北京市石景山区西部地区总体开发策划报告（2005年）第四部分开发模式与策略）

第四章 开发模式一、投入产出分析（一）开发成本1房地产的成本构成单位开发成本及开发总投资额测算必须根据详细规划，按照具体的土地现状、拆迁估价水平，结合新建面积、容积率等方面的指标，才能进行准确测算。在详细规划未出来前，只能提供测算框架及大致的估算结果。整体投资估算的第一步是分析房地产的成本构成。表4-1：房地产开发成本构成一、开发费用项目备注土地使用 权取得费土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费一般占总成本的30%，具体因项目而异。大头是土地出让金和房屋拆迁安置补偿费。前期工程费建设项目前期工程咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费综合起来一般为100元/建筑平米。建筑、安装工程费建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。因建筑结构而异。从700元到3000元/平米，一般占项目总成本的30%左右。基础设施建设费基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。因地块的开发程度而异。公共配套设施建设费公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知（京政发号）规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。开发间接费开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。二、期间费用项目备注1、管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、警卫消防费、劳动保护费、试验检验费、宣传经费、财产保险费、上交管理费（净）、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览费、会议费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。一般为项目总投资的4%-6%2、销售费用包括应由企业负担的展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗、以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等等。一般为销售收入的3%左右。3、财务费用包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。因自有资金的比例和贷款规模而异。三、税金营业税、城市维护建设税、教育费附加等。销售收入的5.5%房地产的最大特点是其不动产性质，土地使用权取得费即土地成本的既取决于区域位置，又取决于开发程度。北京的建设用地按照商业、综合、居住和工业四种用途进行分类分级，最高的级别是一级，最低的是十级，其中商业、综合、居住用途的一级最高土地价格每建筑平方米分别达到了九千七百五十元、八千二百五十元和七千元。而十级中最低的地价每建筑平方米仅九十元。根据北京市的土地分类分级，石景山西部地区的商业用地、综合用地、住宅用地属于六级，工业用地属于五级；商业、综合、住宅、工业用地的基准地价楼面毛地价分别为7201090元/M2、500740元/M2、190430元/M2、195300元/M2；楼面熟地价分别为19702900元/M2、12902080元/M2、10601820元/M2、420680元/M2。基础设施费用根据土地的开发程度而定，如果是生地，基础设施的费用较高，如果是熟地，只需要负责地块红线内的基础设施建设，费用较低。2一级开发与二级开发所谓土地的一级开发，是指按照区域开发总体规划的要求完成土地的征用、拆迁、并进行基础设施建设，实现待开发地区通路、通水（供水、排污）、通电、通邮（包括通讯等）、通气（煤气或天然气）、通热（供暖）、开发地块的土地平整的过程，即人们常说的“七通一平”，将“生地”变成“熟地”的过程。土地的二级开发，是指在一级开发的基础上，对待开发地块按照控规的要求进行详细规划和项目设计，待规划行政管理部门对详规和设计方案批准后，申请建筑工程施工许可证，组织建筑施工和项目的后期管理过程。（1）土地现状石景山西部地区总占地面积31.25平方公里，可供开发的土地7.49平方公里。