2016年重庆loft产品（公寓及商铺）市场专项调研报告36页

重庆LOFT产品市场专项调研报告汇报（2016.4.11）,一、重庆LOFT公寓市场状况,二、本区域LOFT公寓市场情况,三、本项目LOFT公寓（SWOT）分析,四、本项目LOFT公寓预计售价,五、重庆商铺市场状况,八、预计商铺售价,七、本项目商铺情况,六、本区域商铺市场情况,九、首推销售目标,调研项,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,数据来源：重庆统计局,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,数据来源：重庆市土地交易中心,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,数据来源：重庆市土地交易中心,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,小结：,经济指标：全国GDP首次破7%，但重庆保持高速发展，经济稳增长成首要任务，房地产作为支柱行 业将受益中央政策：全面支持自主和改善性购房，15年国家多次对房地产进行政策调整，使其房地产稳步健康发展土地市场：15年土地成交宗数上升，但总量、成交面积、成交价格、楼面价格都有所下降商业商务：土地成交单价方面，商业商务用地单价较其他用地较高办公：15年上半年主要以去库存为主，价格缓慢下行；下半年供应下降，价格逐步升高,重庆主城LOFT公寓,部分项目,该项目更偏向住宅销售模式，投资客户对该产品位置不看好。,重庆LOFT公寓市场情况,佳兆业广场LOFT（共1栋 约2.4万方）,该项目只有1栋LOFT公寓，共17层。面积主要为（41、50）平米两种，目前销售不理想，整年去化3层，销售速度慢，周边人气较差，上客量极低，销售价格在5800左右（基本与住宅价格持平），可通气，中、下层以整层或半层进行销售，单层面积在1400平米左右，4梯26户，物业费按住宅收取。,总建筑面积30万方，由住宅、港式街区、酒店、商务、LOFT办公五大业态组成。,专题调研,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,旭辉城LOFT（共4栋 约9.5万方）,总建面80万方，由城市原山别墅、高端住宅、SOHO公寓、LOFT公寓、商业街区组成。（16年3月推出1栋）,该项目共4栋LOFT公寓，17层，目前推出1栋。主力面积在50平米左右，中间两层对散户进行销售，其余为整层销售或半层销售，目前去化1/4，较为理想，因万达在旁边，周边人气较好，来访客户较大，销售价格在7000左右（与住宅差价大约600-800，高于住宅），可通气，单层面积在1400平米左右，4梯32户，目前租金约35元左右，所有费用按商业收取。,该项目人气较好，主要针对大客户销售，该项目更具投资价值。,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,巴南万达广场LOFT（共2栋 约4万方）,巴南万达广场总体量100万方，总投资约80亿元，包括四大产品：万达金街、万达华城、万达中心、万达SOHO,该项目共2栋LOFT公寓，17层，目前已售完1栋，推出1栋（15年年底推出）。主力面积在50平米左右，可售套数不多，主要为整层销售或半层销售，目前去化已过半，较为理想，万达商业已开业，周边人气较好，来访客户较大，销售价格在6800左右（与住宅差价大约600-800，高于住宅），可通气，单层面积在1200平米左右，4梯28户，目前租金约35元左右，所有费用按商业收取。,该项目商业氛围浓厚，带动投资客户，客户对该项目未来前景看好。,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,蓝光coco时代LOFT（共2栋 约5万方）,蓝光COCO时代占地192亩，总建筑面积约53.7万方，规划户数约4932户，由20栋高层住宅、2栋LOFT办公楼组成、特色主题商业组成。