平顶山市房地产调研报告-2010第一季度

大众智慧房地产顾问平顶山房地产市场调研报告【2010年第1季度】大众智慧房地产顾问43众志成城商海共胜报告目录第一部分2010年国内房地产市场状况一、2010年房地产市场状况一、国内土地市场供应计划二、2010年国内房地产政策1 .房地产政策清单2、国内房地产政策预测三、2010年下半年国内房地产发展预测一、土地市场期望2 .房地产住房市场期望第二部分2010年平顶山房地产市场状况一、第一季度平顶山房地产市场状况1 .房地产总体情况二、平顶山房地产市场整体发展状况1 .项目分布图二、各区域房地产发展情况三、平顶山房地产总体规划1 .商社计划2、城市村改造计划3、经济适用房计划四、平顶山房地产热点地区的预期2010年第一季度平顶山房地产市场调研报告第一部分2010年国内房地产市场状况一、2010年房地产市场状况经过20072008年国内房地产市场低迷，2009年国内房地产意外迎来了春天。 2010年国内房地产进一步失控，不仅是不断报告的地王，还有每天上涨的房价，国家纷纷推出的宏观政策也无法想象，开发者和购房者都陷入困境。一、国内土地市场供应计划(一)计划供应住宅用地总量2010年计划供应量增加18万公顷，保障性住宅、棚户区改造和中小套型商社超过70%。 中小套装型商社的计划供应地总量为80431公顷，超过了去年全国的实际住宅用地总量(76461公顷)。(二)供应保障性住宅用地大幅增加，可以满足保障性住宅用地的需要。 保障性住宅用地24000公顷多，比去年增加一倍以上。 其中，经济适用住宅用地占保障性住宅用地总量的71%，与去年实际供应地相比增加了79%，廉租用地占保障性住宅总量的29%，与去年实际供应地相比增加了472%(4.7倍)。 2010年中央下达300万套保障性住宅(包括廉租房和经济适用住宅)建设任务，单套面积60平方米，按平均容积率1.5计算，300万套住宅全部实施新建所需土地规模为12000公顷，现有供应计划总量为24454公顷，完全满足需求(三)棚区改造用地规划首次纳入住宅用地规划管理。 全国小屋区改造任务280万套，目前拟订的小屋区改造用地计划为36606公顷，占住宅供应地计划的20%。 2010年为解决低收入住宅困难家庭而计划的住宅用地占住宅用地总量的比例达到了24%。二、2010年国内房地产政策1 .房地产政策清单时间部门政策细则2010年4月17日国务院国务院关于坚决控制部分城市房价上涨的通知(新国十条)根据国务院17日发出的通知，在商品房价过高、供应紧张的地区，商业银行根据风险情况，暂停购买第三套以上的住房贷款，暂停向一年以上不能提供当地纳税证明和社会保险缴纳证明的非当地居民购买住房贷款。 通知严格限制各种名目的烤房和投机购房。 地方人民政府可以根据实际情况，采取临时措施，限制一定期限内购房数量。2010年4月14日国务院差别化住房信贷政策对于首次购买住房、住房面积超过90平方米的家庭，贷款首付比例不能低于30%，对于购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不能低于50%。 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 按贷款购买第三套以上住宅，大幅提高首付比率和利率水平。 地方政府实际上可以在一定时期采取临时措施，严格限制各类名义的烤肉店和投机买卖。2010年4月13日住宅、城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知通知要求各地切实负责，加强调查，加强房地产市场监管。 完善进一步加强房地产市场监管的商品住宅预售制度，健全加强预售商品住宅交付和质量管理的房地产市场监管机制。 另外，通知还要求全国实施预售商品住宅项目的整理。2010年2月12日中国人民银行存款准备金率提高中央银行决定从2010年2月25日起，将存款类金融机构的人民币存款准备金率提高0.5个百分点。 这是自2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率达到16.5%。2010年2月11日银监会关于加强信托公司房地产信托业务监督问题的通知一、商业银行个人理财资金投资房地产信托产品，理财客户必须符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定。 