可划分为黑石头地区、五里坨建设区和天泰山地区。其中，l 黑石头地区供水主要依靠地下水，没有属于自己的水井，生活用水依靠相邻单位和南马场水库，北部供电主要由城建四公司供电，容量小；南部建有30万千瓦变压器。在通讯上，程控电话已经可通往各村。供暖上，主要靠煤火和电取暖。污水处理方面，自挖化粪池，定期抽取。交通方面，道路系统已初步形成，但路面条件较差，多为土路，且崎岖不平。l 五里坨建设区在道路交通方面，京门路路面宽31米，从地区中心穿过，形成五里坨地区的主要干道；另有隆恩寺路、潭峪路、黑石头路三条放射路，路面宽46米，形成五里坨地区的道路网。在供水方面，建设区内生活饮用水主要依靠自备水井供给（共有水井25眼），部分单位靠门头沟城子水厂供给。在排水方面，区内没有污水管网，主要依靠自然排洪道、雨污合流的方式排入永定河。热力方面，主要靠高井电厂保障，供热面积约48万平方米。另有工业锅炉2台、取暖锅炉5台保障供暖面积20200平方米。电力供给方面，主要从三家店变电站引出一条10KV供电线路保障供电。电信除保留了887、884局电话用户外，又新增了一座3000门电话交换站。煤气主要是采用罐装煤气。到2004年12月份，规划建设区内除部队外，共有人口36611人。五里坨建设区内现状建筑面积平方米，其中居住面积平方米，公建建筑面积64070平方米，工业建筑面积63715平方米，仓储建筑面积4856平方米。l 天泰山地区目前没有大市政配套。l 麻峪地区占地30万平方米，需拆迁面积24万平方米，拆迁人口1200户，3000人，拆迁费用约需4.2亿元。l 广宁地区拆迁费用约1.8亿元。（2）一级开发的内容一级开发的内容是完成相关的拆迁工作，实现土地平整；实现市政规划的目标。市政规划的目标如下：表4-2 石景山西部地区市政规划目标天泰山地区五里坨建设区供水根据需要打井开采地下水，同时建设山上蓄水池截存自然降水。在佟家坟建一座供水厂（二次加压站）；排水、防洪雨水排除采用明沟、暗沟相结合的方式应近排水；污水排除方面，根据各功能区的不同要求，设小型污水处理厂，采用分流收集、统一处理的方法就近排放。实现雨、污分流，逐步建成污水管网和五里坨污水处理厂。供暖建小型锅炉房一座，室内采暖采用电热膜及盘管风机技术。需建二座集中供热锅炉房，并将高井电厂的供热范围做适当调整。供气与外围大市政相接，设调压箱16个。将人工煤气高压管从模式口地区引进建设区，在黑石头路东侧7312厂铁路专用线以南建高中压调压站，经调压进入该地区中压环网，再经中低压调压到用户。电力由10千伏高压线引入。新建110千伏变电站一座。电信设电信总机。建设一个4万门的电话局。道路四级道路：黑陈路、连接五里坨建设区与谭峪村的道路；机动车游览路24.7公里;步行游览主路48公里;登山步道.道路总长度29.65公里，其中主干路5.2公里，次干路3.05公里，支路21.4公里，道路密度为4.49公里/平方公里。南部环线（黑石头路与京门路相交路口至隆恩寺路与京门路相交口）红线宽度定为60米；内部道路系统，以隆恩寺路、谭峪路、黑石头路为骨架，新建一条地区环路，红线宽度为40米；沿山辅助环路，红线宽度为30米。（3）二级开发的内容一般房地产项目的二级开发要经历以下程序：从规划部门取得规划意见书；向发改委申请投资、立项；取得建设用地规划许可证，根据控制性规划的要求，对地块内部进行详细规划，并将规划方案报规划局审批；对具体项目进行设计，设计方案经批准后申请施工许可证；建设施工；项目竣工后申请竣工验收；交纳“四源”费用，申请通水、电、邮（信）、气等；申请销售（预售）许可证，开展销售工作；委托物业管理，向业主办理交付手续，办理产权证。根据控制性规划方案，对西部地区的二级开发有如下要：表4-3： 石景山西部地区控制性规划指标用地面积（公顷）控高（米）容积率建筑面积（平方米）绿化面积（平方米）居住户数（户）广宁地区.32877石府小区36.7181.0-1.2秀府小区27.83高挡住宅区28.2290.3旧村改造53.1地区中心8.7242工业用地26.49181仓储用地9.3490.4旅游度假用地20根据以上控制性规划指标，并结合具体项目设计，二级开发包括以下内容：表4-4：天泰山创意城二级开发规划指标开发项目占地面积（公顷）容积率建筑面积（平方米）区位安排泰斗村别墅18.003陈家沟天鹅湖别墅2503天泰山旅游度假区内点状分布中挡别墅3405黑石头山麓地带商务酒店20408上石府地区高档住宅40812下石府地区中低档住宅38452秀府地区高档住宅14.96广宁地区经济适用房10220麻峪柳林庄创意商务公寓1362五里坨地区学校、幼儿园1085医疗卫生2五里坨医院原址文化活动中心03地区中心体育运动中心25垃圾场商业服务525以现状宏天商场为核心金融邮电04京门公路两侧行政管理035工业用地2649仓储用地934一级开发和二级开发是开发流程中前后衔接的两个环节，如何处理一级开发与二级开发的关系，关系到整个开发的效率与总体开发目标能否得以实现。