养老系列考察-欧洲养老项目考察报告ppt课件

.,养老系列考察之欧洲站总结,产品研发中心2010-3-24,.,Contents,发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点,.,老龄化情况,据统计，到2040年，欧洲65岁以上的老人将按照50-100%80岁以上按照100%90岁以上老人按照1000%的速度增长,.,总体概况,在欧洲，一般将老龄阶段分为4部分：超过75岁的高龄人从生活可以自理，有很好的社交能力到身体和社交能力逐渐退化和孤立在第三阶段的高龄人群每日的生活需要外界的帮助和支持，他们通常都有超过7个不同的重症确诊而到最后一个阶段的高龄人无时无刻不需要外界的看护和治疗,第三和第四阶段的高龄人就是因为健康和社会对个人的挑战需要特殊照顾的人群，他们一般都在80岁以上，也是本次考察的重点。,.,发展状态,20年前，普通居家养老（退休公寓），不提供服务15年前普通住宅居家养老+上门服务（轻度服务）以及专业的护理中心（第4阶段、非自理，必须到一定程度才可进入，重度服务）在以上两类服务之间，有未被覆盖的需求，目前以退休人员住宅作为补充（养老公寓），提供基本护理服务如：社会家庭状况发生变化，比如别墅，即便能得到上门服务，家中花草无人照管，割草、打扫卫生无力承担，有孤独感,.,养老产业整体规模和覆盖率,完备成熟产品细分全面覆盖经过十几年的发展，欧洲养老产业日趋成熟完善，产品细分程度高，全面覆盖了各类客户需求（不同阶段的高龄人、不同支付能力的客群）社会观念接受度高不依赖于家庭养老，养老产业得以顺利发展，基本没有遇到观念问题的阻挡，市场接受度高,.,Contents,发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点,.,开发模式-筹建组织,国家机构：如维也纳市政府投资的Tamarriske-Sonnenhof养老院保险公司集团：如Humanomed集团大型私人养老公司集团：如Tertianum集团和Dussmann集团教会、慈善机构、基金会：如ParkResidenzDoebling和Spirgarten私人组织，合作社或者私人投资：如KuratoriumFortuna和SenecuraKrems,.,土地获取,高利润项目：一般都是正常的土地获取渠道限价房：与政府合作的SenecuraKrems奥地利养老公寓，则是类似限价房的土地获取方式，政府也会对其租金、服务等收费额度加以限制其他：由基金、教会等组织筹办的低利润养老机构的土地获取方式有：带附加条件的私人转让，如免税，如,.,涉老养老机构类型,豪华老年人公寓（老年人豪华公寓，配备更高级全面适合老年人生活的各类服务设施）养老院/退休者养老院（带文化活动、社会活动、日常医疗护理、食宿服务等）服务居所（带有帮助服务，但没有护理，如老人住宅、老人居住中心和多代住宅区）老人公寓/老人护理所（提供24小时的医疗照顾和护理，包括老人院，高级老人疗养院或护理所）监护公寓（如有需要，可提供护理服务）终老住宅（带终老服务及安宁医疗的老人居所）,本次考察，前4种机构类型都有涉及前两类以高利润率为目标的项目是重点，也是我们学习的标杆,.,客户类型及特征,.,Contents,发展历程与市场现状现状养老模式开发模式产品类型客户类型及特征经营状况和盈利模式产品重点,.,运营管理方式,经过多年发展，管理团队专业性极强Spirgarten临时组建的团队凭借极高的专业度，同样交出了完美的答卷管理团队多隶属于同一集团公司除了Fortuna这样由合作社建设运营的养老机构，多数是由同一集团旗下的开发公司和管理公司来共同经营一个养老机构的，如Tivoli的开发商和管理公司都隶属于Humanomed集团，而Mirabell的开发商和管理公司都隶属于Dussmann集团外包内容少药房、鞋匠、眼镜、助听器公司会上门服务。只有很少部分可能外包，如：按摩、理发,.,目前运营状况,入住率全都接近100%，一般都有长长的waitinglist在瑞士，2/3的养老公寓是国营的，1/3是私人的，TertianumEnge是其中那个最大的，也是最高端的,.,取费模式和标准,费用收取方式：普遍是租金+额外服务模式，按照法律规定最多预付2个月的租金顶级Enge：4.5-5万人民币/月（60）高端Oberlaa、Mirabell：2000Eur（1室），2000-3000Eur（1室半-2室），3150Eur（3室）以上租金一般包含一顿热餐、每周一次的打扫房间等基本服务租金涨幅：根据整体经济增长指数进行调整，但调整幅度相当有限，处于相对平稳状态,.,盈利模式,以盈利为目标的养老机构，根据不同的项目规模，利润率有所不同私企办豪华公寓：Tertianum公司的20个项目中一半是自持，均为服务式高端公寓，不含医疗。利润率根据地段的不同，有较大的起伏，从210不等，比一般的房地产开发项目利润率高（收入90来自租金、10来自服务）。盈利的来源主要是高于市场标准的房屋租金（房屋租金合同中规定，每年固定，但如果经济形式不好，也不一定会涨钱）。保险集团办高端公寓：Mirabell在维也纳的项目利润为其他地区项目的一倍，老人公寓的经营出发点与一般经营房产开发不同，实际利润率低于房产开发（68），但由于投资方为保险公司（有很多保险产品，生命保险，老年保险、护理保险等），因此项目的盈利应考虑与保险业务的协同效应，如客户的保险产品可以