二、信托公司按结构化方式设计房地产集资信托计划，其优先权和劣后受益权的分配比率不得超过3:1。2010年1月12日中国人民银行存款准备金率提高中国人民银行决定从2010年1月18日起，将存款类金融机构人民币存款准备金率提高0.5个百分点。 为提高支农资金实力，支持春耕准备，农村信用社等小型金融机构暂时不上升。2010年1月7日国务院办公厅国十一条一、增加保障性住房和普通商品住房的有效供应二、合理引导住房消费控制投机购房需求三、加强风险防范和市场监督四、加快保障性安居工程建设五、落实地方各级人民政府责任。2009年12月22日财政部和国家税务总局二手住宅营业税优惠政策根据通知规定，从2010年1月1日开始，个人购入不足5年的非普通住宅进行对外销售，全额征收营业税的个人购入5年以上(含5年)的非普通住宅或者不足5年的普通住宅进行对外销售的，根据该销售收入减去购入住宅的价格差额征收营业税的个人为5年以上(5年)2009年12月17日财政部、国土部等五部委员会进一步加强土地转让收支管理的通知分期付款所有土地的期限原则上不得超过一年。 特殊项目可承诺在两年内全额支付，最初支付比率不得低于所有土地支付金额的50%。2009年12月14日国务院办公厅国四条一是增加普通商品住宅的有效供应，二是继续支持居民居住和改善型住宅消费，加强对必须控制投机购房的三个市场的监督。 要继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招收和商社预售等制度四，继续大规模推进保障性安居工程建设。关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知可出售的住宅区必须一次性公开对于现在很多大楼流行的预约、编号等增加预约方式，通知对未取得预约许可的商品的住宅项目，房地产开发企业以预约、预约、编号、vip卡的发行等方式向住宅购买者征收或征收预约金、预约金等性质的费用同时，房地产开发企业获得预售许可的商社项目要求10天内一次公开所有准销售方和房价，严格按预售方案申报价格，明确价格，在销售现场查明。 严肃调查违反规定人为建造住宅紧张，或者内部采购、排队雇佣，营造销售旺盛的虚假氛围等行为。预售资金存入监管账户通知明确要求预售许可的最低规模不得小于栋，不能按层次、部门办理预售许可。 如开发人员预售方案的主要内容发生变更，要求提价，应报主管部门公示。 同时，通知特别要求各地完善商品住宅预售资金监督制度，确保预售资金全部进入监督账户，预售资金用于项目工程建设。明确开发人员对商品质量负首要责任通知再次明确商品房交付使用条件：工程竣工验收合格，由当地主管部门报到，基础设施和公共设施完成满足使用要求，住宅质量保证书和住宅办理说明书制度已经执行，商品住宅质量责任主体明确，前期物业管理已经执行。另外，通知要在各地落实预售商品房的质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住宅质量负首要责任，鼓励各地推行预售商品住宅的质量保证金制度。未开始项目过期开始通知要求各地加强对违法行为的调查，特别要重点检查出库率高、价格异常和消费者投诉集中的项目。 各地加强违法企业相关责任人责任追究，对引起重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、责任人，应依法追究相应责任。 应当顺利通报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，及时公布处理结果。另外，通知要求各地最近对建设中的所有商品住宅项目进行整理和整理，正确把握预售商品住宅的数量、预售商品住宅的数量、还没有靠拢的商品住宅的数量等状况，并向社会公开整理状况。 对尚未开始的商品住宅项目，应命令开发人员限期公开销售。 另外，要求各直辖市、省都城市、计划单列市在今年6月末之前向住宅建设部报告。2、国内房地产政策预测2010年楼市陆续退烧的猛药控制了暴风雨，之后住宅建设部严格壁橱抛售，未经预售许可就领取了预付款，国务院暂停房地产企业的上市和再融资，土地增值税从严格征管控制住宅企业的暴利， 个人住房消费税试点许可等“精确引导”政策表明了国家对房地产控制的决心和力量，结合当前国家政策方向，预计国家下层将提高税收方面的政策力度，房地产税的征收、贷款利率的上升等将成为下层政策控制的重点方向。 