一级开发与二级开发关系的确定，在很大程度上取决于项目的投资总额、投资构成和项目的盈利能力。3 静态投资分析（1）土地出让金表4-5：天泰山创意城的土地出让金项目占地面积容积率毛地价上限毛地价下限土地出让金下限土地出让金上限（公顷）元/平米元/平米(万元)(万元)泰斗村别墅180.3740500900013320天鹅湖别墅250.37405001250018500中挡别墅340.57405001700025160商务酒店20.40.810907201468822236高档住宅40.81.27405002448036230.4中低档住宅38.4524301901461133067创意商务公寓13.627405001360020128学校、幼儿园10.8510000医疗卫生21000文化活动中心0.31000体育运动中心2.51000商业服务5.251109072037805722.5金融邮电0.411090720288436行政管理0.3510000工业26.4913005165.557947仓储9.340.4728.521120.8合计.1（2）拆迁安置费用国家和北京市政府都有相关的拆迁补偿标准，但这都带有计划经济的色彩。对于商业性的开发项目，越来越强调拆迁补偿应当按照市场交易的原则由开发商与被拆迁人双方协商给予补偿，所以，对拆迁补偿费的计算，不能再象以往那样根据拆迁工作量和国家公布的补偿标准进行计算。应当充分估计被拆迁人的心理预期。被拆迁人的心理底线应当是在可以预见的将来，能有最基本的生活保障。以北京市最低生活标准300元/月计算，按社会基本的投资利润率（以银行贷款利率做参照，6%/年），年投资收益率应为3600元，每人的补偿标准应为60000元。截止2004年12月份，该地区人口为36611人，总的拆迁安置费用应为万元。（3）大市政建设费用准确的市政建设费用应当根据该地区的市政工程现状、市政规划目标以及市政工程定额进行计算，考虑到尚未进行详细的市政勘察与规划设计，以定额为依据进行概算缺乏严肃性，我们只能根据市政覆盖的开发面积进行估算。五里坨建设区总占地665.6公顷，其中特殊用地259.37公顷，开发用地约405公顷。黑石头、天泰山地区规划总用地约2273公顷，规划核心区用地573公顷，其中居住区和度假区用地41.5公顷，其他用地531.5公顷。开发用地的市政投资需求以每公顷300万元计算，特殊用地对市政的投资需求按150万元/公顷计算，天泰山规划核心区内居住区和度假区以外地区对市政的需求以50万元/公顷计算，石景山西部地区大市政的投资总需求约万元。（4）二级开发费用表4-6：石景山西部地区二级开发费用汇总项目建筑面积前期费用建筑安装费管理费总投资（万平米）（万元）（万元）（万元）（万元）泰斗村别墅5.45408100518.49158.4天鹅湖别墅7.57501125072012720中挡别墅17170025500163228832商务酒店16.321632489603035.5253627.52高档住宅63.926392958806136.32.32中低档住宅96.99690678304651.282171.2创意商务公寓27.22720408002611.246131.2学校、幼儿园10.8510857595520.89200.8医疗卫生22001400961696文化活动中心0.33021014.4254.4体育运动中心2.525037502404240商业服务设施5.2552515750976.517251.5金融邮电所0.44060038.4678.4行政管理用房0.353552533.6593.6工业厂房26.492649185431271.5222463.52仓储设施3.736373.62615.2179.3283168.128合计（上表含麻峪和广宁未建成的地区）综合以上诸项，西部地区的静态总投资约1，003，901万元。（二）地块分析与盈利思路1房地产价格的形成机制土地的最大特点是不可移动性。在传统的工业社会，人们的消费需求以物质消费为主，社会财富的主要组成是产品的使用价值，通过有效的生产力布局和生产、消费过程组织、最大限度地降低物化成本、增加社会财富的最有效手段。