2016年济南房地产市场年度研究报告(1).pptx

2016年济南市房地产市场研究年度报告,思源地产服务集团 | 济南公司,报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归思源公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印、刊登、发表和引用。,【参考样本】土地信息来源于济南市国土资源局网站，为济南市七区（不包含章丘区）可经营性用地（包括住宅用地、商务金融用地、其他商服用地、文体娱乐用地等），工业、仓储等其他性质的用地不在统计范围之内；板块住宅数据选取131个市场上具有一定代表性的住宅在售项目；别墅数据选取市场19个具有一定代表性的别墅在售项目；公寓数据选取市场16个具有一定代表性的公寓在售项目；本报告思源市场数据为项目签约口径，统计范围为济南市七区（不包含章丘区）。,声明,本报告数据均来源于思源数据平台，分析结果仅供参考。,摘要,住宅市场普通住宅新增供应量逐年增加，2016年仍旧稳定高位普通住宅成交驶入快车道，2016年达到新量级整体市场基本向好，存销比略有起伏但总体稳定在健康范围内全年价格涨幅较大，7月后价格逐步走高,别墅市场高端改善客户持续释放，16年达到仅5年销售量峰值别墅项目的特殊性，单盘可以影响整体量价水平,公寓市场库存量逐年增多，新增供应量为近年最低，去库存仍是主要任务济南市公寓市场规模较小，个别项目可以引领整体市场格局,目 录,行业消息,行业消息,行业消息,2月2日，不限购城市，一套房贷首付20%-25%，二套房30%。2月9日，国务院：除超大特大城市外其他不得设置落户限制。2月15日，央行等八部委联合加快推进住房贷款资产证券化。2月19日，财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。2月21日，公积金存款利率升至1.5%3月1日，中国人民银行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月1日，财政部：在全国范围内全面推开“营改增”，全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。5月1日，住建部：住房公积金缴存比例不得超过12%，生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可申请暂缓缴存住房公积金。6月3日，国务院：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。7月9日，纳房产税有困难经批准可减免7月11日，全国人大：目前房地产税法仍在起草过程之中，操作难度很大。7月17日，发改委：房地产主基调是去库存，将更注重因城施策。8月4日，国土部：加快地籍区划分 不动产登记在基层落地。9月11日，住建部：在坚持分类调控、因城施策的同时，也将建立全国房地产库存和交易监测平台。10月10日，国务院：商业用房可改成住宅性质 享民用水电气10月13日，国土资源部等五部委：允许进城落户人员有偿转让宅基地。12月9日，中共中央政治局：房地产税与不动产登记制度是建立房地产长效机制最为重要的两大政策工具。12月23日，财政部：金融房地产开发等增值税政策进一步明确,行业政策“去库存”仍是主基调，各城市分类管控，因城施策，加快建立长效机制,行业消息,2月25日，全面清理现有土地储备机构。3月13日，房地产税法已列为第一类立法项目。4月26日，国土资源部制定不动产权证书和登记证明监制办法。5月12日，国土资源部：提高土地节约集约利用水平，坚持协调、统筹发展，促进国土空间开发格局优化。5月16日，国土资源部：明确我国要加强和改进土地计划管理，强调要保障产业发展用地，尤其是“保障养老用地”。6月3日，中国银监会、国土资源部：农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款。6月13日，国土部:十三五压缩新增建设用地总量，盘活存量。6月27日，住建部：中国城市地下空间将纳入不动产统一登记。8月2日， 国土资源部：收紧供地节奏，细化严厉打击闲置土地等。8月4日，国土部：加快地籍区划分，不动产登记在基层落地。10月10日，五部委联合出台新政:允许进城落户人员有偿转让宅基地。10月11日，国土资源部：别墅用地停止审批，全国将停止别墅类用地的土地供应。11月24日，国土资源部：要求城镇低效用地再开发力求做到土地集约利用水平明显提高。12月14日，国土资源部：进一步优化报国务院批准城市建设用地的审批。二是将先行用地纳入法治化轨道。12月30日，国务院关于全国土地整治规划（20162020年）的批复。,土地政策深化改革，坚持耕地保护制度和节约用地制度，实施藏粮于地和节约优先发展战略,行业消息,2月2日，央行银监会：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可下浮5个百分点；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。