江桥板块紧邻上海中心城区，从交通和距离导向看，嘉定新城以及安亭板块更容易与本项目形成直接竞争！,前面篇章缺少“城市距离”综上研判的依据,26,嘉定新城板块,09年01月-10年03月嘉定新城商品住宅供求走势,成交量：2010年新城板块成交量逐月上涨成交价格：轨道交通11号线开通，也促使成交均价直线上扬供求走势：新城板块供求走势基本平稳，市场去化率高,09年01月-10年03月嘉定新城商品住宅成交量价走势,27,板块辐射面广，新城、安亭汽车城、轨道规划将吸引外中心城区甚至外区域的客源品牌开发商云集，联手炒作板块大盘规划集中，高起点规划与配套,板块特点：,28,地理位置：嘉定新城德立路99弄开发商：上海嘉宝神马房地产有限公司建筑指标：总建34万平方米，容积率1.5、绿化率40%开盘时间：09年12月产品类型：花园洋房、小高层、联排公寓产品：150-160的三房主力户型，报价22000元/别墅产品：210-240联排，报价28000元/平方米主要卖点：1、部分联排别墅带有专属私家电梯入户2、强大的地下交通动线，人车分流3、城市别墅，配套齐全4、项目抬高1.5米，地下一楼采光如一楼开发周期：整个项目分为两期开发一期是联排别墅和花园洋房，位于地块以西；二期是小高层住宅，位于地块以东。个案小结：,重点个案分析,嘉宝紫提湾,北美社区、专属私家电梯入户、完全人车分流,29,房型介绍,目前剩下的一套270平方米联排别墅特点：1、私家电梯入户2、项目抬高1.5米，地下一楼采光如一楼,地下一楼,一楼,二楼,三楼,30,成交情况分析,10年03月-10年04月公寓成交量价走势,09年12月-10年03月别墅成交量价走势,项目开盘即受到追捧，目前别墅房源只剩下一套,31,地理位置：安亭安礼路228号开发商：上海国际汽车城置业有限公司建筑指标：总建106万平方米，容积率0.6、绿化率70%开盘时间：04年3月产品类型：多层、小高层、别墅魏玛原墅：230-380的独栋和双拼别墅，17000元/公寓产品：140-150的主力户型，8000-11000元/主要卖点：1、安亭新镇为上海市试点德式新城镇2、社区规模大，达到了106万方3、科技含量：共同沟、集中供应能源、同层排水、德国进口的中空玻璃等销售周期：该案多层产品推出时间较早，且有一半体量尚未推出个案小结：,重点个案分析,安亭新镇,德式社区、高科技产品，别墅销售优于公寓，科技含量过高，导致销售率、价格上涨受阻,32,房型介绍,安亭新镇的公寓设计为大面宽、大尺度、舒适型的大2房，3房,33,成交情况分析,09年01月-10年03月公寓成交量价走势,09年01月-10年03月别墅成交量价走势,科技含量高致使居住成本过高，导致项目去化不理想，以及项目成交价上涨速度受阻,34,西北板块（外冈）,09年01月-10年03月西北板块商品住宅供求走势,板块内目前只有顺驰项目成交价格：板块成交均价上涨幅度不明显供求走势：今年3月新增供应量，预计未来一阶段外冈板块将有一波成交行情,09年01月-10年03月西北板块商品住宅成交量价走势,35,公交配套匮乏生活配套稀缺开发商入驻少板块启动较晚板块潜力巨大,板块特点：,36,地理位置：百安路2999弄开发商：上海顺驰方城置业有限公司建筑指标：总建24万平方米，容积率0.7、绿化率60%开盘时间：07年1月产品类型：独栋、联排、叠加、双拼别墅产品：210-240联排，报价14000元/平方米主要卖点：1、景观：2河，1湖，1岛2、宅前后景观，是居住的第三空间3、配套齐全开发周期：整个项目分为四期开发一期三期是别墅产品；四期是容积率1的小高层住宅。