因此，在工业社会，便利的交通最为重要，决定土地价格的因素首先是位置、其次是位置，最后还是位置。无论是根据杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论，还是马克思的级差地租理论，位置、特别是交通位置都是土地价格的决定性力量。进入信息社会后，现代城市从生产型社会向消费型社会转变，信息和服务产业所占比重日益提高，交通的影响日益削弱。在这个时代，规划的配套水平与协调程度、设计的超前性与适用性、后期的物业管理水平是影响土地价格的主要因素。 我们可以发现，北京位置相似的两个地区，北三环、四环与南三环、四环土地价格有天壤之别；望京新城虽然在前期有很好的规划，但由于规划方案没有得到很好的贯彻落实，致使各类设施不配套，造成居民生活不便，严重影响该地区的土地升值。在同一个居住区内，由于属于不同的开发商开发，设计水平不同，后期的物管理水平不同，土地的价格也有很大的差别。进入后现代社会，人们的物质消费都能得到满足，物质消费已不再是人们的第一需求；精神消费、体验消费成了人们的第一需求。因此，在这个阶段，社区文化和物业的经营理念成了土地价格的决定性因素。北京的阳光上东区就是想效仿美国纽约的上东区，通过富人聚集区这个经营理念，提升土地价格。对于石景山西部地区的土地开发，应当遵循房地产价格形成的内在规律，充分利用该区域的区位优势，在合理的规划、设计和引进国际上先进的物业公司进行管理的基础上，通过社区文化的打造、经营理念的设计，最大限度地提升该区域房地产的价值。在开发成本相对固定的前提下，房地产价值提升，则意味着更高的投资回报率。 “天泰山创意城”，从位置上看，它是正在崛起的中华人民共和国的“首都、国际都市、宜居城市”的卫星城，离市中心很近，又具备北京市中心非常稀缺的山地、水库资源，可以承担首都文化中心、科技中心的部分功能；在规划设计上，我们应当通过国际招标的方式，引进最好的设计公司，使该区域的资源优势能得到很好利用，“天泰山创意城”建城宗旨又能得到充分体现。如果说前两者是一种外在的、物质的体现形式，社区文化的塑造则更为直接。只有很好地塑造该区域的创意文化，并让这种创意文化能在后期的物业经营管理上得到贯彻，“天泰山创意城”的规划目标才能实现，该地区的房地产价值才能得到充分挖掘，投资者的回报才有保障。2创意文化与创意经营创意是信息社会经济增长的灵魂。如果说在工业社会，这样一个使用机器生产机器的社会，相对复杂的信息处理还需要“简单的脑力劳动”，经济的增长在很大程度上还需要依靠廉价劳动力所带来的成本优势，在信息社会，这样一个使用信息生产信息的社会，几乎所有的非创造性的劳动，无论是体力的还是脑力的，都能有物质化的资本来替代，只有创意创造性的思维，才是真正的劳动，即剩余价值的源泉。在1999年一个由比尔盖茨、戴卫洛克菲勒等人出席的世界富人俱乐部论坛发表了一个宣言，宣言称，在信息社会，世界的财富不在象工业社会那样成金字塔式分布，还是象海洋一样分布，即绝大部分人生活在“相对贫困”的海洋里，极少数富有创意的人则位居于海洋中零星分布的孤岛上。当今世界，陈天桥、马云等人仅凭一个“简单”的创意，在3-5年时间里，积累了普通商人几个世纪也积累不了的财富，这正是创意的力量。创意不是孤立地产生的。创意需要一种氛围，需要一种文化。“天泰山创意城”的建城宗旨就在于充分利用该区域的位置优势和资源条件，通过创意人群的相对聚集，塑造一种独特的创意文化。该区域的创意文化不同于中关村的科研文化，它更多的是一种灵感，需要思想的碰撞，文化的交流。基于这一思想，我们在三个层面、四个角度塑造创意文化。所谓三个层面，一是“泰斗村”的开发建设，利用价格优势网聚世界上一流的、泰斗级的哲学家、艺术家、文学家、科学家（对于科学家，至少应是洛贝尔奖获得者）在此定居、论道，创造一种旗帜效应；二是建设、经营商务酒店，在此举办国际、国内著名的论坛，通过论坛和相应的商业交流活动，对外进一步宣扬该地区的创意活动；三是通过开发与经营创意商务公寓，为无数尚未积累足够财富、但富有创意的创意人提供工作和生活的场所。所谓四个角度，一是思想的角度，这里应是思想家思想的天堂；二是政治的角度，这里应是政治家顶礼膜拜的地方，成为国际一流论坛的场所；三是财富的角度，通过山上、山下，高挡别墅和公寓、中低挡住宅的落差，烘托一种“知识就是财富，创意能一步登天”的财富效应；四是商务的角度，通过中挡商住两用的别墅开发，聚集文化艺术产业内的制作人、投资人，使该区域成为创意的交易中心，创意能顺利转化成财富的场所。3别墅板块盈利分析该区域的别墅分为三个部分：泰斗村文化别墅、天鹅湖高档别墅和山麓地带中档的商务别墅。