同时，国家对房地产企业监管力度不断增大，开发企业资金链不断紧张，稳定偿还成为企业的重点。三、2010年下半年国内房地产发展预测一、土地市场期望相继的宏观调控政策和一线城市地方政策严厉打击房地产过热，许多开发者把发展战略放在二、三线城市，最近大型开发企业在二、三线城市获得土地开发，2010年二、三线城市房价大幅拉动，土地获得价格上涨，2010年二、三线城市地王也上演2 .房地产住房市场期望最近陆续发布的房地产管制政策史无前例，力量空前，但政策的矛头表明投机购房和控制住房价格上涨为时过早，短期内预计会影响开发企业的资金回收，最近房地产市场的交易量不会大幅减少，但交易量会逐渐减少， 如果深入实行预售制度，2010年下半年开发商积累的资金将无法持续很长时间，这时房价将会放宽，市场竞争将加剧，中小企业将面临巨大的考验。第二部分2010年平顶山房地产市场状况一、第一季度平顶山房地产市场状况1 .房地产总体情况房地产开发投资迅速启动，销售略显低迷。 今年以来，全市房地产开发投资迅速启动，12月，房地产开发投资比去年增长131.8%，达到3.04亿元，增长率超过同期城市投资的96.9个百分点，居全省第二位，房地产开发投资占城市投资的比例由去年的5.2%上升到9%，成为全市固定资产投资增长的引擎。2010年2月，平顶山市城区商品房发货面积为6.4万平方米，发货量比上年增加14.8倍，比上月增加9.6倍，月末累计可销售面积为23.12万平方米，比上年同期减少59.5%，比上月增加17.3%。 其中，商品住宅上市面积为5.24万平方米，比上年增加11.9倍，比上个月增加7.7倍，月末累计可销售面积为16万平方米，比上年减少70.3%，比上个月增加18.5%。2月份，城市商品销售面积为3.01万平方米，成交量同比减少29%，同比减少32.9%，销售额为1.08亿元，成交额同比减少5.8%，同比减少26.5%，销售平均价格为3598元/平方米，同比增长32.8%，同比增长9.7%。 其中，商品住宅销售251套，比上年同期减少33.9%，比上月减少32%，销售面积为2.75万平方米，比上年减少35%，比上月减少33.1%，比上月减少30.4%，为0.8亿元，比上月减少31%，销售平均价格为2895元/平方米，比上年减少7.2%，比上月减少31%。 今年1、2月，经济适用住宅报销量大幅减少，城市商品住宅销售价格明显回升。2月，城镇商品住宅销售套型主要集中在90120平方米、120144平方米等套型，销售149套、74套，占本月商品住宅总销售量的60%、29%。 商品住宅销售价格集中在30004000元/平方米、25003000元/平方米等价格上，分别销售141套、79套，占本月商品住宅总销售量的57%、31%。 本月经济适用住宅销售6套，占商品住宅总销售量的2.4%。2月份，城市二手住宅成交面积为1.50万平方米，比上年减少16.2%，比上月减少68%，成交额为0.30亿元，比上年减少8.9%，比上月减少71.9%，成交平均价格为1975元/平方米，比上年减少8.6%，比上月减少12.1%。 其中二手房成交180套，比上年增加2.3%，比上个月减少62.5%，成交面积为1.42万平方米，比上年减少8.9%，比上个月减少65.6%，成交金额为0.28亿元，比上年增加7.2%，比上个月减少66.2%，成交平均价格为1938元/平方米二、平顶山房地产市场整体发展状况1 .项目分布图矿区板块东区板块价格：元/%。老城板块西区板块新城板块南区板块二、各区域房地产发展情况东区板块：区域概述：东区主要是工业区，区域生活配套较少，居住环境较差，但最近河南建业集团在东区获得了500多亩土地，同时开始了建设东区沿线的几个大型工程，今后35年整个东区的区域环境大大改善，居住环境、生活配套不断提高，区域价值有一定的上升空间房地产概况：目前区域内房地产市场刚刚开始，销售项目量小，整体质量相对差，项目缺乏亮点，没有好的绿化和共建。 但是，2010年开始了一些项目，地区内的房地产开发不断上升。产品型号：区域内以上层为主，产品形式多为普通住宅和基础商品，