个案小结：,重点个案分析,顺驰兰郡,英伦社区、高达60%的绿化率、完善的小区配套,37,房型介绍,特点：1、宅前后景观2、层层露台,38,成交情况分析,09年1月-10年04月别墅成交量价走势,项目在3月份推出3万方产品，4月14日止成交量超过43%为13887平方米，板块内具有购买力,39,二、后续供应,40,地块后续推量,本项目其他地块,未来供应量主要集中在嘉定新城板块以及南翔板块外冈除本项目外，另有一副土地15797平方米的住宅用地,41,未来土地方面住宅供应量预计约90万平方米,地块后续推量,42,楼盘分布,在售楼盘后续推量,43,在售项目住宅后续推量预计达240万平方米主要集中在安亭板块的安亭新镇以及新城板块的龙湖郦城、嘉宝紫提湾、保利湖畔,在售楼盘后续推量,44,本案,1,2,未售楼盘供应量,45,综上研判：,地块供应量：80万平方米在售项目后续推量：240万平方米未售项目推量：80万平方米,嘉定未来几年住宅供应量将达到：400万平方米,供应量小结,届时，市场竞争激烈，只有从项目品质入手，才能突破重围，抢夺市场份额并提升项目与开发商的品牌。,46,三、项目分析,47,地块位置、经济指标,地块实景,48,区域属性,外冈镇地处嘉定西北部，是嘉定区规划建设的5个新市镇之一，南边是上海郊环线，西北与江苏昆山、太仓相邻。外冈面积50.96平方米公里，人口约6.6万人。嘉定外冈新市镇是嘉定区五个新市镇之一，外冈新市镇是外冈镇和虹桥经济开发区产业园区的行政办公、商业贸易和居住生活聚集区，是上海国际汽车城新兴的副中心和产业服务、居住生活配套区主要功能区划分为生活居住、商务办公、职业教育、金融和科技研发五大功能区外冈新市镇板块以现在的老镇区向南，向西发展，东至204国道，南至石泥路，西至百泉路，北至规划建设的钱门塘路，总面积约7万平方公里，规划区内打造一个占地2000亩的低密度联排为主的外冈特色小镇。,本案,49,交通情况,航空：距上海虹桥机场25公里，浦东国际机场70公里港口：距吴淞张华浜集装箱码头40公里铁路：沪宁铁路设安亭火车站公路：四至分布多条连接市区与的高速公路，如沪宜、312国道、嘉安公路、沪嘉高速公路、郊环高速A30、嘉金高速、外青松公路、百安公路、宝安公路等水运：境内苏州河直通黄浦江、蕴藻浜汇入长江；轻轨：直达浦东的轨道交通11号线，距轻轨10分钟路程，拉近嘉定与市区的距离感,地处沪苏交通要道,50,配套环境,水系发达，景观资源丰富吴塘河流经本案，另外一路之隔的顺驰兰郡，为本案带来了良好的外部景观资源周边居住氛围有待营造本地块周边目前多为空地和农房，无大型居住社区，仅在顺驰兰郡项目一起有别墅，二期推公寓，周边居住氛围有待营造,吴塘河,吴塘河,顺驰兰郡,顺驰兰郡,51,地块现状,地块现状,地块以北：恒荣路,地块以北：顺驰蓝湖,地块以西：吴塘河,地块以西：吴塘河,地块以南：纬四支路,地块以南：纬四支路,地块以东：百安公路,图片位置已调整，请再确认,52,优势景观优势吴塘河流经本案，另外一路之隔的顺驰兰郡，为本案带来了良好的外部景观资源规模优势本案是总建面积达到13万平方米的中型规模社区，地块方整，利于整体规划，规模优势明显。,SWOT分析,机会板块刚起步，利于项目作品牌，树典范汽车城辐射板块，客源丰富园区内有大型汽车制造型企业和大量的汽车产业上下游企业，企业实力较强,劣势公共交通便利度有待提高目前公共交通出行线路较少，公共交通出行不便周边配套有待完善本案目前周边配套匮乏，缺乏大型的卖场和购物广场，给生活购物带来一定的不便。