（1）泰斗村泰斗村文化别墅群布局于地块相对完整的陈家沟村，占地面积18公顷，在规划设计上要体现独特的村落式风格，比如乔家大院的风格。每户的建筑面积以300平方米计算，泰斗村一共可吸纳180户。为了节约用地，要充分利用周边非规划住宅区的绿地做为活动空间。由于泰斗多为老年人，生活方便最为重要。泰斗村的建设与开发，最好以中国社科联的名义（由于中国社科联这一组织尚未成立，可暂以民政部、文化部或中国社会科学科院的名义）申请土地划拨。但在经营管理上必须采用市场化的原则委托公司经营，比如成立北京泰斗村投资管理公司。北京泰斗村投资管理公司向泰斗或相关单位（如清华、北大、中国社科院、文化部等）出售使用权，出售价格为5500元/平米，使用权可以由老伴继承，但不能对外转让，公司承诺以合理价格（原价加利息）回购。由于价格合理，且具有投资价值，泰斗可以直接购买，相关单位也可以购买供访问学者使用。北京泰斗村投资管理公司应当对入住泰斗村的泰斗资格严格把关。因此，有必要成立由权威学者组成的理事会进行监督。由于入住泰斗的名人效应，泰斗村的屋业必将大幅升值，如果出现空置，可以委托山麓的酒店出租。由于土地申请划拨，该地块免交土地出让金9000万元到13000万元，以5500元/平米的价格出售，也有巨大的赢利空间。（2）天鹅湖高档别墅天鹅湖高档别墅系以南马场水库周边别墅为代表的所有高档别墅，零星地分布于天泰山上，总规划占地面积25万平米，每套300-500平米，预计建设150250套。这是真正的高档别墅（Villa），“独村独户”，四周苍翠，为了节约住宅用地，游泳池、花园、池塘等设施可不计算建筑面积。建筑风格采用欧式建筑风格，也可为业主量身定制。销售价格为20000元/平米之间。为了节约市政投资，这些别墅可以采用电膜采暖或动力环流空调，并以保护环境的名义禁止使用煤气，代之以电力做饭、烧水。污水处理可以通过建独立的沼汽池，结合菜园、生态农业的概念，建立一个微生态系统。（3）中档商务别墅中档商务别墅布局于黑石头地区的天泰山山麓，设计为35套为一栋的连体Townhouse式，一栋的建筑面积在1500平方米左右，既可以作为独立的办公楼，也可以作为分户住家使用。采用统一的大市政设施，销售价格定在12000元/平米左右。4住宅板块盈利分析（1）高档住宅分布于下石府地区、秀府地区的山麓地带，为3-4层的小板楼，每户面积为150230平米，销售价格为6000元/平米。（2）中低档住宅布局于秀府、广宁和麻峪，其中位于麻峪的20万平方米为经济使用房，作为拆迁安置用，其余部分为中挡商品房，每户面积为85平米，为砖混结构的6层楼房。经济实用房的销售价格为3000元/平米左右，商品房的价格为35004000元/平米。5酒店板块盈利分析商务酒店占地面积20.4公顷，容积率为0.8，规划建筑面积平方米，分为两个组团，累计客房1600套，平均租金价格为500元/套天，全年的平均出租率为国为70%，餐饮宴会收入按客房收入的40%计算，其他收入按客房收入的10%计算，酒店全年的收入为30660万元。销售利润率以35%计算，每年的税前利润为10731万元，税后利润约为7190万元。6商务板块盈利分析创意商务公寓布局于五里坨中心区，占地13.6公顷，建筑面积为平方米，设计为商住两用的SOHO公寓，销售价格为6000元/平米。表4-7： 各板块收益分析开发项目占地面积（公顷）容积率建筑面积（万平米）销售价格销售收入销售费用营业税金及附加（元/平米）（万元）（万元）（万元）泰斗村别墅180.35.455002970014851633.5天鹅湖别墅250.37.52000075008250中挡别墅340.517120001020011220商务酒店20.40.816.3200高档住宅40.81.263.9260001917621093.6中低档住宅48.45297.940001958021538创意商务公寓13.6227.2600081608976学校、幼儿园10.85110.85000医疗卫生212000文化活动中心0.310.3000体育运动中心2.512.5000商业服务5.2515.2572003780018902079金融邮电0.410.472002880144158.4行政管理0.3510.35000工业26.49126.4920005298026492913.9仓储9.340.43.73615005604280.2308.22合计71064.278170.62该区域在不计算酒店经营收入、忽略文化体育设施经营收入的情况下，即使按上限交纳土地出让金，静态投资的税前净收益为：268，148万元。