,该项目共2栋LOFT公寓，共20层，2014.7月开始销售，到目前为止共销售三层，主力面积在38平米左右，较为不理想，整体销售价格低于住宅价格，周边居住社区较多，但目前商业氛围不浓厚，不通气，客户主要购买为自营。,该项目LOFT销售难度大，客户购买主要是自用，用于经营生意。,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,中航my townLOFT（共8栋 约23万方）,该项目共栋LOFT公寓，18层，2013.11月开始销售，推售3栋，到目前为止去化率达到70%，主力面积在20-54平米，LOFT销售价格高于住宅近1000元，主要通过渠道带客成交，以回兴客群为主（主要以年轻人过度及购买出租）。,该项目LOFT自主及投资客户各占一半，以购买后租售为主，或作为过度使用。,总建筑面积50万方。目前正在开发的是项目一期，占地7万方，建筑面积23万方，由8栋18层小高层组成。,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,楼盘数据对比,目前，所了解的几个项目中，有几个共同点：主力面积范围在20-50之间；单层面积在1200-1600平米之间；层高为：5.1米；主要来客为：渠道带客,重庆LOFT公寓市场情况,专题调研,根据市调LOFT产品，总结：,产品情况：目前LOFT主力面积偏小，在20-50之间，单层面积在1200-1600之间，层高均为5.1米，开间根据面积大小从3.1-4.7米，层差基本在10-20元，目前销售单价根据区域不同，价格不同，但普片在住宅价格基础上上调500-800元，单层户数最高达51户（中航），单层平均户数保持在25-30户之间；主力客群：周边及区域客户为主，部分区县客户辅助；置业目的：1、轻年过度，2、购买出租，3、直营（个体及小中型公司）；去化情况：LOFT的去化难度较大，周期较长，个别发展中商圈销售相对较好；销售策略：整层或半层出售占比量较大，定楼层销售去化散户；租金：了解楼盘中，租金根据楼盘位置变化，商业氛围较浓租金偏高，相反则低，租金范围在20-35之间。,本区域LOFT公寓市场情况,该项目目前未对外销售，由公司内部洽谈整层或整栋大客户进行购买。,重庆LOFT公寓市场情况,贵格两江总部城LOFT（共12栋 ）,该项目共12栋写字楼，销售均价在6200-7500之间，单层面积在1000-2400之间，目前主要是以公司内部关系洽谈客户，以整层或整栋大客户，进行销售。,主要以写字楼产品为主，打造的商务办公总部。,专题调研,本区域LOFT公寓市场情况,专题调研,绿城两江御园中高端社区（33万方）,项目以中高端产品为主，客群以龙兴本地原住民为主（占比60%以上），推广方式较少，前期成交主要以公司领导关系客户去化，首推别墅产品177套已售罄，成交均价在13000元/，赠送面积较大，实得均价在6000左右。,本区域LOFT公寓市场情况,专题调研,中航小镇经济性别墅社区（260万方）,项目以经济性别墅产品为主，面积区间90-120 ，部分大户型240-500 ，赠送率达70%；客群：龙兴本地客群原占比30%，其余为江北、渝北、两路客户为主，主要以大客户圈层关系拓客为主，与部分企业谈团购（如涪陵太极集团），销售均价1万，目前1期去化达到85%左右。,本区域LOFT公寓市场情况,专题调研,金瓯理工国际高层住宅社区（23万方）,金瓯国际项目主要以高层产品为主，户型面积为60-110 ，主力户型在60-75 ，主要成交价格区间在30-50万，销售均价（建面）在5000左右，截止目前，月均去化18套左右；其客群主要以本地原住民为主（占比50%以上），其余来自周边城镇。