宜居性不足项目周边只有顺驰兰郡一个项目，居住氛围有待营造项目西邻一中药厂，阶段性排放污水，影响环境,威胁与嘉定新城、安亭竞争激烈嘉定新城将作为嘉定的政治、经济、文化中心，目前已有大量知名开发商进驻，将和本区域产生激烈竞争,53,地块体量：13余万方建筑规划的大体量社区地块规划：基地地势平坦，基地为长方形完整的地块，便于项目整体规划自然景观：地块以西是一条天然河道，利于项目景观设计规划地块现状：目前为耕地，无需动拆迁，利于项目随时进行开工生活配套：生活配套和居住氛围及其匮乏交通配套：公交线路较匮乏，不够完善；轨道交通尚有距离，总体而言居住出行较不方便,地块属性小结：,54,四、项目定位,55,嘉定本地客源占到板块市场的50%左右。市中心区客源中以闵行、长宁、徐汇等邻近嘉定区域为主，该部分客源占到35%左右。其他区域及外地客源可以占到板块项目的15%左右。,客户来源分析,目标客户定位分析,56,高端客源私营业主和内外资高级主管是区域第一主力客源，该部分客源约占客源的50%左右。中端客源为各行业的中高级白领，该部分客源约占30%。其他客源主要为公务员、律师、会计师等机关及企事业单位中高级职务客户，约占20%。,客户职业分析,目标客户定位分析,57,高端客源基本以35-50岁成功人士为主，该部分客源基本家庭结构为三口之家或三代同堂，购买需求以大户型公寓及联排别墅。,客户年龄分析,目标客户定位分析,58,业主姓名：李先生年龄：33岁家庭结构：已婚，三口之家职业：外企高级管理人员学历：本科客户描绘：已有两套住宅，一套自住，一套投资；喜欢自在、舒适、安逸的生活，要求空间尺度大，3+1房才够用，要有单独宝宝房平时喜欢健身、阅读、烹饪购房主要考虑周边环境好，出入便捷。整体品质要高，适宜安静的休息，物业服务要好，小区景观富于季节变化，保持色彩的新鲜感；要有2个车位置业需求：二次置业，自住,目标客户素描之一,目标客户定位分析,59,业主姓名：程先生年龄：42岁家庭结构：三代同堂职业：知名网络运营公司总经理学历：EMBA客户描述：程先生已有多套房产，对房子要求比较高，更注重房子的升值潜力和居住的舒适性注重社区的品质，与自然为邻，便于老人、孩子自由活动的自然生态社区房子面宽要大，采光要好，特别是客厅和书房；要有四个以上的房间，有独立的书房，两个以上的卫生间；最好有两个以上车位置业需求：二次置业，自住、投资均可,目标客户素描之二,目标客户定位分析,60,客源分析结论,目标客户定位分析,61,客户行为偏好及媒体选择,目标客户定位分析,62,客层利益点与产品对接,目标客户定位分析,63,侨圣营销观点,板块论,市场论,理念论,64,板块论,安亭板块,嘉定新城板块,江桥南翔板块,本案,板块挤压、客源竞争、无轨道利好,本项目如何在夹缝中求生存？,65,市场论,市场只青睐有准备的人,产品是市场制胜关键所在,66,市场论,上海：看得见，摸得着,中国：看得见，摸不着,世界：看不见，摸不着,地段、产品、景观,文化、历史、虚荣心、尊崇感,圈子、品牌、服务、住宅新科技,67,产品定位,68,项目定位高度与方向,外冈项目是莱蒙进入上海的第一个项目，在创造最高经济价值的同时，将为企业带来品牌价值的提升！,69,产品定位,定位宗旨,高层与联排别墅结合的产品主线，结合市场激烈的竞争以及客户需求的快速提升，我们将差异化、创新升级产品作为定位宗旨,定位思考,改平面为立体，改单一为错落，最大限度提升产品的空间价值营造低密度高品质社区，以享受为核心理念延续企业高端产品线，树立品牌的愿景与实力,70,产品定位,以创新升级与享受为核心理念的新城稀缺生态型低密度高品质社区,71,以私企业主、企业高管、政府公务员为主体的客户群年龄35-45岁，家庭年收入在100万元以上，至少2-3次置业经历对自然闲适的低密度住区氛围有强力偏好，愿意牺牲部分配套便利性和通勤时间来换取近郊的低密度花园式生活，愿意对自然景观支