二、开发模式选择（一）开发模式选择的原则石景山西部地区的开发模式选择主要考虑以下几点：l 能否确保政府通过民主决策程序确定的西部战略定位得到贯彻落实；l 能否得到有效的资金供给，实现快速开发，尽快实现区域 经济、社会和生态的快速发展；l 能否引进国内外大型商业企业成功的策划、管理和整合营销的经验；l 能否充分保障区域原住民、被拆迁单位特别是农工商公司的既得利益，在实现区域开发目标的同时，确保社会的和谐与稳定。l 符合国家和北京市政府有关建设用地供应管理办法的要求。（二）开发模式选择的依据1政府与企业的关系政府和企业是两种不同的社会组织，虽然它们都以极大的热情参与石景山西部地区的开发，但由于它们在组织目标、组织职能和运行方式上有很大的差异，它们在石景山西部地区的开发过程，应当分工合作，发挥各自的优势。表4-8：政府企业差异政府企业组织目标致力于充分就业、社会稳定、财政收支平衡和区域经济社会的可持续发展。在追求经济效益最大化的同时，兼顾社会效益。组织职能提供公共产品、协调各方利益、编制区域经济社会的中长期发展规划等承担投资风险，获得投资收益，承担相应的税费。运行方式决策：公共选择（一人一票），遵循大数定律，效率相对较低；但由于充分吸纳各方观点，相对比较科学；执行：公法约束，具有强制力。决策：资本权威，遵循公司法，效率较高；由于充分尊重资本的意志，张扬个性，利于创新；执行：民法约束，不具强制力。根据政府和企业各自的特点，我们认为：l 政府制定的区域功能定位、产业定位和空间规划必须得到维护，但在具体的产业选择、各地块的详细规划与建筑设计上，应当充分吸收企业的运做经验；l 在土地征用与拆迁方面可以充分发挥政府的优势，但在具体的项目开发与施工组织方面，必须进行企业化操作；l 在重大项目立项和优惠政策的争取方面必须依靠政府的力量，但在项目的后期经营管理方面必须委托企业经营；l 在项目的宣传上必须借助政府的力量，但具体的CI策划与大型活动的管理上，必须以企业为运行主体；l 大市政工程计划必须由政府协调，但在资金募集与成本控制方面可以借助企业的力量。2 国家土地储备与交易政策的要求（1）土地供应的计划管理北京市国有建设用地供应均应纳入年度土地供应计划管理。未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应。（2）土地储备土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并可以组织实施储备土地的一级开发，也可以通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。一级开发后的储备土地依照供应计划供应市场。征收农村集体土地用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目建设的，由政府土地储备机构或者委托的具有房地产开发企业资质的单位按照北京市建设征地补偿安置办法的规定进行征地补偿安置和对被征地进行一级开发后，方可供应。（3）土地的一级开发市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。（二）办理征地、农转用和房屋拆迁手续。（三）组织招投标。（四）签订土地一级开发合同。（五）土地一级开发项目验收。土地一级开发资金由市土地储备中心或分中心负责筹集。土地一级开发完成后，市财政局会同市国土房管局等部门应对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核。（4）土地转让的前提国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。（5）土地转让的方式国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让应当在北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)公开进行。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。挂牌人在挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。招标、拍卖和挂牌出让的土地，应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地供应计划，符合国家和本市产业发展政策。市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买人资格等土地出让条件。