2月8日，公共租赁住房建设运营免征三年房产税。2月14日，国管公积金：暂停受理个人住房贷款政策性贴息申请，购房职工可正常申请住房公积金个人贷款。2月21日，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，调整为1.50%。2月22日，财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为 90平方以上的，按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方以上的，按2%的税率征收契税。3月1日，中国央行决定普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月24日，财政部公布营改增细则：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。4月15日，住建部：1、住房公积金缴存比例不得超过12%。2、阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。3、生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金。 8月15日，住建部：住房公积金支出增长承压 住建部要求月报缴存存款情况。9月1日，国管公积金：下月起提取手续大瘦身。12月27日，财政部、国税总局：“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。,金融信贷政策杠杆调控，年初延续宽松政策，四季度起开始有收紧态势,行业消息,1月24日，山东省政府鼓励农民到城镇、县城购房，首次在城镇购房的农民，将享受财政补贴和税收减免农民首次进城购房将享财政补贴。2月11日，山东省将建立购租并举的住房制度，大力发展跨界地产，鼓励引导农民进城购房等举措，实施房地产去库存。2月22日，济南跨区买二房按首套交契税，去库存大户型最受益；对拆迁户购买自住房，也施行契税优惠政策。2月25日，济南公积金拟最高可贷70万,个人最高可贷40万元。3月1日， 山东新政：新建小区须建养老设施 否则不予验收备案。3月7日，济南纯商贷按揭购房可每年提公积金还贷,拿有效凭证能以缴纳住宅专项维修资金为由提取一笔公积金，金额在1万元左右。5月22日，济南明确土地出让金标准，征缴标准为房屋交易价格的1%，交易价格按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定。6月14日，山东2017新建高层住宅实行全装修 ，2018年淘汰毛坯房。6月26日，2016年度济南住房公积金单位和个人月缴存额最 高 调 整 为5074.32元，最低为155元，比去年标准都有所提高。8月1日，济南使用公积金贷款买房，每个月可以提取一次公积金，提取数额不能超过每个月的还贷额度，每个月15日自动打款。8月3日，济南城市总体规划新定位，补齐环渤海第二“金三角”。8月24日，济南箭指“捂地”，土地交付之日起1年内须开工，否则征缴土地闲置费;未动工开发满两年，无偿收回国有建设用地使用权。8月29日，济南城市总体规划,济南中心城规划范围扩大近一倍。9月1日，山东省出新政鼓励农民“进城”。9月29日，济南房产新政出炉：溢价超100%土地出让价款15日缴清。10月2日，限购政策：非济南户籍家庭限购一套住房。12月6日，山东:设区城市新建高层住宅需空气达标才交付；2017年山东设区新建高层住宅全装修，2020年淘汰毛坯房。12月20日，章丘撤市设区即将正式挂牌，周边楼盘因势而“热”。12月26日，济南限购政策全面升级，出台“济六条”。,地方性政策明确城市定位，扩充城市版图，完善土地机制，加紧城市建设，加强金融调控,宏观市场,规划范围：北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，总用地面积21.40平方公里。规划目标：以胶济铁路枢纽和空港为依托，以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心，同时成为历城区乃至济南市对外展示的“门户”和“窗口”。总体布局：构建“一心三轴、两带多团”的空间结构。 “一心”：唐冶片区中心；“三轴”：分别为一号路城市功能发展轴、十二号路东部城区产业发展轴、港西路山水景观轴三条片区发展轴线；“两带”：指沿刘公河、土河形成的两条滨河景观带；“多团”：指构成片区的多个城市功能组团。,以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。,2016重点区域城市规划唐冶片区,规划范围：北起黄河，东至历山北路，南至胶济铁路，西至津浦铁路，总用地面积1624.44公顷。