付超高的溢价（如水景、园景、山景等）对个性化生活空间有特殊需求（庭院、地下室、露台、平台），对私密性和领域感超乎寻常的重视，对私有空间的重视程度高于公共空间，对建筑和景观所表现出的品质感异常重视（如立面的价值感、园林绿化的浓密程度和档次感）户均车位需求在2个及以上,客群特征与需求描述,72,产品建议,规划建议建筑建议景观户型及细节处理公共空间处理全装修建议配套建议物管建议,73,规划建议,产品价值提升手段：大宽景格局产品特征：通过对地块自然资源的充分挖掘，最大限度取得景观资源，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的生活体验,世茂湖滨花园联体别墅,世茂湖滨花园高层,世茂湖滨花园规划图,74,规划建议方案（略）,75,规划建议方案（略）,76,规划建议方案（略）,77,建筑立面建议,建议采用高档住宅常用的新古典风格，凸显建筑品质感与尊贵感,建筑色系：多数以明快的浅色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主建筑细节处理：细部处理根据建筑风格特点，主要体现在入口，窗，屋顶造型及阳台等处,古北中央花园,星河湾,上海滩花园洋房,世茂湖滨花园,78,景观建议,景观布局原则：通过中央景观带将高层与联体别墅做自然分割，增加高层的景观价值景观重点放在园林小品以及私密性上高层景观注重功能性，别墅景观注重私密性，将自然景观均化到家家户户,79,建议采用欧陆风情景观风格，做到小区整体风格和谐统一,景观建议,景观风格采用欧式园林风格，景观轴线清晰。景观营造景致，材料仍然采用石材，与建筑结合，融为一体，突显品质感,80,景观建议,别墅打造多重庭院景观体系，既增加了私密性，又营造高贵典雅的景观空间,81,景观建议,项目建议减少种植高大乔木，以中、矮的灌木为主，同时注重色彩的丰富性。特别是低矮灌木种植在建筑的北则，以不遮挡视线为佳，营造南向景观的视野均好性和通透感,内部景观优化营造通透疏朗的园林景观,82,产品建议高层公寓户型建议一,卖点：薄板设计南北通透房型规整,83,产品建议高层公寓户型建议二,3+1房，171平方米16米大面宽，动静分区，南向空中花园10米面宽客厅4.8米面宽，主卧50平方米，4.8米面宽,4+1房，177平方米一梯一户设计，私密性强约8平米入户花园15米超大面宽，4开间朝南设计客厅4.8米超大面宽，通厅设计，约7平方米景观阳台主卧豪华套房设计，面积约40平米，约6平米阳台,卖点：大面宽4空间朝南超大景观阳台,84,产品建议联排户型建议一,联排户型面积：地上建筑面积约240平方米地下建筑面积约140平方米,首层空间：整体面宽约14米，全框架剪力墙结构，随心分隔，大面积南向落地窗。L型建筑布局更使厅堂空间与通敞餐厅、厨房隔院相望，互为景观。,二层空间：卧室全套间设计，独立涮洗室，南北双向采光，功能和私密性兼具；豪华景观露台更与室外空间一脉延展，形成错落有致的层次空间。,地下室：约140平方米阳光地下室，10余米面宽，自然采光，朗阔地下格局，功能随心定义，为生活增添多一层实用空间。,卖点：L型创意围合多重庭院生活空间自由分隔,85,产品建议联排户型建议二,联排户型面积：地上建筑面积240-260平方米地下建筑面积约70平方米,地下室,一层,二层,三层,约110平米庭院，约70平米阳光地下室，双车位设计每层12米面宽，9个主要功能空间朝南5.1米超大面宽客厅，挑高3.6米二层近40平米次主卧套房，约16平米家庭室，另附带约10平米空间三层独立豪华套房，兼具私密性与功能性，约23平米露台,卖点：全南户型大面宽地下双车位,86,采光地下车库,坡地景观营造,公共部位建议:建议在公共部位处理上，如入口大堂、入户空间，公共走道等处，走高档装修概念.