境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动。3奥运经济和首钢拆迁的影响石景山西部地区的开发，在土地的计划供应和一级开发资金的筹集上受到奥运经济和首钢拆迁的影响。（1）土地供应计划。由于在2008年以前，北京市的土地供应以保证奥运工程及周边地区开发的用地为主，在总量平衡的前提下，其他地区的开发必然往后安排。（2）资金的安排。由于土地整理与一级开发的资金主要有市土地储备中心组织，石景山区土地储备分中心配合市土地储备中心的工作，负责本区土地一级开发资金的筹集。而首钢搬迁所带来的土地整理对资金的需求巨大，在总量平衡的前提下，必然会影响对石景山西部地区土地一级开发资金的供给。4和谐社会与科学发展观的要求本届政府提出了科学发展观、构建和谐社会的施政纲领，因此，在对石景山西部地区开发的组织上，必须充分考虑这一政治要求，保证区域经济发展与原住民利益的协调，重点是要做好拆迁安置工作，本着市场化的原则，充分与被拆迁居民进行沟通，获得被拆迁居民的认同。就这一点，由政府组织一级开发或由具有政府背景的企业组织拆迁更能得到被拆迁居民的理解。（三）开发模式比较分析根据国家和北京市的政策要求以及石景山西部开发的特定条件，我们建议的开发模式具体设计方案为：1生地转让企业主导型石景山区西部开发办组织制定该地区的控制性详细规划方案，报北京市规划局批准后，将石景山西部地区“生地”作为一个整体直接挂牌出让，由有实力的企业统一组织一级开发和二级开发，。（1）优点l 由企业组织统一开发，可以提高开发效率。l 由单一企业开发，可以保证石景山西部地区区域经济和社会发展的完整性，获得组合优势。l 可以充分发挥企业在媒体宣传方面的优势，提高西部地区的知名度。l 有利于后期的统一经营管理。（2）缺点l 企业受短期利益的驱动，在后期开发过程中，寻找各种借口修改、突破控制性规划的要求，使得石景山西部地区既定的规划效果被破坏，预期的功能定位、产业定位等难以实现。l 如果中标企业的财务状况恶化，后期的开发资金得不到保障，会出现半拉子工程，造成难以收拾的局面。l 由单一企业直接组织统一开发，可能会造成大量的拆迁纠纷，影响社会的稳定。2熟地转让型石景山区土地储备中心直接组织土地的一级开发或招标委托开发企业完成土地的一级开发，一级开发完成，经过验收后再将“熟地”进行拍卖，由开发商进行二级开发。（1）优点l 保证了开发的秩序，降低了开发的风险。（2）缺点l 根据相关的政策规定，一级开发的利润只有2%，吸收社会资本参与的难度很大，开发资金得不到保证。l 这种待一级开发完成后再进行二级开发程序，不符合系统工程和运筹学的基本原理，会延缓开发进度，影响石景山地区区域经济发展和社会进步的步伐。3生地转让政府控制型与第一种方案类似，直接转让“生地”，由企业统一组织一级开发和二后续的二级开发。为了控制开发风险，在招标时，除常规的要求参与拍卖的企业交纳一定数额的拍卖保证金外，对中标企业还提出明确的额外要求，即要求中标企业参与拍卖前系统陈述开发思想，选择中标单位时，不仅要看投标企业的报价，还要看其开发思想是否与既定的规划一致。中标后计划用于该区域的开发的资金进行专户管理，由政府主管部门参与监督，专款专用。该模式一直是房地产界一致呼吁的土地招标方式，但由于选择中标单位需考虑的因素带有一定的主观评价的成分，与现行的政策有冲突，在实际操作过程中难以把握“客观、公正”。另外，对企业的资金进行专户控制存在一定的难度，还且只能“防君子”，防不了“小人”，企业如果恶意逃避监管，非常容易。4生地转让二次拍卖法首先向社会拍卖该地块的二级开发的参与权。由石景山区土地储备中心组织拍卖，每一个份额为2000万元，最多不超过1亿元。招标前明确规定，从众多的投标者中，将选择开发思想先进、管理水平一流的2-3家企业作为发起人，成立石景山西部开发投资公司，其他投标人的资金作为信托资金委托石景山西部开发投资公司经营管理，资金委托人承担风险与收益，但不参与资金管理。石景山区政府可以动用部分财政资金有限参与，最大限度地保证开发的主导权。通过第一次拍卖，预计能筹集10亿元左右的资金，用于大市政建设。石景山西部开发投资公司根据开发进度，再将“成熟地块”通过“内部拍卖”的方式转让给信托人（即第一次参与投标并将资金作为信托资金委托给石景山西部开发投资公司经营管理的开发企业）进行二次开发。该方案既保证了政府的主导权，同时又遵循了市场化的原则，与政府的相关政策保持一致，不失为一种理想的选择，我们主张采用这种方案。