20170105 张家港农联地块-华造115页

新城张家港农联地块概念规划设计方案,2017.1,近几年华造设计原创住宅项目业绩,经开区北区,科教生态城,晨丰公路,疏,港,高,速,双鹿路,兴南路,东莱片区,张杨公路,目标地块,区位价值项目位于张家港政府重点规划发展的城北新兴板块，随着规划逐步兑现，区域价格和配套能级将快速提升，未来发展潜力很大。,宗地现状地块内部平整，周边道路畅达，具备快速开发条件,总结：东侧虽有河道但对岸破旧的工业建筑感观极差南侧为城市快速干道，噪音干扰大西侧为待拍卖住宅用地，具有不确定因素北侧为恒大竞品项目，更远处还有巨型烟囱，对人的心理有负面影响无稀缺景观资源、非传统人文地段，如何做规划？,本板块16年主要在售竞品情况,汇金新城容积率：3.3目前售价：11000/存量：34.98万方,城市之光容积率：2.45目前售价：8700/存量：38.25万方,龙联朗郡容积率：2.7目前售价：8100/存量：0.8万方,恒大雅苑容积率：2.1目前售价：7800/存量：20.16万方,总图设计：楼间距近100米，大尺度绿化景观，独立会所，人工水系景观，外部附带商业影院示范区：热带植物温室主题临时示范区，后期可拆除,规划产品特点,总图设计：酒店式会所，丰富的绿化景观，小区地面抬高设计，叠水景观示范区：奢侈品主题样板间，酒店式单元公共空间，喷泉，茂密植被样板区产品户型：主力产品为2T4，部分户型做东西厅，但由于小区景观投入大，全高层小区栋距大,规划产品特点,总图设计：中规中矩，人工水系示范区：中规中矩，转角售楼处产品户型：主流户型，比金新城，碧桂园项目户型更具竞争力；住宅立面为真石漆，无干挂石材，成本控制严格；,规划产品特点,本项目最直接竞品-恒大雅苑为全精装高层项目，高层层高3米，后期可能有洋房及别墅产品。,人无我有、人有我优、人优我精,地块规划方案：,方案：高层（19-34F）+小高层（9-11）产品线：乐居,通过控规要求下各种产品组合分析，有以下1个规划方向：,财务测算/销售收入,避免北侧的不利因素,财务测算/销售收入,高层建筑面积洋房建筑面积商业建筑面积销售总货值拿地测算方案366670平方米139840平方米2448平方米5,128,663,705元本次概念方案336453平方米144068平方米12000平方米5,288,895,022元,避免北侧的不利因素,林荫大道小区入口大堂公共景观花园楼栋私属庭院单元首层大堂楼层电梯厅,建议在偏改善类住宅项目里都可以考虑布置风雨连廊系统。首先，连廊可以起到半室内的作用，起到遮风挡雨的作用。其次，连廊能够增加景观的层次性，将一个大院落分割成若干个小院落，甚至能够在很多楼前面形成一些私属感较强的小庭院。,洋房区结合院墙形成每个组团的单独礼仪入口，即增强了入户体验的尊贵感，又大大加强了洋房区的私密性,入户首层私属感庭院,主推立面风格,备选立面风格一,备选立面风格二,138挑空户型,中奢舒适型洋房,双层复式/四开间/偷挑空面积+露台,拼接前,拼接后,透视图,三层挑空露台,北立面,双层复式/四开间/偷挑空面积+露台,三层挑空露台,三层挑空露台,三层挑空露台,三层挑空露台,两层挑空房间,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,首层平面图,泛客厅接风雨走廊,泛客厅接风雨走廊,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,二层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,三层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,四层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,五层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,六层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,七层平面图,138/四面宽共计14.3m/7.3m宽厅,改造后162得房率100.7%！,改造前,改造后,屋顶层平面图,117平层户型,轻奢舒适型洋房,117/三面宽10.6m总面宽,改造后120得房率84.5%,改造前,改造后,首层平面图,117/三面宽10.6m总面宽,改造后120得房率84.5%,改造前,改造后,标准层平面图,139挑空户型,中奢舒适性高层,139+95+95+114,泛客厅接风雨走廊,泛客厅接风雨走廊,139/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅,改造后162得房率93.2%,改造后,改造前,标准层平面图一,139/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅,改造后162得房率93.2%,改造后,改造前,标准层平面图二,139/三面宽共计11.9m/7.4m宽厅,改造后162得房率93.2%,改造后,改造前,标准层平面图三,114挑空户型,轻奢舒适性高层,改造前,改造后,114/三面宽共计10.7m/7.1m宽厅,改造后134得房率94.3%,标准层平面图一,改造前,114/三面宽共计10.7m/7.1m宽厅,