大堂部分双大堂，挑高6-8米装修风格标准：高星级酒店装修标准功能设置：地上部分：设置接待休息区，电梯厅等地下部分：休息，信报投递等设置其他：24小时大堂经理/管家接待服务,产品建议公共部位建议（公寓）,87,产品建议装修建议,项目整体高品质精装修交付，提升项目产品力与高端形象,88,产品建议装修建议（同档次装修示意图）,古北瑞仕花园（装修标准2500元/平方米）,89,产品建议装修建议（同档次装修示意图）,仁恒河滨城（装修标准3500-4000元/平方米）,90,金桥瑞仕花园叠加别墅（装修标准5000元/平方米）,产品建议装修建议（同档次装修示意图）,91,联体别墅建议精装花园交付，进一步塑造独特稀缺性,产品建议装修建议,92,产品建议新材料新技术建议（先锋企业创新案例）,93,主力推荐：1、24小时新风系统2、外墙保温隔热系统：新型节能隔热技术、断热铝合金窗框、Low-e中空玻璃、铝合金活动外遮阳卷帘技术3、隔音降噪系统4、同层排水系统5、优质直饮水系统6、室内地暖系统7、社区智能化管理系统8、精装修成品交付,产品建议新材料新技术建议,从上述五个先锋企业创新案例的应用情况来看，节能外墙保温系统、新风系统、断热铝合金窗框、低辐射（Low-e）中空玻璃、铝合金活动外遮阳卷帘技术以及同层排水使用率最高。,结合本项目低密度高品质社区的定位方向，建议新材料新技术的运用方向体现在居住舒适度与品质感方面：,94,产品建议新材料新技术建议（部分推荐技术示意）,外窗系统,外遮阳卷帘系统,置换新风系统,同层排水处理系统,隔音降噪系统,95,会所配套建议,满足社区配套功能，公共区域豪华装修，提高项目品质感与业主身份感,会所面积：建议会所面积3000平方米会所功能：以运动康体为主，包含其他休闲娱乐配套功能,主要功能运动康体包含健身中心、游泳池、桌球室、羽毛球场、乒乓室、瑜伽室、跳操室等辅助功能娱乐包含棋牌室、咖啡厅、儿童乐园、阅览室、多功能厅等特色建议：小型医务室、小型超市、小型放映厅,96,健身中心,会所配套建议示意图,室内游泳池,棋牌室,儿童乐园,小型放映厅,咖啡厅,97,目前各个楼盘会所的功能设置日趋同化，而品质的体现往往表现在今后的日常运营以及管理品牌或商家的品牌引进专业会所管理公司，是目前高端会所的发展方向,会所配套建议,引进专业会所管理公司，为项目品质的持续体现做保证。,98,物业服务建议,以“品质”和“无形”为出发点，打造出量身定制的高端服务体系,服务标准：贴心物业服务，务求各项基础服务不扰民，保障住户的私密性，做到日常遇客自信大方、保持适当距离等，以确保基础服务的无形使业主切身感受到服务人员与业主保持的距离美感，衬托出业主的尊荣,99,物业服务建议,以“品质”和“无形”为出发点，打造出量身定制的高端服务体系,服务体系,物业：国际品牌物业管理公司,会所：高端会所管理公司,销售：具有豪宅销售经验的营销机构,100,物业服务建议,将服务作为项目又一主力卖点，提高项目整体品质,星级管家服务贵宾式居家服务,高素质的管家服务人员提供更有针对性、更贴切的定制服务休闲、轻松的照顾全天候，无阻尼电话调度资源，即时服务不仅是居家事务的管家，也是公共事务的协调,101,物业服务建议,将服务作为项目又一主力卖点，提高项目整体品质,星级管家服务服务标准,102,高端品质的营造与体现,103,高端营销,104,定制服务将成高端房产营销“软实力”,总原则：以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚的服务,侨圣观点：只有深刻理解什么是高端房产，什么人购买高端房产产，才能更好的有针对性地创建相应的服务体系。