三、开发策略优化（一）开发进度的最优安排1开发进度优化的基本原理石景山西部地区开发是一个系统工程，按照运筹学的基本原理组织各子项目的开发，可以缩短工期，减少对资金的需求，大幅降低开发成本，取得最佳的经济效益和社会效益。运筹学的基本原理就是求取资源约束条件的函数最大值，由于社会效益评价比较复杂，在此，我们仅以经济效益作为目标函数，开发速度、财务费用和销售价格是决定该目标函数值的两个主要变量。即有：F = f（c，p，t），其中c为财务费用，p为项目的销售价格，t为项目对其他开发环节的直接影响。C取决于资金的回笼速度；P取决于整个区域文化对消费者的影响程度和市政基础设施的完善程度。因此有：P = P（w，j），其中W为项目对区域文化的正面宣传作用，j为项目竣工后正常运行对新增市政设施的依赖程度。2开发程序的最优安排综合以上诸因子，有F = f（c，w，j）。根据前文所述的三个约束条件，对石景山西部地区的各子项目综合评分，若是正面的影响计为1分，负面的影响计为-1分，中性的计为0分。综合评分结果如下：表4-9：各项目区开发约束评价开发项目资金回笼的速度对市政的要求对区域文化和理念的贡献对其他开发环节的直接影响综合得分大市政建设快（1）低（1）中（0）正（1）3泰斗村别墅区慢（-1）高（-1）大（1）中（0）1天鹅湖别墅区中（0）中（0）大（1）中（0）1中档别墅区中（0）中（0）小（-1）中（0）-1商务酒店区慢（-1）中（0）中（0）负（-1）-2高档住宅区快（1）高（-1）中（0）中（0）0中低档住宅区快（1）低（1）小（-1）正（1）2创意商务区慢（-1）高（-1）大（1）中（0）-1配套商业公建慢（-1）高（-1）中（0）正（1）-1配套文化体育设施慢（-1）高（-1）中（0）正（1）-1工业、物流区慢（-1）高（-1）小（-1）中（0）-33开发进度规划根据以上的综合评价，我们设计的开发程序是：表4-10：开发阶段安排开发阶段开发内容备注第一阶段大市政建设中低档住宅的开发综合评价2分以上第二阶段泰斗村别墅区天鹅湖别墅开发高档住宅开发综合评价0-2分第三阶段中档别墅区创意商务公寓配套商业公建配套文化体育设施综合评价-1-0分第四阶段商务酒店建设工业仓储设施建设综合评价-2分以下（二）开发程度的最优安排石景山西部地区开发总投资近100亿元，如果全部由自有资金开发，必然会降低资本金收益率，如果借助银行贷款，则会加大财务费用。比较理想的方式是滚动开发，根据规划的项目性质，对不同地块实行不同程度的开发，在不同开发阶段通过项目转让，回笼资金。决定开发程度的因素有：资金的需求、开发理念的可控程度、市场的需求等表4-11：各项目区开发程度开发程度地块或项目名称备注三通一平天鹅湖别墅、经济实用房项目以现有的市政条件，实行项目转让，回笼资金。七通一平中挡住宅、公建项目、工业仓储熟地转让，购买者通过自主设计、开发，策划宣传，充分挖掘地块的商业价值毛坯房高档住宅项目、中挡商务别墅负责总体开发者必须严格把握项目的规划和外部设计，确保战略规划所确定的区域功能定位得以落实，但在内部装修上，应给消费者预留足够的自由空间，以满足不同消费者的需求。精装修创意商务公寓、泰斗村别墅既买即住是这部分消费者的基本要求，因此应进行精装修。后期经营商务酒店、部分泰斗村别墅这部分项目是落实区域开发战略的点睛之笔，总体开发者必须全程参与。（三）开发成本的控制策略1尽量争取北京市的市政建设支持通过强化“天泰山创意城”的概念，将石景山西部地区定位为具有国际意义的、可以承担首都特定功能的卫星城，以此争取北京市政府的市政建设支持。北京市的市政建设支持除优先安排资金外，在市政规划、特别是交通规划上给予更多的关注。具体地说，应当打通八大处至黑石头地区的快速道路，将地铁延伸至该地区。2部分地块争取土地划拨 作为“天泰山创意城”，石景山西部地区具有标志意义的是“泰斗村“的建设，建议将此项目定为成非经营性项目，争取土地划拨，免交土地出让金。垃圾填买场上兴建共用设施体育活动中心，属于土地整理的范畴，可以申请部分土地出让金返还。3引入先进的项目管理经验强化项目管理是控制成本的关键。为此，有必要在项目启动之初，引进国际上先进的项目管理经验，通过系统优化，提高效率，降低成本。4严格实施招投标制度房地产开发过程中，工程预算定额只能作为参考，实际的开发成本较依据预算定额计算的成本支出上下有20%的弹性空间，如果从规划、设计，材料采购到建筑安装、广告宣传，严格实行招投标制度， 开发成本将大幅降低。5吸收农工商公司参与该地区的开发成本支出中，拆迁安置费用占有很高的比例，其中一大部分将支付给农工商公司。如果说服农工商公司以部