规划目标：通过中心带动策略、绿色提升策略、文化注入策略、交通优先策略创建高标准的生态环境、高品位的文化创意空间，通过完善的布局网络实现总体布局的协调发展。总体布局：形成“一核三心、三轴多组团”的布局模式。 “ 一核”指北湖创意文化核心区; “ 三心”指徐李商业商务中心、北园大街商贸中心、历山北路商贸中心; ”三轴“指泉城特色风貌发展轴、北园大街发展轴、小清河发展轴; ”多组团“指多个生活居住及配套组团。,打造集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市新区,2016重点区域城市规划北湖片区,规划范围：东起无影山北路，西至二环西路，南起小清河，北至黄河，总用地面积约1908. 88公顷。规划目标：重点塑造沿药山、粟山、北马鞍山的南北自然生态廊道和沿黄河、小清河的滨水景观带，构建和谐、富有独特魅力的产业研发基地和生态宜居的居住社区。总体布局：规划形成“一廊穿两带、两轴连多片”的布局模式。“一廊”指连通南北滨水空间的药山、北马鞍山自然生态景观廊道; “两带”指黄河生态景观带和小清河生态景观带;“两轴”指二环西路城市发展轴和二环北路城市发展轴; “多片”指围绕城市发展轴和自然生态景观廊道形成多个生态居住片区 和一个产业发展片区。,打造地区生产力服务中心、黄河、小清河观光游憩带重要载体、生态宜居的居住社区,2016重点区域城市规划药山片区,规划范围：北至工业南路、解放东路，南至经十东路，西至二环东路，东至茂岭山路、浆水泉路，总用地面积约282.22公顷。规划目标：完善设施配套、完善山体景观，建设成为绿色、活力、宜居的高品质片区。总体布局：规划突出“两心两带、两轴三片”的布局结构。“两心”指茂岭山和燕翅山，是片区城市建设和景观塑造的核心; “两带”指外围沿二环东路、经十东路、工业南路形成城市公共建筑和防护绿化景观带，内部建设连茂岭山和燕翅山得两山公共绿化景观带;“两轴”指解放东路公共设施轴和窑头路居住区商业轴; “三区”指茂岭山居住社区、燕翅山居住社区、摇头居住社区三个居住社区。,济南东部新中心配套生活区，以居住为主，行政办公、文化教育、商业服务等功能为辅的综合片区,2016重点区域城市规划茂岭山西片区,数据来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报,宏观经济,2016年1-3季度济南市GDP为4761.3亿元，与2015年同期相比增长7.6%，整体保持稳步上涨,2011年-2016年三季度GDP,宏观经济,数据来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报注：2016年数据仍未公布，以上统计仅到2015年,2015年济南市固定资产投资为3498.4亿元，其中房地产开发投资为1014.1亿元，增长势头迅猛,宏观经济,2015年济南市人均可支配收入39889元，但增长率势头逐年放缓；人均消费支出26319元，增长率有所反弹,数据来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报注：2016年数据仍未公布，以上统计仅到2015年,宏观经济,产业结构上，第三产业比重最高且不断增加，第二产业比重依旧保持下降趋势,数据来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报注：2016年数据仍未公布，以上统计仅到2015年,城市规划：城市版图不断外拓，城市重心再次东移。“东拓、北跨”进程再次加快，唐冶片区、北湖片区、药山片区打造生态宜居新居住社区；此外，茂岭山西片区作为中央商务区受到政府高度重视。宏观经济：整体经济保持稳步上涨，房地产开发投资处于增长状态，但增速浮动较大；产业结构上，第三产业比重最高且不断增加，第二产业依旧保持下降趋势。,一级市场,济南板块划分标准,注：选取土地样本为济南市七区（不包含章丘）可经营性用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。,2016年济南市可经营性用地新增供应127宗，供应面积为703.57万，分别环比增加42.70%，55.86%，整体供应较去年有较大涨幅。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地供应情况,土地供应量较去年有较大涨幅,一级市场-土地供应情况,季度供应分布不均，受到“土地唯一熟化人制度”退出影响，二季度大批土地集中入市,从季度土地供应来看，2016年土地供应主要集中在第二季度，共供应329.29万，占全年土地供应的47.10%；其余三季度土地供应市场冷淡，特别是第一季度，仅供应14宗土地。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地供应板块,东部片区依然占据供应主力，西部片区略显逊色,从各板块土地供应来看，土地供应主要集中在唐冶-彩石板块，供应面积占到总供应面积的26.60%，其次为工业北路板块，供应面积占到总供应面积的20.67%。