,侨圣观点,105,高端营销标准,106,营销过程中文化的体现,圈层归属文化,“莱蒙”品质住宅传承文化,“无形”的服务文化,107,体验营销,会所（销售中心）与广场休闲区,内部水系景观,示范区,打造高标准样板示范区,整体项目的精神堡垒,周边围墙包装,108,示范单位示意,109,高水准3D影视片莱蒙品牌体验馆三维模型莱蒙城记（月刊）,销售中心以高科技的模型、影视片来突显气势（同时在售楼中心开放时开始推出月刊，记录发展轨迹）。,110,会所先于售楼处开放会员会所引进专业会所运营商，采用会员制形式，面对所有高端商务人士（不限地域）。提供高层次的专业运动健身、美容美体和商务活动服务。在无形中升级了项目形象。购房业主可以提前免费享用。,销售中心融入部分会所的功能与服务，结合买点的同时可提升销售中心的软性服务品质,111,售楼中心场内专设儿童活动区，提供人性化服务,与之相结合的孩童活动建议：在双休日安排孩童兴趣班或游戏班,112,侨圣营销高端客户资源共享计划,113,侨圣营销高端客户资源,2001-2004年：古北中央花园（古北二期开篇之作，树立区域价格标杆）,当时区域均价：8000元/平米本项目开盘均价：13000元/平米项目均价范围：12000-16000元/平米成交套数：366套,114,2004-2007年：古北瑞仕花园（城建集团“瑞仕”品牌开篇之作）,侨圣营销高端客户资源,当时区域均价：10000元/平米本项目开盘均价：17000元/平米历史均价范围：15000-28000元/平米成交套数：675套,115,2005-2006年：古北国际花园（古北二期新地标性建筑）,侨圣营销高端客户资源,当时区域均价：14000元/平米本项目开盘均价：19500元/平米历史均价范围：17000-28500元/平米成交套数：643套,116,2003-2005年：黄金豪园（古北一期收官之作）,侨圣营销高端客户资源,当时区域均价：7500元/平米本项目开盘均价：9500元/平米历史均价范围：8600-12800元/平米成交套数：221套,117,2004-2010年：古北佘山国际别墅（赵巷板块独栋别墅代表之作）,侨圣营销高端客户资源,当时区域均价：13000元/平米本项目开盘均价：16000元/平米历史均价范围：13000-44000元/平米成交套数：197套,118,侨圣营销高端客户资源,2006-2010年：金桥瑞仕花园（城建“瑞仕”品牌金桥地区价格标杆项目）,当时区域均价：9000元/平米本项目开盘均价：14000元/平米历史均价范围：13500-39000元/平米成交套数：1200套,119,侨圣营销高端客户资源,侨圣营销目前已有超过8000户古北地区客户资料，其中家庭资产超过5000万元的有3000户，在侨圣营销代理项目中，长期重复购买的客户超过1200户。,120,创造资源共享最大化,目前侨圣营销高端客户古北会已与国宾医疗、宝马、江诗丹顿、路易十三、博洛尼家饰店、东方之星文化公司等形成长期战略伙伴关系，可为古北会会员提供消费增值服务以及为举办各类活动提供支持配合。,121,媒体资源,122,与全国一线财经报纸的媒体合作：与全国一线财经类媒体资源主任编辑以上人员长期关系维护，包括：21世纪经济报道、第一财经日报、经济观察报、中国经营报、中国房地产报、每日经济新闻等保障企业或项目应对及处置突发事件的防微杜渐及快速反应确保企业及项目品牌重大新闻事件第一时间见报适时的品牌软文将大大推进项目或企业的品牌影响力与上海主流报纸、杂志的媒体合作：上海一线房产财经类媒体（平面）战略合作伙伴