,拆迁户： 当地人，有地域情结，有购买实力；两江新区政府办公人员： 预计3000-4000人，根据年龄推断最低还会在当地工作7年以上，有购买需求；大量入住企业中的中高管： 有消费实力、有投资远见、因离主城远，考虑就近投资买房可能性较大；外出办企业的当地人汇流： 龙兴作为政府重点开发区域，现考虑回家乡办企业的人群；,客户描摹：,本区域LOFT公寓市场情况,专题调研,本项目LOFT公寓(SWOT)分析,专题调研,本项目LOFT数据,优势：本项目为未来发展热度板块；项目位置在该区域较好；周边暂无该产品竞争对手；主力面积偏小，总价低；本项目为商业项目，带动LOFT投资价值；,劣势：目前无参照项目，客户对该产品接受度有待考证；该区域高层项目已洗客一轮；该产品为商业性质，与住宅产品相比在入住成本上偏高；目前区域热度不够，人气不足；,机会：政府对新区的政策支持；新区长远发展规划看好；未来大型知名企业进驻带动区域发展及经济；该产品抢占市场，同类产品竞争小；,威胁：未来区域其他项目的呈现；国家对赠送面积监管逐步严格，或将减少赠送部分；主城其他区域分流客户；,本区域LOFT公寓市场情况,专题调研,目前市场LOFT与住宅差价每平米在1000元左右,LOFT与住宅差价关系：,LOFT （价格） 住宅,本项目溢价项：1、区域发展（两江新区重庆重点发展核心板块，政策扶持）2、城市综合体（政府重点关注项目，喜来登签约）3、纯商业项目（商业整体价值带动产品升值空间，更具投资性）4、双轻轨物业（三轻轨环绕，两轨道线站点）5、综合商业一体配套（集玩、乐、购、休闲、办公一体化）,500元,增值,重庆市场商铺情况,重庆市场商铺情况,专题调研,2015与2014年商业成交面积段走势,2015与2014年商业成交单价段走势,2015与2014年商业成交总价段走势,商业产品：受存量压力影响，经济型投资商铺增多，低总价占比提高。成交面积：商业产品成交面积主要集中在建面30-50及250以上产品；成交单价：主要集中在10000元/以上，但7000-9000元/产品逐步增多；成交总价：主要以两端总价较为集中（60万以下商铺，250万以上商铺）。 供应量：供应量占比最高为渝北及巴南区，项目数量以渝北及九龙坡区居多。,投资客户两级化：1、经济性投资低总价，有部分闲钱；2、中大型客户，经济实力雄厚或规模经营,2016年商业区域供应量,重庆市场商铺情况,专题调研,重庆朝天门国际商贸城 领衔重庆2015年商业产品销售,2015重庆主城商业物业成交金额TOP 10,本区域商铺市场情况,本区域商铺市场情况,专题调研,龙兴典型项目一,九鼎艺展中心商业社区（商业22万方）,项目以商业、写字楼为主，商业面积20-50 ，总价30-60万（小面积，低总价），返租后实际成交均价在1.5万，客群以龙兴本地原住民为主（占比80%以上），以返租形式销售，前期线上推广较多，目前主要以电视台，自有渠道为主，即将启动分销。写字楼暂未推出，预计售价7000左右。（该地块土地性质为B29）,本区域商铺市场情况,专题调研,龙兴典型项目一,绿城两江御园中高端社区（商业18万方）,项目整体商业体量18万方，推售时间未定，商业主要以商场、底商、商业街为主，预计销售均价约15000元/。,本区域商铺市场情况,专题调研,目前本区域商铺在推产品不多，九鼎艺展主要以小面积、低总价产品为主，由于商铺总价接近住宅总结，相对销售较好。目前本区域项目九鼎艺展中心商铺销售均价约13000元左右，绿城两江御园商铺预计售价15000元。,小结：,1、区域发展（两江新区重庆重点发展核心板块，政策扶持）2、城市综合体（政府重点关注项目，喜来登签约）3、纯商业项目（商业体量大，更具投资性）4、双轻轨物业（三轻轨环绕，两轨道线站点）5、综合商业一体配套（集玩、乐、购、休闲、办公一体化）,本项目溢价项：,元,市场均价1.5万+项目溢价万,按临街1层价格为基准：,首推销售目标,部分项目,推售批次：一批次：2、3# 二批次：4、5# 三批次：6、7、8#注：1#楼为自持商业,本项目推售计划,专题调研,一批次推售：2#：182套商铺 3#：90套商铺， 352套LO