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交情况,土地市场受房地产影响，迅速升温，16年土地成交明显超过15年,2016年，济南市共成交可经营性用地122宗，累计成交面积655.66万，分别环比增加7.02%和7.94%,；其中有4宗土地为2015年供应，流转至2016年成交。,数据来源：济南国土资源局,备注：2016-G021、2016-G022、2016-G023三宗土地由于竞得单位济南隆昊房地产开发有限公司未如期缴纳土地购置款，被收回出让，但记作已成交土地。,一级市场-土地成交情况,土地市场却呈现出“前冷后热”的现象，房企争先抢地，四季度政策接连出台，土地逐步回归理性,从土地季度成交来看，2016年第一季度成交平淡，共成交55.8万，仅占全年总成交面积的8.51%；下半年成交火爆，第三季度、第四季度分别成交260.43万和234.23万，分别占全年成交总面积的39.72%和35.72%。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交板块,受供应影响，东部片区的奥体CBD、唐冶彩石、工业北等板块成交最多,从土地板块成交来看，唐冶-彩石板块为成交最主要区域，成交面积为185.97万，占总成交面积的28.36%，其次为工业北路板块和城北板块，分别成交144.47万和96.88万，分别占总成交面积的22.03%和14.78%。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交价格,土地唯一熟化人制度退出舞台，市场化竞争日益加剧，每亩地价与楼面地价均大幅上涨,2016年济南市土地平均成交单价为585万元/亩，环比上涨56.42%，平均楼面地价为3669元/，环比上涨74.13%。受到土地唯一熟化人制度退出影响，土地市场更加公开透明，催生了土地的成交价格。,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交价格,2016年济南市各板块土地成交单价中，城南板块位居榜首，成交单价为2227万元/亩，楼面地价为9832元/，城西、城央、奥体-CBD板块紧随其后，土地成交价格居中高价位。,数宗地块先后破地王记录，带动区域价值随之提高,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交结构,土地供应与成交均以住宅用地为主、商服用地为辅,2016年济南市土地市场供应与成交中，住宅用地仍是主力。2016年从土地成交结构中，住宅用地共成交77宗，成交面积447.54万，分别占总成交的63.1%，68.3%；商服用地共成交45宗，成交面积195.74万，分别占总成交的36.9%，29.9%。,2014年,2015年,2016年,数据来源：济南国土资源局,一级市场-开发商拿地TOP10,品牌开发商拿地较多，行业集中度愈发凸显,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交五宗“最”,数据来源：济南国土资源局,一级市场-土地成交地图,供应方面：2016年济南市可经营性用地新增127宗，出让面积703.57万；东部片区为主要放量区；从6月底开始土地供应集中发力。成交方面：2016年济南市可经营性用地成交122宗，成交面积655.66万，唐冶-彩石板块为主要成交区域；三四季度为成交高峰期。价格方面：2016年济南市土地市场成交单价为585万元/亩，楼面地价为3669元/，地王频出，均达到历年峰值。,二级市场,住宅市场别墅市场公寓市场,住宅市场-供应量,普通住宅新增供应量逐年增加，2016年较2015年增长明显,2016年济南市新增普通住宅100945套，新增面积1155.19万，环比分别增加35.61%和35.27%，新增供应量逐年增加，2016年仍旧稳定高位。,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-供应量,库存值基本维持在合理范围，库存压力并不十分明显,整体来看，2016年济南市普通住宅供应量健康平稳。具体来看，2016年第一季度，受传统节假日影响，库存均维持在较高位置；进入二季度后，库存量有明显下降趋势。,数据来源：济南市市场调研数据库,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-供应区域,唐冶-彩石板块成为主要供应区，其次为雪山板块与工业北板块，城市版图再次外拓,整体来看，2016年济南市普通住宅供应量健康平稳。唐冶-彩石板块成为全市普通住宅最大供应区，供应套数为19689套，供应面积为225.32万。本板块楼盘众多、货源充足，后续供应能力强。其次为雪山板块、工业北路板块与城南板块，城市版图再次外拓,住宅市场-成交量,普通住宅成交驶入快车道，2016年达到新量级,2016年济南市普通住宅共成交106765套，总建面1238.61万。环比分别增加37.12%、38.46%。具体来看，轮番的政策利好，促进改善产品的销售，外加城市基础设施如路网建设尤其是轨道交通建设的启动，将进一步拓展城市发展空间等，均促成济南市房地产市场上涨的表现。,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-存销比,整体市场基本向好，存销比略有起伏但总体稳定在健康范围内,2016年济南市普通住宅月度成交呈倒“V”型走势，一二月份受传统新年影响，成交量较为惨淡。十月份后受到限购政策，开发商推盘节奏等影响，成交量大幅下降。具体来看，2015年济南住宅市场存销比总体呈现波动状态，但整体健康。,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-各板块成交,西客站板块全年成交普通住宅16447套，成交面积185.91万，分别占总成交量的15.40%和15.01%，区域内在售大体量项目众多，供应充足。城央板块与远郊板块成交量较低，分别占总成交面积的3.14%和3.68%。,各板块间成交差距较大，西客站板块成交量领跑济南，高新板块次之，城央板块受供应影响成交较少,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-成交价格,全年价格涨幅较大，年涨幅在27%,整体来看，2016年济南市普通住宅成交价格涨幅较大，12月月月度均价已高于年初近2500元/。具体来看，从7月份开始，普通住宅成交均价逐月上涨，原因是土地市场的公开助推地价上涨，然而在政策频出的情况下，价格依然平稳上扬。,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-各板块成交价格,各板块成交均价差距较大，但大多数板块均价破万，城央板块、奥体-CBD板块领跑济南房价,2016年，济南各版块普通住宅成交均价为10119元/。奥体-CBD板块成交均价领跑济南市，城市发展重要区域，资源稀缺；其次为城央板块，老城区发展成熟，资源密集，人口密度大，城市发展核心区。,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-2016住宅项目网签成交金额TOP10,数据来源：济南市市场调研数据库,住宅市场-2016住宅企业网签成交金额TOP10,数据来源：济南市市场调研数据库,供应方面：2016年济南市新增普通住宅100945套，新增面积1155.19万，环比分别增加35.61%和35.27%，新增供应量逐年增加，2016年仍旧稳定高位成交方面：2016年济南市普通住宅共成交106765套，总建面1238.61万，环比分别增加37.12%、38.46%价格方面：从成交价格来看，全年价格涨幅较大，整体均价已迈入万元,别墅市场-市场成交,整体来看，2012-2016年别墅整体需求呈逐年上升趋势。具体来看，2016年别墅成交面积为45.49万，环比上涨63.99%，成交金额为77.59亿元，环比上涨75.19%，成交均价为17102元/，环比上涨6.88%。均比去年大幅上涨。,高端改善客群持续释放，成交面积、成交金额、成交均价均比去年大幅上涨,数据来源：济南市市场调研数据库,别墅市场-市场成交,从1-12月成交情况来看，整体成交稳中有升，前两季度表现平平，后两季度成交突出，其中9月份、10月份成交额分别为13.91亿元、13.20亿元，达到全年最高值，主要是海尔绿城全运村入市热销直接拉升别墅市场成交。,个别月度成交突出，其他月度比较均衡，主要原因是单盘影响整体市场,数据来源：济南市市场调研数据库,别墅市场-2016别墅项目网签成交金额TOP10,数据来源：济南市市场调研数据库,成交方面：别墅市场发展快，成交面积、成交金额、成交均价均比去年大幅上涨；个别月度成交突出，其他月度比较均衡，主要原因是单盘影响整体市场项目方面：16年仅名悦山庄一个项目首次面世，继海尔绿城全运村后，又一济南市高端项目代表，两次推售均有较好的表现。,公寓市场-供应情况,从公寓市场总供应来看，2016年济南公寓市场累积存量又有增加，新增供应为近年新高，去库存仍为主要任务。,库存量逐年增多，新增供应量为近年新高，去库存仍是主要任务,数据来源：济南市市场调研数据库,公寓市场-供应情况,公寓市场一直以去库存为主基调，年中新增供应量有所增加,2016年公寓市场年中集中供应，年末住宅限购后去化有所增加，但全年仍旧供大于求。,数据来源：济南市市场调研数据库,公寓市场-成交情况,16年公寓市场成交量上涨明显，成为近5年峰值,2016年济南市公寓市场成交量出现较大涨幅，达到近几年峰值。2016年公寓市场成交量为48.21万，环比增加93.69%；成交价格约为1.06万元/，环比上涨24.71%,数据来源：济南市市场调研数据库,公寓市场-成交情况,济南市公寓市场规模较小，受单个项目影响较大，月成交均价波动较大,济南市公寓市场规模较小，受单个